【正文】 售價格優(yōu)勢與現(xiàn)代城和云都商業(yè)廣場競爭以成為京都廣場的買點，降低投資門檻；6）以較高的回報率吸引消費者投資，增強投資客戶的投資信心；7）以較低的租金吸引經營戶租賃商鋪，培育市場。二層以2800元/平方米。云都商業(yè)廣場為兩層多功能商業(yè)廣場，商場面積6萬多平方米，是集建材、家私、汽配、燈飾、副食品批發(fā)、商務、休閑娛樂于一體的大型園林式批發(fā)大賣場。二組團定于9月18日開盤，對9月12日18日定鋪者優(yōu)惠5000元，沿用3年6%的返租策略，返租租金計入購鋪首期款中。（2）功能分區(qū)市場功能分區(qū)模糊，經營戶市場分布零散，影響投資及經營信心。[都勻最具投資價值商鋪，升值無敵]都勻經濟發(fā)展迅速，經濟重心逐步向新開發(fā)區(qū)、新老城區(qū)結合部傾斜，給這兩個區(qū)域經濟發(fā)展帶來了新的契機，京都廣場地處都勻門戶，將更添都勻商圈聚富傳奇。542 推廣步驟提要市場導入期（放盤）銷售控制銷售控制的目的在于實現(xiàn)有效持續(xù)的銷售。同時建議考慮在放盤期間考慮投放車身廣告。（3）宣傳組合戶外+DM+電視（4）推廣資料招商手冊、投資案例分析DM（5）推廣活動客戶投資、家裝指導培訓班、廚藝大賽等，形成發(fā)展商與新老客戶的互動。（3）好位置才是硬道理—“京都商城”（4）都勻客運站旁的商業(yè)物業(yè)經典之作——－“京都商城”　　　 規(guī)劃：（1）領跑都勻商業(yè)物業(yè)新主張的步行街式大型綜合商城—－ “京都商城”　　?。?）百年機遇，豈容錯失！　?。?）六大投資方式選擇，十足投資信心保障?！　。?）到好地方，賣好東西。（10） “京都商城”投資宣言——2005年，我們選擇安全、穩(wěn)定、高效投資！附件1：“京都廣場”周邊商業(yè)物業(yè)租賃價格水平調研報告調查目的：通過此次調查，了解本項目周邊臨街一層商鋪的租賃情況及價格水平，通過租金水平的調查統(tǒng)計，測算本案的商鋪租售的市場價格基礎。調查方式：本項目周邊主要商業(yè)物業(yè)分布街道采用覆蓋式入戶詢問調查，并對套內使用面積進行實地測量。調查單位： 京都廣場營銷中心 一、平橋北路商業(yè)門面租賃價格走勢租賃價格總體走勢該路段平均租賃價格水平：25元/㎡,汽車站北側6個門面租賃價格都勻汽車站北側6個門面租賃價格明顯高于平均水平,平均租賃價格為63元/㎡,其具體情況如下:主要經營餐飲、百貨、早點、舊手機等，所需的經營面積小，主要針對過往旅客，利潤率高，盡管租金水平高，但由于總的使用面積小，租金額在其經營受益中所占的比重不大，所以能夠承受，但其代表性對本商業(yè)物業(yè)的參考價值有限。汽車站北側10個門面租賃價格都勻汽車站北側10個門面租賃價格明顯高于平均水平,平均租賃價格為70元/㎡,其具體情況如下: 其經營業(yè)種分別為：副食、報刊、百貨、通訊、維修、小超市等，使用面積大多集中在11－14㎡間，盡管單位租金水平高企，但總體水平有限，其代表性對本商業(yè)物業(yè)的參考價值較低，需進行評估。二是希望采用較大面積的分割形式以減少公攤面積和銷售鋪面的數(shù)量，在增強市場銷售力（公攤小一直是我們推崇的賣點）的同時，縮短銷售周期。該路段從大西門開始，單位面積的租金水平呈下降趨勢，最高租金水平集中在西苑大世界入口處，但相對于都勻汽車站周邊門面而言，平均低20％－30％。