合富輝煌_貴州都勻1號項(xiàng)目商業(yè)定位及營銷推廣報(bào)告_[全文(參考版)
2024-09-10 21:57本頁面
【正文】 現(xiàn)場情景營銷 渠道整合 營銷策略 營銷策略 訴求項(xiàng)目定位形象、招商信息傳遞 封底（打 2 版） 貴陽都市報(bào) 報(bào)紙 第二階段（ 4 月 16 日 4 月 30 日） 高速 T 牌、城區(qū) T 牌、半落地式廣告牌、城區(qū)刀旗、燈箱 市區(qū)及市區(qū)以外地方 戶外、刀旗、燈箱 短信將活動信息傳達(dá) 黔南州月消費(fèi) 150 元以上 短信平臺 短信 房交會 媒體 DM單制作、產(chǎn)品說明書制作 酒會 項(xiàng)目展示、信息傳遞 墻體形象包裝 形式 售樓處 市區(qū)及其他縣市 商鋪 位置 媒介 階段 第一階段 (3 月 16 日 4 月 16 日 ) 巡展 產(chǎn)品說明酒會 第三階段 (4 月 28 日 5 月 5 日 ) 商鋪包裝 銷售策略組合 Part Ⅵ ｜附件 汽車精品配飾一覽 商品詳細(xì)分類 汽車精品配飾示意 汽車精品配飾示意 報(bào)告完畢 謝謝聆聽 。 第一階段 階段推廣要點(diǎn) 階段 營銷戰(zhàn)略 Part V ｜營銷推廣 營銷戰(zhàn)略 營銷策略 營銷策略 產(chǎn)品說明酒會 /汽車配飾發(fā)燒友酒會、中國通過營銷活動向客戶傳遞產(chǎn)品價(jià)值信息 5 月 1 日 5 月 5 日 4 月 16 日 4 月 30 日 3 月 16 日 4 月 16 日 時(shí)間 產(chǎn)品價(jià)值信息傳遞 區(qū)域商圈形象塑造（區(qū)域價(jià)值重構(gòu)） 商鋪形象包裝 商業(yè)形象定位傳播 動作 通過活動營銷，向消費(fèi)者傳遞項(xiàng)目價(jià)值信息（產(chǎn)品說明酒會 /汽車配飾發(fā)燒友酒會、中國快速搶占市場 空白、樹立項(xiàng)目產(chǎn)品形象 第二階段：區(qū)域商圈形象塑造。 黔南汽車精品配飾總部 —— 與黔南汽車商貿(mào)城形成互補(bǔ)性商圈，借勢迅速建立項(xiàng)目形象，共同塑造區(qū)域商業(yè)形象。 汽車精品配飾 —— 專業(yè)市場經(jīng)營業(yè)態(tài)，市場補(bǔ)缺，精確業(yè)態(tài)定位。 商業(yè)市場占位界定 —— 商業(yè)市場供大于求、區(qū)域集中供應(yīng)、商鋪競爭焦點(diǎn) 等問題 產(chǎn)品概念組合 —— 產(chǎn)品建筑結(jié)構(gòu)問題。 產(chǎn)權(quán)均價(jià)： 6300 元 /平方米 使用面積均價(jià)： 4300 元 /平方米 價(jià)格定位 價(jià)格策略 一、城市新核心商圈商鋪 6300 元 /平方米，送 2237 平米倉庫！ 二、城市新核心商圈商鋪 4300 元 /平方 米（按使用面積計(jì)算）！ Part IV ｜商業(yè)定位 功能定位 商業(yè)定位 業(yè)態(tài)定位 價(jià)格定位 營銷定位 營銷定位 通過本體研究、商業(yè)環(huán)境分析、市場環(huán)境分析 營銷面臨以下核心問題 區(qū)域價(jià)值提升 —— 降低區(qū)域購買價(jià)格抗性，塑造區(qū)域商業(yè)形象。 地下商業(yè)市場評估均價(jià)： 2200 元 /平方米 價(jià)格定位 投資收益回報(bào)與價(jià)格定位 47 ㎡ 65 ㎡ 80 ㎡ 備注 地下室面積 2225 28 37 層高 ,無產(chǎn)權(quán) 層高 商鋪層高 開間 7M 進(jìn)深 備注 商業(yè)界面系數(shù) ，比較好，但是商業(yè)無煙道， 65 ㎡商鋪為異型 三種商鋪均價(jià)分析 47 ㎡：地下商鋪 +地上商鋪，總面積 6972 ㎡，總價(jià) 萬，單位產(chǎn)權(quán)價(jià)格 63006400元 /平方米，單位使用面積價(jià)格 42004300 元 /平方米 65 ㎡：地下商鋪 +地上商鋪，總面積 83 ㎡，總價(jià) 萬，單位產(chǎn)權(quán)價(jià)格 6208 元 /平方米，單位使用面積價(jià)格 4338 元 /平方米。