【正文】 位于赤峰新城區(qū)中心，目前周邊道路建設(shè)已形成，且狀況較好，對于商業(yè)項(xiàng)目來講具有較好的易達(dá)性和可視性。 ? 商業(yè)價值較高 從項(xiàng)目本身所處的地形條件而言，本項(xiàng)目四面臨街，一期與二期地塊中間目前為綠化廣場，休閑人流的增加與臨街面大的先天優(yōu)勢無形中提高了地塊打造商業(yè)項(xiàng)目的價值。 ? 商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢 本項(xiàng)目總規(guī)劃體量為 16 萬平方米，其中一期 7 萬平方米，二期 9 萬平方米，目前為整個赤峰市場上商業(yè)體量最大的商業(yè)項(xiàng)目，巨大的商業(yè)體量為后 期商業(yè)的運(yùn)營儲赤峰偉映〃金鈺大都會商業(yè)項(xiàng)目〃商業(yè)定位報告 4 存較好的發(fā)展空間。 項(xiàng)目劣勢 1) 周邊人氣不足 目前赤峰新城住宅開發(fā)總量已達(dá) 200 萬平方米以上，總計戶數(shù)約 16000 戶左右，目前入駐 戶數(shù)不足七千戶，周邊一部分項(xiàng)目還在建設(shè)與銷售中，就目前而言項(xiàng)目周邊人氣非常不足，這將對項(xiàng)目目前的招商帶來一定的阻力。 2) 項(xiàng)目租售矛盾 本項(xiàng)目并非純粹的自主經(jīng)營性商業(yè)項(xiàng)目，而將采取部分商鋪產(chǎn)權(quán)出售的模式，對于一個綜合型商業(yè)項(xiàng)目而言，分零出售與整體經(jīng)營上會產(chǎn)生管理與經(jīng)營上的矛盾。 3) 商業(yè)業(yè)態(tài)選擇面窄 項(xiàng)目處于赤峰新城區(qū)，而新區(qū)建設(shè)及完善尚需時日，這對于需要大量人氣支撐的商業(yè)業(yè)態(tài)來說是一個難題，而項(xiàng)目本身較大體量則需要多種類型的商業(yè)形態(tài)進(jìn)入 ,無形中增大項(xiàng)目招商的難度。 4) 目前商業(yè)體量較大 項(xiàng)目的體量對于目前項(xiàng)目所處區(qū)域來講過大，面對新區(qū)入住率較低，人氣和商氣都較為低迷的情況下，項(xiàng)目 16 萬方的商業(yè)的支撐點(diǎn)對于項(xiàng)目運(yùn)作是一種挑戰(zhàn)。 項(xiàng)目機(jī)會 1) 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展帶來的機(jī)會 赤峰新城區(qū)目前是整個赤峰城市的發(fā)展重點(diǎn)，新城區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)已相對完善，投資環(huán)境良好，整個區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，新城區(qū)未來商業(yè)前景可觀。 2) 城市缺乏有特色的商業(yè)項(xiàng)目 目前赤峰商業(yè)形態(tài)較為傳統(tǒng)及單一，多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目 停留在較為原始的經(jīng)營模式上，高檔次、特色化、規(guī)?；纳虡I(yè)呈現(xiàn)空白狀態(tài)，這必將與赤峰高速發(fā)展的未來無法契合，而未來的赤峰非常需要具有特色化的商業(yè)項(xiàng)目與之匹配，本項(xiàng)目的發(fā)展空間赤峰偉映〃金鈺大都會商業(yè)項(xiàng)目〃商業(yè)定位報告 5 較為巨大。 3) 赤峰商業(yè)需求眾多 以目前赤峰的商業(yè)現(xiàn)狀來看，消費(fèi)者對商業(yè)的需求正在逐步提高，但是赤峰的商業(yè)發(fā)展已不能滿足消費(fèi)者的需求，同時項(xiàng)目周邊集中了赤峰市政府機(jī)構(gòu)及眾多企事業(yè)單位，未來新城的居住人群眾多，持續(xù)增長的商業(yè)消費(fèi)需求為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了廣闊的空間。 4) 目標(biāo)客戶群的認(rèn)同 目前赤峰消費(fèi)者及商家比較認(rèn)同新城區(qū)的發(fā)展與未來的商業(yè)價值，這一 認(rèn)同感將會對本項(xiàng)目在新城區(qū)的發(fā)展起到積極的推動作用，而新城區(qū)日新月異的變化也在不斷增強(qiáng)赤峰人對新城區(qū)的入駐信心。 