【正文】 城市的重要意義，作為這個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其任何重大的決策必然需要考慮全面、周到。所以，高價(jià)商業(yè)物業(yè)基本上處于有價(jià)無市的市場(chǎng)狀態(tài)。113 新上市商業(yè)物業(yè)價(jià)格高企，價(jià)格背離價(jià)值，有價(jià)無市都勻市房管局《都勻市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析》中顯示:從1998年到2002年五年時(shí)間，都勻的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在“資本置換、整合資源、以人為本、優(yōu)化環(huán)境”十六字工作方針的指導(dǎo)下，五年來商品房開工面積1312238平方米，其中2002年達(dá)到317486平方米，%?！跏袇^(qū)商品住宅期房預(yù)售面積92492平方米，%,開發(fā)區(qū)為18844平方米，%；市區(qū)經(jīng)營(yíng)房預(yù)售面積10999平方米，%，開發(fā)區(qū)為175平方米。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比上年同期有了不同程度的下降:□商品房新開工面積為284507平方米，%。由于城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，政府大力支持，開發(fā)商追求利益，市場(chǎng)的進(jìn)一步需要，把房地產(chǎn)推上高潮。%，%。而對(duì)于投機(jī)者來說,1998年到2002年是投資黃金時(shí)期,這一部分人成為都勻房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速變遷的得益者,基本完成其預(yù)期資本積累并相當(dāng)迅速地淡出房地產(chǎn)市場(chǎng)。每年的商業(yè)物業(yè)的銷售面積有限，成交價(jià)格水平不高，高價(jià)商業(yè)物業(yè)在中心商業(yè)區(qū)及周邊配套較好的區(qū)域大量空置（市中心的筑勻、廣惠、海文、華欣大廈內(nèi)鋪大量空置），開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榈禺a(chǎn)商。1999年表彰的納稅大戶中，%。2004年竣工的經(jīng)營(yíng)用房面積參照2003年數(shù)據(jù)（51449㎡）估算為52000㎡。 現(xiàn)階段，投資回報(bào)率、賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者的持續(xù)和發(fā)展性經(jīng)營(yíng)能力成為投資者進(jìn)場(chǎng)的主要考量因素。較早一點(diǎn)有制革廠建材市場(chǎng)、育英巷市場(chǎng)（服裝、鞋）、蔬菜公司振興市場(chǎng)等。122 專業(yè)市場(chǎng)向新城區(qū)及新城區(qū)結(jié)合部集中，老城區(qū)逐漸失去競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)新興專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展方向、程度能反映出一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間與活力，新城區(qū)與新老城區(qū)結(jié)合部新興市場(chǎng)發(fā)展迅速，業(yè)態(tài)、業(yè)種選擇呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)，而老城區(qū)新興專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展受制于場(chǎng)地規(guī)模、地租級(jí)差等則相對(duì)緩慢，老城區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)在城市規(guī)劃與激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力下逐漸失去優(yōu)勢(shì)。