【正文】 幣計價 銷售價格 比較法銷售價格定位： 現(xiàn)有銷售商業(yè)物業(yè)價格參照 物業(yè)裝修參照 商場管理水平參照 其他價格提升因素 租金反映回報的價格定位（提供租金回報公式） 租金 價格策略： 低價入市 對外公布銷售價格表保持不變，不同階段不同折扣 港幣計價相對表現(xiàn)較低 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 圈龍頭 圈龍頭 圈龍頭 圈龍頭 成熟 商場美譽度 良 良 N/A 優(yōu) 最優(yōu) 最優(yōu) N/A 門前廣場 有 有 有 停車條件較差 有 有 最優(yōu) 停車場 業(yè)態(tài)業(yè)種組合方式 管理模式 租金價格策略： 低價入市 對外公布租賃價格表保持不變，不同階段不同折扣 港 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 其他地區(qū)同類型定位商場租賃價格參照 加權(quán)定價：將定價參考給予價格浮動系數(shù)（商場租金提升因素如商場裝修、商圈地段、廣場、停車位） 商場名稱 /浮動系數(shù) 珠海百貨 吉大免稅 國貿(mào)海天城 口岸廣場 銅鑼灣百貨 茂業(yè)百貨 日東商業(yè)廣場 商圈 +地段 城市商 城市商 城 市商 最優(yōu) 優(yōu) 南坑商 商圈未 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 計算租金在 360500 元 /m2 之間，吉大免稅銅鑼灣百貨采取保底提點的租金方式公布價格為 260 元 /m2左右，累加計算其租金收入在 500 元 /m2左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 同區(qū)域商場租金參照 珠海百貨 吉大免稅 海天城 珠都國際 茂業(yè)百貨 新一佳 揚名吉之島 香洲百貨 口岸廣場1 0 0 05 0 0主要商業(yè)網(wǎng)點租金柱狀示意分析圖單位：元 月 / M 2 /1 0 02 0 03 0 04 0 01 2 02 5 0F 2 : 1 8 02 0 01 3 02 0 0X ：商業(yè)網(wǎng)點Y：租金水平5 9 01 8 03 0 06 0 0 如圖所示，同區(qū)域的商場包括珠海百貨、免稅自營部分、海天城等商場，按建筑面積 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第三部分 日東商業(yè)廣場價格定位 租金價格 比較法定價建議： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二階段招商：物業(yè) F1/2 南北塔樓，招商對象為香港經(jīng)營品牌商，目標(biāo)對象：莎莎、反斗城、一樓便利店；由香港美亞執(zhí)行具體招商聯(lián)絡(luò)落實。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 日東商業(yè)廣場招商方案設(shè)計 租賃控制之第一階段招商：招商主力物業(yè) —— 酒吧街，共推出二樓陽臺酒吧面積3000 m2，在本市內(nèi)針對性推廣；物業(yè)推出時間： 2 月 20 日左右。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 六、商場定位后銷售方案的設(shè)計 商場提供專業(yè)商場管理，負(fù)責(zé)商場的整體形象推廣、日?，F(xiàn)場管理、客戶查詢、突發(fā)事件處理和商場活動的組織統(tǒng)籌；商場管理公司通過收取經(jīng)營商戶的商場管理費用維持公司日常運作，發(fā)展商保留部分商鋪單位出租賺取租金增長部分的差價作為管理公司收入之一； 單個商場商鋪總價控制在 3050 萬內(nèi)，單個開放式商鋪單位總價控制在 10 萬以內(nèi)，酒吧單位總售價控制在 100 萬以內(nèi)；由香港銀行為香港業(yè)主提供最高 7 成、最長 15 年香港銀行按揭；國內(nèi)買家只能享受國內(nèi)農(nóng)業(yè) 銀行提供約 6 成 10 年的銀行按揭； 商場單位、開放式商鋪銷售時同時提供 2 年的租約，酒吧單位提供 35 年租約，在租約有效期內(nèi)業(yè)主只能收租、不能干涉商鋪單位的具體經(jīng)營。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 在飛機 下區(qū)域開辟商場形象展示舞臺，供商場經(jīng)營過程做表演和促銷用途；商場內(nèi)商鋪用玻璃分割，甲方提供商鋪卷閘、門楣、天花、地板、和分割玻璃或防火板。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。主力店區(qū)域與步行街形成回環(huán)型通道并步行街連接，以上區(qū)域共同組成商場的室內(nèi)公共空間； 2. 休閑廣場：廣場上的飛機將作為商場的形象堡壘，在廣場臨主人口附近設(shè)休閑座椅，并 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 6. 垂直交通：目前商場 的垂直交通現(xiàn)時一至二樓分別有兩個手扶電梯和四個室外觀光電梯組成，在商場中央有可以直上五月花的步行梯和兩條手扶梯，手扶梯側(cè)都設(shè)人行樓梯配合，根據(jù)商場的定位，已經(jīng)足夠應(yīng)付商場開業(yè)后的垂直人流。 做出租用途，出租收入交商場管理公司用作補貼須提供租金商鋪單位的回報用途。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。走廊內(nèi)按目前地板大理石裝修圖案設(shè)室內(nèi)步行街促銷柜位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4. 南門：現(xiàn)日東已經(jīng)將南門側(cè)的小區(qū)入口與君怡花 園商業(yè)街打通，君怡花園的商業(yè)街已經(jīng)形成雛形，但真正形成商業(yè)氛圍尚需時日，與日東商業(yè)中心的開發(fā)成功共生共榮，可考慮與君怡共同營造該片區(qū)的商業(yè)氣氛，這是后話。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 （再增加） 商鋪單位裝修標(biāo)準(zhǔn) 獨立商鋪提供獨立電表、不提供卷閘 五、商場規(guī)劃分割建議 前提：最大可能保留現(xiàn)有的 F1 商場裝修。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 IV. 統(tǒng)一經(jīng)營對招進主力商家的負(fù)面影響：根據(jù)美亞的招商經(jīng)驗，有自己獨立經(jīng)營品牌的商家如現(xiàn)在的目標(biāo)客戶香港莎莎、玩具反斗城等都進入商場時都要求可以獨立經(jīng)營的物業(yè)，按日東商業(yè)廣場物業(yè)目前的特點，如果南北兩個塔樓的物業(yè)規(guī)模非常適合引進 香港的品牌經(jīng)營商，其肯定要求自主經(jīng)營，那么剩下的室內(nèi)步行街部分商鋪統(tǒng)一經(jīng)營的