【正文】 法律規(guī)定的范圍內(nèi)，利用地表上下一定范圍內(nèi)的空間，并排除他人干涉的權(quán)利。 (5) :0 在估價中應(yīng)采用客觀成本，而不是實際成本。 (2) :0 在市場法估價中，可比實例交易情況的修正，主要依靠估價人員根據(jù)其掌握的扎實的估價理論知識、積累的豐富估價實踐經(jīng)驗和對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào)查、了解做出判斷 .(3) :0 由于存在眾多的未知因素和偶然因素會使預(yù)測偏離實際，準(zhǔn)確地預(yù)測是十分困難的。 三、判斷題 (共 15 題，每題 1 分。 (14) :A, B, C 估價報告質(zhì)量的高低，除取決于估價結(jié)果的準(zhǔn)確性、估價依據(jù)的充分性、估價方法選用的正確性、有關(guān)參數(shù)選取的合理性外，還取決于估價報告的文字表述水平、文本格式及印刷質(zhì)量。而那些很少發(fā)生交中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu) ” 網(wǎng)址： 易的房地產(chǎn)，如特殊廠房、學(xué)校、古建筑、紀(jì)念館、寺廟等，則難以采用市場法估價。 (9) :B, C, D 房地產(chǎn)要有價格與其他任何物品要有價格一樣，需要具備三個條件：①有用性；②稀缺性；③有效需求。實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益，一般來說它不能直接用于估價。收益性房地產(chǎn)是指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，包括住宅 (特別是其中的公寓 )、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房 (用于出租的 )、倉庫 (用于出租的 )、農(nóng)地等。 二、多項選擇題 (共 15 題，每題 2 分。 (30) :C 先求出土地價值＝ (50一 200 12%)247。 (1+6%)＝ 3302(元 /mSUP2/SUP)(16) :C (17) :A (18) :D (19) :B 房地產(chǎn)權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容有：土地使用年 限、城市規(guī)劃限制條件等。 247。 ) (1) :D 選取可比實例的數(shù)量從理論上講是越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實例缺乏而難以做到，二是后續(xù)進(jìn)行比較修正的工作量大，所以，一般要求選取 3個以上 (含 3 個 )、 10 個以下 (含 10 個 )的可比實例即可。建筑物原值 22020 萬元，耐用年限 60 年，殘值率 0；家具設(shè)備原值 8000 萬元，耐用年 限為 12 年，殘值率為 4%。 (2) 估價對象為一出租寫字樓，土地總面積 7000mSUP2/SUP ，建筑總面積56000mSUP2/SUP，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上 36 層，地下 2 層，土地使用權(quán)年限為 50 年，從 1999 年 9 月 30 日取得土地時起計，建設(shè)期 3 年。在建工程轉(zhuǎn)讓時要求受讓方承擔(dān) 2020 年 lO 月 1 日以后的剩余中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu) ” 網(wǎng)址： 債務(wù)。（ 2）該項目所在區(qū)域同類型、同檔次寫字樓的售價為 8000 元 /mSUP2/SUP，銷售稅費為售價的 6%。已知該在建工程占地面積10000mSUP2/SUP，土地使用權(quán)年限為 2020 年 10 月 1 日 2043 年 9 月 30 日，規(guī)劃容積率為 層規(guī)劃為商業(yè)，建筑面積為 2 萬 mSUP2/SUP； 520 層規(guī)劃為寫字樓，建筑面積為 3 萬 mSUP2/SUP。（ ） 四、計算題 (共 2 題，每題 10 分。（ ） (13)在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，是人們投資置業(yè)的良好對象。 （ ） (9)最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的無條件的最高最佳使用為前提進(jìn)行 （ ） 中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu) ” 網(wǎng)址： (10)地役權(quán)是指房地產(chǎn)權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，利用地表上下一定范圍內(nèi)的空間，并排除他人干涉的權(quán)利。 （ ） (5)在實際估價中，我們采用的是實際成本。 ) (1)市場法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、交易情況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。造成建筑物功能折舊的主要原因有（ ）等。 A. 標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房 B. 寫字樓 C. 古建筑 D. 紀(jì)念館 E. 學(xué)校 (12)某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起 作用的因素包括（ ）。 A. 征地費及拆遷安置補(bǔ)償費 B. 勘察設(shè)計及前期工程費 C. 住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用 D. 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費 E. 住宅建筑、安裝工程費 (8)收益法中的運營費用不同于會計上的成本費用，如前者不包含（ ）。 A. 最佳區(qū)位 B. 最佳規(guī)模 C. 最佳用途 D. 最佳集約度 E. 最佳收益 (4)成本法中的利息計算，包括（ ）的利息。全部選對的，得 2 分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得 分。 A. 均衡原理 B. 替代原理 C. 預(yù)期原理 D. 未來趨勢原理 (34)某房地產(chǎn)貸款價值比率為 70%，抵押貸款利率為 6%，抵押貸款常數(shù)為 7 %，自有資金中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu) ” 網(wǎng)址： 資本化率為 9%，綜合資本化率為（ ）。 A. 417 B. 500 C. 460 D. 450 (31)預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為 18 萬元，此后各年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加 1 萬 元，該類房地產(chǎn)的資本化率為 8%，該房地產(chǎn)的價格為（ ）萬元。 A. % B. % C. % D. % (27)（ ）對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)獨有的。 