單位面積租金水平與門面使用面積大小的相關性分析在調查中，我們同樣發(fā)現(xiàn)，門面的使用面積大小與單位面積的租賃價格成反比，而且這一關系更為明顯，下圖清晰地顯示了這一趨勢：由于本路段大多是新修門面，這種反比關系值得我們的高度警覺，特別是本項目AB組團未動工時，C組團的地塊與該段道路上的商業(yè)物業(yè)所處的地塊位置有相似之處，更對我們的鋪面分割和營銷有借鑒作用?？罩寐矢咂笄樾蔚母挠^速度有限。所以，把握好商鋪分割的均好性、市場表現(xiàn)性、客觀市場條件下的價值組合最大化原則尤為重要。對我們而言，一是希望臨街面的門面的近深盡可能的大以減少內鋪的面積比重，實現(xiàn)臨街面的商業(yè)價值最大化。這對C組團一、二層商鋪分割方案的最后確定有很大的市場參考價值。調查樣本：本項目周邊示意圖：陽光燦爛開發(fā)區(qū)轉 盤云都商業(yè)廣場劍江北路 平惠小區(qū)平橋北路汽車站劍 本案江 中路大西門天橋橋通過對項目周邊三條路段：劍江北路（大西門至云都商業(yè)廣場），劍江中路（大西門至開發(fā)區(qū)轉盤），平橋北路（平惠小區(qū)至開發(fā)區(qū)轉盤旁陽光燦爛洗浴中心），現(xiàn)有商鋪分區(qū)域調查，共有332戶商鋪接受了調查詢問，在了解租金及相關費用的基礎上，對商鋪的面積進行實地測量，在考慮價格可比性及同一區(qū)域價格相當?shù)幕A上，對調查表進行過濾，有效的調查表為230份，其中劍江北路90份，劍江中路48份，平橋北路92份.分析方法： 采用MICROSOFT EXCEL進行聚類統(tǒng)計分析置 信 度：本次調查采集樣本針對性強，為了保證數(shù)據(jù)真實性，在調查上采取了“一對一、面對面”的方式，最后數(shù)據(jù)分析又本著客觀、真實的態(tài)度進行，并進行了抽樣式審查。評估項目自立項后市場的變化趨勢，并根據(jù)相關數(shù)據(jù)提供的市場信息，對項目在銷售周期內的市場動態(tài)進行預測，為C組團銷售工作及A、B組團的規(guī)劃調整提供市場依據(jù)?！　。?）一起翻身做鋪主?！　。?）最專業(yè)的商場、最火紅的生意、最興旺的行業(yè)—一京都商城　　 　?。?）租鋪不如買鋪，買鋪就揀專業(yè)商場鋪?！　。?）坐享高于銀行利息3倍的獲利租金——京都商城，富貴黃金鋪！　?。?）一鋪養(yǎng)“三代”，超值投資，超值回報。　?。?）走進步行街式的家裝材料城[京都商城—為您鏈接財富最前沿！]＊ 賣場經營理念推介＊ A、B組團賣場與C組團賣場互補，提供新的商機（2）媒體選擇這一階段需要給客戶一些心理上的沖擊，這時報紙廣告能適應這一階段的推廣要求。推廣策略（1）推廣主題突出規(guī)劃、經營前景及投資回報[京都商城—捧在您手心的聚寶盆！]＊ 地段聚財富＊ 交通聚人氣＊ 步行街式專業(yè)賣場聚品牌（2）推廣媒介組合戶外+DM（3）推廣資料商場規(guī)劃圖、賣點DM、招商手冊（4）推廣活動新老客戶見面會、形象代言人活動[京都之星]持續(xù)銷售期持續(xù)銷售持續(xù)銷售期商場開始營業(yè)，主要通過體驗式及入場客戶的口碑傳播形成銷售。推廣策略（1）推廣主題前期導入主要展示項目市場定位、業(yè)種選擇及分布 [黔南創(chuàng)舉—步行街式家裝材料市場！][黔南首家—綜合城]＊ 統(tǒng)一招商，品牌精選＊ 業(yè)種組合，規(guī)模經營＊ 店面設計，整齊規(guī)范＊ 統(tǒng)一管理，井然有序（2）媒體選擇對于都勻這樣一個城市來說，城市人流主要集中市區(qū)中心，有效的廣告到達手段選擇多。