【文章內(nèi)容簡介】 態(tài)的一個選項。綜述：商業(yè)機會分析—家電賣場▌家電賣場的行業(yè)競爭十分嚴重，處于少數(shù)集團龍頭壟斷的狀態(tài)。一方面，商業(yè)布點基本定局，各賣場經(jīng)營成本趨高，產(chǎn)租力較低，開店步伐已經(jīng)明顯放緩。另一方面，少數(shù)集團對物業(yè)租金保持高姿態(tài)，業(yè)主收益難以到達理想水平。營業(yè)面積： 30008000平方米平均租金：—。指標：■ 本項目欲引入家電賣場的租金收益很低，經(jīng)濟意義不大，而且對整個商業(yè)項目的價值實現(xiàn)難以在高水平層面上發(fā)揮推動作用。因此，本項目應排除引入家電賣場的發(fā)展思路。但是，并不排除百貨內(nèi)布置的小家電類的概念產(chǎn)品。分析：綜述：商業(yè)機會分析—餐飲▌天津餐飲業(yè)的整體發(fā)展，呈現(xiàn)一定程度放緩的跡象，整體仍處于低層面的競爭格局。尤其是高檔餐飲和主題特色餐飲，基本集中在五大道區(qū)域，區(qū)域發(fā)展極不平衡；高檔餐飲業(yè)，在整個行業(yè)中的所占比例較小，發(fā)展空間較大，市場將面臨結構性的、區(qū)域性的變遷和調(diào)整。分析：■ 區(qū)域內(nèi)僅有寶軒魚府、1928，較具檔次的餐飲品牌幾乎沒有。隨著本項目周邊區(qū)域內(nèi)高收入人群的大量遷入和商務物業(yè)的陸續(xù)啟用，區(qū)域內(nèi)高檔餐飲商業(yè)或者主題式特色餐飲具有“水到渠成”的市場消費基礎。指標：營業(yè)面積： 5003000平方米(正餐飲)。平均租金：2元以上/平方米/天?！鰮?jù)專業(yè)人士的針對性評估，本項目C區(qū)4層具備開設五星極影城的技術條件，本項目所處地段和整體商業(yè)定位也符合高檔影城運營的市場可行性。前期幾家知名院線的溝通表明，本項目引入院線的可能性很大。▌?chuàng)I(yè)內(nèi)專業(yè)人士稱，基于龐大的人口基礎和快速提高的收入水平，中國10年內(nèi)將可能成為僅次于美國的世界第二大電影市場。近幾年，現(xiàn)代化影城在一、二線城市如雨后春筍，發(fā)展勢頭極為迅猛。相比之下，天津的影城建設發(fā)展明顯滯后。據(jù)調(diào)查，開業(yè)的星級影城目前只有萬達一家，而奧城的金逸影城計劃于春節(jié)前后營業(yè)。營業(yè)面積： 30005000平方米平均租金：—3元/平方米/天。目前常用的合作方式:保底+抽成。分析：指標：綜述：商業(yè)機會分析—影城■整體而言，目前在天津，KTV已成為大眾化的娛樂項目，規(guī)模大、檔次高的KTV的經(jīng)營普遍比較成功。同時，與餐飲娛樂等其它娛樂服務的結合也達到一定水平。但是，在品牌上，一些知名連鎖品牌尚未全面介入，因而缺乏市場影響力，日后仍有提升余地。綜述：商業(yè)機會分析—大型KTV▌本項目所在地——老城廂區(qū)域集中了米樂星、銅雀臺、快樂迪、東方之珠四家大型KTV，區(qū)域內(nèi)總體供應比較飽和。因此，本項目如考慮引入KTV存在一定的風險，須結合五星級酒店的商務需求，引入中小型規(guī)模、高檔商務型的KTV。在招商實施中，優(yōu)選自行投資的品牌。營業(yè)面積： 10003000平方米平均租金：—。指標：分析：商業(yè)機會分析—健身康體中心▌在天津，起點、浩沙、寶力豪的連鎖店較多，分別為6家、5家、3家，另外還有一些較大規(guī)模、知名的健身俱樂部。檔次均以中檔為主，高檔的較少。這些店鋪主要集中在南京路沿線的和平商業(yè)圈、河西CBD中心地帶，另有少數(shù)座落在南開區(qū)，而河東區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)等地相對缺乏知名健身俱樂部。統(tǒng)計表明，多數(shù)健身俱樂部選址都要充分考慮到交通的通達性和目標消費群體的問題。綜述： 營業(yè)面積： 10005000平方米平均租金：2元以內(nèi)/平方米/天。指標： 分析：■受諸多利好因素的影響，未來健身業(yè)將有一個長足良好的發(fā)展。