【正文】 區(qū)（大十字、小十字）53．557元/㎡月百子橋社區(qū)（女人街、褲襠街、步行街）184．29元/㎡月（2）新城區(qū)、新老城區(qū)結(jié)合部與老城區(qū)典型商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格統(tǒng)計(jì)：新城區(qū)、新老城區(qū)結(jié)合部老城區(qū)云都商業(yè)廣場(chǎng)現(xiàn)代城商業(yè)業(yè)態(tài)售價(jià)租價(jià)商業(yè)業(yè)態(tài)售價(jià)租價(jià)裝飾建材城/引進(jìn)零售的專業(yè)店/目前市場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)木地板地門面最多一組團(tuán)首層沿街劍江北路門面銷售價(jià)格7600元/㎡，臨街3800元/㎡，內(nèi)鋪27003600元/㎡，二樓2080元/㎡。二組團(tuán)首層臨劍江北路門面為7299元/㎡，臨街4199元/㎡，內(nèi)鋪28993199元/㎡.二樓自用一組團(tuán)一樓沿街劍江北路門面20元/㎡，臨街19元/㎡，內(nèi)鋪16元/㎡。二樓商鋪整層出租。㎡， 10年回報(bào)投資SHOPPINGMALL/地下室做大型超市/地上二層做紅華家電城和電腦城及國(guó)際商城/臨街門面和靠廣場(chǎng)的門面在裝修，其他的較少首層商鋪銷售均價(jià)8000元/㎡，臨街商鋪為15000元/㎡首層商鋪?zhàn)饨鹱罡邽?62元/㎡，最底為74元/㎡.平均110元/㎡.按建筑面積（%）平均租金為66元/㎡，6折優(yōu)惠后，㎡13 京都廣場(chǎng)項(xiàng)目所處區(qū)域市場(chǎng)分析131 地處新老城區(qū)結(jié)合部，近年來(lái)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)較為集中，競(jìng)爭(zhēng)激烈從2002年開(kāi)始，粗略統(tǒng)計(jì)新城區(qū)及新老城區(qū)結(jié)合部開(kāi)發(fā)樓盤為16個(gè)[詳見(jiàn)“121 城市規(guī)劃、政府機(jī)構(gòu)搬遷，市場(chǎng)重心向新開(kāi)發(fā)區(qū)傾斜”]。這16個(gè)樓盤中集中于新老城區(qū)結(jié)合部的就有云都商業(yè)廣場(chǎng)、西苑大世界、京都廣場(chǎng)、碧云苑、長(zhǎng)江花園、魯班華庭、建貿(mào)大廈、麗水園、云湖雅苑等已經(jīng)超過(guò)半數(shù)。因此，在這一區(qū)域集中了大量商業(yè)物業(yè)面積有待消化。另外，京都廣場(chǎng)項(xiàng)目在地理位置、交通上在這一區(qū)域都存在著一定的優(yōu)勢(shì)，但就目前情況來(lái)看，由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，其他與本項(xiàng)目同時(shí)或者稍后立項(xiàng)的項(xiàng)目都已經(jīng)早早開(kāi)始入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，本項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力劇增。132 傳統(tǒng)商業(yè)市場(chǎng)（平橋市場(chǎng)） ，輻射商圈能力巨大京都廣場(chǎng)項(xiàng)目取原平橋市場(chǎng)而代之，并將項(xiàng)目負(fù)一層規(guī)劃為新的肉菜綜合市場(chǎng)，完整地繼承了原市場(chǎng)商圈輻射能力，增強(qiáng)了本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。