【文章內(nèi)容簡介】 javascript:。中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu) ” 網(wǎng)址： /AA href=javascript:。/AA href=javascript:。中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu) ” 網(wǎng)址： /AA href=javascript:。/AA href=javascript:。/AA href=javascript:。中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu) ” 網(wǎng)址： /AA href=javascript:。/AA href=javascript:。中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu) ” 網(wǎng)址： /AA href=javascript:。/AA href=javascript:。中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu) ” 網(wǎng)址： /AA href=javascript:。/AA href=javascript:。中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu) ” 網(wǎng)址： /AA href= (6)A href=javascript:。/AA 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(進(jìn)行價(jià)值分配 )，提取出與估價(jià)對(duì)象同類型部分的土地或建筑物及其價(jià)格，再將此作為可比實(shí)例。例如，估價(jià)對(duì)象為土地，而在同一供求范圍內(nèi)沒有類似土地的單獨(dú)交易實(shí)例，但有包含與該土地同類型土地的房地產(chǎn)交易實(shí)例且其他條件也符合采用市場法的條件時(shí)，則可以從該房地成交價(jià)格中扣除建筑物價(jià)格，剩余部分即為土地價(jià)格，此土地便可作為可比實(shí)例。然后再對(duì)該土地價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，即可以求得估價(jià)對(duì)象土地的價(jià)值。例如，需要評(píng)估某宗居住用地的價(jià)值，在附近有一幢住宅買賣，成交總價(jià)為 l00 萬元，其中建筑物的價(jià)格為 60 萬元 (用成本法求得 )，則土地的價(jià)格為 40 萬元，再以此 40 萬元的地價(jià)為基礎(chǔ)，通過修正、調(diào)整，得出該宗居住用地的價(jià)值。 (2) : 1．應(yīng)將現(xiàn)有的租約所定的租金與市場平均租金相比較，若現(xiàn)有租金高于市場平均租金，則現(xiàn)有租約有助于提高該住宅的買入價(jià)；若現(xiàn)有租金低于市場平均租金，則現(xiàn)有租約將會(huì)使該住宅的買入價(jià)趨低。 2．顯然有影響，現(xiàn)有租約將會(huì)使該住宅的買入價(jià)下降。 3．該住宅的最終成交價(jià)格應(yīng)以市場價(jià)為主來確定，不是購房者張某可以完全確定的。 (3) : 技術(shù)路線是先計(jì)算出估價(jià)對(duì)象出讓的市場價(jià)格，再考慮其己使用年限對(duì)其價(jià)格 的影響，修正后得出估價(jià)對(duì)象現(xiàn)時(shí)的市場價(jià)格，然后乘以土地使用權(quán)出讓金繳納費(fèi)率，得出補(bǔ)地價(jià)。主要公式：補(bǔ)地價(jià) =估價(jià)對(duì)象出讓的市場價(jià)格已使用年限修正系數(shù)土地使用權(quán)出讓金費(fèi)率。補(bǔ)地價(jià) =估價(jià)對(duì)象出讓的市場價(jià)格 [1— 1/(1+y)28 5]/[1— 1/(1+y)40]土地使用權(quán)出讓金費(fèi)率 (其中， Y 代表土地報(bào)酬率 )。 (4) : 中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu) ” 網(wǎng)址： A /A(5) : 1．宏觀環(huán)境分析 ①經(jīng)濟(jì)環(huán)境；②城市規(guī)劃；③政策環(huán)境。 2．房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析 ①城市土地供應(yīng)；②城市住宅開發(fā)狀況；③住宅供給和需求狀況；④存量 住宅交易狀況。 3．客戶分析 ①產(chǎn)品的需求特征；②產(chǎn)品購買決策過程；③客戶生活形態(tài)特征。 4．競爭分析 ①競爭對(duì)手分析；②競爭項(xiàng)目分析。 (6) : A /A A /A(7) : 從最高最佳使用原則考慮，買主的出價(jià)偏低。 按最高最佳使用原則評(píng)價(jià)，評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀不是最高最佳使用現(xiàn)狀，因?yàn)樵u(píng)估對(duì)象裝修改造后價(jià)格可達(dá)到 4000 元 /m2，扣除裝修改造費(fèi)用及相關(guān)手續(xù)費(fèi)用后還高于 3000 元 /m2 的水平。 正常合理的成交價(jià)格水平應(yīng)為： 4000(500+2220/148)=3485(元 /m2) 買方實(shí) 際支付價(jià)格 =3485 元 /m2+應(yīng)由買方交納稅費(fèi)，只要買方付出價(jià)格在 (3485 元 /m2+應(yīng)由買方交納稅費(fèi) )以下就行。 (8) : 經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式確定本估價(jià)機(jī)構(gòu)為該拆遷項(xiàng)目估價(jià)機(jī)構(gòu)，一般由拆遷人委托。 (2 分 )(說明：答出出具估價(jià)委托書或簽訂估價(jià)合同，均給 1 分 ) 通過拆遷人委托。 (9) : 中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu) ” 網(wǎng)址： 該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定： (1)以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)。 (2 分 ) (2)當(dāng)?shù)卣?