【正文】 的風險初步判斷也將不亞于等待。旺場——升值——賣場成為近兩年來房開商不得已而為之的選擇（如云都商業(yè)廣場、現(xiàn)代城等）。直到今天，都勻市整個房地產(chǎn)行業(yè)也沒有完全從過去的繁榮的景象中走出來，商業(yè)物業(yè)定價并沒有根據(jù)市場的變化作出調(diào)整。對于開發(fā)商來說，受過去商業(yè)物業(yè)銷售成績和巨額利潤的鼓舞,開發(fā)熱情仍然高漲,售價體系在高速發(fā)展時期的價格體系基礎上進一步提高，但是卻恰恰忽視了市場實際需求有限性和階段性。以上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)說明2003年都勻市房地產(chǎn)大部分指標有不同程度的下降,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)體量增加，但銷售量卻在減少，房地產(chǎn)發(fā)展步入調(diào)整期。□%，%；%。經(jīng)營用房面積51449平方米，%。隨后房地產(chǎn)市場開發(fā)過大，市場需要調(diào)整和市場需求需進一步培育，房地產(chǎn)進入調(diào)整期。京都廣場C組團商業(yè)物業(yè)定 位 報 告2004年9月貴州友聯(lián)偉業(yè)投資顧問有限公司京都廣場C組團商業(yè)物業(yè)定 位 報 告一、都勻商業(yè)物業(yè)市場分析11 都勻商業(yè)物業(yè)宏觀市場分析111都勻房地產(chǎn)市場在多種因素作用下步入調(diào)整期房地產(chǎn)界人士一直認為房地產(chǎn)的發(fā)展具有周期性，根據(jù)調(diào)查分析得出:一個城市的房地產(chǎn)發(fā)展分為三個階段，發(fā)展期，高潮期，調(diào)整期。都勻市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了5年的持續(xù)上升，從2003年開始有所回落?！跎唐贩夸N售面積239073平方米，%.商品房住宅213485平方米，%，經(jīng)營用房銷售面積20689平方米，%。%。2004年4月底開始的以控制土地供應量、提高開發(fā)企業(yè)自由資金比例、縮減房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模為主要手段的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，加速了都勻調(diào)整期的來臨，并強化了該趨勢。市場供應量的放大，投資回報率的下跌，空置的大量存在，商業(yè)物業(yè)的購買主體由過去的投機者、投資者、買鋪經(jīng)營者三分天下的格局，隨著都勻商業(yè)地產(chǎn)價值的快速理性回歸，蛻變成投資者一股獨大，買鋪經(jīng)營者聲音微弱，投機者退出市場的格局，商業(yè)物業(yè)的銷售變成與投資者在投資價值上的斗智斗勇。因此出現(xiàn)了新上市商業(yè)物業(yè)價格高企，價格背離價值，有價無市的情況。一方面高價商業(yè)物業(yè)大量空置，市場消化意愿有限，一方面開發(fā)商對價格采取不變的以靜制動的銷售策略，源于對商業(yè)物業(yè)價值的樂觀判斷和升值的良好預期；等待著商業(yè)物業(yè)投資回報率攀升時吸引投資或投機性買家入場，實現(xiàn)其開發(fā)之初設定的利潤目標。同時考慮到整個都勻市房地產(chǎn)的整體趨勢,如果說某一家房開商以目前市場能接受的價格放盤的話, 價格的迅速滑坡,勢必導致都勻房市劇烈震動，甚至于會影響整個都勻市經(jīng)濟的健康發(fā)展。再從契稅收入來看，%；，%；2001年為430萬元，%；2002年為450萬，%。世界通行的人均商業(yè)面積(商業(yè)面積/常住人口)合理標準為1平方米/人。（2）世界、中國部分城市人均商業(yè)面積統(tǒng)計表：城市紐約東京香港上海北京廣州深圳?？