商業(yè)項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議-免費(fèi)閱讀
【正文】 產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價(jià)方案： 項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價(jià)方案： 金街經(jīng)營業(yè)態(tài)及租金分析 金融一條街是一個(gè)集吃、喝、玩、樂、購物、休閑娛樂于一體的商業(yè)模式，對(duì)于消費(fèi)者比較方便、節(jié)時(shí)，聚客能力非常大。商鋪面積盡量切割最小單位。鋪位分割時(shí)將柱網(wǎng)分割到各產(chǎn)品內(nèi)部：167。有利于消費(fèi)者視覺通道的消費(fèi)引導(dǎo)。② 此位置如設(shè)出入口，將占用麥當(dāng)勞旁邊可做商鋪的黃金位置，從而直接影響到項(xiàng)目出房率及此位置商鋪價(jià)值。（一）、項(xiàng)目入口確定產(chǎn)品篇 （一）、項(xiàng)目入口確定入口確定原則：⑴ 有利于項(xiàng)目形象的樹立。大型中高檔快餐業(yè)167。 四、理解客戶： （四）客戶描述： 自營性客戶： 該類型客戶主要看重的是此區(qū)域的商業(yè)氛圍、消費(fèi)能力及周邊店鋪的業(yè)態(tài)，并且對(duì)交通比較看重，有利于自身進(jìn)貨通路的通暢及便利性。四、理解客戶： （二）購買與租賃比例分析： 從右圖我們可清晰看到，來訪客戶有購買需求的和租賃需求的幾乎各占一半，這對(duì)我們今后產(chǎn)品的帶租約銷售提供了有力的先決條件，并給予自營者以充分的產(chǎn)品空間。項(xiàng)目雖與 “新洋市場(chǎng) ”有快速路隔斷，但本案所在區(qū)域更接近于塘沽大型居住區(qū)，加之 “EMART”的吸引，給項(xiàng)目帶來良好的購買力截流機(jī)會(huì)。雖緊鄰塘沽區(qū)通外的重點(diǎn)路段 “津塘公路 ”，但此路為快速路，難以帶來人流的停駐。項(xiàng)目外立面新穎，項(xiàng)目前期的市場(chǎng)形象為本項(xiàng)目打下良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 ① 項(xiàng)目周邊公交線路明細(xì)（略） ② 輕軌 三、理解項(xiàng)目 ： 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析： 本項(xiàng)目自身雖具有良好的地段、周邊擁有充足的購買力等支持，但由于所在塘沽大型商圈內(nèi)，同區(qū)域下項(xiàng)目產(chǎn)品居多，且均好性較強(qiáng)，故競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯。 三、理解項(xiàng)目 ： 消費(fèi)規(guī)模： ⑴ 全區(qū)人口規(guī)模： 根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，整個(gè)塘沽地區(qū)和開發(fā)區(qū)的人口總數(shù)分別為： 從以上數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，流動(dòng)人口在總?cè)丝跀?shù)中所占的比例很高，在塘沽地區(qū)為 25%，而在開發(fā)區(qū)，甚至是戶籍人口的 2 倍多。新洋市場(chǎng)的家電批發(fā)零售業(yè)在京津地區(qū)有較大的影響，服務(wù)整個(gè)華北地區(qū)，從河北路撫順道口起至市場(chǎng)內(nèi)形成了電器、光盤一條街，并帶動(dòng)了服裝、小百貨、飲食業(yè)的聚集，形成了繁華熱鬧的街市市景。而開發(fā)區(qū)和保稅區(qū)的國際化進(jìn)程日益加快，并與塘沽區(qū)相互依托，憑借其商業(yè)的快速發(fā)展，其國際化進(jìn)程及前景被普遍認(rèn)可，投資價(jià)值極高。 二、理解區(qū)域 ： 整體區(qū)域商業(yè)分析： ⑵ 區(qū)域商業(yè)分析：B、 洋貨市場(chǎng)為代表的 “洋貨商圈 ”： Ⅰ 、其主要依靠泊來品進(jìn)行零售業(yè)和物流商業(yè)，長期以來憑借其銷售產(chǎn)品的獨(dú)特性和高額的利潤在市場(chǎng)中確立自己的地位。 二、理解區(qū)域 ： 區(qū)域概述： 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展著力探索的問題 ２、天津商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)： 隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)也隨之迅速發(fā)展， 2023年天津市商業(yè)地產(chǎn)將有３８０萬平方米的竣工量。天津市國信唐人街商業(yè)定位及物業(yè)發(fā)展建議方案整體架構(gòu) 方案整體架構(gòu)描述 原有存在于零星門面的零售業(yè)經(jīng)營者，吸納到新建的大型商場(chǎng)或購物中心． 2023年天津市的商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)出以下特征：房地產(chǎn)界短期現(xiàn)金到現(xiàn)金模式與商業(yè)長期發(fā)展的矛盾。⑶ 區(qū)域經(jīng)濟(jì)概述： 塘沽區(qū)面積 859平方公里、總?cè)丝?60萬。Ⅱ 、商業(yè)規(guī)模逐漸加大，將形成一個(gè)新的區(qū)域中心級(jí)商圈。 二、理解區(qū)域 ： 縱橫觀點(diǎn)： ⑵ 由于整體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)及好而帶來的投資熱和建設(shè)熱，使之相互之間的競(jìng)爭(zhēng)也愈演愈烈；市場(chǎng)的快速發(fā)展帶來的不可預(yù)見因素增多，增加了操作難度；同時(shí)國家土地政策和金融政策的緊縮，使得市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增大。 三、理解項(xiàng)目 ： 周邊商業(yè)分析 ： ⑴ 中心北路與津塘路交口沿街商鋪分析： 該區(qū)域店鋪業(yè)態(tài)主要以餐飲為主，其中最低消費(fèi)水平檔次在 200元以上的店鋪有 34家， 100元以上的有 14家，基礎(chǔ)快餐店有 11家，其他經(jīng)營商鋪 2家，由于部分店鋪主題較為統(tǒng)一，故彼此間存在一定沖突，大部分店鋪經(jīng)營狀況一般，只有少數(shù)店鋪經(jīng)營狀況良好。 三、理解項(xiàng)目 ： 消費(fèi)規(guī)模： ⑴ 全區(qū)人口規(guī)模： 增長率 : 分析過去三年地區(qū)人口總數(shù)的，可以清晰的了解到，塘沽區(qū)的人口在保持相對(duì)穩(wěn)定的增長幅度，而開發(fā)區(qū)的年均增長幅度高達(dá)27%。結(jié)合區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目對(duì)本案分析如下： 三、理解項(xiàng)目 ： 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析： S項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)點(diǎn)： 167。167。167。 三、理解項(xiàng)目： 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析： T威脅點(diǎn)： 167。同時(shí)我們也看到有極大的購買需求，所以對(duì)我們的后期的店鋪銷售提供了有力的支撐。其具體情況還與自身所經(jīng)營的業(yè)態(tài)有著必不可少的聯(lián)系。特色商業(yè)167。⑵ 符合周邊固定客戶群的消費(fèi)習(xí)慣。 產(chǎn)品篇 （一）、項(xiàng)目入口確定入口改進(jìn)具體建議方案： ⑶ 在項(xiàng)目西北角及東北角設(shè)入口 ① 由于項(xiàng)目東側(cè)緊鄰塘沽大型居住區(qū)，將給本項(xiàng)目帶來充足的消費(fèi)人群，故在此設(shè)入口，以滿足此區(qū)域的消費(fèi)者求便心理。167。將
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