5) 連鎖商業(yè)的發(fā)展 隨著 WTO 的開放，國內(nèi)外眾多的品牌商業(yè)連鎖企業(yè)紛紛在各個大中型城市 “跑馬圈地”，在經(jīng)過兩三年國內(nèi)一線及省會城市的布點(diǎn)達(dá)到一定規(guī)模后，眾多連鎖商業(yè)紛紛將目光投向二三線城市，為本項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了眾多的機(jī)會； 項(xiàng)目威脅 1) 消費(fèi)者意識不成熟 由于赤峰所處的地域環(huán)境及現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)落后，在一定程度上嚴(yán)重影響了本地消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和觀念，對于消費(fèi)者的商業(yè)消費(fèi)觀念及習(xí)慣的引導(dǎo)將會是本項(xiàng) 目后期運(yùn)營的重要威脅之一。 2) 商業(yè)資源短缺 由于赤峰三線城市的地域特性以及本地商業(yè)市場的發(fā)展相對落后，本地的商業(yè)資源相對短缺，外來的商業(yè)資源也嚴(yán)重不足，這將直接導(dǎo)致對本項(xiàng)目的招商及后期經(jīng)營難度加大。 3) 區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目的競爭 赤峰偉映〃金鈺大都會商業(yè)項(xiàng)目〃商業(yè)定位報告 6 鑒于本項(xiàng)目所處區(qū)域的現(xiàn)狀，以及項(xiàng)目周邊即將啟動海達(dá)公司與小肥羊集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目和已建成開業(yè)但經(jīng)營狀況不善的“萬佳家居購物廣場 ” ，將對本項(xiàng)目的招商尤其是主力店招商帶來一定的負(fù)面影響。 4) 已建成的大型商業(yè)的威脅 赤峰現(xiàn)在已經(jīng)建成開業(yè)的大型商業(yè)，如“同濟(jì)購物廣場”等，在銷售時采用分零出售的方式， 雖然前期銷售情況較好，但后期經(jīng)營狀況不理想，這樣的案例將對赤峰的現(xiàn)有的投資者和經(jīng)營者造成一定的負(fù)面影響。 二、項(xiàng)目 SWOT 策略 SWOT 策略可以分為 SO（利用機(jī)會張揚(yáng)優(yōu)勢）、 WT（弱化劣勢避免威脅）、 ST（張揚(yáng)優(yōu)勢避免威脅）、 WO（利用機(jī)會弱化劣勢）等四大策略，一般而言在項(xiàng)目處于較樂觀的情況下采取 SO 的策略，而一般項(xiàng)目情況下可采取 ST、 WO 的策略，對于項(xiàng)目處于比較悲觀的情況則采取 WT 策略。 本項(xiàng)目優(yōu)劣勢參半，未來發(fā)展的機(jī)會與現(xiàn)實(shí)的威脅共存，故應(yīng)采用 ST 和 WO 策略。我們應(yīng)該正視項(xiàng)目自身存在的劣勢和各種威脅，利 用項(xiàng)目的優(yōu)勢與機(jī)會制訂出利于項(xiàng)目發(fā)展的策略。 項(xiàng)目總體 SWOT 策略： ST 策略（利用優(yōu)勢化解威脅） +WO 策略（利用機(jī)會淡化劣勢） ? 利用項(xiàng)目不可復(fù)制的地理位臵，打造特色化商業(yè)項(xiàng)目，從而避免同質(zhì)化的競爭威脅，在赤峰市場上樹立商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者地位及形象； ? 通過合理的規(guī)劃及調(diào)整，滿足市場各類商業(yè)需求，使項(xiàng)目商業(yè)更具個性化； ? 利用赤峰城市的迅速發(fā)展以及項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿?，在?xiàng)目建設(shè)期即進(jìn)行主力店招商，提前圈定客戶抓住有限的商家資源； ? 利用區(qū)域市場對新城區(qū)的認(rèn)可，通過合理的商業(yè)組合及招商，營造人氣及商機(jī)； ? 對整體項(xiàng)目進(jìn)行合理的租 售區(qū)域規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)通過專業(yè)的商業(yè)管理避免項(xiàng)目租售赤峰偉映〃金鈺大都會商業(yè)項(xiàng)目〃商業(yè)定位報告 7 帶來的后期經(jīng)營管理不善問題； ? 通過強(qiáng)有力的后期商業(yè)經(jīng)營管理策略，打消現(xiàn)有商家及投資者的顧慮，引發(fā)項(xiàng)目的投資熱潮。 三、分析結(jié)論 ? 最應(yīng)張揚(yáng)的優(yōu)勢 ： 先天的地理優(yōu)勢和項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)。 ? 最應(yīng)改變的劣勢 ： 制定科學(xué)、系統(tǒng)、有效的商業(yè)運(yùn)營模式，規(guī)避項(xiàng)目租售之間的矛盾這一所有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的“失敗共同點(diǎn)”。 ? 最應(yīng)把握的機(jī)會 ：有效利用區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Γ罅χ圃焐鐣P(guān)注點(diǎn)，引起公眾的強(qiáng)烈關(guān)注，創(chuàng)造“新聞性”的商業(yè)氣勢。 ? 最應(yīng)正視的挑戰(zhàn) ：競爭項(xiàng)目的威脅是項(xiàng)目最應(yīng)該正視的，同時還需要面對如何解決投資者對本項(xiàng)目定位的認(rèn)可性、接受度、以及招商難度的問題。 通過對項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析，我們可以了解項(xiàng)目的整體策略走向，為后續(xù)的商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃、營銷策略、推廣宣傳以及經(jīng)營管理明確方向，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目的內(nèi)外因分析，所制定的項(xiàng)目定位才具有競爭性及可操作性。 赤峰偉映〃金鈺大都會商業(yè)項(xiàng)目〃商業(yè)定位報告 8 第二部分 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目定位思路 在商識商 ,本是應(yīng)有之義。然而，在我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)界卻普遍存在著在商不識商，知其然不知其所以然的現(xiàn)象。經(jīng)營者迷迷糊糊，消費(fèi)者也懵懵懂懂，面對各種新興的商業(yè)業(yè)態(tài)，來不及細(xì)加消化 ,就已臵身其中。于 是乎 ,有其形而無其神 ,名實(shí)不符，似是而非；或者跟著感覺走、什么熱就上什么，賭一回，博一把。一些地方的商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入混亂無序的狀態(tài)，慘淡經(jīng)營、難以為繼，成為諸多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的寫照。前途在哪里，方向是什么，不少商界人士深感困惑。所以，科學(xué)的對商業(yè)物業(yè)進(jìn)行商業(yè)定位已經(jīng)成為開發(fā)商不可忽略的問題。 赤峰偉映 “金鈺大都會”項(xiàng)目位于赤峰市新城區(qū)核心地帶，非常適合商業(yè)經(jīng)營；但面對赤峰市已經(jīng)存在的眾多商業(yè)項(xiàng)目以及新城區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀，怎樣吸引消費(fèi)者和投資者青睞本項(xiàng)目？怎樣達(dá)到銷售和經(jīng)營的雙贏？ 基于上述市場現(xiàn)狀以及本項(xiàng)目的特性， 本項(xiàng)目的商業(yè)定位必須具備一定前瞻性、廣泛商業(yè)包容性、有相對唯一性并富于個性的商業(yè)定位 。 本項(xiàng)目前期商業(yè)定位為大型購物中心，與我司對項(xiàng)目的商業(yè)定位思路不謀而合，鑒于目前項(xiàng)目操作時間的緊迫性，我司對于本項(xiàng)目的商業(yè)定位將是在原有商業(yè)定位的基礎(chǔ)上進(jìn)一步的明確項(xiàng)目的各項(xiàng)商業(yè)輔助定位，以期對后續(xù)的營銷策略、推廣策略奠定基礎(chǔ)。 二、項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展定位 項(xiàng)目發(fā)展定位基本原則 對于本項(xiàng)目的發(fā)展定位我們提出以下的觀點(diǎn)： ? 規(guī)劃上符合 SHOPPING MALL 的特性，即集休閑 /娛樂 /餐飲 /購物為一體的 一站式多業(yè)態(tài)綜合性 商業(yè)物業(yè) 赤峰偉映〃金鈺大都會商業(yè)項(xiàng)目〃商業(yè)定位報告 9 ? 商業(yè)組合上考慮 以零售購物商業(yè)為基礎(chǔ)，餐飲美食、休閑娛樂為支點(diǎn)的組合 ； ? 