【文章內(nèi)容簡介】 將傳統(tǒng)的獨(dú)立廚房、獨(dú)立餐廳、獨(dú)立客廳、獨(dú)立書房糝和為一個開放的大空間?？臻g開闊，能容納 67人同時活動。 考慮到人們聚會時的活動特征，一個空間內(nèi)最好能同時形成 2個或 2個以上“聚合點(diǎn)”。除沙發(fā)電視組之外，其他的聚合點(diǎn)建議以獨(dú)特的玩樂空間（比如吧臺）來實(shí)現(xiàn)。 由于需要供多人吃飯，需要比較寬敞的餐桌空間，以同時坐下 7人為高峰值。 書房與公共空間宜采用非剛性分隔（如位門等形式），界面開放?？勺鳛榫蹠r麻將區(qū)，玩樂室。 如有條件，建議設(shè)計(jì)入戶花園或大景觀陽臺，并與室內(nèi)保持良好的視線溝通。面積以擺一套四人座椅為宜。 PLAYYARD社交型 戶型設(shè)計(jì)邏輯 關(guān)鍵詞二：客用區(qū)域 由于客人活動頻次高。戶內(nèi)宜設(shè)置客用衛(wèi)生間。有條件的情況下，可按照準(zhǔn)三件套配置（含非正式淋浴區(qū)）。如面積不允許，則按照手盆 +馬桶的二件套配置。 書房承擔(dān)偶爾客人留宿的功能。書房與公共區(qū)域以活動隔斷（如拉門）聯(lián)系，并建議配置入墻式衣柜等收納空間。 客用區(qū)域（書房，次衛(wèi)）等客用空間不宜靠近主臥室。 PLAYYARD社交型 戶型設(shè)計(jì)邏輯 關(guān)鍵詞三：獨(dú)立主臥區(qū) 考慮到隱私保護(hù)，主臥區(qū)必須與公共區(qū)域有明顯的界限，并建議考慮設(shè)置區(qū)域緩沖空間。 由于社交族在公共空間和個人空間的權(quán)重中傾向于前者，因此主臥室滿足正?；竟δ芗纯伞Ｈ缬袟l件可適當(dāng)提高舒適性。 考慮到主人私密性，有必要設(shè)置獨(dú)立主衛(wèi)。 NEST居家型 戶型設(shè)計(jì)邏輯 NEST居家型 戶型設(shè)計(jì)邏輯 關(guān)鍵詞一：面積均勻分配的各功能空間 關(guān)鍵詞二：高使用頻次的餐廚空間 關(guān)鍵詞三：家庭收納＆小型家政區(qū) NEST居家型 戶型設(shè)計(jì)邏輯 關(guān)鍵詞一：面積均勻分配的各功能空間 居家型客戶對于創(chuàng)新較多的非傳統(tǒng)戶型結(jié)構(gòu)接受度很低。因此戶型結(jié)構(gòu)應(yīng)方正。各功能空間之間配置均勻，無明顯資源傾向性，不應(yīng)過分強(qiáng)調(diào)某些空間而壓縮其他空間。 客廳，餐廳，廚房應(yīng)該按傳統(tǒng)空間流線分開設(shè)置，但餐廳及廚房宜有視線溝通。 主臥室面積及資源滿足普通居住功能即可。面積不宜過大。 次臥室應(yīng)有較大的面積和較良好的通風(fēng)采光資源，面積不宜小于 8平米。（重要） 最小面寬： 2500，推薦面寬 28003000。 NEST居家型 戶型設(shè)計(jì)邏輯 關(guān)鍵詞二：高使用頻次的餐廚空間 從調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，居家型日常做飯的比例是幾類人群中最高。在家吃飯的比例也大于其他人群。 因此，全開放式廚房適用可能性低。廚房應(yīng)為封閉式設(shè)計(jì)，但如有條件，餐廚空間應(yīng)具有一定的視線交流（如玻璃隔斷等），或有送菜口等。 餐廳宜作為獨(dú)立設(shè)置?？紤]家庭臨時人數(shù)變化，以 46人餐桌為宜。 NEST居家型 戶型設(shè)計(jì)邏輯 關(guān)鍵詞三：家庭收納＆小型家政區(qū) 考慮到居家型客戶的房屋將跨越較長的生命周期，家庭集中收納的預(yù)設(shè)便顯得十分有必要。主要包括日常舊物品，未來兒童用品等。 