下面就平橋市場(chǎng)輻射商圈作簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)：（1）輻射商圈劃分商圈類別核心商圈次級(jí)商圈邊緣商圈平橋商圈400公尺徒步58分鐘800公尺徒步510分鐘1200公尺徒步1015分鐘（2）輻射商圈構(gòu)成○ 教育文化圈分類名稱核心商圈次級(jí)商圈總數(shù)備注教育設(shè)施小計(jì)91120大、中專院校145黔南師院、高等技工學(xué)校、貴州交通駕駛學(xué)校、黔南興鑫駕校中、小學(xué)224三中、師院附中、都勻七小幼兒園6511陽(yáng)光幼兒園、百靈鳥(niǎo)英漢幼兒園、西苑幼兒園、育新幼兒園、愛(ài)心幼兒園、東方幼兒園、市第一幼兒園○ 行政圈分類名稱核心商圈次級(jí)商圈總數(shù)備注行政機(jī)關(guān)小計(jì)81321五大班子11執(zhí)法機(jī)構(gòu)134謝官?zèng)_派出所、交通警察大隊(duì)、公路巡邏民警大隊(duì)其他局委7916省交通廳都勻收費(fèi)稽查處、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)、都勻市衛(wèi)生局、都勻市廣播局、都勻運(yùn)管所、開(kāi)發(fā)區(qū)公路運(yùn)輸管理處、開(kāi)發(fā)區(qū)稅務(wù)局、城郊煙草專賣稽查隊(duì)、都勻公路管理局、交通局、工商分局○ 商務(wù)金融圈分類名稱核心商圈次級(jí)商圈總數(shù)備注商務(wù)類設(shè)施小計(jì)252651賓館、酒店10515釣魚(yú)臺(tái)大酒店、世紀(jì)招待所、龍山賓館、紅旗賓館、金河谷賓館、東方大酒店、港龍賓館、明珠大酒店、交通賓館金融121022中國(guó)工商銀行平橋分行、中國(guó)建行西門分行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行劍北營(yíng)業(yè)所、平橋郵政支局、中國(guó)郵政、中國(guó)工行西苑儲(chǔ)蓄所、中國(guó)工行都勻分行、中國(guó)銀行開(kāi)發(fā)區(qū)支行、中國(guó)信合、中國(guó)農(nóng)行開(kāi)發(fā)區(qū)營(yíng)業(yè)所、中國(guó)建行劍橋儲(chǔ)蓄所事務(wù)所1010東陽(yáng)律師事務(wù)所、市中心法律事務(wù)所美術(shù)廣告11德達(dá)廣告、榮升廣告、工程圖制作、博雄噴繪商務(wù)大廈213建貿(mào)大廈、興亞大廈、貴州有色地質(zhì)大廈○ 娛樂(lè)休閑餐飲圈分類名稱核心商圈次級(jí)商圈總數(shù)備注休閑類設(shè)施小計(jì)267245512休閑、娛樂(lè)5250102浪潮網(wǎng)吧、大眾網(wǎng)吧、華清浴池、大西門澡堂、紅樹(shù)林茶坊、香格里拉酒吧、天上人間咖啡屋、珍惜茶吧、鴻福樓、陶然居、紅豆酒吧、西山公園、澳瑞特健身器、都勻南方旅行社、新源旅行社、歡樂(lè)城、順達(dá)豪華影院、陽(yáng)光足療、師達(dá)豪華影院、金酒岸保健休閑中心餐飲8284166七彩美食、西苑美食城、圓莊飯店、廣東天天漁港、凱里酸湯城、東方火鍋城、湖南湘菜館、十八寨酒樓、成都黑筍竹香雞、貴陽(yáng)勿忘我、金源酒家市政設(shè)施369都勻勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)部、市政服務(wù)中心、老年活動(dòng)中心、平橋家政服務(wù)部、都勻少兒活動(dòng)中心美容美發(fā)6050110新世紀(jì)美容美發(fā)城、金典美容美發(fā)中心、皮博士美容店、極限專業(yè)發(fā)型設(shè)計(jì)中心、世紀(jì)龍、頂峰發(fā)型設(shè)計(jì)、廣式發(fā)型中心、經(jīng)典美容美發(fā)沙龍、時(shí)尚造型、溫州美容美發(fā)城、香滴爾專業(yè)發(fā)型設(shè)計(jì)中心、楊記美容美發(fā)、名角女士美容生活館維修/干洗/出租7055125紅光音像、春綠干洗店、上航服務(wù)干干洗服務(wù)部、盛源汽車修理廠、解放商用汽車維修站、黔南汽車大修廠分廠、汽運(yùn)公司修理廠、琴琴洗衣店、航星干洗、賽維干洗、伊萊雅潔綠色洗染、無(wú)名子玩具出租、步步高維修部、上海泰潔干洗連鎖、凌峰家電維修專店、音城音像、鴻蘭音像、志成電子批發(fā)部、新世紀(jì)電腦從以上表格可以看出，本項(xiàng)目有著相當(dāng)巨大的商圈輻射能力，商業(yè)發(fā)展的前景可觀。正確的業(yè)態(tài)、業(yè)種定位能使本項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)得到最大程度的發(fā)揮，淡化本項(xiàng)目施工不暢帶來(lái)的影響，從而提升本項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。133 本項(xiàng)目區(qū)域便利的交通條件，使發(fā)展口岸市場(chǎng)成為可能發(fā)展口岸市場(chǎng)靠的是什么？靠的就是便利的交通條件。