月石板街社區(qū)（七街）83．317元/㎡因此，在這一區(qū)域集中了大量商業(yè)物業(yè)面積有待消化。利用其優(yōu)勢(shì)的條件發(fā)展這個(gè)地方應(yīng)有的商業(yè)：不是傳統(tǒng)的百貨零售，不是一般的批發(fā)業(yè)，而是集產(chǎn)品展示、零售、批發(fā)、宣傳于一體的口岸商品專業(yè)賣場(chǎng)。O—項(xiàng)目機(jī)會(huì)城市中心轉(zhuǎn)移 商業(yè)價(jià)值提升本項(xiàng)目地處新老城區(qū)結(jié)合部，隨著城市中心的向北轉(zhuǎn)移，商業(yè)物業(yè)價(jià)值提升空間較大[詳見“12 都勻商業(yè)物業(yè)微觀市場(chǎng)分析（競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析）”]。云都商業(yè)廣場(chǎng)建材裝飾市場(chǎng)已經(jīng)開始營(yíng)業(yè)，主要集中經(jīng)營(yíng)地板，其他如油漆、燈飾、門業(yè)等入場(chǎng)率不高。23 專業(yè)賣場(chǎng)業(yè)種選擇原則及思路立足于本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，在選擇專業(yè)賣場(chǎng)的大前提下，我們還必須在專業(yè)賣場(chǎng)業(yè)種的選擇上進(jìn)行慎重考慮。另外，本項(xiàng)目所處原平橋市場(chǎng)小商品、小百貨業(yè)發(fā)達(dá)，形成了傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍，為本項(xiàng)目二樓商業(yè)定位提供了發(fā)展的基礎(chǔ)。312 同類品種競(jìng)爭(zhēng)策略差異化○ 衛(wèi)浴品牌在制革廠有零星分布，相對(duì)集中的有七街一帶，但仍然未能形成規(guī)模效應(yīng)。對(duì)投資商、自營(yíng)商、租賃經(jīng)營(yíng)商采行不同的租售策略，分別制定富有吸引力的租售政策，分進(jìn)合擊，各個(gè)擊破?！?純租賃客戶租賃本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)期限為12個(gè)月以上，考慮3個(gè)月左右的免租金期。可以看出原租金價(jià)明顯過高，現(xiàn)在已經(jīng)開始下調(diào)。B、租金：一組團(tuán)一樓沿街劍江北路門面租金是20元/平方米， 外圍臨街門面租金是19元/平方米。開發(fā)商開始預(yù)期過高導(dǎo)致銷售、出租不理想。項(xiàng)目體量不大容易消化。有酒家?！灸鷮?duì)商鋪面積大小有什么要求？】 通過上表數(shù)據(jù)可以看出，被訪者對(duì)商鋪面積的要求主要集中在2530㎡，占到31%，3040㎡占到22%，1520㎡的占到18%，其他面積的需求也有小部分，反應(yīng)出購買者對(duì)商鋪面積多樣性的要求。而京都廣場(chǎng)工期一拖就是3年，前面較多客戶已經(jīng)流失，現(xiàn)有的客戶明顯信心不足F、施工次序:京都廣場(chǎng)的施工影響了商鋪的優(yōu)勢(shì)，南邊四一四醫(yī)院的施工不利于南邊商鋪的銷售，北邊沿江風(fēng)光帶的不確定的建設(shè)，東邊又有二期的建設(shè)，西邊更是不臨劍江北路48 項(xiàng)目操盤成功策略鑒于現(xiàn)在京都廣場(chǎng)與其他的商業(yè)地產(chǎn)較有一定的劣勢(shì)，且云都商業(yè)廣場(chǎng)和現(xiàn)代城的銷售不理想。以上述價(jià)格按揭買鋪?zhàn)饨鸷驮鹿┍韀10平方米建筑面積6成10年]物業(yè)類別單價(jià)總價(jià)按揭款租金元月供月繼續(xù)投資一層山墻65006500039000320451131一層外鋪55005500033000280381101一層內(nèi)鋪4000400002400024027737二層28002800016800150分析：現(xiàn)在的價(jià)格水平算出每月的按揭款已經(jīng)不是太大，在客戶基本能夠承受的范圍以內(nèi)對(duì)于投資客戶來說，根據(jù)租金水平的計(jì)算月繼續(xù)投資已經(jīng)非常的少了(還沒有計(jì)算年遞增和升值空間)，提高了投資客戶的投資信心?？