诖筮B人均注：?？凇⒋筮B其商業(yè)人均面積以遠遠超過國內(nèi)平均水平，其城市經(jīng)濟總量及消費能力遠不如北京、上海這些全國商業(yè)最發(fā)達的地區(qū)，因此造成大量商業(yè)物業(yè)面積空置，資源嚴重浪費。115 消費者投資日趨理性，現(xiàn)實的投資回報率成為投資選擇的依據(jù) 消費者投資在經(jīng)歷了一段時間的沖動性投資以后，隨著市場供求狀況的變化,相當一部分投資者出現(xiàn)了不同程度的虧損情況。一般來講，投資者選擇作出投資決定的時候，必然有其作為參照的標準，這些標準因人而異，其中銀行同期存款利率與通貨膨脹率則是兩項必不可少的指標。同時,這些因素的介入也有利于都勻市房地產(chǎn)行業(yè)更快、更健康的發(fā)展。京都廣場一、㎡（一層商鋪面積 ㎡，二層商鋪面積 ㎡），項目地處都勻“旱碼頭”，交通便利，為口岸市場的發(fā)展提供了必要的條件。另外，從開發(fā)體量上比較，老城區(qū)開發(fā)較大的樓盤僅現(xiàn)代城與金鵬花園，而新城區(qū)和新老城區(qū)結(jié)合部開發(fā)體量較大的樓盤就有西苑大世界、京都廣場、陶溪園、云都商業(yè)廣場、長江花園等。老城區(qū)建材、建材加工、服裝鞋類等市場面臨云都商業(yè)廣場等新城區(qū)、新老城區(qū)結(jié)合部市場的競爭，由于新城區(qū)更便利的交通和經(jīng)營場地規(guī)模、更完善配套和低廉的租金水平等，競爭優(yōu)勢明顯。（1）新城區(qū)、新老城區(qū)結(jié)合部與老城區(qū)各社區(qū)租金水平比較統(tǒng)計：新城區(qū)、新老城區(qū)結(jié)合部老城區(qū)社區(qū)租金水平社區(qū)租金水平平橋、西苑、劍北社區(qū)31．769元/㎡月百子橋社區(qū)（女人街、褲襠街、步行街）184．29元/㎡㎡， 10年回報投資SHOPPINGMALL/地下室做大型超市/地上二層做紅華家電城和電腦城及國際商城/臨街門面和靠廣場的門面在裝修，其他的較少首層商鋪銷售均價8000元/㎡，臨街商鋪為15000元/㎡首層商鋪租金最高為162元/㎡，最底為74元/㎡.平均110元/㎡.按建筑面積（%）平均租金為66元/㎡，6折優(yōu)惠后，㎡13 京都廣場項目所處區(qū)域市場分析131 地處新老城區(qū)結(jié)合部，近年來商業(yè)物業(yè)開發(fā)較為集中，競爭激烈從2002年開始，粗略統(tǒng)計新城區(qū)及新老城區(qū)結(jié)合部開發(fā)樓盤為16個[詳見“121 城市規(guī)劃、政府機構(gòu)搬遷，市場重心向新開發(fā)區(qū)傾斜”]。132 傳統(tǒng)商業(yè)市場（平橋市場） ，輻射商圈能力巨大京都廣場項目取原平橋市場而代之，并將項目負一層規(guī)劃為新的肉菜綜合市場，完整地繼承了原市場商圈輻射能力，增強了本項目的市場競爭實力。京都廣場項目地處劍江中路、劍江北路、平橋北路三路交匯處，比鄰長途汽車站及都勻汽車站，交通條件十分優(yōu)越，為都勻名副其實的“旱碼頭”。三路三橋 黃金三角本項目地處劍江中路、劍江北路、平橋北路三路交匯處；彩虹橋（劍江橋）、渡船堡大橋（黑橋）、平橋圍合分布，路路暢通，呈罕見黃金三角分布。另外，由于新老城區(qū)結(jié)合部樓盤的不斷開發(fā)，如西苑、碧云苑、長江花園、建貿(mào)等，項目所處區(qū)域人口總量增加。在老城區(qū)一部分上升空間較大的業(yè)種則向現(xiàn)代城集中，如電器、電腦等。因此，經(jīng)營的商品及品牌在區(qū)域內(nèi)將會出現(xiàn)重疊經(jīng)營的現(xiàn)象。T—項目劣勢區(qū)域經(jīng)營形象化隨著現(xiàn)代城的興建，老城區(qū)商業(yè)格局開始以現(xiàn)代城為中心進行了重構(gòu)，部分零售、批發(fā)商品（中低檔）退出這一商圈，如新華路南段、步行街南段、民族路上經(jīng)營中低檔服裝、鞋類的店鋪相繼轉(zhuǎn)手或者關閉。