本項目所在老城廂板塊，以高端消費居民為主，對健身休閑需求明顯，可重點在引入大型健身項目作重點考慮。整體營銷策略策略之一：全程一體化營銷▌統(tǒng)籌考慮物業(yè)建設、商業(yè)規(guī)劃、招商執(zhí)行、商業(yè)運營、物業(yè)管理一體化的全程營銷策略，多頭并進。策略之二：優(yōu)質(zhì)的商業(yè)租約和租金▌以物業(yè)價值為目標，結合地產(chǎn)市場和商業(yè)運營的要求，采用高、低租金結合，固定租金和營業(yè)提成結合的策略，體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)租約，以滿足融資和進行商務談判的彈性要求。▌樓層租金定價原則可采用租金遞減規(guī)則，大型商業(yè)物業(yè)的價格體系，通常有“成半遞減”的規(guī)則，從地面上升一層，商業(yè)價值幾乎減半。本項目的規(guī)劃和經(jīng)營，需致力于創(chuàng)造更好的整體價值，盡可能降低樓房和高樓房之間租金差距較小。一般情況下，在較為成熟的地產(chǎn)市場背景下，租金控制一般分布在房價的78%范圍內(nèi)。▌優(yōu)質(zhì)的商業(yè)租約還應體現(xiàn)在項目具體的收益方案，即針對不同的業(yè)態(tài)種類可能采取的不同的合作方式，如純租金收益方式的租約、租金加提成的租約、聯(lián)營扣點方式的租約、雙方合作投資獲取收益的協(xié)議以及通過自己投資獲取收益的方式。策略之三：擇時入市▌項目聯(lián)動，快速推進，盡早入市。策略之四：節(jié)點管控▌以主力店為突破口，最短時間內(nèi)確保招商任務的完成。主力店是已開業(yè)遠東百貨，即將開業(yè)皇冠假日酒店，擬在C區(qū)4層引入多廳影院?！稣猩虝r間節(jié)點： 從招商規(guī)劃和招商方案確定之日起，8個月內(nèi)完成整體招商任務的60%，有可能的情況下，實現(xiàn)局部開業(yè)；從招商規(guī)劃和招商方案確定之日起，12個月內(nèi)完成整體招商任務的80%，確保全面開業(yè)；從招商規(guī)劃和招商方案確定之日起，14個月內(nèi)完成整體招商任務的85%以上。整體營銷策略策略之五：專業(yè)團隊配合下的自主管理決策專業(yè)團隊配合自主管理決策▌確定本項目的商業(yè)定位論證和項目策劃大綱，以次作為對項目全局把握的指導方針，并與專業(yè)公司溝通商定。▌聘請專業(yè)顧問公司為我司銅鑼灣項目提供全程顧問服務，由顧問公司提出全程服務框架。另外確定一家首席招商代理公司，并實現(xiàn)首席招商代理下的多家分級代理，盡量規(guī)避招商風險和可能遇到的各種實際問題。 ▌與顧問代理公司進行接觸，初步確定備選公司，爭取在春節(jié)前確定一家全程顧問公司和首席招商代理，為銅鑼灣項目的全面啟動做好充分準備。▌妥善處理寶達斯問題，評估自與隆僑公司合作以來實際發(fā)揮的作用，結合項目的實際情況與招商需要來確定最終的合作伙伴。▌站在專業(yè)公司“巨人”的肩膀，高屋建瓴，統(tǒng)籌策劃，強化資源利用和資源管理。▌充分利用外界運營管理公司、物業(yè)管理公司的經(jīng)驗，實現(xiàn)全程專業(yè)化商業(yè)運作。▌確定一家全程廣告服務單位，配合招商執(zhí)行工作。策略之六：統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的運營方針▌統(tǒng)一管理是指業(yè)主方負責統(tǒng)一招商推廣、統(tǒng)一運營監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理的管理工作。分散經(jīng)營，是指個零售品牌獨立進行貨品銷存、人事管理、商品促銷等經(jīng)營活動。有關招商方面，擬在統(tǒng)一的招商規(guī)劃前提下實現(xiàn)主業(yè)態(tài)、輔業(yè)態(tài)不同傾向的招商模式：√ 主力業(yè)態(tài)傾向于分區(qū)切塊整體招商模式為主；√ 輔助業(yè)態(tài)傾向于單個零售品牌的招商模式為主。