傮w規(guī)劃（1）市場(chǎng)定位云都商業(yè)廣場(chǎng)定位廣泛，涵蓋建材、家私、汽配、燈飾、副食品批發(fā)、商務(wù)、休閑娛樂等。[強(qiáng)大公司后盾，經(jīng)營(yíng)投資零風(fēng)險(xiǎn)]開發(fā)商承諾3年返租，%的穩(wěn)定投資回報(bào)，更鄭重承諾5年后，如客戶不滿意公司原價(jià)回購，安安心心，就可坐享其成。推廣策略（1）推廣主題突出規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)前景及投資回報(bào)[京都商城—捧在您手心的聚寶盆！]＊ 地段聚財(cái)富＊ 交通聚人氣＊ 步行街式專業(yè)賣場(chǎng)聚品牌（2）推廣媒介組合戶外+DM（3）推廣資料商場(chǎng)規(guī)劃圖、賣點(diǎn)DM、招商手冊(cè)（4）推廣活動(dòng)新老客戶見面會(huì)、形象代言人活動(dòng)[京都之星]持續(xù)銷售期持續(xù)銷售持續(xù)銷售期商場(chǎng)開始營(yíng)業(yè)，主要通過體驗(yàn)式及入場(chǎng)客戶的口碑傳播形成銷售?！　。?）走進(jìn)步行街式的家裝材料城　　（6）最專業(yè)的商場(chǎng)、最火紅的生意、最興旺的行業(yè)—一京都商城　　 　?。?）租鋪不如買鋪，買鋪就揀專業(yè)商場(chǎng)鋪。評(píng)估項(xiàng)目自立項(xiàng)后市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，并根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)提供的市場(chǎng)信息，對(duì)項(xiàng)目在銷售周期內(nèi)的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)進(jìn)行預(yù)測(cè)，為C組團(tuán)銷售工作及A、B組團(tuán)的規(guī)劃調(diào)整提供市場(chǎng)依據(jù)。這對(duì)C組團(tuán)一、二層商鋪分割方案的最后確定有很大的市場(chǎng)參考價(jià)值。所以，把握好商鋪分割的均好性、市場(chǎng)表現(xiàn)性、客觀市場(chǎng)條件下的價(jià)值組合最大化原則尤為重要。單位面積租金水平與門面使用面積大小的相關(guān)性分析在調(diào)查中，我們同樣發(fā)現(xiàn)，門面的使用面積大小與單位面積的租賃價(jià)格成反比，而且這一關(guān)系更為明顯，下圖清晰地顯示了這一趨勢(shì)：由于本路段大多是新修門面，這種反比關(guān)系值得我們的高度警覺，特別是本項(xiàng)目AB組團(tuán)未動(dòng)工時(shí)，C組團(tuán)的地塊與該段道路上的商業(yè)物業(yè)所處的地塊位置有相似之處，更對(duì)我們的鋪面分割和營(yíng)銷有借鑒作用。二是希望采用較大面積的分割形式以減少公攤面積和銷售鋪面的數(shù)量，在增強(qiáng)市場(chǎng)銷售力（公攤小一直是我們推崇的賣點(diǎn)）的同時(shí)，縮短銷售周期。調(diào)查單位： 京都廣場(chǎng)營(yíng)銷中心 一、平橋北路商業(yè)門面租賃價(jià)格走勢(shì)租賃價(jià)格總體走勢(shì)該路段平均租賃價(jià)格水平：25元/㎡,汽車站北側(cè)6個(gè)門面租賃價(jià)格都勻汽車站北側(cè)6個(gè)門面租賃價(jià)格明顯高于平均水平,平均租賃價(jià)格為63元/㎡,其具體情況如下:主要經(jīng)營(yíng)餐飲、百貨、早點(diǎn)、舊手機(jī)等，所需的經(jīng)營(yíng)面積小，主要針對(duì)過往旅客，利潤(rùn)率高，盡管租金水平高，但由于總的使用面積小，租金額在其經(jīng)營(yíng)受益中所占的比重不大，所以能夠承受，但其代表性對(duì)本商業(yè)物業(yè)的參考價(jià)值有限。（10） “京都商城”投資宣言——2005年，我們選擇安全、穩(wěn)定、高效投資！