項(xiàng)目主力店招商遵循“精品化、品牌化”原則 一期主力店招商遵循“輔助商鋪銷售、形成經(jīng)營賣點(diǎn)”原則 二期商業(yè)主力店招商遵循“先招商，后營建”的原則思路 ? 經(jīng)營上 要既能保證對項(xiàng)目主要部分絕對的控制權(quán)又不把開發(fā)風(fēng)險全部積壓在后期經(jīng)營收益上 ， 針對項(xiàng)目情況分別結(jié)合長期穩(wěn)定收益部分（主力店）；快速變現(xiàn)部分（商業(yè)街鋪）；并有一個能夠?qū)ν鈪^(qū)域消費(fèi)群體形成強(qiáng)大吸引力的 鮮明的商業(yè)主題 。 項(xiàng)目發(fā)展定位 在明確了上述基本原則后，我們不難對本項(xiàng)目的 運(yùn)作提出一系列具體的 發(fā)展定位 ： ? 為保證項(xiàng)目能真正成為廣域性商業(yè)物業(yè)，必須確定一個與赤峰市其他區(qū)域所開發(fā)的“購物中心類”商業(yè)項(xiàng)目形成鮮明差異的主題，這個主題不是單純商業(yè)經(jīng)營意義上的主題，它應(yīng)該有 較強(qiáng)的人群包容性和較好的時間持續(xù)性并能體現(xiàn)商業(yè)的消費(fèi)特點(diǎn) ；明確提出與其他商業(yè)物業(yè)之間的差別（經(jīng)營 /管理 /景觀 /配套 /購物方式等角度）； ? 在制定本項(xiàng)目的商業(yè)定位時，需要充分考慮項(xiàng)目所處的新城區(qū)的現(xiàn)狀以及未來發(fā)展的契機(jī)，有效的利用本項(xiàng)目所具有的交通便利條件，同時需要 跳出區(qū)域的高度來看待本項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)作 ； ? 在確定主題的同時， 商業(yè)形態(tài)上應(yīng)著重突出休閑、娛樂、餐飲等功能，以及文化、景觀等公建功能；需要注意的是 項(xiàng)目需要立足于“新城區(qū)”區(qū)域的角度，站在未來赤峰城市發(fā)展的高度上并能與赤峰目前的商業(yè)項(xiàng)目或商業(yè)形態(tài)形成一定的互補(bǔ)，有效的留住消費(fèi)人流 ； ? 商業(yè)主力店以外的次主力店 /商業(yè)街的打造應(yīng)該在符合整體商業(yè)主題的基礎(chǔ)上盡量深化和細(xì)化商業(yè)主題，在滿足項(xiàng)目周邊住宅社區(qū)商業(yè)消費(fèi)的基礎(chǔ)上，需要一定程度上集合相關(guān)業(yè)種和相類檔次商品的同時加強(qiáng)與主題呼應(yīng)的景觀營造，赤峰偉映〃金鈺大都會商業(yè)項(xiàng)目〃商業(yè)定位報告 10 使項(xiàng)目從商業(yè)形象到經(jīng)營模式至景觀效果都一氣呵成，使消費(fèi)者在進(jìn)入項(xiàng)目后有如欣賞一個商業(yè)藝術(shù)作 品，有渾然天成的美感 ； ? 本項(xiàng)目建成后應(yīng)該是 滿足赤峰主城區(qū)消費(fèi)，輻射周邊旗縣，成為廣域性的商業(yè)項(xiàng)目，并能夠成為赤峰市商業(yè)發(fā)展的新生力量領(lǐng)袖 ； ? 項(xiàng)目主力店招商運(yùn)作思路： 一期商業(yè)主力店加快招商進(jìn)度，輔助項(xiàng)目商鋪銷售，二期商業(yè)主力店招商與項(xiàng)目的建筑規(guī)劃同步進(jìn)行，以招商帶動完成商業(yè)定位以及后續(xù)營銷，有效規(guī)避項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險； ? 整體項(xiàng)目運(yùn)營強(qiáng)化后期的經(jīng)營管理及企劃推廣，以此持續(xù)打造項(xiàng)目后續(xù)生命力，并有效區(qū)別赤峰市同類商業(yè)項(xiàng)目， 進(jìn)一步加強(qiáng)投資者和經(jīng)營者對本項(xiàng)目的信心； ? 商業(yè)部分樹立項(xiàng)目特色，形成鮮明的項(xiàng)目形象； 利用主力店和 次主力店的號召力豐滿項(xiàng)目商業(yè)定位形象，利用商業(yè)的集中推廣優(yōu)勢確立項(xiàng)目的商業(yè)輻射效應(yīng)，部分商鋪的銷售為項(xiàng)目持續(xù)開發(fā)提供資金保障，主力店成功招商的持續(xù)經(jīng)營將為企業(yè)提供穩(wěn)定而長期的后續(xù)收益 。 三、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 綜合上述的各項(xiàng)因素，結(jié)合考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們認(rèn)為本項(xiàng)目必須賦予一個包容性較強(qiáng)