【正文】 期商業(yè)經(jīng)營推廣模式主要采取以下方式 ? 硬性廣告推廣：通過報媒、 DM 單張、車身等定期發(fā)布項目商業(yè)活動信息，開業(yè)前期主要以招商為主導，開業(yè)后主要以商場企劃推廣活動為主導； ? 公關活動：開業(yè)前重點以商鋪銷售為主導，開業(yè)后重點以商場促銷活動、品牌發(fā)布會、演藝會等作為主導，在項目內(nèi)各個中庭結合商場內(nèi)各商家之商品不斷推出一系列的推廣活動、演藝活動，根據(jù)項目所處的地域文化特點，舉辦一系列風情藝術節(jié)，堅持做到風情藝 術節(jié)一年四季開不停，使項目內(nèi)中庭廣場成為眾商家熱銷之場地，確保為金鈺大都會帶來持續(xù)的熱旺人流。 ? 經(jīng)營管理模式： 鑒于本項目的多產(chǎn)權形式組合現(xiàn)狀，因此我們建議本項目可采用一種全新的，對于發(fā)展商最為有效的經(jīng)營管理模 式 —— “三權分離、分散經(jīng)營、統(tǒng)一管理” 的經(jīng)營管理模式，即把本項目的所有權與經(jīng)營權、管理權相分離，由發(fā)展商成立或者聘請專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司對項目進行“分散經(jīng)營、統(tǒng)一管理”的核心管理模式。 特別是適合沿街商鋪式的初級的商業(yè)物業(yè)類型。 ? 消費者 商業(yè)物業(yè)的最終消費對象，商業(yè)物業(yè)內(nèi)經(jīng)營商品與服務的 最終消費者。同時，結合零售、餐飲、展示、文化等功能，形成自有的商業(yè)風格，赤峰偉映〃金鈺大都會商業(yè)項目〃商業(yè)定位報告 25 成 為區(qū)別于其他同類商業(yè)項目的顯著特征。俗話說 :“有所不為才能有所為”，我們應抓既能讓目標消費群認可、喜好的主力商業(yè)形態(tài) /品牌商家，又要考慮整體商業(yè)形態(tài) /商業(yè)品牌組合前提下去進行，如果某類熱點商品沖淡和損壞了主力商品構成，那么寧可不為。 ? 從年齡結構來看 ,3045 歲的人已逐漸成為城市居民的主體 ,這個年齡段的群體正是消費的黃金年齡。 ? 消費以中低檔為主，以購買快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類精品、小食、音像制品、 IT 產(chǎn)品、體育用品為主。商品有特色，是吸引顧客的原動力。 多元化的“海洋” —— 即成為本項目的另一主題。 ? 赤峰，是中華龍的起源地。 具有故事情景般或體現(xiàn)某一主題的建筑小品富有豐富體驗感的內(nèi)部景觀，使普通的商業(yè)中庭或是走廓充滿與眾不同的樂趣，消費者甚至將逛街視為一種休閑生活方式之一，改變目的性的購物性消費習慣。 體驗式商業(yè)與一般傳統(tǒng)商業(yè)的區(qū)別在于它的消費互動性強，它的特點就是重在體驗，重在情感消費，購物可以，不購物也可以，到咖啡廳喝杯喜歡的咖啡，到ＫＴ赤峰偉映〃金鈺大都會商業(yè)項目〃商業(yè)定位報告 12 Ｖ唱支自己最拿手的歌，到五星級影院看一場動人的電影，甚至只是到商場內(nèi)隨意逛逛，放松一下緊張的神經(jīng)，感受一下時尚 氣息，隨意瀏覽一下商場內(nèi)最新的商品與消費形式，并不以購物、消費為專門目的。 項目發(fā)展定位 在明確了上述基本原則后，我們不難對本項目的 運作提出一系列具體的 發(fā)展定位 ： ? 