【正文】 地理位置比較認(rèn)同，41%的被訪者認(rèn)為“京都廣場(chǎng)”的地理位置一般，而認(rèn)為地理位置差的沒(méi)有，從被訪問(wèn)者對(duì)“京都廣場(chǎng)”的了解可以反映出“京都廣場(chǎng)”在大多數(shù)都勻人對(duì)“京都廣場(chǎng)”地理位置的認(rèn)同，而本項(xiàng)目緊靠都勻市長(zhǎng)途汽車(chē)運(yùn)輸站，地處黑橋和彩虹橋之間，是進(jìn)入都勻的門(mén)戶。汽車(chē)站北側(cè)6個(gè)門(mén)面租賃價(jià)格明顯高于平均水平，達(dá)到63元/平方米，主要經(jīng)營(yíng)餐飲、百貨，所需面積小，針對(duì)過(guò)往旅客，收入較高，所以能夠承受較高租金門(mén)面使用面積控制在1020平方米市場(chǎng)的租賃需求旺盛。采用銷(xiāo)售與出租相結(jié)合的方式，三年6%的反租，減免3個(gè)月到2年的租金，二樓整層出租等方式。其廣宣資料對(duì)外稱根據(jù)周邊租金水平可達(dá)28元/平方米，投資能在10年回收，較為誘惑客戶。按商鋪的銷(xiāo)售均價(jià)計(jì)算，16年可以收回成本[該計(jì)算不包括不包括升值和年增遞]，%422 云都商業(yè)廣場(chǎng)商鋪分析A、價(jià)格：一組團(tuán)一樓沿街劍江北路門(mén)面銷(xiāo)售價(jià)格7600元/平方米，外圍臨街3800元/平方米，內(nèi)部門(mén)面銷(xiāo)售價(jià)格為27003600元/平方米。紅華家電城已于5月1日開(kāi)業(yè)， 國(guó)際商城定在2004年9月11日開(kāi)業(yè)，與中國(guó)電信聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的電腦城定于9月16日開(kāi)業(yè)。根據(jù)二級(jí)城市的特性，建立項(xiàng)目租售的座銷(xiāo)、行銷(xiāo)和直銷(xiāo)體系，引爆本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)租售?！疽M(jìn)要求】地板、陶瓷：都勻市場(chǎng)目前此類(lèi)品牌相對(duì)集中，主要考慮市場(chǎng)認(rèn)知度高的中高檔品牌，注重其品質(zhì)，如防滑、環(huán)保等特性衛(wèi)?。阂灾袡n品牌為主櫥柜：選擇國(guó)內(nèi)知名品牌，填補(bǔ)目前都勻市場(chǎng)有影響力品牌的空缺門(mén)業(yè)：選擇知名品牌，注重其售后服務(wù)油漆：以中檔為主，注重產(chǎn)品類(lèi)型多樣化燈飾：以中高檔為主，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)、造型布藝：以中高檔為主電工、五金：以中檔品牌為主，強(qiáng)調(diào)其質(zhì)量【二層招商思路】立足于滿足本區(qū)域市場(chǎng)各零散經(jīng)營(yíng)戶及地方各縣、鄉(xiāng)等區(qū)域市場(chǎng)的需要，同時(shí)改善本區(qū)域市場(chǎng)同類(lèi)業(yè)種經(jīng)營(yíng)戶艱難的現(xiàn)狀。根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)中心對(duì)周邊物業(yè)租金調(diào)查及來(lái)訪客戶調(diào)查分析[詳見(jiàn)“五、京都廣場(chǎng)C組團(tuán)價(jià)格定位”]，本案認(rèn)為商鋪面積分隔合理配比為：40㎡以上 10%30—40㎡ 25%20—30㎡ 40%15—20㎡ 15%15%以下 10%248 一層室內(nèi)步行街規(guī)劃設(shè)計(jì)建議物業(yè)內(nèi)墻、地面的色調(diào)、圖案等要注意與燈飾、天花協(xié)調(diào)，達(dá)到風(fēng)格統(tǒng)一的視覺(jué)效果，通過(guò)地面鋪裝和天花及燈飾設(shè)置，形成強(qiáng)烈的水平引導(dǎo)，保證交通流線順暢有序。231 項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)業(yè)種選擇原則及思路列舉○ 充分考慮本項(xiàng)目所處商圈的特色與經(jīng)營(yíng)文化嫁接，創(chuàng)立本項(xiàng)目核心商圈競(jìng)爭(zhēng)力○ “售得出、租得滿、做得旺”為大前提，對(duì)本項(xiàng)目投資者，租賃經(jīng)營(yíng)戶，服務(wù)的消費(fèi)群體進(jìn)行合理、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位○ 以“做得旺”為終極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和業(yè)種組合○ 設(shè)計(jì)具備自身特色的項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略，推出適合市場(chǎng)的投資品種24 