為保證收納量，同時減少面積占用，收納系統(tǒng)建議以入墻式柜體而非獨(dú)立儲藏間的方式設(shè)置。如公共區(qū)域（如走廊）壁柜等方式。 另外，小型家政空間的設(shè)置，可能也對于居家型有一家的吸引力。 *強(qiáng)化戶型核心功能配備 * 功能區(qū) 關(guān)鍵點(diǎn) 功能區(qū)概述 入戶方式 尊貴性體現(xiàn) 單元電梯直接入戶（參考香蜜湖 1號入戶方式） 臥室功能 核心功能 保證尺度 主人房配有衣間、洗手間；目前市面衣間和洗手間的尺度大小有別，為體現(xiàn)居住舒適度，衣間和洗手間的空間尺度要求越來越高，圣莫麗斯達(dá)到了3M進(jìn)深。 工人房 適當(dāng)配置 豪宅產(chǎn)品對于工人房有著獨(dú)特的需求，工人房設(shè)計(jì)側(cè)重于獨(dú)立性，與主人活動區(qū)域的分割；客戶需求日益強(qiáng)調(diào)工人房的尺度和通風(fēng)性，特別是工人房的人性化設(shè)計(jì)，對于部分客戶，工人房的大小可接近客房尺度。 會客廳 核心功能 保證尺度 彰顯主人身份的關(guān)鍵區(qū)域，強(qiáng)調(diào)會客廳的尺度與采光性，多數(shù)豪宅項(xiàng)目配有露臺、陽臺等，注意空間延展和景觀面。 花園 增值點(diǎn) 結(jié)合入戶方式，贈送入戶花園 贈送面積 增值點(diǎn) 贈送面積 增值點(diǎn) 豪宅客戶同樣注重產(chǎn)品所帶來的利益獲得，贈送面積 3050%左右，一方面能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目漲溢價能力的提高，同時能夠更好平衡客戶心理； 當(dāng)然市面項(xiàng)目的贈送面積空間的實(shí)用性日益增強(qiáng)，單獨(dú)使用能力增強(qiáng)，功能變化也更為靈活?？梢钥紤]地下層，屋前花園，樓頂花園，露臺等。 餐廳與廚房 基本功能 尺度感及體現(xiàn)主人的生活品質(zhì)最為重要。 停車位 基本功能 地下集中式陽光車庫，獨(dú)立停車位（ 1： 1） 產(chǎn)品策略 戶型 *戶型功能尺度建議 * 功能區(qū) 150 ㎡ 180 ㎡ 250 ㎡ 戶型 豪華三房 豪華三房 四房 豪華三房 四房 敏感度 建議 敏感度 建議 敏感度 建議 主人房 ★★★★★ 1620㎡ ★★★★★ 1820㎡ ★★★★★ 2040㎡ 主臥洗手間 ★★★★★ 必配 ★★★★★ 必配 ★★★★★ 必配 衣帽間 ★★★★★ 46㎡ ★★★★★ 68㎡ ★★★★★ 8㎡ 以上 次臥 ★★★★ 1016㎡ ★★★★ 1016㎡ ★★★ 1024㎡ 會客廳 ★★★★★ 2025㎡ ★★★★★ 2530㎡ ★★★★★ 2540㎡ 廚房 適當(dāng) 適當(dāng) ★★★★★ 開闊 餐廳 適當(dāng) 適當(dāng) ★★★★ 開闊 家庭廳 可無 ★★★ 可配 ★★★ 可配 工人房 ★★ 4㎡ ★★★★ 4㎡ ★★★★★ 48㎡ 公共洗手間 適當(dāng) 適當(dāng) ★★ 適當(dāng) 入戶花園 ★★★ 贈送 ★★★ 贈送 ★★★ 贈送 露臺 ★★ 可配 ★★★★★ 必配 ★★★★★ 必配 贈送空間 ★★★★ 30% ★★★★ 3050% ★★★★★ 50%發(fā)上 ● 基于總體定位、市場、消費(fèi) 者、天氣等。 ● 基于以下戰(zhàn)略思考：資金回 籠、利潤提升、明晰的競爭 策略、明晰的風(fēng)險回避策略 ● 不同的戶型配比方案，相應(yīng) 的條件及結(jié)果 戶型配比原則和評價標(biāo)準(zhǔn) 基于總體定位和發(fā)展戰(zhàn)略： 總體定位：主流？跟隨？補(bǔ)缺？組合？ 總體發(fā)展戰(zhàn)略：低成本？差異性？ 總體形象：在戶型面積及特色上如何體現(xiàn)？ 