京都廣場(chǎng)項(xiàng)目地處劍江中路、劍江北路、平橋北路三路交匯處，比鄰長(zhǎng)途汽車站及都勻汽車站，交通條件十分優(yōu)越，為都勻名副其實(shí)的“旱碼頭”。既然有這樣的優(yōu)勢(shì)，京都廣場(chǎng)項(xiàng)目就要充分利用。利用其優(yōu)勢(shì)的條件發(fā)展這個(gè)地方應(yīng)有的商業(yè)：不是傳統(tǒng)的百貨零售，不是一般的批發(fā)業(yè)，而是集產(chǎn)品展示、零售、批發(fā)、宣傳于一體的口岸商品專業(yè)賣場(chǎng)。二、京都廣場(chǎng)C組團(tuán)商業(yè)物業(yè)定位21 C組團(tuán)商業(yè)物業(yè)SWOT分析S—項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)口岸物業(yè) 地段優(yōu)越本項(xiàng)目地處新老城區(qū)結(jié)合部、比鄰汽車站，加上多年聚集而成的商業(yè)基礎(chǔ)，為都勻名副其實(shí)的“旱碼頭”。三路三橋 黃金三角本項(xiàng)目地處劍江中路、劍江北路、平橋北路三路交匯處；彩虹橋（劍江橋）、渡船堡大橋（黑橋）、平橋圍合分布，路路暢通，呈罕見(jiàn)黃金三角分布。城市規(guī)劃 配套完善隨著州三大政府搬遷，市區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的傾斜，各項(xiàng)配套設(shè)施不斷完善 [詳見(jiàn)“132傳統(tǒng)商業(yè)市場(chǎng)（平橋肉菜綜合市場(chǎng)），輻射商圈能力巨大”]。交通樞紐 人流集中都勻作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相當(dāng)有限的二級(jí)城市，鐵路作用并不明顯，而客運(yùn)、貨運(yùn)則發(fā)揮著不可替代的作用。本項(xiàng)目比鄰都勻長(zhǎng)途汽車站及都勻汽車站，處于交通樞紐地帶，人流集中。另外，由于新老城區(qū)結(jié)合部樓盤的不斷開(kāi)發(fā)，如西苑、碧云苑、長(zhǎng)江花園、建貿(mào)等，項(xiàng)目所處區(qū)域人口總量增加。規(guī)模較大 業(yè)種齊全本項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，㎡（一層商鋪 ㎡，二層商鋪 ㎡），C組團(tuán)與A、B組團(tuán)商業(yè)物業(yè)面積以連廊方式兩兩相連，具有規(guī)模經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，業(yè)種齊全，使“一站式”消費(fèi)成為可能。O—項(xiàng)目機(jī)會(huì)城市中心轉(zhuǎn)移 商業(yè)價(jià)值提升本項(xiàng)目地處新老城區(qū)結(jié)合部，隨著城市中心的向北轉(zhuǎn)移，商業(yè)物業(yè)價(jià)值提升空間較大[詳見(jiàn)“12 都勻商業(yè)物業(yè)微觀市場(chǎng)分析（競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析）”]。 商業(yè)格局重構(gòu) 本區(qū)域市場(chǎng)格局尚未形成都勻集中于老城區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)主要有制革廠建材市場(chǎng)、百子橋地下市場(chǎng)、育英巷服裝市場(chǎng)等，而一些新興專業(yè)市場(chǎng)如汽車、太陽(yáng)能等逐漸向開(kāi)發(fā)區(qū)及新老城區(qū)結(jié)合部集中，如紅旗新村、德達(dá)廣場(chǎng)的汽車市場(chǎng)，云都商業(yè)廣場(chǎng)的建材裝飾市場(chǎng)等。在老城區(qū)一部分上升空間較大的業(yè)種則向現(xiàn)代城集中，如電器、電腦等。在這樣一種情況下，老城區(qū)商業(yè)格局被打破，正以現(xiàn)代城為中心進(jìn)行商業(yè)格局重構(gòu)；而新城區(qū)則由于各商業(yè)物業(yè)實(shí)體幾乎于同一時(shí)期投入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)格局尚未完全形成，如德達(dá)廣場(chǎng)規(guī)劃的汽車城（汽車裝飾、配件）、家具城并未如期完成其招商工作，云都商業(yè)廣場(chǎng)雖然定位裝飾材料市場(chǎng)，但是目前入場(chǎng)率也十分有限。