為保證項目能真正成為廣域性商業(yè)物業(yè)，必須確定一個與赤峰市其他區(qū)域所開發(fā)的“購物中心類”商業(yè)項目形成鮮明差異的主題，這個主題不是單純商業(yè)經(jīng)營意義上的主題，它應該有 較強的人群包容性和較好的時間持續(xù)性并能體現(xiàn)商業(yè)的消費特點 ；明確提出與其他商業(yè)物業(yè)之間的差別（經(jīng)營 /管理 /景觀 /配套 /購物方式等角度）； ? 在制定本項目的商業(yè)定位時，需要充分考慮項目所處的新城區(qū)的現(xiàn)狀以及未來發(fā)展的契機，有效的利用本項目所具有的交通便利條件，同時需要 跳出區(qū)域的高度來看待本項目的商業(yè)運作 ； ? 在確定主題的同時， 商業(yè)形態(tài)上應著重突出休閑、娛樂、餐飲等功能，以及文化、景觀等公建功能；需要注意的是 項目需要立足于“新城區(qū)”區(qū)域的角度，站在未來赤峰城市發(fā)展的高度上并能與赤峰目前的商業(yè)項目或商業(yè)形態(tài)形成一定的互補，有效的留住消費人流 ； ? 商業(yè)主力店以外的次主力店 /商業(yè)街的打造應該在符合整體商業(yè)主題的基礎上盡量深化和細化商業(yè)主題，在滿足項目周邊住宅社區(qū)商業(yè)消費的基礎上，需要一定程度上集合相關業(yè)種和相類檔次商品的同時加強與主題呼應的景觀營造，赤峰偉映〃金鈺大都會商業(yè)項目〃商業(yè)定位報告 10 使項目從商業(yè)形象到經(jīng)營模式至景觀效果都一氣呵成，使消費者在進入項目后有如欣賞一個商業(yè)藝術作 品，有渾然天成的美感 ； ? 本項目建成后應該是 滿足赤峰主城區(qū)消費，輻射周邊旗縣，成為廣域性的商業(yè)項目，并能夠成為赤峰市商業(yè)發(fā)展的新生力量領袖 ； ? 項目主力店招商運作思路： 一期商業(yè)主力店加快招商進度，輔助項目商鋪銷售，二期商業(yè)主力店招商與項目的建筑規(guī)劃同步進行，以招商帶動完成商業(yè)定位以及后續(xù)營銷，有效規(guī)避項目的開發(fā)風險； ? 整體項目運營強化后期的經(jīng)營管理及企劃推廣，以此持續(xù)打造項目后續(xù)生命力，并有效區(qū)別赤峰市同類商業(yè)項目， 進一步加強投資者和經(jīng)營者對本項目的信心； ? 商業(yè)部分樹立項目特色，形成鮮明的項目形象； 利用主力店和 次主力店的號召力豐滿項目商業(yè)定位形象，利用商業(yè)的集中推廣優(yōu)勢確立項目的商業(yè)輻射效應，部分商鋪的銷售為項目持續(xù)開發(fā)提供資金保障，主力店成功招商的持續(xù)經(jīng)營將為企業(yè)提供穩(wěn)定而長期的后續(xù)收益 。經(jīng)營者迷迷糊糊，消費者也懵懵懂懂，面對各種新興的商業(yè)業(yè)態(tài)，來不及細加消化 ,就已臵身其中。 項目總體 SWOT 策略： ST 策略（利用優(yōu)勢化解威脅） +WO 策略（利用機會淡化劣勢） ? 利用項目不可復制的地理位臵，打造特色化商業(yè)項目，從而避免同質(zhì)化的競爭威脅，在赤峰市場上樹立商業(yè)領導者地位及形象； ? 通過合理的規(guī)劃及調(diào)整，滿足市場各類商業(yè)需求，使項目商業(yè)更具個性化； ? 利用赤峰城市的迅速發(fā)展以及項目的發(fā)展?jié)摿Γ陧椖拷ㄔO期即進行主力店招商，提前圈定客戶抓住有限的商家資源； ? 