xx廣場(chǎng)商業(yè)群樓初步定位報(bào)告(參考版)
2024-09-07 12:51本頁面
【正文】 。 酒店經(jīng)營(yíng)公司方面，除了 10％的年回報(bào)率收益之外，還可以通過良好的經(jīng)營(yíng)將客房?jī)r(jià)格及入住率提升，從中賺取更多的差價(jià)。 （九）各方投資分析 從本項(xiàng)目的產(chǎn)品特色看，其目標(biāo)消費(fèi)者絕大部分有投資需求，因此針對(duì)投資客戶關(guān)心投資回報(bào)的心理特點(diǎn)，我們必須走在前面，為客戶們投資理財(cái)上好第一課，同時(shí)也為酒店管理公司作一個(gè)投資分析 酒店管理公司 假設(shè)： ◎可用于經(jīng)營(yíng)的房間套數(shù)為 300 套，單套面積平均為 45 ㎡，售價(jià) 7000 元 /㎡。 說明： 酒店?duì)幦≮s在 2020 年 10 月“六城會(huì)”之前開業(yè)，屆時(shí)全國(guó)將有 80 個(gè)城市來武漢參賽，酒店需求量大。本類型側(cè)重于投資，并不在于居住，其特點(diǎn)是投資小，回報(bào)率高。不僅可逐年取得約定的回報(bào)，而且還有增值回收投資。其客戶既可為外企白領(lǐng)、企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資者，也可以是小 有實(shí)力，可支付首期款的普通投資人，企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買產(chǎn)權(quán)酒店一方面用于投資，另一方面則用于供員工休假，公司年會(huì)和接待賓客使用。 產(chǎn)權(quán)式酒店在銷售過程中其價(jià)格等同于酒店式公寓，僅需支付物業(yè)總值 20%或 30%的投資款，然后將一定時(shí)段的使用權(quán)委托給酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、期間酒店管理公司按月給予固定的回報(bào)，委托期滿后即可收回使用權(quán)，之后既可繼續(xù)委托管理公司經(jīng)營(yíng)獲得經(jīng)營(yíng)回報(bào)，也可以自行出租獲得租金回報(bào)，并可贈(zèng)送每月 2 天左右的免費(fèi)居住權(quán)。 裝修標(biāo)準(zhǔn)及電器配置 （ 1）裝修標(biāo)準(zhǔn)（按 500 元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)） （ 2）電器配置標(biāo)準(zhǔn) （七）銷售價(jià)格建議、銷售方式建議 銷售價(jià)格建議 參考天瑞國(guó)際與圣淘沙兩大項(xiàng)目目前的銷售價(jià)格，取其權(quán)重初步確定本項(xiàng)目酒店式公寓部分 的售價(jià)為 7000 元 /㎡。 增強(qiáng)室內(nèi)通透感 酒店式公寓的使用對(duì)象多半是商務(wù)人士、單身的青年人、新婚夫婦或獨(dú)立生活的老年夫婦，他們的活動(dòng)比較單一，居住的功能經(jīng)常是多位一體，同時(shí)，特別是對(duì)單身的青年而言，家具的使用功能比其他功能如美觀、裝飾等都要重要， 而且風(fēng)格化傾向較濃。人比較多、熱鬧的活動(dòng)區(qū)，可以布置在同一空間。 空間軟、硬性分隔 面對(duì)面積較小的酒店式公寓，在空間分割的組合上必須要有技巧。但要注意，在同一空間內(nèi)最好不要過多的采用不同的材質(zhì)及色彩，這樣會(huì)造成視覺上的壓迫感，最好以柔和亮麗的色彩為主調(diào)。這些色彩因有擴(kuò)散和后退性，使居室能給人以清新、開朗、明亮、寬敞的感受。 提升使用功能 合理利用居室內(nèi)每一小空間，做到全面豐富，簡(jiǎn)約精煉，在井井有條中體現(xiàn)主人的個(gè)性特點(diǎn)，在基本能滿足商務(wù)或居住功能的前提下突出個(gè)性化，同時(shí)充分強(qiáng)調(diào)私密性。 裝修設(shè)計(jì)建議 酒店式公寓目前最常見的建筑室內(nèi)空間結(jié)構(gòu)，它的裝飾設(shè)計(jì)要求舒適性與功能性、經(jīng)濟(jì)性與藝術(shù)性的統(tǒng)一。 