【正文】 往北虹橋苑及我們營(yíng)銷(xiāo)中心所在的彩虹花園，單位租金水平在20－30元/㎡之間，而且去年（2003年上半年的租金水平高于下半年及本年初的租金水平）。 單位面積租金水平與門(mén)面使用面積大小的相關(guān)性分析在調(diào)查中，我們同樣發(fā)現(xiàn)，門(mén)面的使用面積大小與單位面積的租賃價(jià)格成反比，下圖顯示了這一趨勢(shì) 這一現(xiàn)象，在為我們的商鋪分割提供參考的同時(shí)，也為我們的分割設(shè)置了市場(chǎng)障礙。調(diào)查時(shí)間：二〇〇四年三月七日至二〇〇四年三月十三日。尾盤(pán)期尾盤(pán)期尾盤(pán)期主要通過(guò)市場(chǎng)培育以吸引客戶推廣策略（1）推廣主題針對(duì)銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)于商城內(nèi)經(jīng)營(yíng)狀況良好行業(yè)進(jìn)行持續(xù)性推廣，對(duì)于經(jīng)營(yíng)狀況欠佳行業(yè)進(jìn)行集中推廣，并為A、B組團(tuán)商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售埋下伏筆。所以，必須掌握銷(xiāo)售的節(jié)奏，充分考慮到中、后期銷(xiāo)售的聯(lián)系性。從云都商業(yè)廣場(chǎng)的推廣中我們應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)： 充分考量區(qū)域市場(chǎng)容量，合理利用商業(yè)面積 合理定價(jià) 明確市場(chǎng)定位，突出競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 合理功能分區(qū)，規(guī)范經(jīng)營(yíng)，形成規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 拓展招商渠道532 云都商業(yè)廣場(chǎng)主要賣(mài)點(diǎn)政府重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目汽運(yùn)總站黃金口岸，自古商業(yè)逢站必旺區(qū)位得天獨(dú)厚，交通四通八達(dá)800萬(wàn)人的需求打造市場(chǎng)場(chǎng)地成本低，商家無(wú)憂經(jīng)營(yíng)園林式設(shè)計(jì)，最聚人氣多種業(yè)態(tài)最佳組合，保障財(cái)源滾滾優(yōu)質(zhì)服務(wù)與管理＊ 設(shè)有大型物流倉(cāng)儲(chǔ)配運(yùn)中心和室內(nèi)大型停車(chē)場(chǎng)＊ 有專(zhuān)業(yè)人員隨時(shí)收集商家對(duì)市場(chǎng)管理的意見(jiàn)及建議并及時(shí)給予處理和反饋＊ 市場(chǎng)內(nèi)外統(tǒng)一規(guī)劃管理，統(tǒng)一形象標(biāo)識(shí)＊ 工商稅務(wù)等進(jìn)場(chǎng)為商家提供一條龍服務(wù)＊ 市場(chǎng)開(kāi)業(yè)期間，云都商業(yè)廣場(chǎng)免費(fèi)為商家提供宣傳＊ 為商家推薦銷(xiāo)售代理品牌等533 云都商業(yè)廣場(chǎng)招商策略云都商業(yè)廣場(chǎng)實(shí)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一協(xié)調(diào)商家可承租單間門(mén)面自行經(jīng)營(yíng)商家可將某個(gè)組團(tuán)的商場(chǎng)整體承租后自行招商或自行經(jīng)營(yíng)商家可與云都商業(yè)廣場(chǎng)合作經(jīng)營(yíng)，利潤(rùn)共享（如商家以產(chǎn)品出資，云都廣場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地和營(yíng)銷(xiāo)人員出資）開(kāi)業(yè)期間，對(duì)團(tuán)租客戶或經(jīng)營(yíng)大戶給予一定的減免租金優(yōu)惠對(duì)團(tuán)購(gòu)客戶或購(gòu)鋪大戶給予額外優(yōu)惠534 