【正文】 法律規(guī)定的范圍內(nèi)，利用地表上下一定范圍內(nèi)的空間，并排除他人干涉的權利。 (5) :0 在估價中應采用客觀成本，而不是實際成本。 (2) :0 在市場法估價中，可比實例交易情況的修正，主要依靠估價人員根據(jù)其掌握的扎實的估價理論知識、積累的豐富估價實踐經(jīng)驗和對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情、交易習慣等的深入調(diào)查、了解做出判斷 .(3) :0 由于存在眾多的未知因素和偶然因素會使預測偏離實際，準確地預測是十分困難的。 三、判斷題 (共 15 題，每題 1 分。 (14) :A, B, C 估價報告質(zhì)量的高低，除取決于估價結(jié)果的準確性、估價依據(jù)的充分性、估價方法選用的正確性、有關參數(shù)選取的合理性外，還取決于估價報告的文字表述水平、文本格式及印刷質(zhì)量。而那些很少發(fā)生交中大網(wǎng)校引領成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構 ”、 “十佳職業(yè)培訓機構 ” 網(wǎng)址： 易的房地產(chǎn)，如特殊廠房、學校、古建筑、紀念館、寺廟等，則難以采用市場法估價。 (9) :B, C, D 房地產(chǎn)要有價格與其他任何物品要有價格一樣，需要具備三個條件：①有用性；②稀缺性；③有效需求。實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益，一般來說它不能直接用于估價。收益性房地產(chǎn)是指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，包括住宅 (特別是其中的公寓 )、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房 (用于出租的 )、倉庫 (用于出租的 )、農(nóng)地等。 二、多項選擇題 (共 15 題，每題 2 分。 (30) :C 先求出土地價值＝ (50一 200 12%)247。 (1+6%)＝ 3302(元 /mSUP2/SUP)(16) :C (17) :A (18) :D (19) :B 房地產(chǎn)權益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容有：土地使用年 限、城市規(guī)劃限制條件等。 247。 ) (1) :D 選取可比實例的數(shù)量從理論上講是越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實例缺乏而難以做到，二是后續(xù)進行比較修正的工作量大，所以，一般要求選取 3個以上 (含 3 個 )、 10 個以下 (含 10 個 )的可比實例即可。建筑物原值 22020 萬元，耐用年限 60 年，殘值率 0；家具設備原值 8000 萬元，耐用年 限為 12 年，殘值率為 4%。 (2) 估價對象為一出租寫字樓，土地總面積 7000mSUP2/SUP ，建筑總面積56000mSUP2/SUP，建筑物結(jié)構為鋼筋混凝土結(jié)構，地上 36 層，地下 2 層，土地使用權年限為 50 年，從 1999 年 9 月 30 日取得土地時起計，建設期 3 年。在建工程轉(zhuǎn)讓時要求受讓方承擔 2020 年 lO 月 1 日以后的剩余中大網(wǎng)校引領成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構 ”、 “十佳職業(yè)培訓機構 ” 網(wǎng)址： 債務。（ 2）該項目所在區(qū)域同類型、同檔次寫字樓的售價為 8000 元 /mSUP2/SUP，銷售稅費為售價的 6%。已知該在建工程占地面積10000mSUP2/SUP，土地使用權年限為 2020 年 10 月 1 日 2043 年 9 月 30 日，規(guī)劃容積率為 層規(guī)劃為商業(yè)，建筑面積為 2 萬 mSUP2/SUP； 520 層規(guī)劃為寫字樓，建筑面積為 3 萬 mSUP2/SUP。（ ） 四、計算題 (共 2 題，每題 10 分。（ ） (13)在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)還是一種商品，是人們投資置業(yè)的良好對象。 （ ） (9)最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的無條件的最高最佳使用為前提進行 （ ） 中大網(wǎng)校引領成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構 ”、 “十佳職業(yè)培訓機構 ” 網(wǎng)址： (10)地役權是指房地產(chǎn)權利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，利用地表上下一定范圍內(nèi)的空間，并排除他人干涉的權利。 （ ） (5)在實際估價中，我們采用的是實際成本。 ) (1)市場法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、交易情況調(diào)整和權益狀況調(diào)整。造成建筑物功能折舊的主要原因有（ ）等。 A. 標準工業(yè)廠房 B. 寫字樓 C. 古建筑 D. 紀念館 E. 學校 (12)某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起 作用的因素包括（ ）。 A. 征地費及拆遷安置補償費 B. 勘察設計及前期工程費 C. 住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設施的建設費用 D. 住宅小區(qū)基礎設施建設費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設費 E. 住宅建筑、安裝工程費 (8)收益法中的運營費用不同于會計上的成本費用，如前者不包含（ ）。 A. 最佳區(qū)位 B. 最佳規(guī)模 C. 最佳用途 D. 最佳集約度 E. 最佳收益 (4)成本法中的利息計算，包括（ ）的利息。全部選對的，得 2 分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得 分。 A. 均衡原理 B. 替代原理 C. 預期原理 D. 未來趨勢原理 (34)某房地產(chǎn)貸款價值比率為 70%，抵押貸款利率為 6%，抵押貸款常數(shù)為 7 %，自有資金中大網(wǎng)校引領成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構 ”、 “十佳職業(yè)培訓機構 ” 網(wǎng)址： 資本化率為 9%，綜合資本化率為（ ）。 A. 417 B. 500 C. 460 D. 450 (31)預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為 18 萬元，此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加 1 萬 元，該類房地產(chǎn)的資本化率為 8%，該房地產(chǎn)的價格為（ ）萬元。 