【文章內(nèi)容簡介】 態(tài)的一個(gè)選項(xiàng)。綜述：商業(yè)機(jī)會分析—家電賣場▌家電賣場的行業(yè)競爭十分嚴(yán)重，處于少數(shù)集團(tuán)龍頭壟斷的狀態(tài)。一方面，商業(yè)布點(diǎn)基本定局，各賣場經(jīng)營成本趨高，產(chǎn)租力較低，開店步伐已經(jīng)明顯放緩。另一方面，少數(shù)集團(tuán)對物業(yè)租金保持高姿態(tài)，業(yè)主收益難以到達(dá)理想水平。營業(yè)面積： 30008000平方米平均租金：—。指標(biāo)：■ 本項(xiàng)目欲引入家電賣場的租金收益很低，經(jīng)濟(jì)意義不大，而且對整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值實(shí)現(xiàn)難以在高水平層面上發(fā)揮推動(dòng)作用。因此，本項(xiàng)目應(yīng)排除引入家電賣場的發(fā)展思路。但是，并不排除百貨內(nèi)布置的小家電類的概念產(chǎn)品。分析：綜述：商業(yè)機(jī)會分析—餐飲▌天津餐飲業(yè)的整體發(fā)展，呈現(xiàn)一定程度放緩的跡象，整體仍處于低層面的競爭格局。尤其是高檔餐飲和主題特色餐飲，基本集中在五大道區(qū)域，區(qū)域發(fā)展極不平衡；高檔餐飲業(yè)，在整個(gè)行業(yè)中的所占比例較小，發(fā)展空間較大，市場將面臨結(jié)構(gòu)性的、區(qū)域性的變遷和調(diào)整。分析：■ 區(qū)域內(nèi)僅有寶軒魚府、1928，較具檔次的餐飲品牌幾乎沒有。隨著本項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)高收入人群的大量遷入和商務(wù)物業(yè)的陸續(xù)啟用，區(qū)域內(nèi)高檔餐飲商業(yè)或者主題式特色餐飲具有“水到渠成”的市場消費(fèi)基礎(chǔ)。指標(biāo)：營業(yè)面積： 5003000平方米(正餐飲)。平均租金：2元以上/平方米/天。■據(jù)專業(yè)人士的針對性評估，本項(xiàng)目C區(qū)4層具備開設(shè)五星極影城的技術(shù)條件，本項(xiàng)目所處地段和整體商業(yè)定位也符合高檔影城運(yùn)營的市場可行性。前期幾家知名院線的溝通表明，本項(xiàng)目引入院線的可能性很大。▌?chuàng)I(yè)內(nèi)專業(yè)人士稱，基于龐大的人口基礎(chǔ)和快速提高的收入水平，中國10年內(nèi)將可能成為僅次于美國的世界第二大電影市場。近幾年，現(xiàn)代化影城在一、二線城市如雨后春筍，發(fā)展勢頭極為迅猛。相比之下，天津的影城建設(shè)發(fā)展明顯滯后。據(jù)調(diào)查，開業(yè)的星級影城目前只有萬達(dá)一家，而奧城的金逸影城計(jì)劃于春節(jié)前后營業(yè)。營業(yè)面積： 30005000平方米平均租金：—3元/平方米/天。目前常用的合作方式:保底+抽成。分析：指標(biāo)：綜述：商業(yè)機(jī)會分析—影城■整體而言，目前在天津，KTV已成為大眾化的娛樂項(xiàng)目，規(guī)模大、檔次高的KTV的經(jīng)營普遍比較成功。同時(shí)，與餐飲娛樂等其它娛樂服務(wù)的結(jié)合也達(dá)到一定水平。但是，在品牌上，一些知名連鎖品牌尚未全面介入，因而缺乏市場影響力，日后仍有提升余地。綜述：商業(yè)機(jī)會分析—大型KTV▌本項(xiàng)目所在地——老城廂區(qū)域集中了米樂星、銅雀臺、快樂迪、東方之珠四家大型KTV，區(qū)域內(nèi)總體供應(yīng)比較飽和。因此，本項(xiàng)目如考慮引入KTV存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，須結(jié)合五星級酒店的商務(wù)需求，引入中小型規(guī)模、高檔商務(wù)型的KTV。