因此，本項(xiàng)目作為新老城區(qū)結(jié)合部舉足輕重的一個(gè)新興項(xiàng)目，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中以本項(xiàng)目專業(yè)賣場(chǎng)業(yè)種選擇原則與思路為指導(dǎo)，賣場(chǎng)業(yè)種選擇得當(dāng)，就一定有屬于自己的市場(chǎng)天空。W—項(xiàng)目威脅業(yè)種選擇受制于城市規(guī)模、居民消費(fèi)水平，業(yè)種選擇十分有限。因此，經(jīng)營(yíng)的商品及品牌在區(qū)域內(nèi)將會(huì)出現(xiàn)重疊經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自于本區(qū)域內(nèi)的云都商業(yè)廣場(chǎng)，云都商業(yè)廣場(chǎng)定位建材裝飾市場(chǎng)，商業(yè)物業(yè)面積達(dá)6萬(wàn)多平方米，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯。云都商業(yè)廣場(chǎng)建材裝飾市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始營(yíng)業(yè)，主要集中經(jīng)營(yíng)地板，其他如油漆、燈飾、門業(yè)等入場(chǎng)率不高。市場(chǎng)需求容量都勻作為人口有限、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)落后的小型城市，對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求量有一定的局限性，商業(yè)物業(yè)購(gòu)買力有限，加之經(jīng)過(guò)前些年的市場(chǎng)購(gòu)買力消化，導(dǎo)致現(xiàn)階段市場(chǎng)需求容量不容樂(lè)觀。T—項(xiàng)目劣勢(shì)區(qū)域經(jīng)營(yíng)形象化隨著現(xiàn)代城的興建，老城區(qū)商業(yè)格局開(kāi)始以現(xiàn)代城為中心進(jìn)行了重構(gòu)，部分零售、批發(fā)商品（中低檔）退出這一商圈，如新華路南段、步行街南段、民族路上經(jīng)營(yíng)中低檔服裝、鞋類的店鋪相繼轉(zhuǎn)手或者關(guān)閉。而本項(xiàng)目所在區(qū)域即原平橋市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)小百貨、小商品、服裝等低檔商品，加上區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯不能與人民廣場(chǎng)這一區(qū)域相提并論，造成本區(qū)域經(jīng)營(yíng)形象的混亂，給業(yè)態(tài)業(yè)種選擇帶來(lái)一定難度。C組團(tuán)位置C組團(tuán)與西苑虹橋苑相隔僅為11米，規(guī)劃道路較為狹窄，交通并不通暢，而東面由于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的影響，在二期工程(A、B組團(tuán))竣工前經(jīng)營(yíng)的可能性不大，南面外鋪將依賴于414醫(yī)院的竣工時(shí)間，北面的外鋪與沿江風(fēng)光帶的建設(shè)息息相關(guān) ，諸多因素導(dǎo)致 C組團(tuán)招商難度增大。 工程進(jìn)度和形象 工程進(jìn)度和形象的問(wèn)題，將導(dǎo)致市場(chǎng)啟動(dòng)的難度加大。22 C組團(tuán)商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)定位京都廣場(chǎng)項(xiàng)目地處都勻“旱碼頭”，項(xiàng)目應(yīng)充分利用優(yōu)勢(shì)的條件發(fā)展集產(chǎn)品展示、零售、批發(fā)、宣傳于一體的口岸商品專業(yè)賣場(chǎng)。而本項(xiàng)目一、二層商品在業(yè)態(tài)的選擇上均應(yīng)以專業(yè)店（賣場(chǎng)）為主。23 專業(yè)賣場(chǎng)業(yè)種選擇原則及思路立足于本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，在選擇專業(yè)賣場(chǎng)的大前提下，我們還必須在專業(yè)賣場(chǎng)業(yè)種的選擇上進(jìn)行慎重考慮。