22 C組團商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)定位京都廣場項目地處都勻“旱碼頭”，項目應充分利用優(yōu)勢的條件發(fā)展集產(chǎn)品展示、零售、批發(fā)、宣傳于一體的口岸商品專業(yè)賣場。社會購買力在一定時期內(nèi)基本是一個常數(shù)，因此競爭只會影響購買力在各個商業(yè)實體之間的分配，并不能創(chuàng)造新的購買力，過度競爭的結(jié)果必將造成不利于項目發(fā)展的情況出現(xiàn)。綜合批發(fā)城（暫名）]244 同類競爭市場業(yè)種選擇統(tǒng)計分析家裝類市場統(tǒng)計制革廠建材市場云都商業(yè)廣場七街業(yè)種數(shù)量經(jīng)營品牌數(shù)量經(jīng)營品牌數(shù)量經(jīng)營品牌地板23漢堡 、大自然、德威、伊思科寶、福人、歐典、綠洲、金剛鸚鵡、吉象、地堡龍、別克、德賽、竹海、歐圣卡王、圣象、菲林格爾、正涌、升達、法樂、緬林金橡、銀燕、永吉、綠島16福人、得爾、圣象、菲林格爾、永吉、正涌、升達、揚子、歐象、佳佳樂、合麗、雙鳳、新象、柏頓、歐圣、勁松陶瓷23冠珠、朗高、金西洲、薩米特、匯亞、升華、恒福、新里萬、新輝雅、巴貝利、萬利、派力素、新潤成、華都、新南悅、恒諾、能盛、圣龍、圣寶路、金舵、恒輝、強輝、裕成3鳳凰、意利寶、協(xié)進油漆4金冠、大寶、凱琦麗、邦德5大寶、環(huán)球、三和、長頸鹿、菊花9巴德士、三和、嘉寶莉、經(jīng)典、美涂士、麗時、千色花、華潤、甲秀衛(wèi)浴3精藝潔具、橫岡衛(wèi)浴、惠達潔具10櫻花、泰和、箭牌、歐爾、塞納、美加華、意派、法恩沙、金德、帝王櫥柜3雅藝、樂意爾、歐雅3柏家、凱順、歐米嘉門業(yè)2星星、開喜2天蘭、索富燈飾照明3步步高燈飾、鑫新燈飾、雷士、照明5亮麗、新新、興隆、亮亮、明豪石材4四海、閩海、裕發(fā)、歐美精工石布藝其他30以上建材（管材、線材、型材等）、建材加工57太陽能、汽修、裝飾材料及加工電工、五金沿街分布基本分析○ 制革廠在地板、陶瓷兩大品種上存在明顯規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢○ 三大市場經(jīng)營品種中“布藝”一項均為空白○ 制革廠受規(guī)模、城市規(guī)劃的影響，經(jīng)營商戶競爭壓力增加，云都商業(yè)廣場以其顯著的規(guī)模優(yōu)勢，發(fā)展前景廣闊，同時與本項目比鄰，因此，將成為未來本項目的主要競爭對手○ “七街”衛(wèi)浴、油漆相對集中○ 電工、五金 “七街”街鋪競爭優(yōu)勢明顯○ “七街”燈飾，雖然分布較為集中，但是其營業(yè)面積大多為20㎡以下，燈飾品種有限，競爭力不強○ 云都商業(yè)廣場目前經(jīng)營狀況并不樂觀，商戶入場率不足40%○ 云都商業(yè)廣場在衛(wèi)浴、石材等項均沒有商戶經(jīng)營，其他各項雖然已有商戶經(jīng)營，除地板外經(jīng)營并不集中，不具有品種規(guī)模競爭力○ 云都商業(yè)廣場招商策略單一，僅僅立足于月租抵供及商鋪增值，但是就目前狀況來看，其月租并不能抵供，租售價格下調(diào)趨勢明顯○ 云都商業(yè)廣場市場規(guī)劃、管理較為混亂，導視系統(tǒng)匱乏○ 除地板、陶瓷外，兩大市場其他經(jīng)營品種品牌數(shù)量有限綜合考量，綜合考量，項目一層商業(yè)建議選擇業(yè)種：地板、陶瓷、衛(wèi)浴、門業(yè)、油漆、燈飾、電工、五金、布藝、櫥柜綜合批發(fā)類目前，除服裝外尚未形成具有規(guī)模的批發(fā)市場。特色化定位將家裝市場規(guī)劃為步行街式市場，建議一層商業(yè)區(qū)規(guī)劃一條6米（原通道為4米，向兩邊各延伸1米）寬室內(nèi)步行通道，即有特色，又能提升內(nèi)鋪價值。