云都商業(yè)廣場(chǎng)主題廣告語(yǔ)買(mǎi)鋪要買(mǎi)批發(fā)鋪，生意要做大賣(mài)場(chǎng)打造商業(yè)航母，締造勻城商業(yè)首都2003年黔南商業(yè)標(biāo)志圈定云都商業(yè)廣場(chǎng)云都廣場(chǎng)，黔南第一商都 “錢(qián)”景無(wú)限54 京都廣場(chǎng)C組團(tuán)推廣策略提要541 賣(mài)點(diǎn)整合【四大優(yōu)勢(shì)組合，財(cái)富號(hào)角一路飆升】[三路三橋交匯，罕見(jiàn)黃金三角造就商業(yè)傳奇]本項(xiàng)目地處劍江中路、劍江北路、平橋北路三路交匯處；彩虹橋（劍江橋）、渡船堡大橋（黑橋）、平橋圍合分布，路路暢通，呈罕見(jiàn)黃金三角分布。531 云都商業(yè)廣場(chǎng)前期推廣分析銷(xiāo)售策略主要集中于以下幾個(gè)方面，目前銷(xiāo)售狀況不理想，商戶入場(chǎng)率十分有限，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)未能充分體現(xiàn)，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（1）定價(jià)策略定價(jià)方式單一，未能充分考慮商鋪位置、朝向等指標(biāo)，在進(jìn)入強(qiáng)銷(xiāo)期后，又只單純作價(jià)格調(diào)整。49 商鋪價(jià)格的推算參考現(xiàn)代城，云都商業(yè)廣場(chǎng)，西苑等周邊物業(yè)，一層商鋪平均租金以28元/平方米每月計(jì)算(實(shí)際剛開(kāi)始很難租到這個(gè)價(jià)格)，%的前提下。 投資收回年限是30多年，高于其他物業(yè)15年左右收回成本的年限，這樣的投資對(duì)投資者毫無(wú)吸引力46 原價(jià)格按揭買(mǎi)鋪?zhàn)饨鸷驮鹿┍韀10平方米建筑面積6成10年]物業(yè)類(lèi)別單價(jià)總價(jià)按揭款租金 元月供月繼續(xù)投資一層山墻1080010800064000一層外鋪96009600057000249一層內(nèi)鋪88008800050000二層39803980023000地下室50005000030000分析:投資客戶買(mǎi)了10平方米的門(mén)面，一層首付3萬(wàn)多元，地下室首付2萬(wàn)多元。【您對(duì)都勻的商鋪價(jià)格了解嗎？】通過(guò)上表可以看出，大部分的被訪問(wèn)者對(duì)都勻市的商鋪價(jià)格不了解，或者了解不全面，從電話調(diào)查訪問(wèn)的情況看，部分被訪者只對(duì)一兩個(gè)樓盤(pán)的商鋪價(jià)格有了解，而沒(méi)有一個(gè)整體的，綜合性的把握，我們?cè)O(shè)置這道問(wèn)題的目的也在于通過(guò)他們，更加深一步的了解都勻市的商業(yè)物業(yè)情況，同時(shí)也反映出，大部分被訪者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)也不可能綜合的比較其他的商業(yè)物業(yè)的價(jià)格，因而會(huì)具有一定的盲目性。43 項(xiàng)目周邊物業(yè)租賃分析[ 詳見(jiàn)附件“京都廣場(chǎng)周邊商業(yè)物業(yè)租賃價(jià)格水平的調(diào)研報(bào)告”]調(diào)查得出：周邊門(mén)面租賃價(jià)格2060元/平方米，平均租賃價(jià)格35元/平方米。但是開(kāi)發(fā)商及時(shí)調(diào)整思路，認(rèn)識(shí)了新的市場(chǎng)需要一定的培育期。二組團(tuán)的一樓門(mén)面的租金跟一組團(tuán)是一樣的。但是該租金是按套內(nèi)面積計(jì)算的（%），如按建筑面積計(jì)算平均租金在66元/平方米，實(shí)際上依然無(wú)法租到那么高的價(jià)格，于是現(xiàn)代城采用6折的優(yōu)惠，同時(shí)，為提高入場(chǎng)率還采用了免租36個(gè)月的優(yōu)惠。