A. % B. % C. % D. % (27)（ ）對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)獨有的。 A. 40 中大網(wǎng)校引領成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構 ”、 “十佳職業(yè)培訓機構 ” 網(wǎng)址： B. 45 C. 48 D. 50 (24)某幢可出租房地產(chǎn)尚有 1 年時間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房價格為 5000 元/mSUP2/SUP，現(xiàn)房出租的年末凈收益為 500 元 /mSUP2/SUP若按折現(xiàn)率 10%和風險補償值 100 元 /mSUP2/SUP 計，該幢房地產(chǎn)目前的價格應為（ ）元/mSUP2/SUP。 A. % B. % C. % D. % (22)有一宗房地產(chǎn)，土地面積 1000mSUP2/SUP，其價格為 1500 元 /mSUP2/SUP，建筑面積為 5000mSUP2/SUP，其重置價格為 1200 元 /mSUP2/SUP。 A. 基礎設施完備程度 B. 城市規(guī)劃限制條件 C. 地面形 狀、面積大小 D. 環(huán)境景觀 (20)下列關于中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史的論述正確的是（ ）。 A. 3290 B. 3302 C. 3500 D. 3710 (16)某宗房地產(chǎn) 2020 年的純收益為 500 萬元，預計以后每年按照 25 萬元的速度遞減，房地產(chǎn)剩余使用壽命 35 年，房地產(chǎn)的報酬率為 10%，則該房地產(chǎn)的價值接近于（ ）萬元。 A. 類似寫字樓的客觀收益 B. 市場比較法 C. 該寫字樓的實際收益 D. 無法估算 (12)某舊住宅，測算其重置價格為 40 萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為 3 萬元，因戶型設計不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導致的功能折舊為 8 萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟折舊為 7 萬元，該舊住宅的折舊現(xiàn)值為（ ）萬元。 A. 4000 B. 5000 中大網(wǎng)校引領成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構 ”、 “十佳職業(yè)培訓機構 ” 網(wǎng)址： C. 6000 D. 9000 (8)某宗土地拆遷安置補償費用為每畝 18 萬元，規(guī)劃容積率為 ，則其樓面拆遷安置補償成本為（ ）元 /mSUP2/SUP。矩形土地平均深度價格修正率表 TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 align=center bgColor=000000 border=0 TBODY TR TD vAlign=top align=middle width=127 bgColor=ffffff臨街深度 /英尺 /TD TD vAlign=top align=middle width=47 bgColor=ffffff25/TD TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=ffffff50/TD TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=ffffff75/TD TD vAlign=top align=middle width=47 bgColor=ffffff100/TD TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=ffffff125/TD 中大網(wǎng)校引領成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構 ”、 “十佳職業(yè)培訓機構 ” 網(wǎng)址： TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=ffffff150/TD TD vAlign=top align=middle width=47 bgColor=ffffff175/TD TD vAlign=top align=middle width=44 bgColor=ffffff200/TD/TR TR TD vAlign=top align=middle width=127 bgColor=ffffff平均深度價格修正率（ %） /TD TD vAlign=top align=middle width=47 bgColor=ffffff160/TD TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=ffffff140/TD TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=ffffff120/TD TD vAlign=top align=middle width=47 bgColor=ffffff100/TD TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=ffffff87． 2/TD TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=ffffff78． O/TD TD vAlign=top align=middle width=47 bgColor=ffffff70． 8/TD TD vAlign=top align=middle width=44 bgColor=ffffff65． O/TD/TR/TBODY/TABLE A. B. C. D. (5)總的來講，房地產(chǎn)的價格與房地產(chǎn)的供給和需求，分別是（ ）。按房地價值分攤方法計算甲、乙兩公司占有的土地份額為（ ）。 ) (1)下列關于選取可比實例的說法中，有誤的一項是（ ）。每題的備選答案中只有一個最符合題意。 A. 3275 元 /mSUP2/SUP B. 3287 元 /mSUP2/SUP C. 3402 元 /mSUP2/SUP D. 4375 元 /mSUP2/SUP (3)某幢大廈的房地總價值為 5000 萬元，甲公司擁有其中的商業(yè)部分，此部分的房地價值為1000 萬元；乙公司擁有其中的寫字樓 部分，此部分的房地價值為 500 萬元。根據(jù)下表中的深度價格修正率，另假設旁街影響加價率為 10%，那么該宗地的總價為（ ）萬元。 A. 2648 元 /mSUP2 B. /SUP2688 元 /mSUP2/SUP C. 2708 元 /mSUP2/SUP D. 2734 元 /mSUP2/SUP (7)某市于 2020 年對市中心一平房區(qū)進行拆遷改造，該市 2020 年出臺的城市房屋拆遷 補償指導價格在該區(qū)為 4000 元 /mSUP2/SUP，并且一直沒有變動； 2020 年該區(qū)同類建筑物的 重置成本達到 2020 元 /mSUP2/SUP ，房地產(chǎn)市場交易價格為 6000 元/mSUP2