基于市場的戶型特征、現(xiàn)狀和趨勢 : 市場前期及目前的戶型種類：主流和非主流配比 周邊即將推的戶型有幾類。 主流戶型在最近兩年的變化趨勢 基于消費(fèi)者的戶型特征 內(nèi)在的原因：消費(fèi)者文化、經(jīng)濟(jì)、生活習(xí)性等原因； 指標(biāo)：戶均人口、客戶文化層次分布圖、成交總價分 布圖、收入與首期及月供比較圖 天氣：南北方的天氣不同，會直接反映在戶型面 積及結(jié)構(gòu)上。 政策因素：特別是贈送面積，各地有不同的政策。 ● 基于總體定位、市場、消費(fèi) 者、天氣等。 ● 基于以下戰(zhàn)略思考：資金回 籠、利潤提升、明晰的競爭 策略、明晰的風(fēng)險回避策略 ● 不同的戶型配比方案，相應(yīng) 的條件及結(jié)果 戶型配比原則和評價標(biāo)準(zhǔn) (續(xù) ) 明晰的資金策略 哪部分可滿足資金迅速回籠（如贈送或創(chuàng)新戶型），哪部分滿足提升利潤（如商業(yè)）。 明晰的競爭策略和回避風(fēng)險策略 站在市場和消費(fèi)者利益，考慮到底憑什么打贏競爭（低成本？差異性？市場空缺？） 四、園林景觀 精裝修 智能化 社區(qū) 配套 規(guī)模 公共 會所 園林 戶型 產(chǎn)品 分支 產(chǎn)品價值分支 敏感點(diǎn) 客戶敏感等級 高 中 低 園林 地面鋪裝 業(yè)主日常使用功能 社區(qū)品質(zhì)感體現(xiàn) ? 水系 親水性和觀賞性 ? 植被 建筑功能、工程功能 調(diào)節(jié)氣候、美學(xué)功能 ? 泳池 觀賞性及使用功能 ? 架空層 私密感和領(lǐng)域感； 外部園林對于建筑內(nèi)部的延伸； ? 照明 燈具造型及細(xì)節(jié)照明 ? 智能化 體現(xiàn)社區(qū)的高科技及環(huán)保 ? 硬質(zhì)景觀 小品配置及功能噱頭、小區(qū)氣質(zhì) ? 高至點(diǎn)景觀 居高臨下的視覺感和大氣 ? 架空層 水系 泳池 照明 硬質(zhì) 景觀 智能 高至點(diǎn) 景觀 地面 鋪裝 植被 *園林價值點(diǎn)塑造 * 園 林 應(yīng)對敏感策略： 高敏感度園林要素超越客戶期望 中等敏感度確保滿足客戶期望 *園林敏感點(diǎn)強(qiáng)化 * 園林敏感點(diǎn) 實(shí)現(xiàn)功能 強(qiáng)化點(diǎn) 水系 觀賞類 塘水類 中央水景組團(tuán)和環(huán)小區(qū)流動 水景結(jié)合 親水性 觀賞性 植被 劃分空間區(qū)域 建筑隔離 景觀欣賞 儀式感 樹種的名貴姓（小區(qū)檔次） 樹種的稀缺性 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)樹種的直徑（一般情況下，客戶認(rèn)為直徑越粗的樹木越名貴） 對于不同物業(yè)類型組團(tuán)的區(qū)分作用，可通過高低植被錯落密植方式劃分不同小區(qū)組團(tuán)。 *園林敏感點(diǎn)強(qiáng)化 * 園林敏感點(diǎn) 實(shí)現(xiàn)功能 強(qiáng)化點(diǎn) 硬質(zhì)景觀 智能化 觀賞 綠化維護(hù) 小區(qū)品質(zhì) 小品所體現(xiàn)的項(xiàng)目品質(zhì) 國際級大師的雕塑作品、藝術(shù)展示區(qū)域 超越客戶的期望方式： 小品位置； 大型小品應(yīng)用所體現(xiàn)的震憾感； 可延展的小品應(yīng)用（有故事的小品） 標(biāo)志在設(shè)計(jì)、用材、 VI中所體現(xiàn)的項(xiàng)目品質(zhì) 功能的噱頭 高科技環(huán)保產(chǎn)品的應(yīng)用 智能照明，智能灌溉 軟硬地比、水景的維護(hù)、喬木和灌木的比例、樹木如何能反應(yīng)季節(jié)的變