四、京都廣場(chǎng)C組團(tuán)價(jià)格定位41 商鋪定價(jià)的前提對(duì)整個(gè)都勻市的地理位置，人文環(huán)境等的把握[見(jiàn)“11 都勻商業(yè)物業(yè)宏觀市場(chǎng)分析”]對(duì)都勻市房地產(chǎn)市場(chǎng)全面熟悉[見(jiàn)“11 都勻商業(yè)物業(yè)宏觀市場(chǎng)分析”]對(duì)相關(guān)樓盤(pán)的研究分析對(duì)本項(xiàng)目的剖析42 相關(guān)代表樓盤(pán)比較421 現(xiàn)代城商鋪分析A、優(yōu)勢(shì):現(xiàn)代城地處人民廣場(chǎng)旁，是都勻市地傳統(tǒng)老商業(yè)區(qū)，具有濃厚地商業(yè)氣氛和地段絕對(duì)優(yōu)勢(shì)優(yōu)惠政策反租2年，年遞增10%新的商業(yè)模式—－都市里的SHOPPINGMALL擺脫傳統(tǒng)的商業(yè)的單一，做多元化購(gòu)物商場(chǎng)首度引進(jìn)國(guó)際最先進(jìn)的商鋪經(jīng)營(yíng)管理模式—統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理B、商業(yè)業(yè)態(tài)：共有三層，地下室現(xiàn)已出租做大型超市（但可以肯定已流產(chǎn)），地上二層做紅華家電城和電腦城（二層）及國(guó)際商城（一層）。采行試探市場(chǎng)式的銷(xiāo)售控制體系，對(duì)商業(yè)物業(yè)的放盤(pán)策略進(jìn)行23次的市場(chǎng)試探，正式放盤(pán)前，可考慮23周的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，對(duì)銷(xiāo)售政策、租售策略進(jìn)行檢驗(yàn)。313 市場(chǎng)規(guī)劃、管理差異化策略○ 一層家裝材料市場(chǎng)，規(guī)劃為室內(nèi)、外步行街形式，寬闊的室內(nèi)街道，合理的交通流線設(shè)計(jì)，通透的室內(nèi)環(huán)境，給人耳目一新的感覺(jué)○ 針對(duì)各類(lèi)品種特性，在市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)上做出適應(yīng)其展示、銷(xiāo)售的分區(qū)及品種組合○ 針對(duì)各類(lèi)品種，提供統(tǒng)一裝修方案，使整個(gè)市場(chǎng)更為規(guī)范○ 提供規(guī)范店面營(yíng)運(yùn)系統(tǒng)，專(zhuān)業(yè)的賣(mài)場(chǎng)陳列指導(dǎo)，增強(qiáng)商戶經(jīng)營(yíng)信心314 招商策略的差異化○ 京都廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)業(yè)種選擇一層：地板、陶瓷、衛(wèi)浴、門(mén)業(yè)、油漆、燈飾、電工、五金、布藝、櫥柜二層：日用品、化妝品、男裝、女裝、童裝、文具、玩具、餐飲用具、流行飾品○ 招商策略【一層招商思路】通過(guò)公司、廠商與商戶三方互動(dòng)，引進(jìn)有實(shí)力品牌，規(guī)模經(jīng)營(yíng)。246 C組團(tuán)業(yè)種組合選擇及功能分區(qū)一層業(yè)種組合及功能分區(qū)（1）一般住宅裝修中使用建材品種比例統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目分類(lèi)比例衛(wèi)浴%地板、瓷片%布藝%燈飾%油漆%其他10%從裝修統(tǒng)計(jì)中可以很明顯看出C組團(tuán)的業(yè)種組合，在這一組合的基礎(chǔ)上根據(jù)不同業(yè)種的不同要求進(jìn)行功能區(qū)分：室內(nèi)步行街兩側(cè)商鋪：衛(wèi)浴、燈飾、布藝 [P33P5P53P72]臨近虹橋苑商鋪：油漆、電工、五金等 [P82P106]臨近組團(tuán)中心景觀、劍江河商鋪：地板、陶瓷 [P1P31]臨近四一四醫(yī)院部分商鋪：餐飲、禮品、鮮花等 [P3P73P80][附圖1]二層業(yè)種組合及功能分區(qū)日用+餐、飲具 化妝品+流行裝飾 服裝（成人男、女，童裝）+玩具+文具 [附圖2]247 商鋪面積分隔合理配比商鋪面積分隔應(yīng)根據(jù)不同業(yè)種不同需求進(jìn)行合理分隔。