【文章內(nèi)容簡介】 ； 水牛 城 是品 牌 折扣 店 。 娛樂 代表： 快 樂迪 KTV、銅 雀臺 KTV、 米樂 星 KTV。 特 點(diǎn)： 米樂星 KTV 緊密配合 于新世 界廣場，客群互 動效果 明顯，運(yùn)營 狀態(tài)較 好；快樂迪 KTV 位于濱 江金耀購 物廣場，經(jīng)營狀 態(tài)一般；銅雀臺 KTV 位于舒 泊酒店 ，商務(wù) 化消費(fèi) 較強(qiáng)。 總體來 說，東馬 路至南 馬路一 帶，同 業(yè) 聚集 密集 ， 競爭比 較激 烈 。 專業(yè)賣場 代 表 ： 蜂 星 電訊手 機(jī)賣場 、華北 輕紡基 地（原 女人街 ）、蘇寧 電器 和 大胡同 批發(fā)市 場 。 特 點(diǎn)：蜂 星電 訊依托 天津移 動旗艦 店 營 業(yè)廳， 規(guī)模大 ，經(jīng)營 狀況良 好； 蘇寧 店 面規(guī)模 較小， 經(jīng)營 狀況一 般 ； 大胡同 商貿(mào) 城以廉 價小商 品 為 特 色 ，吸引 大量批 發(fā)零售 的客群 ，在全 市乃至 周邊地區(qū) 影響力 較大。 大型 超市 代 表 ： 家 樂 福、家 世界 。 特點(diǎn) ： 與 新 世界百 貨客群 互動， 家樂福 經(jīng)營狀 況良好 ，強(qiáng)化了 區(qū)域性 商業(yè)中 心的典 型特點(diǎn) ；家世 界經(jīng)營 狀況 一般。 餐飲 代表： 大 型 獨(dú)立餐 飲有， 1928 風(fēng)情食 街、寶 軒魚府 ；快餐 有， 肯 德基、 賣當(dāng)勞 、必勝 客、呷 哺呷哺 、星巴 克。 特點(diǎn)： 大部分 快餐 緊密配 套于百 貨和超 市 ， 經(jīng) 營狀況 良好；大 型獨(dú)立 式餐飲 經(jīng)營狀 況。 文化類 代 表 ： 古 玩 城、美 博城 。 特 點(diǎn) ： 依 托 老城廂 濃厚的 文化底 蘊(yùn) ，是 典型的 旅游特 色商業(yè) 。 總體規(guī) 模較大 ，同業(yè) 聚集、 產(chǎn)品雷 同，未 來發(fā) 展存在 一定風(fēng) 險。 五金類 代 表 ： 南 馬 路五金 城 特點(diǎn)： 在 天 津五金 市場具 有舉足 輕重的 定位， 國際機(jī) 電城的規(guī) 劃建設(shè) 將 提升 該區(qū)域 商務(wù)無 邊無際 業(yè)的比 重和 地位 。 區(qū)區(qū) 域域 商商 業(yè)業(yè) 環(huán)環(huán) 境境 —— 老城廂主要商業(yè)業(yè)態(tài)及特點(diǎn) 17 區(qū)區(qū) 域域 商商 業(yè)業(yè) 環(huán)環(huán) 境境 —— 小小 結(jié)結(jié) ■ 老城廂及北部中心區(qū)的加快建設(shè)、海河節(jié)點(diǎn)綜合改造、軌道交通建設(shè)、和平路商業(yè)街向北延伸，四個方面的有利因素，將大大改善老城廂之東南角的商業(yè)環(huán)境，為銅鑼灣廣場項(xiàng)目的 品牌引入和商業(yè)運(yùn)營，創(chuàng)造十分優(yōu)越的前景 。 ■ 老城廂 內(nèi)的中 高檔住宅 、商務(wù)樓、酒店等項(xiàng)目鱗次櫛比，整體 板塊 效應(yīng)已然顯現(xiàn)，地段區(qū)域日 益成熟，成為最近幾年里高消費(fèi)立人群集中導(dǎo)入并增長的區(qū)域，為區(qū)域性商業(yè)發(fā)展奠定 了切實(shí)的客群基礎(chǔ)。 ■ 老城廂 的 東南角商圈 ，與和平路北側(cè)商業(yè)已存在一定互動關(guān)系，進(jìn)一步強(qiáng)化了 同業(yè)聚集效應(yīng)， 擴(kuò)大了超區(qū)域客群的影響面。結(jié)合未來走勢，東南角商圈 將具有輻射全市、服務(wù)區(qū)域的 雙重功能，從而形成又一個市級商業(yè)核心圈。 18 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 區(qū)域商業(yè)規(guī)劃 ▌ 天 津 城市 地 位確 定 ，商 業(yè)地 產(chǎn) 投資 重 新 升溫 ，投資 環(huán)境得 到進(jìn)一 步改善 。 2021 年 前三季 度商鋪 成交量為 75 萬 平方米 ，商鋪 新增上 市量 120 萬 平 方米 ，租 售市場 供需兩 旺。與 2021 年 相比，商 鋪供應(yīng) 量和需 求 量 均保 持 增長 態(tài) 勢。 對于 超 大規(guī) 模 的供 應(yīng) 量，市 場 需 求 具 有一定 的較強(qiáng) 的消化 力。 供需狀況 ▌ 老城廂 區(qū)域 內(nèi) 商業(yè)地 產(chǎn)供應(yīng) 量將在 未來 5 年 內(nèi)保持 較 快 增長 態(tài) 勢。 主 要 存 量和 增 量 供 應(yīng) 包括 仁 恒廣場 （ 8 萬 ） 、 中 糧集團(tuán) 南門地 塊（ 32 萬） 、 11 號公館（ 萬 ） 、 國 際機(jī)電 城及商 務(wù)樓 （ 10 萬） 、恒隆 廣場（ 萬）、富力城（ 5 萬 ） 、風(fēng)情 水畔（ 5萬 ） 、 和 平 中心廣 場等， 合計 超過 80 萬 平方米 。 售價 /租金 ▌ 據(jù) 調(diào) 查， 市內(nèi) 六 區(qū)商 鋪 平均 售價 大 約是 住 宅的 2倍 ， 仍 處于 較低 水 準(zhǔn)。 全市 商 鋪?zhàn)?金 平局 水 平 處于二 線 城 市的 中等 水 平， 與 現(xiàn)有 和未 來 的 城 市 地位 不相 吻 合 。因 此， 總 的來 說 ， 售 價和 租 金的 仍 有巨 大的提升空間。 投資價值 ▌ 成功 的 商 業(yè) 地產(chǎn) ， 須妥 善處 理 開發(fā) 商 、投 資 者、經(jīng)營者 之間 的 “三 角 ”關(guān) 系 ； 成 功的 商 業(yè)， 須 統(tǒng)籌保 障 業(yè) 主、 運(yùn) 營商 、 商戶 、消 費(fèi) 者之 間 的 “四角 利益 ”關(guān)系 。 在 此基 礎(chǔ) 上， 長期 的 、持 續(xù) 的、 漸 進(jìn) 的投資回報 才 能真正 的落實(shí) 。 ■ 觀點(diǎn)之 一： 存量及增 量供應(yīng) 的超大 規(guī)模， 再加上 已開業(yè) 的商業(yè) 項(xiàng)目， 老城廂 必將成 為天津 市又一 高度密 集的商 業(yè)核心 圈。在 此 情 況 下 ，本項(xiàng) 目應(yīng)立 足區(qū)域 、輻射 全市的 商業(yè)定 位，具有 一定的 前瞻性 。 ■ 觀點(diǎn)之 二： 商業(yè)項(xiàng) 目集中 上市，對銅鑼 灣廣場 形成一 定的競 爭壓力 。