C組團(tuán)商業(yè)物業(yè)業(yè)種定位241 新老城區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分布統(tǒng)計(jì)新城區(qū)、新老結(jié)合部老城區(qū)云都商業(yè)廣場(chǎng)建材裝飾市場(chǎng)、德達(dá)廣場(chǎng)汽車(chē)城（規(guī)劃中）、紅旗新村汽車(chē)市場(chǎng)、原平橋肉菜綜合市場(chǎng)（京都廣場(chǎng)）制革廠建材裝飾市場(chǎng)、勻中電腦城、現(xiàn)代城電腦/電器城、百子橋地下市場(chǎng)、育英巷服裝市場(chǎng)242 本項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)業(yè)種選擇原則根據(jù)以上分析（地段、交通、傳統(tǒng)商業(yè)氛圍及經(jīng)營(yíng)形象），認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)必須把握這樣的原則：業(yè)種選擇多樣化 業(yè)種組合合理化經(jīng)營(yíng)定位特色化 競(jìng)爭(zhēng)策略差異化243 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)主題定位首層商業(yè)主題定位： [京都C組團(tuán)位置C組團(tuán)與西苑虹橋苑相隔僅為11米，規(guī)劃道路較為狹窄，交通并不通暢，而東面由于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的影響，在二期工程(A、B組團(tuán))竣工前經(jīng)營(yíng)的可能性不大，南面外鋪將依賴于414醫(yī)院的竣工時(shí)間，北面的外鋪與沿江風(fēng)光帶的建設(shè)息息相關(guān) ，諸多因素導(dǎo)致 C組團(tuán)招商難度增大。因此，本項(xiàng)目作為新老城區(qū)結(jié)合部舉足輕重的一個(gè)新興項(xiàng)目，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中以本項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)業(yè)種選擇原則與思路為指導(dǎo)，賣(mài)場(chǎng)業(yè)種選擇得當(dāng)，就一定有屬于自己的市場(chǎng)天空。交通樞紐 人流集中都勻作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相當(dāng)有限的二級(jí)城市，鐵路作用并不明顯，而客運(yùn)、貨運(yùn)則發(fā)揮著不可替代的作用。正確的業(yè)態(tài)、業(yè)種定位能使本項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)得到最大程度的發(fā)揮，淡化本項(xiàng)目施工不暢帶來(lái)的影響，從而提升本項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。二組團(tuán)首層臨劍江北路門(mén)面為7299元/㎡，臨街4199元/㎡，內(nèi)鋪28993199元/㎡.二樓自用一組團(tuán)一樓沿街劍江北路門(mén)面20元/㎡，臨街19元/㎡，內(nèi)鋪16元/㎡。123 新城區(qū)、新老城區(qū)結(jié)合部商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格比之老城區(qū)上升值潛力巨大對(duì)于商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，價(jià)格與投資的增值空間是最有競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)，新城區(qū)、新老城區(qū)結(jié)合部商業(yè)物業(yè)整體租售價(jià)格低于老城區(qū)整體租售價(jià)格，但是隨著開(kāi)發(fā)區(qū)市政配套的完善、居住人口規(guī)模的增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，投資在新城區(qū)的增值空間則明顯大于老城區(qū)。12 都勻商業(yè)物業(yè)微觀市場(chǎng)分析121 城市規(guī)劃、政府機(jī)構(gòu)搬遷，開(kāi)發(fā)重心指向開(kāi)發(fā)區(qū)隨著新開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展，州政府三大班子搬遷，配套設(shè)施的完善，都勻經(jīng)濟(jì)重心逐漸向開(kāi)發(fā)區(qū)傾斜，新城區(qū)、新老城區(qū)結(jié)合部商業(yè)氛圍逐步升溫。