整體營銷策略策略之七：與各大顧問行結成緊密關系▌與各大顧問行加強溝通，通過舉辦座談會、宴請等方式增進了解及加深感情，充分發(fā)揮顧問行的專業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，形成對資源的有效利用。策略之八：組建運營團隊（成立商場管理公司）▌建立銅鑼灣廣場商業(yè)運營管理有限公司，作為項目商業(yè)運營的主平臺。策略之九：推廣包裝▌通過對基礎系統(tǒng)設計、應用系統(tǒng)、宣傳物料設計三大部分，重整項目推廣包裝，充分體現(xiàn)本項目形象品質(zhì)；在促進招商進度的同時，不斷展示項目的品牌形象。策略之十：結合商業(yè)定位，擇優(yōu)選擇最具經(jīng)營潛力的商戶▌品牌組合的商業(yè)規(guī)劃及招商執(zhí)行，著重于各品牌客戶的經(jīng)營水平，租金高低不是唯一的招商原則。▌本項目的招商目標，應注重商業(yè)品牌的互補性和均衡性——以良好的品牌組合，延長消費客戶滯留消費的時間，從而增加購買機會，進而創(chuàng)造物業(yè)的最終利益。因而，面對某些商戶，租金高低不是唯一也不是首要的因素，而且即使是滿足租金要求，每年仍將有510%的商戶被淘汰。商業(yè)規(guī)劃—商業(yè)定位原則▌考慮本項目實際情況和后期商業(yè)運營，項目運營過程中須注重的原則是：實現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)和運營方式的差異化。如何實現(xiàn)定位差異化？商業(yè)定位的衡量要素▌比較購物的原則。一個良好的商業(yè)物業(yè)須心具備“貨比三家”的獨特優(yōu)勢，并能體現(xiàn)節(jié)省時間成本、信息成本，以及舒適消費的體驗感受。▌打造跨區(qū)域型商業(yè)典型案例，立足服務區(qū)域消費，放眼輻射全市。▌集規(guī)模化、個性化購物、舒適休閑、精彩娛樂、美味飲食、多彩文化等多種功能于一體。▌?chuàng)碛幸粋€良好的管理團隊。經(jīng)營差異化業(yè)態(tài)差異化▌總收益：從國外商業(yè)地產(chǎn)案例以及國內(nèi)成功開發(fā)的案例，如廣州天河城、深圳金華購物廣場、北京東方新天地、國貿(mào)商場，采取的都是租賃方式和營業(yè)提成的組合方式，通過提升商業(yè)的整體價值，提高租金，獲取長期收益。▌招商難度：掌握一定的原則，選擇招商規(guī)避風險性強的商家，▌變現(xiàn)能力：即項目實現(xiàn)收益的能力，在業(yè)態(tài)的選擇上要考慮一些租金承受能力高，回收周期短的商業(yè)。▌業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)性：要求商業(yè)及商家的協(xié)調(diào)性強，保證整體的良莠狀況。 差異化定位差異化形象及內(nèi)涵差異化設計差異化材質(zhì) 商業(yè)規(guī)劃—整體定位■ 延續(xù)已經(jīng)開業(yè)的遠東百貨和既定規(guī)劃的皇冠假日酒店，強化整體組合經(jīng)營能力，打造具有輻射全市、服務北部中心區(qū)功能的中高檔、多功能、特色化的商業(yè)綜合體。▌本項目的客群定位，應重點突出特色化經(jīng)營特征，與其他項目相比將更具市場吸納能力。▌相比之下，本項目的商業(yè)定位，總體應符合于一個更具檔次，集更多商業(yè)功能于一體的商業(yè)綜合體。銅鑼灣廣場商業(yè)業(yè)態(tài)結構分析注：不包含B區(qū)酒店部分銅鑼灣廣場整體業(yè)態(tài)定位比例圖A區(qū)遠東百貨業(yè)態(tài)定位比例圖單從遠東百貨分析，%,%,%.C\D\E區(qū)業(yè)態(tài)定位比例圖從銅鑼灣廣場整體業(yè)態(tài)比例圖分析可以看出，項目符合city mall的商業(yè)特性即：休閑特征 購物特征文化特征 時尚特征從A\C\D\E區(qū)整體分析，%,品牌專賣/%,%,%,%,%. 單從C\D\E區(qū)分析，品牌專賣/%,%,%,%,%.銅鑼灣廣場商業(yè)品牌定位結構分析銅鑼灣廣場A\C\D\E總面積：㎡