附件1：“京都廣場(chǎng)”周邊商業(yè)物業(yè)租賃價(jià)格水平調(diào)研報(bào)告調(diào)查目的：通過此次調(diào)查，了解本項(xiàng)目周邊臨街一層商鋪的租賃情況及價(jià)格水平，通過租金水平的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，測(cè)算本案的商鋪?zhàn)馐鄣氖袌?chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)。　?。?）六大投資方式選擇，十足投資信心保障。（3）好位置才是硬道理—“京都商城”（4）都勻客運(yùn)站旁的商業(yè)物業(yè)經(jīng)典之作——－“京都商城”　　　 規(guī)劃：（1）領(lǐng)跑都勻商業(yè)物業(yè)新主張的步行街式大型綜合商城—－ “京都商城”　同時(shí)建議考慮在放盤期間考慮投放車身廣告。[都勻最具投資價(jià)值商鋪，升值無敵]都勻經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，經(jīng)濟(jì)重心逐步向新開發(fā)區(qū)、新老城區(qū)結(jié)合部?jī)A斜，給這兩個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了新的契機(jī)，京都廣場(chǎng)地處都勻門戶，將更添都勻商圈聚富傳奇。二組團(tuán)定于9月18日開盤，對(duì)9月12日18日定鋪者優(yōu)惠5000元，沿用3年6%的返租策略，返租租金計(jì)入購鋪首期款中。二層以2800元/平方米。他們已經(jīng)截留了大部分的客戶。而反應(yīng)一般的主要原因是離市中心較遠(yuǎn)，對(duì)整個(gè)都勻市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不是很看好，C組團(tuán)的門面不臨街；僅有一個(gè)對(duì)“京都廣場(chǎng)”的前景不看好，理由是交通不好，位置較偏。經(jīng)營(yíng)小便利店、麻將桌、診所B、靠彩虹橋東邊門面（虹橋苑）面積60120平方米，月租金8001800元，銷售價(jià)格50006000元/平方米。應(yīng)該具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)423 鵬達(dá)物資大廈臨街門面銷售價(jià)格為10000元/平方米，現(xiàn)已銷售完，不臨街的門面銷售價(jià)格為3500元/平方米，傳統(tǒng)的建材市場(chǎng)（尚未開業(yè)）。C、策略：目前采用出租和銷售相結(jié)合的銷售策略，對(duì)投資客戶承諾反租3年，以年回報(bào)6%反利給客戶；對(duì)于承租客戶，華宇公司以較低的租金吸引客戶，并減免3個(gè)月2年的租金不等，減免物業(yè)管理費(fèi)等，但須交3000元的押金，同時(shí)約定2年后租金上漲20%D、市場(chǎng)情況：項(xiàng)目從2004年7月18號(hào)開始試營(yíng)業(yè)到目前市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶入場(chǎng)也不到40%，靠劍江北路門面和靠市場(chǎng)中心的廣場(chǎng)全部開業(yè)，其他的門面只有零散的幾家。二組團(tuán)一樓面門臨劍江北路銷售價(jià)格7299元/平方米，外圍臨街的門面銷售價(jià)格4199元/平方米，內(nèi)部門面地銷售價(jià)格28993199元/平方米。目前只銷售了臨街的門面，內(nèi)部門面基本上已出租，2年為一租期。B策略：核心：以租代售按月交納租金（租金高于市場(chǎng)水平），一年后，如客戶有購買意愿，所繳租金可充做購鋪首期款，商鋪產(chǎn)權(quán)歸客戶所有。主力店選擇市場(chǎng)影響較大，市場(chǎng)認(rèn)知度較高品牌，在本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積應(yīng)到150㎡以上二層業(yè)種以服裝、日用為主，主力店面積則應(yīng)不低于150㎡○ 招商區(qū)域以各品牌的省內(nèi)一級(jí)代理商為主，招商區(qū)域以貴陽各專業(yè)市場(chǎng)為主。