所以，商鋪業(yè)種選擇一定要考慮到本項(xiàng)目一系列指標(biāo)及周?chē)F(xiàn)有的和將來(lái)可能會(huì)有的競(jìng)爭(zhēng)，特別是避免在同一定位和消費(fèi)層次中的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。而本項(xiàng)目所在區(qū)域即原平橋市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)小百貨、小商品、服裝等低檔商品，加上區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯不能與人民廣場(chǎng)這一區(qū)域相提并論，造成本區(qū)域經(jīng)營(yíng)形象的混亂，給業(yè)態(tài)業(yè)種選擇帶來(lái)一定難度。在這樣一種情況下，老城區(qū)商業(yè)格局被打破，正以現(xiàn)代城為中心進(jìn)行商業(yè)格局重構(gòu)；而新城區(qū)則由于各商業(yè)物業(yè)實(shí)體幾乎于同一時(shí)期投入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)格局尚未完全形成，如德達(dá)廣場(chǎng)規(guī)劃的汽車(chē)城（汽車(chē)裝飾、配件）、家具城并未如期完成其招商工作，云都商業(yè)廣場(chǎng)雖然定位裝飾材料市場(chǎng)，但是目前入場(chǎng)率也十分有限。城市規(guī)劃 配套完善隨著州三大政府搬遷，市區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的傾斜，各項(xiàng)配套設(shè)施不斷完善 [詳見(jiàn)“132傳統(tǒng)商業(yè)市場(chǎng)（平橋肉菜綜合市場(chǎng)），輻射商圈能力巨大”]。下面就平橋市場(chǎng)輻射商圈作簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)：（1）輻射商圈劃分商圈類(lèi)別核心商圈次級(jí)商圈邊緣商圈平橋商圈400公尺徒步58分鐘800公尺徒步510分鐘1200公尺徒步1015分鐘（2）輻射商圈構(gòu)成○ 教育文化圈分類(lèi)名稱(chēng)核心商圈次級(jí)商圈總數(shù)備注教育設(shè)施小計(jì)91120大、中專(zhuān)院校145黔南師院、高等技工學(xué)校、貴州交通駕駛學(xué)校、黔南興鑫駕校中、小學(xué)224三中、師院附中、都勻七小幼兒園6511陽(yáng)光幼兒園、百靈鳥(niǎo)英漢幼兒園、西苑幼兒園、育新幼兒園、愛(ài)心幼兒園、東方幼兒園、市第一幼兒園○ 行政圈分類(lèi)名稱(chēng)核心商圈次級(jí)商圈總數(shù)備注行政機(jī)關(guān)小計(jì)81321五大班子11執(zhí)法機(jī)構(gòu)134謝官?zèng)_派出所、交通警察大隊(duì)、公路巡邏民警大隊(duì)其他局委7916省交通廳都勻收費(fèi)稽查處、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)、都勻市衛(wèi)生局、都勻市廣播局、都勻運(yùn)管所、開(kāi)發(fā)區(qū)公路運(yùn)輸管理處、開(kāi)發(fā)區(qū)稅務(wù)局、城郊煙草專(zhuān)賣(mài)稽查隊(duì)、都勻公路管理局、交通局、工商分局○ 商務(wù)金融圈分類(lèi)名稱(chēng)核心商圈次級(jí)商圈總數(shù)備注商務(wù)類(lèi)設(shè)施小計(jì)252651賓館、酒店10515釣魚(yú)臺(tái)大酒店、世紀(jì)招待所、龍山賓館、紅旗賓館、金河谷賓館、東方大酒店、港龍賓館、明珠大酒店、交通賓館金融121022中國(guó)工商銀行平橋分行、中國(guó)建行西門(mén)分行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行劍北營(yíng)業(yè)所、平橋郵政支局、中國(guó)郵政、中國(guó)工行西苑儲(chǔ)蓄所、中國(guó)工行都勻分行、中國(guó)銀行開(kāi)發(fā)區(qū)支行、中國(guó)信合、中國(guó)農(nóng)行開(kāi)發(fā)區(qū)營(yíng)業(yè)所、中國(guó)建行劍橋儲(chǔ)蓄所事務(wù)所1010東陽(yáng)律師事務(wù)所、市中心法律事務(wù)所美術(shù)廣告11德達(dá)廣告、榮升廣告、工程圖制作、博雄噴繪商務(wù)大廈213建貿(mào)大廈、興亞大廈、貴州有色地質(zhì)大廈○ 