通過(guò)對(duì)我國(guó)許多城市商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)年投資回報(bào)率的承諾統(tǒng)計(jì)及過(guò)去商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，一般來(lái)說(shuō)租金水平能否抵付按揭月供的年投資回報(bào)率成為購(gòu)買(mǎi)者是否進(jìn)行投資的臨界點(diǎn)；另外在投資者對(duì)賣(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者的持續(xù)和發(fā)展性經(jīng)營(yíng)能力考量的時(shí)候,并不單單指向某一產(chǎn)品、某一行業(yè)，更注重于大商業(yè)氣氛的形成，其中包括對(duì)賣(mài)場(chǎng)的分隔、業(yè)態(tài)業(yè)種的定位等，來(lái)綜合考量投資前景，作出投資決定。但是，都勻作為一個(gè)二級(jí)城市，其城市經(jīng)濟(jì)總量、消費(fèi)能力與上海、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市相比，有著天壤之別。但市場(chǎng)是殘酷的，營(yíng)銷(xiāo)中心近期市場(chǎng)監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，都勻各項(xiàng)目對(duì)價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行調(diào)整，云都商業(yè)廣場(chǎng)就是一個(gè)典型的例子【見(jiàn)“都勻商業(yè)物業(yè)微觀市場(chǎng)分析”一節(jié)】。在目前這種市場(chǎng)情況下選擇這樣的等待許多房開(kāi)商也是迫不得以，但是由于這段時(shí)間的長(zhǎng)短存在著判斷上的困難,特別是相對(duì)于外地房開(kāi)商來(lái)說(shuō)，這樣的等待存在的風(fēng)險(xiǎn)就更大。都勻市房地產(chǎn)業(yè)也正是于2002年達(dá)到高峰，經(jīng)歷了這一段時(shí)間的高速發(fā)展，商業(yè)物業(yè)價(jià)格曾一路飆升，銷(xiāo)售市場(chǎng)也曾一度出現(xiàn)極度繁榮的“泡沫”景象。%。其中:商品房住宅面積228490平方米，%。剛開(kāi)始隨著經(jīng)濟(jì)得發(fā)展，人們生活水平得提高，人們對(duì)居住和購(gòu)物環(huán)境的要求提高，使房地產(chǎn)有了市場(chǎng)?！?。112 商業(yè)物業(yè)的預(yù)、銷(xiāo)售量呈下降趨勢(shì)，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)周期拉長(zhǎng)都勻市商業(yè)物業(yè)發(fā)展在經(jīng)歷了一段時(shí)間的市場(chǎng)洗禮后,買(mǎi)鋪經(jīng)營(yíng)者(買(mǎi)鋪?zhàn)誀I(yíng)或買(mǎi)鋪出租)或慘淡經(jīng)營(yíng)或勉強(qiáng)維持,也正是這市場(chǎng)的殘酷變遷,加速了投資者成熟的腳步。都勻市大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)者都不愿意對(duì)建成的商業(yè)物業(yè)削價(jià)割肉推向市場(chǎng)變現(xiàn)離場(chǎng)，典型如西苑大世界。都勻市房管局《都勻市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析》中指出:五年來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)都勻的財(cái)政收入起到了一定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的作用。（1）2001－2004都勻市人均商業(yè)面積增長(zhǎng)統(tǒng)計(jì)表： 年份人口總量（常住人口）（萬(wàn)人）商業(yè)物業(yè)面積（㎡）人均商業(yè)面積（㎡）200121（）146152（）2002（）179558（）200324（）226007（）2004（預(yù)測(cè)）（）278000（） 注：19982003年新建的經(jīng)營(yíng)用房面積為：201007㎡，各種老門(mén)面及改造門(mén)面經(jīng)營(yíng)面積假定為：20000㎡，居民區(qū)改造門(mén)面未做計(jì)算。因此，在再投資的過(guò)程中相較于以前則要謹(jǐn)慎的多，考慮的因素也呈現(xiàn)多元化的趨勢(shì)。