在招商實(shí)施中，優(yōu)選自行投資的品牌。營業(yè)面積： 10003000平方米平均租金：—。指標(biāo)：分析：商業(yè)機(jī)會分析—健身康體中心▌在天津，起點(diǎn)、浩沙、寶力豪的連鎖店較多，分別為6家、5家、3家，另外還有一些較大規(guī)模、知名的健身俱樂部。檔次均以中檔為主，高檔的較少。這些店鋪主要集中在南京路沿線的和平商業(yè)圈、河西CBD中心地帶，另有少數(shù)座落在南開區(qū)，而河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)等地相對缺乏知名健身俱樂部。統(tǒng)計(jì)表明，多數(shù)健身俱樂部選址都要充分考慮到交通的通達(dá)性和目標(biāo)消費(fèi)群體的問題。綜述： 營業(yè)面積： 10005000平方米平均租金：2元以內(nèi)/平方米/天。指標(biāo)： 分析：■受諸多利好因素的影響，未來健身業(yè)將有一個(gè)長足良好的發(fā)展。本項(xiàng)目所在老城廂板塊，以高端消費(fèi)居民為主，對健身休閑需求明顯，可重點(diǎn)在引入大型健身項(xiàng)目作重點(diǎn)考慮。整體營銷策略策略之一：全程一體化營銷▌統(tǒng)籌考慮物業(yè)建設(shè)、商業(yè)規(guī)劃、招商執(zhí)行、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理一體化的全程營銷策略，多頭并進(jìn)。策略之二：優(yōu)質(zhì)的商業(yè)租約和租金▌以物業(yè)價(jià)值為目標(biāo)，結(jié)合地產(chǎn)市場和商業(yè)運(yùn)營的要求，采用高、低租金結(jié)合，固定租金和營業(yè)提成結(jié)合的策略，體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)租約，以滿足融資和進(jìn)行商務(wù)談判的彈性要求。▌樓層租金定價(jià)原則可采用租金遞減規(guī)則，大型商業(yè)物業(yè)的價(jià)格體系，通常有“成半遞減”的規(guī)則，從地面上升一層，商業(yè)價(jià)值幾乎減半。本項(xiàng)目的規(guī)劃和經(jīng)營，需致力于創(chuàng)造更好的整體價(jià)值，盡可能降低樓房和高樓房之間租金差距較小。一般情況下，在較為成熟的地產(chǎn)市場背景下，租金控制一般分布在房價(jià)的78%范圍內(nèi)。▌優(yōu)質(zhì)的商業(yè)租約還應(yīng)體現(xiàn)在項(xiàng)目具體的收益方案，即針對不同的業(yè)態(tài)種類可能采取的不同的合作方式，如純租金收益方式的租約、租金加提成的租約、聯(lián)營扣點(diǎn)方式的租約、雙方合作投資獲取收益的協(xié)議以及通過自己投資獲取收益的方式。策略之三：擇時(shí)入市▌項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，快速推進(jìn)，盡早入市。策略之四：節(jié)點(diǎn)管控▌以主力店為突破口，最短時(shí)間內(nèi)確保招商任務(wù)的完成。主力店是已開業(yè)遠(yuǎn)東百貨，即將開業(yè)皇冠假日酒店，擬在C區(qū)4層引入多廳影院?！稣猩虝r(shí)間節(jié)點(diǎn)： 從招商規(guī)劃和招商方案確定之日起，8個(gè)月內(nèi)完成整體招商任務(wù)的60%，有可能的情況下，實(shí)現(xiàn)局部開業(yè)；從招商規(guī)劃和招商方案確定之日起，12個(gè)月內(nèi)完成整體招商任務(wù)的80%，確保全面開業(yè)；從招商規(guī)劃和招商方案確定之日起，14個(gè)月內(nèi)完成整體招商任務(wù)的85%以上。