但從 眼前看 ，本項(xiàng) 目占據(jù) 了先行 的時 機(jī)；從 長遠(yuǎn)來 看，同 業(yè) 聚 集 效 應(yīng)的持 續(xù)發(fā)力 ，區(qū)域 商業(yè)的 整體提 升對本 項(xiàng)目是利 大于弊 的。 ■ 觀 點(diǎn)之 三 ： 本項(xiàng) 目 通過中 長期持 有等 整 體控制 手段 ， 對切 實(shí)落實(shí) 商業(yè)規(guī) 劃的實(shí) 現(xiàn)率和 持續(xù)性 ，確 保商業(yè)物 業(yè)運(yùn)營 的 “ 四角”利益 關(guān) 系 是 十分有 利的。 這為本 項(xiàng)目實(shí) 現(xiàn)實(shí)質(zhì) 性 突破 ，創(chuàng)造了 前提條 件 。 19 優(yōu)勢分析劣勢分析SWOT分析機(jī)會分析威脅分析 20 優(yōu)優(yōu) 勢勢 （（ S）） ：： 劣劣 勢勢 （（ W）） ：： 項(xiàng)項(xiàng) 目目 SWOT分分 析析 ▌本 項(xiàng)目 位置 位于 天津 市中心 城區(qū) ， 有著深 厚的歷 史積淀，且 位于紅 橋 ， 河北及南 開，和平四 區(qū)交匯 處 ， 地理位 置突顯，客流廣泛。 ▌ 東南角 商圈迅 速崛起 。項(xiàng) 目周邊 ，高檔 住宅區(qū) 密集 ，高端消 費(fèi)力強(qiáng) 勁。未來 兩年老 城廂及 周邊將 陸續(xù)遷 入 30萬 高收入居 民 ， 有 力 保障了 項(xiàng)目后 期的可 開發(fā)客 群。 ▌ 交 通 便 捷 ，客流 集中， 商業(yè)氛 圍濃郁 。 ▌ 多個商 業(yè)中心 交匯處 。 金街 、新 安購物 廣場 、鼓樓 商業(yè)區(qū)、古 文化街 、食 品街 、旅館 街、酒吧街 、等 主要商 業(yè)群 ，同時自 身擁有 主力店 遠(yuǎn)東百 貨，人 流充沛 ，商業(yè) 業(yè)態(tài)互 補(bǔ)性 強(qiáng)。 ▌ 政府高 度重視 老城廂 板塊的 開發(fā)建 設(shè)，市政 和基礎(chǔ) 配套設(shè)施齊全。 ▌ 周邊在 建的項(xiàng) 目工程 浩大，一 些項(xiàng)目 相繼開 工和興 建，地段 商業(yè)形 象尚未 達(dá)到鮮 明的整 體性，同 時這些 項(xiàng)目也 會對本案 造 成 一 定 的競爭 。 ▌ 目前南 馬路一 側(cè)商業(yè) 缺乏其 他商業(yè) 項(xiàng)目呼 應(yīng)，比 較孤立。 ▌ 南馬路 為快速 機(jī)動車 道， 目前 還 沒有 公交停 靠站。人流被引 至 東 馬 路 及城廂 中路， 需加以 引導(dǎo)。 ▌ 周邊 區(qū)域 內(nèi) 中 高端住 宅 和商 業(yè)配套 設(shè)施正 在建設(shè) 當(dāng)中，整體 消費(fèi)環(huán) 境的形 成 尚有 最后 一個 過程。本項(xiàng)目 作為 區(qū) 域內(nèi) 較為 先起的 商業(yè) 項(xiàng)目 ，需要 一個 短 期的商 業(yè) 培育 周期。 ▌ 由于 本 項(xiàng)目中 途臨時 更換 投資 商， 且 項(xiàng)目延 期較長 ， 目標(biāo)商戶 對此 產(chǎn)生 類似 “ 爛 尾樓 ” 的不良 印象， 招 商和運(yùn) 營推廣方 面 需 要 適 當(dāng)?shù)募?以改善 。 