休 閑功能 → 本項(xiàng)目商業(yè)部分可滿足此項(xiàng)功能需求 智能化 → 安全性（緊急呼叫系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)） 舒適性（背景音樂、單元可視對(duì)講門） 健康型（煙感、噴淋、監(jiān)控） 網(wǎng)絡(luò)服務(wù) →三網(wǎng)入戶 個(gè)性服務(wù) → 洗衣房、單身俱樂部 先趨化 → 投資功能 → 完善的物業(yè)管理體系（租賃代理、個(gè)人投資理財(cái)咨詢等） 物業(yè)服務(wù)建議 （ 1）提供酒店式服務(wù)和管理 所謂酒店式公寓，顧名思義，就是一種提供酒店式服務(wù)的公寓，它借鑒酒店服務(wù)及管理模式，提供諸如家居清潔、送餐或宴會(huì)安排、洗 熨及送衣、電召的士、叫醒服務(wù)、訂書報(bào)、雜志、代訂車船飛機(jī)票、鐘點(diǎn)工服務(wù)等一系列服務(wù)。 （ 6）空間設(shè)計(jì)：節(jié)省空間，利用空間，但是要充分考慮生活的舒適性，例如小面積的整體浴室和小面積的廚房空間應(yīng)盡可能地設(shè)計(jì)完備，浴室有浴缸，廚房有抽油煙機(jī)和洗衣機(jī)的位置。 （ 4）裝修細(xì)部設(shè)計(jì)：燈具應(yīng)該是現(xiàn)代的，但是也可能有人要中性一點(diǎn)，于是房頂上要有兩個(gè)接線盒，一個(gè)是為吸頂 燈留的，另一個(gè)是為拉線射燈預(yù)留的。 （ 3）戶型細(xì)部設(shè)計(jì)：在設(shè)計(jì)本項(xiàng)目酒店式公寓時(shí)，應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)上暢銷的小戶型進(jìn)行創(chuàng)新和再加工，在舒適度以及功能完善等方面進(jìn)行強(qiáng)化。 （ 2）戶型功能劃分：將主力戶型做成 9M 的標(biāo)準(zhǔn)單間，銷售面積控制在 35～ 45平方米之間；入戶門處設(shè)開放式電廚房，兼顧餐廳或者酒水吧；中間設(shè)置寬約 2M 的衛(wèi)生間；靠外墻處可占用面積較大，廳、臥合一（建議靠外墻處設(shè)寬約 1M的封閉陽臺(tái)，供住用者吐氣、觀景和晾曬衣物之用）。 項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)策略 該項(xiàng)目屬現(xiàn)樓再改造項(xiàng)目，目前規(guī)劃設(shè)計(jì)的局限性很強(qiáng)，因此在戶型設(shè)計(jì)上要謹(jǐn)慎規(guī)劃，著重突出以下幾個(gè)方 面： （ 1）面積總體界定：酒店式公寓的戶型面積應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格控制。 （ 4）注重功能齊全性：對(duì)于廚房可做特別的處理，弱化廚房的功能，如在戶內(nèi)設(shè)置小面積電廚房，一方面為清潔，解決消防問題，另一方面也方便了使用者制作簡(jiǎn)單的餐飲等，顯得更加人性化。 小結(jié)：可以看出，近兩年酒店式公寓之所以能迅速的占領(lǐng)人們的視線，取得良好的銷售業(yè)績(jī)，這主要 是因?yàn)楫a(chǎn)品的吸引力較強(qiáng)，其總價(jià)低、功能全、可投資性強(qiáng)等優(yōu)越條件成為目前高購(gòu) 房壓力下的一劑良藥。酒店式公寓，為追求現(xiàn)代生活方式的人們，提供了越來越多的休閑居家產(chǎn)品，使家庭假期生活的豐富多彩，或?yàn)榕笥延H戚共同度假、共享假期、共同享受生活。 居家自住型 新觀念的直接沖擊，改變了武漢人的生活方式。隨著武漢經(jīng)濟(jì)情況的持續(xù)向好，投資酒店式公寓的人就多，外地駐漢商務(wù)機(jī)構(gòu)及往來武漢的商務(wù)人員及休閑旅游人員亦會(huì)增多，對(duì)酒店式公寓的需求就會(huì)相應(yīng)增加。 投資者 目前武漢已有不少人購(gòu)買房屋用于投資，他們一般選擇戶型面積小、總價(jià)低 的物業(yè)，酒店式公寓是 投資者樂于購(gòu)買的物業(yè)。隨著科技發(fā)展和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的普及，家庭辦公已成現(xiàn)實(shí)，武漢已有不少人在家辦公，這部分人成為自由上班族。 （五）鎖定目標(biāo)客戶 —— 消費(fèi)群體定位 項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體主要有以下幾類： 中小企業(yè) +自由上班族 項(xiàng)目地處武漢三鎮(zhèn)中心，便捷性與通達(dá)性良好，同時(shí)項(xiàng)目的展示性很強(qiáng)，因此這里不僅能滿足中小企業(yè)對(duì)便捷性與展示性的需求，同時(shí)也能滿足自由上班族對(duì)居住和辦公的混合性需求。 小結(jié)：以上定位重點(diǎn)突出酒店式公寓的地段價(jià)值、景觀價(jià)值、還有功能
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