利用區(qū)域市場對新城區(qū)的認可，通過合理的商業(yè)組合及招商，營造人氣及商機； ? 對整體項目進行合理的租 售區(qū)域規(guī)劃，強調(diào)通過專業(yè)的商業(yè)管理避免項目租售赤峰偉映〃金鈺大都會商業(yè)項目〃商業(yè)定位報告 7 帶來的后期經(jīng)營管理不善問題； ? 通過強有力的后期商業(yè)經(jīng)營管理策略，打消現(xiàn)有商家及投資者的顧慮，引發(fā)項目的投資熱潮。 4) 目標客戶群的認同 目前赤峰消費者及商家比較認同新城區(qū)的發(fā)展與未來的商業(yè)價值，這一 認同感將會對本項目在新城區(qū)的發(fā)展起到積極的推動作用，而新城區(qū)日新月異的變化也在不斷增強赤峰人對新城區(qū)的入駐信心。 ? 商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢 本項目總規(guī)劃體量為 16 萬平方米，其中一期 7 萬平方米，二期 9 萬平方米，目前為整個赤峰市場上商業(yè)體量最大的商業(yè)項目，巨大的商業(yè)體量為后 期商業(yè)的運營儲赤峰偉映〃金鈺大都會商業(yè)項目〃商業(yè)定位報告 4 存較好的發(fā)展空間。只有在明確項目定性戰(zhàn)略性問題后，才能指導項目從“營銷推廣策略”角度制定本項目的戰(zhàn)術策略，接下來才能制定具體的商業(yè)規(guī)劃、招商運營、銷售以及后期運營等主要問題，同時才能關注相應的推廣戰(zhàn)術等系列問題。 ? 地塊利于規(guī)劃 項目地塊呈正方形，較 為方正平坦，這樣對于項目建筑設計與規(guī)劃來講難度不高，相對建筑成本也較低。 項目機會 1) 項目所在區(qū)域發(fā)展帶來的機會 赤峰新城區(qū)目前是整個赤峰城市的發(fā)展重點，新城區(qū)基礎配套設施建設已相對完善，投資環(huán)境良好，整個區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，新城區(qū)未來商業(yè)前景可觀。 二、項目 SWOT 策略 SWOT 策略可以分為 SO（利用機會張揚優(yōu)勢）、 WT（弱化劣勢避免威脅）、 ST（張揚優(yōu)勢避免威脅）、 WO（利用機會弱化劣勢）等四大策略，一般而言在項目處于較樂觀的情況下采取 SO 的策略，而一般項目情況下可采取 ST、 WO 的策略，對于項目處于比較悲觀的情況則采取 WT 策略。 通過對項目的優(yōu)劣勢分析，我們可以了解項目的整體策略走向，為后續(xù)的商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃、營銷策略、推廣宣傳以及經(jīng)營管理明確方向，在此基礎上，結合項目的內(nèi)外因分析，所制定的項目定位才具有競爭性及可操作性。 赤峰偉映 “金鈺大都會”項目位于赤峰市新城區(qū)核心地帶，非常適合商業(yè)經(jīng)營；但面對赤峰市已經(jīng)存在的眾多商業(yè)項目以及新城區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀，怎樣吸引消費者和投資者青睞本項目？怎樣達到銷售和經(jīng)營的雙贏？ 基于上述市場現(xiàn)狀以及本項目的特性， 本項目的商業(yè)定位必須具備一定前瞻性、廣泛商業(yè)包容性、有相對唯一性并富于個性的商業(yè)定位 。 “ 體驗式商業(yè) ” 是 商業(yè)項目 在建筑設計、景觀配套及業(yè)態(tài)組合等方面營造出一種新鮮的、有特色的、有吸引力的 消費氛圍，使消費者在消費過程中能夠產(chǎn)生愉悅的精神享受。 赤峰偉映〃金鈺大都會商業(yè)項目〃商業(yè)定位報告 13 主題商業(yè) 消費者在各個主題商業(yè)區(qū)內(nèi)消費，能夠體驗到各自不同的商業(yè)特點，漫步其中將購物如同逛街般輕松，體驗多層次的消費文化。 在確定以“娛樂化”為本項目的核心競爭力后，我們同時建議： 在項目的商業(yè)定位和后期經(jīng)營管理推廣宣傳上進行充分的考慮，引起社會的較高關注度，雙管齊下，有力凸現(xiàn)項目的核心 競爭力： 娛娛 樂樂 化化 為為 主主 導導 先先 進進 商商 業(yè)業(yè) 形形 態(tài)態(tài) 強強 化化 經(jīng)經(jīng) 營營 管管 理理 赤峰偉映〃金鈺大都會商業(yè)項目〃商業(yè)定位報告 16 根據(jù)上圖項目核心競爭力的分析，本項目在赤峰市場上將具備以下三項競爭優(yōu)勢： ? 時間競爭優(yōu)勢 ： 娛樂性商業(yè)是未來商業(yè)發(fā)展的一大趨勢，因為娛樂商業(yè)將起到吸引消費者長時間停留的“ 磁鐵 ”作用，而不是傳統(tǒng)意義上的零售商業(yè)來充當這一角色，鎖定消費者在項目內(nèi)停留的時間長短的能力則是未來商業(yè)項目獲得成功的首要因素； ? 焦點競爭優(yōu)勢 ： 通過打造獨特的商業(yè)形態(tài)或者商業(yè)模式形成項目的核心亮點，以未來赤峰城市商業(yè)領袖項目地位在全赤峰范圍內(nèi)形成強烈的社會關注度，引起消費者關注焦點，從而吸引廣大消費者的商業(yè)消費，并在一 定程度上炒熱整體項目，為二期商業(yè)項目的開發(fā)運作打下良好的基礎； ? 管理競爭優(yōu)勢 ： 針對目前赤峰商業(yè)地產(chǎn)項目忽略后期經(jīng)營管理的現(xiàn)狀，加強本項目在后期經(jīng)營管理上的重視度，引發(fā)本地商業(yè)地產(chǎn)市場革命性變革，有效加強投資者及經(jīng)營者的信心，為項目的銷售及后期良性經(jīng)營管理打下基礎。 這里的“娛樂”性主題是指整個項目的主題，而非某一類商業(yè)業(yè)種，即此主題即要具有“吸引性”又具有“娛樂”的本質(zhì)。顧客進店來的根本目的是買商品，而商家開店的目的也是把商品賣出去。 本項目將以休閑娛樂、零售購物為主導，餐飲美食為輔助，同時兼容旅游展示和文化景觀組成，各商業(yè)形態(tài)的業(yè)種定位如下： 休休 閑閑 娛娛 樂樂 功功 能能 ：： 室內(nèi)游樂園、 KTV、室內(nèi)景觀公園、休閑健身、美容美發(fā)、酒吧、特色吧、夜總會等； 赤峰偉映〃金鈺大都會商業(yè)項目〃商業(yè)定位報告 20 零零 售售 購購 物物 功功 能能 ：： 專業(yè)大賣場、百貨公司、主題商場、專賣店、超市、 旅游用品專賣 等； 餐餐 飲飲 美美 食食 功功 能能 ：： 大型餐飲、中式快餐、地方美食，在餐飲類別上以地方美食為主，輔以國內(nèi)其他著名菜系代表如川菜等，并加入少量西式餐飲、日韓料理等異國餐飲； 配配 套套 展展 示示 功功 能能 ：： 銀行網(wǎng)點、郵政、通訊專營等； 文文 化化 景景 觀觀 功功 能能 ：： 結合項目的整體風格定位設計本地文化和海洋景觀相結合文化景觀，代表本項目主題特