21 機(jī)機(jī) 會會 （（ 0）） ：： 威威 脅脅 （（ T）） ：： 項(xiàng)項(xiàng) 目目 SWOT分分 析析 ▌ 區(qū)域人 口數(shù)量 大 幅 攀 升，人 員結(jié)構(gòu) 趨于 年 輕化 、 精英化，區(qū) 域人口 的 消費(fèi) 習(xí)慣將 突破傳 統(tǒng) ， 整體 消費(fèi) 能力迅 速增強(qiáng) 。 ▌ 交通路 網(wǎng)日益 完善，可及性與 通達(dá)性 極大改 善，加 強(qiáng)了區(qū)域 溝 通 能 力 ，商圈 地位得 到升級 。 ▌ 項(xiàng)目復(fù) 合功能 明顯， 商業(yè)經(jīng) 營模式 結(jié)合差 異化定 位原則。 ▌ 除了吸 引區(qū)域 內(nèi)高端 客群以 外，東南 角商業(yè) 中心區(qū) 的形成還 將吸引 大量外 區(qū)人流，主力店 遠(yuǎn)東百 貨的發(fā) 展及未 來次主力 店 的 設(shè) 置 將從根 本上改 善項(xiàng)目 的人流 走向， 聚攏人 氣。 ▌ 地鐵 4 號 線旁邊 ，目 前已動 工建設(shè) ，將于 2021 年投入運(yùn) 營，這必將 在方便 人們出 行的同時 ，繁 榮商業(yè) 。 本 項(xiàng)目 可“ 借殼上 市”， 打好 地鐵 概 念這張 牌，強(qiáng) 化表 現(xiàn) 地鐵 商業(yè)的“ 漏 斗 效 應(yīng) ”， 借助 大量的 人流， 推進(jìn)商 業(yè)的繁 榮 。 ▌ 市內(nèi) 各區(qū) 大型 商 業(yè)項(xiàng) 目 不斷 產(chǎn) 生 ， 品牌 客 戶成 為共同 招 商 對象 。由 于 某些 商 業(yè)具 有 排它 性， 如 仁恒 廣場欲 引 入 影 城 項(xiàng)目， 我司應(yīng) 盡快確 定與院 線的合 作 。 ▌ 現(xiàn) 時 大型 購物 商 場 ， 百 貨公 司 、超 市、 連 鎖商 店的產(chǎn) 品 同 類性 強(qiáng)、 管 理較 差 ， 市 場 秩序 不佳 。 在 未來 幾年 內(nèi) ， 這種 情況 并 不會 馬 上轉(zhuǎn) 好 ，最 終可 能 會變 成惡性循環(huán) ， 影響 區(qū)域 商業(yè)的 共榮 發(fā) 展。 ▌ 由于 2021 年 2021 年 將 是商業(yè) 項(xiàng)目集 中放量 的主要年 份 ， 因此 ，本 項(xiàng) 目需 要 慎重 對 局。 在 商業(yè) 定位 和業(yè)態(tài) 組 合 方面 ， 加 強(qiáng) 項(xiàng)目 自 身的 競 爭力 和發(fā) 展 力； 并在招 商 和 運(yùn)營 方面 ， 保持 較 大的 靈 活度 和操 作 性， 以 備后 期 可 能 發(fā) 生的調(diào) 整。 ▌ 其他競 爭項(xiàng)目 對本項(xiàng) 目的 商戶 分流 ， 是不可 避免的 。因此 ， 如何 把握 招 商 執(zhí)行 、市 場 培育 和商 業(yè) 管理 是非常重要的。 ▌ 和平路 商業(yè)改 造尚未 完成，仁 恒廣場 建設(shè) 緩 慢， 其商 業(yè)部分 尚未招商 ，為 項(xiàng)目提 供了較 為 有利 的 先機(jī) 。 22 超市家居建材百貨餐飲市場商業(yè)機(jī)會分析數(shù)碼廣場通訊市場休閑娛樂商業(yè)機(jī)會分析商業(yè)機(jī)會分析 23 ▌ 市內(nèi)六區(qū) 內(nèi) 的 大型 超 市發(fā) 展迅 速 ， 布