116都勻商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化趨勢(shì)明顯規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)進(jìn)一步成熟、規(guī)范的產(chǎn)物，都勻商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)正朝著這樣一個(gè)方向發(fā)展?？梢钥闯?，從2002年開(kāi)始，都勻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重心已經(jīng)逐步在向新區(qū)傾斜。月大西門(mén)社區(qū)35．832元/㎡這16個(gè)樓盤(pán)中集中于新老城區(qū)結(jié)合部的就有云都商業(yè)廣場(chǎng)、西苑大世界、京都廣場(chǎng)、碧云苑、長(zhǎng)江花園、魯班華庭、建貿(mào)大廈、麗水園、云湖雅苑等已經(jīng)超過(guò)半數(shù)。既然有這樣的優(yōu)勢(shì)，京都廣場(chǎng)項(xiàng)目就要充分利用。規(guī)模較大 業(yè)種齊全本項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，㎡（一層商鋪 ㎡，二層商鋪 ㎡），C組團(tuán)與A、B組團(tuán)商業(yè)物業(yè)面積以連廊方式兩兩相連，具有規(guī)模經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，業(yè)種齊全，使“一站式”消費(fèi)成為可能。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自于本區(qū)域內(nèi)的云都商業(yè)廣場(chǎng)，云都商業(yè)廣場(chǎng)定位建材裝飾市場(chǎng)，商業(yè)物業(yè)面積達(dá)6萬(wàn)多平方米，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯。而本項(xiàng)目一、二層商品在業(yè)態(tài)的選擇上均應(yīng)以專(zhuān)業(yè)店（賣(mài)場(chǎng)）為主。服裝批發(fā)主要集中于百子橋地下商城及育英巷服裝城，其他業(yè)種則主要集中于各大超市或零星散落于各個(gè)居民區(qū)，零售或零星批發(fā)?！?開(kāi)設(shè)布藝+家居飾品經(jīng)營(yíng)區(qū)，布藝在整個(gè)裝修中占據(jù)相當(dāng)比重，競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)布藝及家居飾品項(xiàng)無(wú)經(jīng)營(yíng)，而現(xiàn)有布藝城（黑橋附近）即將拆除?！?商場(chǎng)平面及業(yè)種組合示意（附）○ 招商組織架構(gòu)（略）○ 招商工作計(jì)劃（略）○ 招商費(fèi)用預(yù)算（略）315 租售策略的差異化總體租售策略：售價(jià)采用“低開(kāi)高走”策略，視市場(chǎng)反應(yīng)和銷(xiāo)售狀況做出價(jià)格調(diào)整，同時(shí)視A、B組團(tuán)的開(kāi)發(fā)進(jìn)程、商戶入場(chǎng)后的商業(yè)氛圍，對(duì)價(jià)格體系進(jìn)行調(diào)整配合。同時(shí)考慮3個(gè)月左右的免租金期優(yōu)惠。根據(jù)調(diào)查臨街的門(mén)面租金為70元/平方米，優(yōu)惠以后的價(jià)格為50多元/平方米。二樓不對(duì)外銷(xiāo)售，公司打算留著自己用。門(mén)面的面積20平方米以上，但開(kāi)業(yè)的門(mén)面都在50100平方米E、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：目前市場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)木地板地門(mén)面最多達(dá)17家，如:圣象、福人、升達(dá)、東日、揚(yáng)子、得爾等；其他得各有25家.油漆有環(huán)球、大寶、一鳴等五金有華意、大嘴鴨等家具有藤藝居、欣港家具等還有燈飾、衣柜、陶瓷、汽配、太陽(yáng)能、玻璃行業(yè)等F、項(xiàng)目分析云都商業(yè)廣場(chǎng)的定位是裝飾建材城，裝飾建材行業(yè)隨著房地產(chǎn)地發(fā)展而發(fā)展，現(xiàn)在屬于驕陽(yáng)行業(yè)，但是城市體量不大需求不旺。該項(xiàng)目靠近云都商業(yè)廣場(chǎng)，臨近劍江北路具有一定的優(yōu)勢(shì)。經(jīng)營(yíng)電工、茶葉、移動(dòng)公司C、西苑廣場(chǎng)北側(cè)的門(mén)面面積3070平方米，月租金300500元，銷(xiāo)售價(jià)格是3000元/平方米，有裝飾公司，但30家門(mén)面是空的D、臨劍江的門(mén)面的面積22平方米不等，月租金是300元，銷(xiāo)售價(jià)格4000元/平方米?！灸芙邮艿摹熬┒紡V場(chǎng)”的價(jià)格？】