【文章內(nèi)容簡介】 物業(yè)報酬率為 12%。（ 6）轉(zhuǎn)讓在建工程時，受讓方需按受讓價格的 3%繳納有關(guān)稅費。試計算該在建工程于 2020 年 10 月 1 日帶抵押債務(wù) 轉(zhuǎn)讓的合理交易價格。 (2) 估價對象為一出租寫字樓，土地總面積 7000mSUP2/SUP ，建筑總面積56000mSUP2/SUP，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上 36 層，地下 2 層，土地使用權(quán)年限為 50 年，從 1999 年 9 月 30 日取得土地時起計，建設(shè)期 3 年。請評估出該宗房地產(chǎn)2020 年 9 月 30 日的買賣價格。 （有關(guān)資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的 65%，月租金為使用面積 150 元 /m。，空置率平均為 15%。建筑物原值 22020 萬元，耐用年限 60 年，殘值率 0；家具設(shè)備原值 8000 萬元，耐用年 限為 12 年，殘值率為 4%。經(jīng)常費每月 100 萬元，房產(chǎn)稅為租金的 12%，營業(yè)稅等為 6%，報酬率為 8%。） 答案和解析 一、單項選擇題 (共 35 題，每題 1 分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。 ) (1) :D 選取可比實例的數(shù)量從理論上講是越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實例缺乏而難以做到，二是后續(xù)進行比較修正的工作量大，所以，一般要求選取 3個以上 (含 3 個 )、 10 個以下 (含 10 個 )的可比實例即可。 (2) :C (3) :C (4) :B [3000 120%+2020 140% 10%] % %=(萬元 )(5) :C 供給一定，需求增加，則價格上升，需求減少，則價格下降；需求一定，供給增加，則價格下降，供給減少，則價格上升。所以說房地產(chǎn)的價格與房地產(chǎn)的供給負(fù)相關(guān)，與需求正相關(guān)。(6) :C 2500 (1+1%)+20 4＝ 2708(元 /mSUP2/SUP)(7) :C (8) :B 180000247。 247。 ＝ 108(元 /mSUP2/SUP)(9) :C (10) :D (11) :A 無收益不代表沒有潛在收益，可根據(jù)類似寫 字樓的客觀收益來估算收益價格。 (12) :D 40 一 (3+8+7)＝ 22(萬元 )(13) :D 可比實例房地產(chǎn)狀況，無論是區(qū)位狀況、權(quán)益狀況，還是實物狀況，都應(yīng)是其成交價格所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況，而不是在估價時點或其他時候的狀況。 (14) :D 2800 80%＝ 18525(元 /mSUP2/SUP)(15) :B 3500247。 (1+6%)＝ 3302(元 /mSUP2/SUP)(16) :C (17) :A (18) :D (19) :B 房地產(chǎn)權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容有：土地使用年 限、城市規(guī)劃限制條件等。 (20) :B (21) :C (22) :A 中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡(luò)教育機構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓(xùn)機構(gòu) ” 網(wǎng)址： (1250 5000— 1000 1500)247。 5000=950(元 /mSUP2/SUP)(23) :C (24) :C (25) :B (26) :A (27) :D 雖然任何資產(chǎn)在某一時點都有一個具體的位置，但是房地產(chǎn)不可移動，其位置固定不變，其他資產(chǎn)可以移動，其位置能夠隨時改變，因此，區(qū)位對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨有的。 (28) :A (29) :B 估價一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期內(nèi)的某個日期為估價時點。 (30) :C 先求出土地價值＝ (50一 200 12%)247。 10%＝ 260萬元，房地產(chǎn)總價值＝ 260+200＝ 460(萬元 )。(31) :C (32) :C (33) :C 房地產(chǎn)當(dāng)前的價值不是基于其歷史價格、開發(fā)建設(shè)所花費的成本或過去的市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能帶來的收益或能夠得到的滿足、樂趣等的預(yù)期。 (34) :D 70% 7%+(1— 70%) 9%＝ (35) :C 按經(jīng)營使用方式劃分房地產(chǎn)有銷售型、出租型、營業(yè)型和自用型四類，辦公型則是按用途劃分的。 二、多項選擇題 (共 15 題，每題 2 分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得 2 分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得 分。 ) (1) :A (2) :A, B, C, D 房地產(chǎn)按是否產(chǎn)生收益來劃分，可以分為收益性房地產(chǎn)和非收益性房地產(chǎn)兩大類。收益性房地產(chǎn)是指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，包括住宅 (特別是其中的公寓 )、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房 (用于出租的 )、倉庫 (用于出租的 )、農(nóng)地等。 (3) :B, C, D 最高最佳使用具體包括 3 個方面：①最佳用途；② 最佳規(guī)模；③最佳集約度。 (4) :D, E 投資利息包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息。 (5) :B, D 無形收益通常難以貨幣化，因而在計算凈收益時難以考慮，但可以通過選取較低的報酬率或資本化率來考慮無形收益。實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益，一般來說它不能直接用于估價。 (6) :A, B, C, E 路線價法特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃 (城鎮(zhèn)土地整理 )、城市房屋拆遷補償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時對大量土地進行估價的情形。 (7) :A, B, D, E 住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用是不計入商品住宅價格的。 (8) :A, B, C, E D 項是收益性房地產(chǎn)正常運營所必需的，所以要包含在運營費用當(dāng)中。 (9) :B, C, D 房地產(chǎn)要有價格與其他任何物品要有價格一樣，需要具備三個條件：①有用性；②稀缺性；③有效需求。 (10) :A, B, D 只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、 公園等公用、公益的房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。 (11) :C, D, E 市場法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)，如寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房。而那些很少發(fā)生交中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡(luò)教育機構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓(xùn)機構(gòu) ” 網(wǎng)址： 易的房地產(chǎn)，如特殊廠房、學(xué)校、古建筑、紀(jì)念館、寺廟等，則難以采用市場法估價。 (12) :A, C, D, E B項為某種房地產(chǎn)需求量的影響因素。 (13) :A, B, C, E 廣義的建筑物既包括房屋，又包括構(gòu)筑物。構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活 活動。 (14) :A, B, C 估價報告質(zhì)量的高低，除取決于估價結(jié)果的準(zhǔn)確性、估價依據(jù)的充分性、估價方法選用的正確性、有關(guān)參數(shù)選取的合理性外，還取決于估價報告的文字表述水平、文本格式及印刷質(zhì)量。前者是估價報告的內(nèi)在質(zhì)量，后者是估價報告的外在質(zhì)量。 (15) :C, D 功能折舊 (functional depreciation， functional obsolescence)又稱精神磨損、無形損耗，是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。導(dǎo)致建筑物功能相對缺乏、落后或過剩的原因，可能 是建筑設(shè)計上的缺陷、過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低、人們的消費觀念改變、建筑技術(shù)進步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。 三、判斷題 (共 15 題，每題 1 分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣 1 分，本題總分最多扣至零分。 ) (1) :0 房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實物狀況調(diào)整。 (2) :0 在市場法估價中，可比實例交易情況的修正，主要依靠估價人員根據(jù)其掌握的扎實的估價理論知識、積累的豐富估價實踐經(jīng)驗和對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào)查、了解做出判斷 .(3) :0 由于存在眾多的未知因素和偶然因素會使預(yù)測偏離實際，準(zhǔn)確地預(yù)測是十分困難的。盡管如此，在實際估價中應(yīng)盡量采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的情況下，可以采用傳統(tǒng)方法。 (4) :0 并非所有的建筑物折舊問題都是估價上的折舊，收益法中需要扣除的建筑物折舊費和土地攤提費就屬于會計上的折舊。 (5) :0 在估價中應(yīng)采用客觀成本，而不是實際成本。 (6) :0 住宅通常是按照層數(shù)來劃分的。 1－ 3 層為低層住宅； 4－ 6 層為多層住宅； 7－ 9 層為中高層住宅； 10 層以上 (含 lO 層 )為高層住宅，而公共建筑及綜合性建筑 通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度超過 24m 的為高層 (但不包括總高度超過 24m 的單層建筑 )。 (7) :0 (8) :0 (9) :0 最高最佳使用原則不是無條件的最高最佳使用，而是法律允許范圍內(nèi)的最高最佳使用，這也是合法原則的要求。 (10) :0 地役權(quán)是指土地所有人或土地使用權(quán)人為使用自己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利，而空間利用權(quán)是指房地產(chǎn)權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，利用地表上下一定范圍內(nèi)的空間，并排除他人干涉的權(quán)利。 (11) :1 (12) :0 房地產(chǎn)價格在長期短期內(nèi)都會有波動，在短期內(nèi)很難找出變 動規(guī)律和發(fā)展趨勢。 (13) :0 在一國的財富中，房地產(chǎn)一般為 50%～ 70%，是其中比例最大的部分。 (14) :0 利害關(guān)系人之間的交易往往造成成交價格偏離正常市場價格。 (15) :0 在交易情況修正中應(yīng)統(tǒng)一采用可比實例成交價格比其正常市場價格是高還是低多少的說法。四、計算題 (共 2 題，每題 10 分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。 ) (1) : (1)根據(jù)題意，該在建工程土地面積 1 萬 mSUP2/SUP，土地使用權(quán)年限為 2020 年 10 月中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡(luò)教育機構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓(xùn)機構(gòu) ” 網(wǎng)址： 1 日至 2043 年 9 月 30 日，規(guī)劃容積率為 5，允許建筑面積為 5 萬 mSUP2/SUP，其中124 層為商業(yè)用房 2 萬 mSUP2/SUP， 520 層為寫字樓 3 萬 mSUP2/SUP。項目總開發(fā)成本為 3000 元 /mSUP2/SUP ，管理費用為開發(fā)成本的 5% ，即 150 元/mSUP2/SUP，兩項相加之和為 3150 元 /mSUP2/SUP。項目 2020 年 6 月動工，至估價時點 2020 年 10 月 1 日，已完成了全部工作量的 30%，實際資金投入為總開發(fā)成本及管理費用的 30%，即 5 萬 mSUP2/SUP 3150 元 /mSUP2/SUP 30%=4725 萬元，假定費用是均勻投入，即在 2020 年 10 月 1 日與 2020 年 10 月 1 日的中問點投入，可視作2020 年 10 月 1 日一次性投入，折現(xiàn)率為 10%。工程的其余部分，應(yīng)追加投資為 5 萬 3150 70%=11025 萬元，在以后的 24 個月中投入，可視作 2020 年 10 月 1 日一次性投入 11025萬元。 (2)該項工程在估價時點 (2020 年 10 月 1 日 )后 24 個月即可竣工，即 2020 年 10 月 1 日可完成全部工程。寫字樓在建成后一年末即 2020 年 10 月 1 日可以全部售出，售價為 8000 元/mSUP2/SUP，寫字樓銷售面積為 3 萬 m。，銷售稅費為售價的 6%，寫字樓的凈銷售收入為： 8000 3 萬 (1— 6%)=22560 萬元。 (3)商場部分還需投入 2020 元 /m。的裝修費，裝修期一年，在期問 (2020 年 10 月 1 日 2020年 10 月 1 日 )均勻投入，可視作在 2020 年 3 月 31 日一次性投入裝修費用 2 萬 2020=4000萬元。 (4)商場年經(jīng)營收入 (毛 )為 3 億元，包括稅、經(jīng)營成本在內(nèi)的支出為營業(yè)收入的 75%，年凈經(jīng)營收入為 3 億元 (1— 75%)=7500 萬元 /年，收益年份應(yīng)自 2020 年 10 月 1 日至 2043 年 10月 1 日 (嚴(yán)格一點說是 9 月 30 日 )共 35 年，按商業(yè)物業(yè)報酬率 12%，折算至估價時點 (2020年 10 月 1 日 )的全部年經(jīng)營 入的現(xiàn)值為： (5)2020 年 10 月 1 日該企業(yè)辦理了在 (2) : 運用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價格，其公式為： (2)計算年總收益： 56000 65% 150 12 (1— 15%)＝ 55692020(元 )＝ (萬元 ) (3)計算年總費用： 1)年家具設(shè)備的折舊費＝ 8000 [(1— 4%)247。 12]＝ 640(萬 元 ) 2)年經(jīng)常費＝ 100 12＝ 1200(萬元 ) 3)年房產(chǎn)稅＝ 12%＝ (