A. 40 中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu) ” 網(wǎng)址： B. 45 C. 48 D. 50 (24)某幢可出租房地產(chǎn)尚有 1 年時間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房價格為 5000 元/mSUP2/SUP，現(xiàn)房出租的年末凈收益為 500 元 /mSUP2/SUP若按折現(xiàn)率 10%和風(fēng)險補(bǔ)償值 100 元 /mSUP2/SUP 計，該幢房地產(chǎn)目前的價格應(yīng)為（ ）元/mSUP2/SUP。 A. % B. % C. % D. % (22)有一宗房地產(chǎn)，土地面積 1000mSUP2/SUP，其價格為 1500 元 /mSUP2/SUP，建筑面積為 5000mSUP2/SUP，其重置價格為 1200 元 /mSUP2/SUP。 A. 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 B. 城市規(guī)劃限制條件 C. 地面形 狀、面積大小 D. 環(huán)境景觀 (20)下列關(guān)于中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史的論述正確的是（ ）。 A. 3290 B. 3302 C. 3500 D. 3710 (16)某宗房地產(chǎn) 2020 年的純收益為 500 萬元，預(yù)計以后每年按照 25 萬元的速度遞減，房地產(chǎn)剩余使用壽命 35 年，房地產(chǎn)的報酬率為 10%，則該房地產(chǎn)的價值接近于（ ）萬元。 A. 類似寫字樓的客觀收益 B. 市場比較法 C. 該寫字樓的實際收益 D. 無法估算 (12)某舊住宅，測算其重置價格為 40 萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為 3 萬元，因戶型設(shè)計不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為 8 萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為 7 萬元，該舊住宅的折舊現(xiàn)值為（ ）萬元。 A. 4000 B. 5000 中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu) ” 網(wǎng)址： C. 6000 D. 9000 (8)某宗土地拆遷安置補(bǔ)償費用為每畝 18 萬元，規(guī)劃容積率為 ，則其樓面拆遷安置補(bǔ)償成本為（ ）元 /mSUP2/SUP。矩形土地平均深度價格修正率表 TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 align=center bgColor=000000 border=0 TBODY TR TD vAlign=top align=middle width=127 bgColor=ffffff臨街深度 /英尺 /TD TD vAlign=top align=middle width=47 bgColor=ffffff25/TD TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=ffffff50/TD TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=ffffff75/TD TD vAlign=top align=middle width=47 bgColor=ffffff100/TD TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=ffffff125/TD 中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu) ”、 “十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu) ” 網(wǎng)址： TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=ffffff150/TD TD vAlign=top align=middle width=47 bgColor=ffffff175/TD TD vAlign=top align=middle width=44 bgColor=ffffff200/TD/TR TR TD vAlign=top align=middle width=127 bgColor=ffffff平均深度價格修正率（ %） /TD TD vAlign=top align=middle width=47 bgColor=ffffff160/TD TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=ffffff140/TD TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=ffffff120/TD TD vAlign=top align=middle width=47 bgColor=ffffff100/TD TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=ffffff87． 2/TD TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=ffffff78． O/TD TD vAlign=top align=middle width=47 bgColor=ffffff70． 8/TD TD vAlign=top align=middle width=44 bgColor=ffffff65． O/TD/TR/TBODY/TABLE A. B. C. D. (5)總的來講，房地產(chǎn)的價格與房地產(chǎn)的供給和需求，分別是（ ）。按房地價值分?jǐn)偡椒ㄓ嬎慵住⒁覂晒菊加械耐恋胤蓊~為（ ）。 ) (1)下列關(guān)于選取可比實例的說法中，有誤的一項是（ ）。每題的備選答案中只有一個最符合題意。 A. 3275 元 /mSUP2/SUP B. 3287 元 /mSUP2/SUP C. 3402 元 /mSUP2/SUP D. 4375 元 /mSUP2/SUP (3)某幢大廈的房地總價值為 5000 萬元，甲公司擁有其中的商業(yè)部分，此部分的房地價值為1000 萬元；乙公司擁有其中的寫字樓 部分，此部分的房地價值為 500 萬元。根據(jù)下表中的深度價格修正率，另假設(shè)旁街影響加價率為 10%，那么該宗地的總價為（ ）萬元。 A. 2648 元 /mSUP2 B. /SUP2688 元 /mSUP2/SUP C. 2708 元 /mSUP2/SUP D. 2734 元 /mSUP2/SUP (7)某市于 2020 年對市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市 2020 年出臺的城市房屋拆遷 補(bǔ)償指導(dǎo)價格在該區(qū)為 4000 元 /mSUP2/SUP，并且一直沒有變動； 2020 年該區(qū)同類建筑物的 重置成本達(dá)到 2020 元 /mSUP2/SUP ，房地產(chǎn)市場交易價格為 6000 元/mSUP2