決定商鋪物業(yè)命運(yùn)的關(guān)鍵因素是人口和社會(huì)購(gòu)買力。社會(huì)購(gòu)買力在一定時(shí)期內(nèi)基本是一個(gè)常數(shù)，因此競(jìng)爭(zhēng)只會(huì)影響購(gòu)買力在各個(gè)商業(yè)實(shí)體之間的分配，并不能創(chuàng)造新的購(gòu)買力，過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果必將造成不利于項(xiàng)目發(fā)展的情況出現(xiàn)。所以，商鋪業(yè)種選擇一定要考慮到本項(xiàng)目一系列指標(biāo)及周圍現(xiàn)有的和將來(lái)可能會(huì)有的競(jìng)爭(zhēng)，特別是避免在同一定位和消費(fèi)層次中的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。231 項(xiàng)目專業(yè)賣場(chǎng)業(yè)種選擇原則及思路列舉○ 充分考慮本項(xiàng)目所處商圈的特色與經(jīng)營(yíng)文化嫁接，創(chuàng)立本項(xiàng)目核心商圈競(jìng)爭(zhēng)力○ “售得出、租得滿、做得旺”為大前提，對(duì)本項(xiàng)目投資者，租賃經(jīng)營(yíng)戶，服務(wù)的消費(fèi)群體進(jìn)行合理、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位○ 以“做得旺”為終極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和業(yè)種組合○ 設(shè)計(jì)具備自身特色的項(xiàng)目營(yíng)銷策略，推出適合市場(chǎng)的投資品種24 C組團(tuán)商業(yè)物業(yè)業(yè)種定位241 新老城區(qū)專業(yè)市場(chǎng)分布統(tǒng)計(jì)新城區(qū)、新老結(jié)合部老城區(qū)云都商業(yè)廣場(chǎng)建材裝飾市場(chǎng)、德達(dá)廣場(chǎng)汽車城（規(guī)劃中）、紅旗新村汽車市場(chǎng)、原平橋肉菜綜合市場(chǎng)（京都廣場(chǎng)）制革廠建材裝飾市場(chǎng)、勻中電腦城、現(xiàn)代城電腦/電器城、百子橋地下市場(chǎng)、育英巷服裝市場(chǎng)242 本項(xiàng)目專業(yè)市場(chǎng)業(yè)種選擇原則根據(jù)以上分析（地段、交通、傳統(tǒng)商業(yè)氛圍及經(jīng)營(yíng)形象），認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)必須把握這樣的原則：業(yè)種選擇多樣化 業(yè)種組合合理化經(jīng)營(yíng)定位特色化 競(jìng)爭(zhēng)策略差異化243 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)主題定位首層商業(yè)主題定位： [京都家裝材料步行街（暫名）]又名[都勻新七街]二層商業(yè)主題定位： [京都綜合批發(fā)城（暫名）]244 同類競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)業(yè)種選擇統(tǒng)計(jì)分析家裝類市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)制革廠建材市場(chǎng)云都商業(yè)廣場(chǎng)七街業(yè)種數(shù)量經(jīng)營(yíng)品牌數(shù)量經(jīng)營(yíng)品牌數(shù)量經(jīng)營(yíng)品牌地板23漢堡 、大自然、德威、伊思科寶、福人、歐典、綠洲、金剛鸚鵡、吉象、地堡龍、別克、德賽、竹海、歐圣卡王、圣象、菲林格爾、正涌、升達(dá)、法樂(lè)、緬林金橡、銀燕、永吉、綠島16福人、得爾、圣象、菲林格爾、永吉、正涌、升達(dá)、揚(yáng)子、歐象、佳佳樂(lè)、合麗、雙鳳、新象、柏頓、歐圣、勁松陶瓷23冠珠、朗高、金西洲、薩米特、匯亞、升華、恒福、新里萬(wàn)、新輝雅、巴貝利、萬(wàn)利、派力素、新潤(rùn)成、華都、新南悅、恒諾、能盛、圣龍、圣寶路、金舵、恒輝、強(qiáng)輝、裕成3鳳凰、