三、京都廣場(chǎng)C組團(tuán)商業(yè)物業(yè)差異化競(jìng)爭(zhēng)策略31 差異化競(jìng)爭(zhēng)策略闡述311 經(jīng)營(yíng)品種差異化○ 組合櫥柜在兩個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶十分有限，但是隨著現(xiàn)代生活品質(zhì)的提高，櫥柜市場(chǎng)有可能擴(kuò)大趨勢(shì)，但是目前本地市場(chǎng)櫥柜品牌有限，建議引進(jìn)12家櫥柜品牌。綜合批發(fā)城（暫名）]244 同類競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)業(yè)種選擇統(tǒng)計(jì)分析家裝類市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)制革廠建材市場(chǎng)云都商業(yè)廣場(chǎng)七街業(yè)種數(shù)量經(jīng)營(yíng)品牌數(shù)量經(jīng)營(yíng)品牌數(shù)量經(jīng)營(yíng)品牌地板23漢堡 、大自然、德威、伊思科寶、福人、歐典、綠洲、金剛鸚鵡、吉象、地堡龍、別克、德賽、竹海、歐圣卡王、圣象、菲林格爾、正涌、升達(dá)、法樂、緬林金橡、銀燕、永吉、綠島16福人、得爾、圣象、菲林格爾、永吉、正涌、升達(dá)、揚(yáng)子、歐象、佳佳樂、合麗、雙鳳、新象、柏頓、歐圣、勁松陶瓷23冠珠、朗高、金西洲、薩米特、匯亞、升華、恒福、新里萬、新輝雅、巴貝利、萬利、派力素、新潤(rùn)成、華都、新南悅、恒諾、能盛、圣龍、圣寶路、金舵、恒輝、強(qiáng)輝、裕成3鳳凰、意利寶、協(xié)進(jìn)油漆4金冠、大寶、凱琦麗、邦德5大寶、環(huán)球、三和、長(zhǎng)頸鹿、菊花9巴德士、三和、嘉寶莉、經(jīng)典、美涂士、麗時(shí)、千色花、華潤(rùn)、甲秀衛(wèi)浴3精藝潔具、橫岡衛(wèi)浴、惠達(dá)潔具10櫻花、泰和、箭牌、歐爾、塞納、美加華、意派、法恩沙、金德、帝王櫥柜3雅藝、樂意爾、歐雅3柏家、凱順、歐米嘉門業(yè)2星星、開喜2天蘭、索富燈飾照明3步步高燈飾、鑫新燈飾、雷士、照明5亮麗、新新、興隆、亮亮、明豪石材4四海、閩海、裕發(fā)、歐美精工石布藝其他30以上建材（管材、線材、型材等）、建材加工57太陽能、汽修、裝飾材料及加工電工、五金沿街分布基本分析○ 制革廠在地板、陶瓷兩大品種上存在明顯規(guī)模經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)○ 三大市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種中“布藝”一項(xiàng)均為空白○ 制革廠受規(guī)模、城市規(guī)劃的影響，經(jīng)營(yíng)商戶競(jìng)爭(zhēng)壓力增加，云都商業(yè)廣場(chǎng)以其顯著的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，發(fā)展前景廣闊，同時(shí)與本項(xiàng)目比鄰，因此，將成為未來本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手○ “七街”衛(wèi)浴、油漆相對(duì)集中○ 電工、五金 “七街”街鋪競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯○ “七街”燈飾，雖然分布較為集中，但是其營(yíng)業(yè)面積大多為20㎡以下，燈飾品種有限，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)○ 云都商業(yè)廣場(chǎng)目前經(jīng)營(yíng)狀況并不樂觀，商戶入場(chǎng)率不足40%○ 云都商業(yè)廣場(chǎng)在衛(wèi)浴、石材等項(xiàng)均沒有商戶經(jīng)營(yíng)，其他各項(xiàng)雖然已有商戶經(jīng)營(yíng)，除地板外經(jīng)營(yíng)并不集中，不具有品種規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)力○ 云都商業(yè)廣場(chǎng)招商策略單一，僅僅立足于月租抵供及商鋪增值，但是就目前狀況來看，其月租并不能抵供，租售價(jià)格下調(diào)趨勢(shì)明顯○ 云都商業(yè)廣場(chǎng)市場(chǎng)