?jī)r(jià)格一直是購(gòu)買(mǎi)者關(guān)注的焦點(diǎn)，上表數(shù)據(jù)表明，被訪問(wèn)者能接受的“京都廣場(chǎng)”的價(jià)格40%集中在50004500㎡之間，這比較能代表市場(chǎng)整體的市場(chǎng)接受水平看，考慮到購(gòu)買(mǎi)者一般都會(huì)在實(shí)際的接受水平上下浮一定幅度，因而實(shí)際的接受水平會(huì)比調(diào)查的接受水平有一定增幅；同時(shí)，對(duì)“京都廣場(chǎng)”商鋪價(jià)格接受水平在65006000元/㎡和7500元/㎡以上共計(jì)28%。云都市商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)2002年的高潮后開(kāi)始回落和理智D、工期：現(xiàn)在現(xiàn)代城和云都商業(yè)廣場(chǎng)都已經(jīng)是現(xiàn)房，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)他們開(kāi)始理性的投資更鐘情于實(shí)在的東西，而經(jīng)營(yíng)者更多是成租現(xiàn)房馬上經(jīng)營(yíng)E、客戶信心：現(xiàn)代成和云都商業(yè)廣場(chǎng)都是立馬建設(shè)起來(lái)的，且現(xiàn)在做的有一定的程度。物業(yè)類(lèi)型建筑面積元/平方米現(xiàn)實(shí)租金水平元/平方年租金回報(bào)率投資回收周期(年)一層山墻外鋪650032%一層外鋪550028%一層內(nèi)鋪400024%二層280015%說(shuō)明：此表的租金水平較為客觀實(shí)在地反映了都勻市地商業(yè)地產(chǎn)和周邊物業(yè)的租金情況；此表的年投資回報(bào)較為真實(shí)地代表了目前都勻市商業(yè)地產(chǎn)地投資的回報(bào)率；這樣的靜態(tài)投資回報(bào)周期，投資客戶才會(huì)愿意前來(lái)投資置業(yè)；根據(jù)云都商業(yè)廣場(chǎng)(目前一層的門(mén)面租金只有1620元/平方米而且出租率只有20%)和周邊的物業(yè)情況說(shuō)明，前期京都廣場(chǎng)的租金水平很難做到那么高，前期有一個(gè)市場(chǎng)的培育期，需要一系列的優(yōu)惠政策。（3）招商策略為進(jìn)行廣泛的招商拓展，尤其對(duì)相關(guān)品牌缺乏有針對(duì)性地招商，主力市場(chǎng)投資經(jīng)營(yíng)積極性未能充分發(fā)掘。【低門(mén)檻、高回報(bào)、零風(fēng)險(xiǎn)，不容錯(cuò)過(guò)的創(chuàng)富良機(jī)】[六種投資方式選擇，輕輕松松當(dāng)老板]京都廣場(chǎng)為客戶量身定做六套投資方案，讓每一個(gè)人都輕松獲得難得的創(chuàng)富機(jī)會(huì)。（3）推廣組合電視+DM+戶外+車(chē)身（4）推廣資料商場(chǎng)規(guī)劃圖、賣(mài)點(diǎn)DM、投資手冊(cè)（5）推廣活動(dòng)登記客戶推薦座談會(huì)強(qiáng)銷(xiāo)期強(qiáng)銷(xiāo)期強(qiáng)銷(xiāo)期是產(chǎn)生租售的主要階段，在整個(gè)銷(xiāo)售推廣過(guò)程中作用突出，與項(xiàng)目招商同步進(jìn)行。　?。?）名優(yōu)產(chǎn)品最集中的商業(yè)展示中心—一“京都商城”對(duì)本項(xiàng)目周邊所有商鋪的租賃情況及價(jià)格水平的詳盡調(diào)查，評(píng)估本項(xiàng)目入市的市場(chǎng)環(huán)境及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，為本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的入市時(shí)機(jī)選擇及銷(xiāo)售策略的制定提供市場(chǎng)依據(jù)。單位面積租金水平與門(mén)面使用面積大小的相關(guān)性分析在調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)，門(mén)面的使用面積大小與單位面積的租賃價(jià)格成反比，下圖顯示了這一趨勢(shì)：這一態(tài)勢(shì)生動(dòng)地反映出，面積（使用面積）控制在10－20㎡間的商業(yè)門(mén)面的市場(chǎng)租賃需求旺盛，單位面積的租賃價(jià)格水平高，對(duì)投資者而言，意味著較高的投資回報(bào)和較小的投資總額。小面積商鋪門(mén)面租金水平的高企，在可能減低本項(xiàng)目臨街鋪面價(jià)值的同時(shí)，導(dǎo)致內(nèi)鋪面積比重的大幅度增加，銷(xiāo)售壓力增大的同時(shí)，降低項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)水平。57 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