娛樂(lè)休閑餐飲圈分類(lèi)名稱(chēng)核心商圈次級(jí)商圈總數(shù)備注休閑類(lèi)設(shè)施小計(jì)267245512休閑、娛樂(lè)5250102浪潮網(wǎng)吧、大眾網(wǎng)吧、華清浴池、大西門(mén)澡堂、紅樹(shù)林茶坊、香格里拉酒吧、天上人間咖啡屋、珍惜茶吧、鴻福樓、陶然居、紅豆酒吧、西山公園、澳瑞特健身器、都勻南方旅行社、新源旅行社、歡樂(lè)城、順達(dá)豪華影院、陽(yáng)光足療、師達(dá)豪華影院、金酒岸保健休閑中心餐飲8284166七彩美食、西苑美食城、圓莊飯店、廣東天天漁港、凱里酸湯城、東方火鍋城、湖南湘菜館、十八寨酒樓、成都黑筍竹香雞、貴陽(yáng)勿忘我、金源酒家市政設(shè)施369都勻勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)部、市政服務(wù)中心、老年活動(dòng)中心、平橋家政服務(wù)部、都勻少兒活動(dòng)中心美容美發(fā)6050110新世紀(jì)美容美發(fā)城、金典美容美發(fā)中心、皮博士美容店、極限專(zhuān)業(yè)發(fā)型設(shè)計(jì)中心、世紀(jì)龍、頂峰發(fā)型設(shè)計(jì)、廣式發(fā)型中心、經(jīng)典美容美發(fā)沙龍、時(shí)尚造型、溫州美容美發(fā)城、香滴爾專(zhuān)業(yè)發(fā)型設(shè)計(jì)中心、楊記美容美發(fā)、名角女士美容生活館維修/干洗/出租7055125紅光音像、春綠干洗店、上航服務(wù)干干洗服務(wù)部、盛源汽車(chē)修理廠、解放商用汽車(chē)維修站、黔南汽車(chē)大修廠分廠、汽運(yùn)公司修理廠、琴琴洗衣店、航星干洗、賽維干洗、伊萊雅潔綠色洗染、無(wú)名子玩具出租、步步高維修部、上海泰潔干洗連鎖、凌峰家電維修專(zhuān)店、音城音像、鴻蘭音像、志成電子批發(fā)部、新世紀(jì)電腦從以上表格可以看出，本項(xiàng)目有著相當(dāng)巨大的商圈輻射能力，商業(yè)發(fā)展的前景可觀。月（2）新城區(qū)、新老城區(qū)結(jié)合部與老城區(qū)典型商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格統(tǒng)計(jì)：新城區(qū)、新老城區(qū)結(jié)合部老城區(qū)云都商業(yè)廣場(chǎng)現(xiàn)代城商業(yè)業(yè)態(tài)售價(jià)租價(jià)商業(yè)業(yè)態(tài)售價(jià)租價(jià)裝飾建材城/引進(jìn)零售的專(zhuān)業(yè)店/目前市場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)木地板地門(mén)面最多一組團(tuán)首層沿街劍江北路門(mén)面銷(xiāo)售價(jià)格7600元/㎡，臨街3800元/㎡，內(nèi)鋪27003600元/㎡，二樓2080元/㎡。新興的市場(chǎng)，如汽車(chē)、汽配等向新城區(qū)集中，而老城區(qū)對(duì)于這類(lèi)新興的市場(chǎng)只能是望而興嘆。在正確而有效的推廣、招商策略的指導(dǎo)下，京都廣場(chǎng)項(xiàng)目必能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)一席之地?，F(xiàn)階段我國(guó)的通貨膨脹率在4％左右，%,以6成10年按揭方式買(mǎi)鋪，%。從兩表的對(duì)比明顯可以看出，2004年都勻市人均商業(yè)物業(yè)面積占有指數(shù)已經(jīng)高于人均1平方米的標(biāo)準(zhǔn)，與上海、深圳、大連等地接近。從政府相關(guān)部門(mén)公布的相關(guān)數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于都勻這樣一個(gè)二級(jí)