整體營銷策略策略之五：專業(yè)團(tuán)隊(duì)配合下的自主管理決策專業(yè)團(tuán)隊(duì)配合自主管理決策▌確定本項(xiàng)目的商業(yè)定位論證和項(xiàng)目策劃大綱，以次作為對項(xiàng)目全局把握的指導(dǎo)方針，并與專業(yè)公司溝通商定。▌聘請專業(yè)顧問公司為我司銅鑼灣項(xiàng)目提供全程顧問服務(wù)，由顧問公司提出全程服務(wù)框架。另外確定一家首席招商代理公司，并實(shí)現(xiàn)首席招商代理下的多家分級代理，盡量規(guī)避招商風(fēng)險(xiǎn)和可能遇到的各種實(shí)際問題。 ▌與顧問代理公司進(jìn)行接觸，初步確定備選公司，爭取在春節(jié)前確定一家全程顧問公司和首席招商代理，為銅鑼灣項(xiàng)目的全面啟動(dòng)做好充分準(zhǔn)備。▌妥善處理寶達(dá)斯問題，評估自與隆僑公司合作以來實(shí)際發(fā)揮的作用，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況與招商需要來確定最終的合作伙伴。▌?wù)驹趯I(yè)公司“巨人”的肩膀，高屋建瓴，統(tǒng)籌策劃，強(qiáng)化資源利用和資源管理。▌充分利用外界運(yùn)營管理公司、物業(yè)管理公司的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)全程專業(yè)化商業(yè)運(yùn)作。▌確定一家全程廣告服務(wù)單位，配合招商執(zhí)行工作。策略之六：統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的運(yùn)營方針▌統(tǒng)一管理是指業(yè)主方負(fù)責(zé)統(tǒng)一招商推廣、統(tǒng)一運(yùn)營監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理的管理工作。分散經(jīng)營，是指個(gè)零售品牌獨(dú)立進(jìn)行貨品銷存、人事管理、商品促銷等經(jīng)營活動(dòng)。有關(guān)招商方面，擬在統(tǒng)一的招商規(guī)劃前提下實(shí)現(xiàn)主業(yè)態(tài)、輔業(yè)態(tài)不同傾向的招商模式：√ 主力業(yè)態(tài)傾向于分區(qū)切塊整體招商模式為主；√ 輔助業(yè)態(tài)傾向于單個(gè)零售品牌的招商模式為主。整體營銷策略策略之七：與各大顧問行結(jié)成緊密關(guān)系▌與各大顧問行加強(qiáng)溝通，通過舉辦座談會、宴請等方式增進(jìn)了解及加深感情，充分發(fā)揮顧問行的專業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，形成對資源的有效利用。策略之八：組建運(yùn)營團(tuán)隊(duì)（成立商場管理公司）▌建立銅鑼灣廣場商業(yè)運(yùn)營管理有限公司，作為項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營的主平臺。策略之九：推廣包裝▌通過對基礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、應(yīng)用系統(tǒng)、宣傳物料設(shè)計(jì)三大部分，重整項(xiàng)目推廣包裝，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目形象品質(zhì)；在促進(jìn)招商進(jìn)度的同時(shí)，不斷展示項(xiàng)目的品牌形象。策略之十：結(jié)合商業(yè)定位，擇優(yōu)選擇最具經(jīng)營潛力的商戶▌品牌組合的商業(yè)規(guī)劃及招商執(zhí)行，著重于各品牌客戶的經(jīng)營水平，租金高低不是唯一的招商原則。