月 售價(jià) =365*35/30*12=5110 元 /平米 售價(jià) =（日租金 360 天－物業(yè)費(fèi)－相關(guān)稅收） 12 年－維修基金－相關(guān)稅費(fèi) 注： 360 天為國際通用的年?duì)I業(yè)收租時(shí)間； 12 年為國際通用投資回報(bào)年限 注：物業(yè)管理費(fèi)、相關(guān)稅收、維修基金、相關(guān)稅收等忽略不計(jì) 計(jì)算公式 租金反推法 市區(qū)高檔商業(yè)街市場租金 一類商鋪 80 元 /平米 二類商鋪 40 元 /平米 投資收益回報(bào)與價(jià)格定位 地上商業(yè)部分 價(jià)格定位 市場比較法 6255 5880 4341 類比均價(jià) 20 50 30 100 比較權(quán)重 1251 2940 1302 類比值 對比項(xiàng)目 6000 58 18 5 6 4 13 12 黔南汽車商貿(mào)城 12020 94 28 7 8 7 18 24 港灣麗都 5493 49 13 4 4 5 11 12 本案 7000 79 24 6 8 6 16 19 桃溪源 100 30 7 10 7 20 26 分?jǐn)?shù) 售價(jià) 總分 項(xiàng)目物 業(yè)結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目物業(yè)條件 商業(yè)競 爭環(huán)境 周邊住宅及人流量 外部交通條件 地段 因素 投資收益回報(bào)與價(jià)格定位 地上商業(yè)部分 價(jià)格定位 結(jié)合以上兩個(gè)價(jià)格，充分考慮這兩種方法對本項(xiàng)目的適應(yīng)性 5263 —— —— 加權(quán) 均價(jià) 2197 40% 5493 市場對比法 3066 60% 5110 租金反推法 加權(quán)價(jià) 參考權(quán)重 本項(xiàng)目均價(jià) 定價(jià)方法 項(xiàng)目市場評估均價(jià)：建議本案商業(yè)類比價(jià) 5263 元 /平方米，建議本案商業(yè)均價(jià)為 5200 元 /平方米 注：本案所屬區(qū)域商業(yè)投資屬性較大，因此租金法推法定價(jià)權(quán)重較大；考慮在售項(xiàng)目銷售情況不好，價(jià)格抗性較高、商鋪空置率等因素，市場比較法定價(jià)權(quán)重較低。 7 號標(biāo)示處：中低端汽車精品配飾，靠近 3 號標(biāo)示處經(jīng)營汽車護(hù)養(yǎng)產(chǎn)品類。 5 號標(biāo)示處：小區(qū)入口門戶，建議經(jīng)營小區(qū)便利超市 和藥店 /門診 /干洗店等于生活相關(guān)業(yè)態(tài)。 鄰里商業(yè) +汽車配飾一條街 目標(biāo)消費(fèi)群定位 消費(fèi)者 都勻市汽車一族 黔南地 區(qū)有車一族及分銷商 本項(xiàng)目業(yè)主 經(jīng)營者 個(gè)體經(jīng)營戶 產(chǎn)品代理商 /企業(yè)分銷點(diǎn) 企業(yè)連鎖經(jīng)營 投資者 本地投資客 地州投資客 大貴州投資客 外地投資客 業(yè)態(tài)定位 街區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議 1 號標(biāo)示處：社區(qū)入戶大堂及會
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