[強大公司后盾，經營投資零風險]開發(fā)商承諾3年返租，%的穩(wěn)定投資回報，更鄭重承諾5年后，如客戶不滿意公司原價回購，安安心心，就可坐享其成。[傳統(tǒng)商業(yè)旺地，開創(chuàng)都勻商業(yè)新紀元]原平橋市場積淀了濃厚的商業(yè)氛圍，本項目取原平橋市場而代之，繼承與發(fā)展了原市場優(yōu)越的商圈輻射能力?？傮w規(guī)劃（1）市場定位云都商業(yè)廣場定位廣泛，涵蓋建材、家私、汽配、燈飾、副食品批發(fā)、商務、休閑娛樂等。另外，開發(fā)商對區(qū)域、市場期望值過高，導致項目租金水平明顯低于承諾租金水平，影響了總體銷售。以上述價格按揭買鋪租金和月供表[10平方米建筑面積6成10年]物業(yè)類別單價總價按揭款租金元月供月繼續(xù)投資一層山墻65006500039000320451131一層外鋪55005500033000280381101一層內鋪4000400002400024027737二層28002800016800150分析：現(xiàn)在的價格水平算出每月的按揭款已經不是太大，在客戶基本能夠承受的范圍以內對于投資客戶來說，根據(jù)租金水平的計算月繼續(xù)投資已經非常的少了(還沒有計算年遞增和升值空間)，提高了投資客戶的投資信心。從而推出均價5500元/平方米。而京都廣場工期一拖就是3年，前面較多客戶已經流失，現(xiàn)有的客戶明顯信心不足F、施工次序:京都廣場的施工影響了商鋪的優(yōu)勢，南邊四一四醫(yī)院的施工不利于南邊商鋪的銷售，北邊沿江風光帶的不確定的建設，東邊又有二期的建設，西邊更是不臨劍江北路48 項目操盤成功策略鑒于現(xiàn)在京都廣場與其他的商業(yè)地產較有一定的劣勢，且云都商業(yè)廣場和現(xiàn)代城的銷售不理想。如果是20個平方米就要46萬元，30個平方米就是68萬元，而這還僅是首付，還有按揭款要還!看一下一層的投資租金回報與月供的關系，每月的租金僅200多元，而月供高達600多元，投資客戶投資物業(yè)已經交付幾萬的首付，不但沒有回報，每月還要繼續(xù)投資400多元，這樣的生意有多少人會做?47 京都廣場項目商鋪與相關物業(yè)比較分析A、區(qū)位：京都廣場地處都勻市老城區(qū)與新開發(fā)區(qū)交匯之處，背靠都勻市地主干道劍江路，沒有象現(xiàn)代城那樣地處城市的中心，有著傳統(tǒng)的商業(yè)氣氛；但比地處城市的偏角云都商業(yè)廣場較有一定的交通優(yōu)勢B、定位：目前京都廣場還沒有成熟的定位，現(xiàn)代城根據(jù)其獨特的地理優(yōu)勢定位為大型超市、家電城、電腦城、休閑購物廣場。【您對商鋪面積大小有什么要求？】 通過上表數(shù)據(jù)可以看出，被訪者對商鋪面積的要求主要集中在2530㎡，占到31%，3040㎡占到22%，1520㎡的占到18%，其他面積的需求也有小部分，反應出購買者對商鋪面積多樣性的要求。【您認為“京都廣場”的地理位置如何？】從上表統(tǒng)計分析可以看出，占59%的被訪問者對“京都廣場”的地理位置比較認同，41%的被訪者認為“京都廣場”的地理位置一般，而認為地理位置差的沒有，從被訪問者對“京都廣場”的了解可以反映出“京都廣場”在大多數(shù)都勻人對“京都廣場”地理位置的認同，而本項目緊靠都勻市長途汽車運輸站，地處黑橋和彩虹橋之間，是進入都勻的門戶。有酒家。