▌本項(xiàng)目的招商目標(biāo)，應(yīng)注重商業(yè)品牌的互補(bǔ)性和均衡性——以良好的品牌組合，延長消費(fèi)客戶滯留消費(fèi)的時(shí)間，從而增加購買機(jī)會，進(jìn)而創(chuàng)造物業(yè)的最終利益。因而，面對某些商戶，租金高低不是唯一也不是首要的因素，而且即使是滿足租金要求，每年仍將有510%的商戶被淘汰。商業(yè)規(guī)劃—商業(yè)定位原則▌考慮本項(xiàng)目實(shí)際情況和后期商業(yè)運(yùn)營，項(xiàng)目運(yùn)營過程中須注重的原則是：實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)和運(yùn)營方式的差異化。如何實(shí)現(xiàn)定位差異化？商業(yè)定位的衡量要素▌比較購物的原則。一個(gè)良好的商業(yè)物業(yè)須心具備“貨比三家”的獨(dú)特優(yōu)勢，并能體現(xiàn)節(jié)省時(shí)間成本、信息成本，以及舒適消費(fèi)的體驗(yàn)感受。▌打造跨區(qū)域型商業(yè)典型案例，立足服務(wù)區(qū)域消費(fèi)，放眼輻射全市。▌集規(guī)?；?、個(gè)性化購物、舒適休閑、精彩娛樂、美味飲食、多彩文化等多種功能于一體。▌?chuàng)碛幸粋€(gè)良好的管理團(tuán)隊(duì)。經(jīng)營差異化業(yè)態(tài)差異化▌總收益：從國外商業(yè)地產(chǎn)案例以及國內(nèi)成功開發(fā)的案例，如廣州天河城、深圳金華購物廣場、北京東方新天地、國貿(mào)商場，采取的都是租賃方式和營業(yè)提成的組合方式，通過提升商業(yè)的整體價(jià)值，提高租金，獲取長期收益。▌?wù)猩屉y度：掌握一定的原則，選擇招商規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)的商家，▌變現(xiàn)能力：即項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)收益的能力，在業(yè)態(tài)的選擇上要考慮一些租金承受能力高，回收周期短的商業(yè)。▌業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)性：要求商業(yè)及商家的協(xié)調(diào)性強(qiáng)，保證整體的良莠狀況。 差異化定位差異化形象及內(nèi)涵差異化設(shè)計(jì)差異化材質(zhì) 商業(yè)規(guī)劃—整體定位■ 延續(xù)已經(jīng)開業(yè)的遠(yuǎn)東百貨和既定規(guī)劃的皇冠假日酒店，強(qiáng)化整體組合經(jīng)營能力，打造具有輻射全市、服務(wù)北部中心區(qū)功能的中高檔、多功能、特色化的商業(yè)綜合體。▌本項(xiàng)目的客群定位，應(yīng)重點(diǎn)突出特色化經(jīng)營特征，與其他項(xiàng)目相比將更具市場吸納能力。▌相比之下，本項(xiàng)目的商業(yè)定位，總體應(yīng)符合于一個(gè)更具檔次，集更多商業(yè)功能于一體的商業(yè)綜合體。銅鑼灣廣場商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分析注：不包含B區(qū)酒店部分銅鑼灣廣場整體業(yè)態(tài)定位比例圖A區(qū)遠(yuǎn)東百貨業(yè)態(tài)定位比例圖單從遠(yuǎn)東百貨分析，%,%,%.C\D\E區(qū)業(yè)態(tài)定位比例圖從銅鑼灣廣場整體業(yè)態(tài)比例圖分析可以看出，項(xiàng)目符合city mall的商業(yè)特性即：休閑特征 購物特征文化特征 時(shí)尚特征從A\C\D\E區(qū)整體分析，%,品牌專賣/%,%,%,%,%. 單從C\D\E區(qū)分析，品牌專賣/%,%,%,%,%.銅鑼灣廣場商業(yè)品牌定位結(jié)構(gòu)分析銅鑼灣廣場A\C\D\E總面積：㎡