三、京都廣場C組團商業(yè)物業(yè)差異化競爭策略31 差異化競爭策略闡述311 經(jīng)營品種差異化○ 組合櫥柜在兩個市場經(jīng)營戶十分有限，但是隨著現(xiàn)代生活品質(zhì)的提高，櫥柜市場有可能擴大趨勢，但是目前本地市場櫥柜品牌有限，建議引進12家櫥柜品牌。○ 日用、化妝品等，同樣存在經(jīng)營分散的問題，本項目在這類業(yè)種的競爭策略選擇上除了采用規(guī)?；偁幉呗酝?，同時又針對市場缺乏這類業(yè)種大型批發(fā)市場的空白點，尋求差異化的突破。主力店選擇市場影響較大，市場認知度較高品牌，在本項目經(jīng)營面積應到150㎡以上二層業(yè)種以服裝、日用為主，主力店面積則應不低于150㎡○ 招商區(qū)域以各品牌的省內(nèi)一級代理商為主，招商區(qū)域以貴陽各專業(yè)市場為主。建立靈活的策略分析、執(zhí)行、反饋和調(diào)整機制，及時而有效的進行思路、政策、策略和方式的調(diào)整。B策略：核心：以租代售按月交納租金（租金高于市場水平），一年后，如客戶有購買意愿，所繳租金可充做購鋪首期款，商鋪產(chǎn)權(quán)歸客戶所有。由35個業(yè)主共同購買，公司承諾3年返租，56年回購。目前只銷售了臨街的門面，內(nèi)部門面基本上已出租，2年為一租期。平均110元/平方米。二組團一樓面門臨劍江北路銷售價格7299元/平方米，外圍臨街的門面銷售價格4199元/平方米，內(nèi)部門面地銷售價格28993199元/平方米。二樓商鋪整層出租給欣港家具公司。C、策略：目前采用出租和銷售相結(jié)合的銷售策略，對投資客戶承諾反租3年，以年回報6%反利給客戶；對于承租客戶，華宇公司以較低的租金吸引客戶，并減免3個月2年的租金不等，減免物業(yè)管理費等，但須交3000元的押金，同時約定2年后租金上漲20%D、市場情況：項目從2004年7月18號開始試營業(yè)到目前市場經(jīng)營戶入場也不到40%，靠劍江北路門面和靠市場中心的廣場全部開業(yè)，其他的門面只有零散的幾家。根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)目前該項目經(jīng)營不理想，已有客戶有轉(zhuǎn)移之意。應該具有一定的競爭優(yōu)勢423 鵬達物資大廈臨街門面銷售價格為10000元/平方米，現(xiàn)已銷售完，不臨街的門面銷售價格為3500元/平方米，傳統(tǒng)的建材市場（尚未開業(yè)）。主要經(jīng)營五金、建材等（尚未開業(yè)）。經(jīng)營小便利店、麻將桌、診所B、靠彩虹橋東邊門面（虹橋苑）面積60120平方米，月租金8001800元，銷售價格50006000元/平方米。有早餐店、按摩店44 來訪客戶調(diào)查分析為了解本項目到訪客戶的需求意愿、能接受的心理價位等資訊，我們對到訪客戶就下述問題進行了電話詢問。而反應一般的主要原因是離市中心較遠，對整個都勻市的經(jīng)濟環(huán)境不是很看好，C組團的門面不臨街；僅有一個對“京都廣場”的前景不看好，理由是交通不好，位置較偏。不包括門面地升值價值和年遞增率B、租金水平的確定 [ 詳見附件“京都廣場周邊商業(yè)物業(yè)租賃價格水平的調(diào)研報告”] ，平橋北路臨街門面25元/平方米，劍江北路臨街門面37元/平方米，劍江中路臨街門面31元/平方米C、租金水平的確定，考慮了C組團不臨街的劣勢，也綜合菜市場的聚客效應分析：租金水平的計算已經(jīng)是按照周邊物業(yè)較高的估算，如果參照云都商業(yè)廣場現(xiàn)在的租金水平的計算該租金已經(jīng)是超過2倍根據(jù)年租金率分析僅有3%左右，低于目前周邊的物業(yè)回報，低于云都商業(yè)廣場和現(xiàn)代城的年租金回報（6%以上）。他們已經(jīng)截留了大部分的客戶。這是目前都勻市很都商業(yè)地產(chǎn)所采用的方式，單純的銷售已經(jīng)不能支撐較好的商業(yè)氣氛；5）以較低的銷