汽車站北側6個門面租賃價格明顯高于平均水平，達到63元/平方米，主要經營餐飲、百貨，所需面積小，針對過往旅客，收入較高，所以能夠承受較高租金門面使用面積控制在1020平方米市場的租賃需求旺盛。項目體量不大容易消化。采用銷售與出租相結合的方式，三年6%的反租，減免3個月到2年的租金，二樓整層出租等方式。開發(fā)商開始預期過高導致銷售、出租不理想。其廣宣資料對外稱根據(jù)周邊租金水平可達28元/平方米，投資能在10年回收，較為誘惑客戶。B、租金：一組團一樓沿街劍江北路門面租金是20元/平方米， 外圍臨街門面租金是19元/平方米。按商鋪的銷售均價計算，16年可以收回成本[該計算不包括不包括升值和年增遞]，%422 云都商業(yè)廣場商鋪分析A、價格：一組團一樓沿街劍江北路門面銷售價格7600元/平方米，外圍臨街3800元/平方米，內部門面銷售價格為27003600元/平方米?？梢钥闯鲈饨饍r明顯過高，現(xiàn)在已經開始下調。紅華家電城已于5月1日開業(yè)， 國際商城定在2004年9月11日開業(yè)，與中國電信聯(lián)合經營的電腦城定于9月16日開業(yè)?！?純租賃客戶租賃本項目商業(yè)物業(yè)期限為12個月以上，考慮3個月左右的免租金期。根據(jù)二級城市的特性，建立項目租售的座銷、行銷和直銷體系，引爆本項目商業(yè)物業(yè)租售。對投資商、自營商、租賃經營商采行不同的租售策略，分別制定富有吸引力的租售政策，分進合擊，各個擊破?！疽M要求】地板、陶瓷：都勻市場目前此類品牌相對集中，主要考慮市場認知度高的中高檔品牌，注重其品質，如防滑、環(huán)保等特性衛(wèi)?。阂灾袡n品牌為主櫥柜：選擇國內知名品牌，填補目前都勻市場有影響力品牌的空缺門業(yè)：選擇知名品牌，注重其售后服務油漆：以中檔為主，注重產品類型多樣化燈飾：以中高檔為主，強調品質、造型布藝：以中高檔為主電工、五金：以中檔品牌為主，強調其質量【二層招商思路】立足于滿足本區(qū)域市場各零散經營戶及地方各縣、鄉(xiāng)等區(qū)域市場的需要，同時改善本區(qū)域市場同類業(yè)種經營戶艱難的現(xiàn)狀。312 同類品種競爭策略差異化○ 衛(wèi)浴品牌在制革廠有零星分布，相對集中的有七街一帶，但仍然未能形成規(guī)模效應。根據(jù)營銷中心對周邊物業(yè)租金調查及來訪客戶調查分析[詳見“五、京都廣場C組團價格定位”]，本案認為商鋪面積分隔合理配比為：40㎡以上 10%30—40㎡ 25%20—30㎡ 40%15—20㎡ 15%15%以下 10%248 一層室內步行街規(guī)劃設計建議物業(yè)內墻、地面的色調、圖案等要注意與燈飾、天花協(xié)調，達到風格統(tǒng)一的視覺效果，通過地面鋪裝和天花及燈飾設置，形成強烈的水平引導，保證交通流線順暢有序。另外，本項目所處原平橋市場小商品、小百貨業(yè)發(fā)達，形成了傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍，為本項目二樓商業(yè)定位提供了發(fā)展的基礎。231 項目專業(yè)賣場業(yè)種選擇原則及思路列舉○ 充分考慮本項目所處商圈的特色與經營文化嫁接，創(chuàng)立本項目核心商圈競爭力○ “售得出、租得滿、做得旺”為大前提，對本項目投資者，租賃經營戶，服務的消費群體進行合理、準確的市場定位○ 以“做得旺”為終極目標，進行招商定位，功能劃分和業(yè)種組合○ 設