【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 年西安社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，2022 年西安社會(huì)消費(fèi)品零售總額將突破 2022 億元”。六大商圈存量約 520 萬㎡，占全市總存量的 55%左右，營業(yè)額與西安消費(fèi)品零售總額的比值約為 61%。表 31 西安六大成熟商圈數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)商圈名成熟度 片區(qū)屬性商業(yè)等級(jí)市場(chǎng)定位商圈范圍(k㎡)營業(yè)面積存量(萬㎡)日客流量 (萬人 )年?duì)I業(yè)額(億元) 典型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)鐘樓商圈 成熟商業(yè)區(qū)地區(qū)級(jí)批發(fā)市場(chǎng)中高端、綜合性 250 超 100 250~280開元商城、世紀(jì)金花、中大國際、百盛時(shí)代長樂商圈成熟批發(fā)市場(chǎng) 區(qū)域級(jí)低端批發(fā)市場(chǎng) 16028 萬左右約600(以批發(fā)為主 )丹尼爾商城、康復(fù)路、義烏商品城、西北商貿(mào)城、多彩城小寨商圈成熟科教及住宅區(qū) 區(qū)域級(jí) 中低端 目前 61，未來 12050 萬左右 約 55百盛、金鷹國際、國貿(mào)、軍人社高新商圈 成熟辦公區(qū) 區(qū)域級(jí) 中高端高新一期 2025~20 約 28世紀(jì)金花、金鷹國際、易初蓮花曲江商圈比較成熟 休閑旅游區(qū) 區(qū)域級(jí)中斷的旅游休閑16 約 30 約 17 約 20~55 大唐不夜城、新樂匯經(jīng)開商圈比較成熟 住宅及辦公區(qū)區(qū)域級(jí) 中高端 大型商業(yè)面積 24 萬㎡21~24 約 21~24賽高國際、世紀(jì)金花、崇尚百貨 （數(shù)據(jù)來源：《西安市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃（2022~2020） 》 ， 《西安年鑒 2022》 ）表 32 西安各大商特點(diǎn)商圈名 業(yè)態(tài)組合 服務(wù)對(duì)象 商圈特點(diǎn)鐘樓商圈 百貨店、專賣店、餐飲、服裝、珠寶、旅游產(chǎn)品銷售等 西安市民、外地消費(fèi)者、旅游客等 綜合性商圈、打造中高端城市商業(yè)中心，西安最大商業(yè)中心長樂商圈 服裝、五金、飾品、箱包、鞋類等 西北地區(qū)分銷商、西安低收入者 西北第一綜合批發(fā)地、批發(fā)商城林立、以低調(diào)市場(chǎng)為主小寨商圈 餐飲、服飾、箱包、鞋類等 城南居民、附近大學(xué)生 以高校學(xué)生為主要消費(fèi)群體，由中低端向中高端發(fā)展，西安最大的城南區(qū)域商圈高新商圈 中高檔百貨、品牌服裝、珠寶、餐飲、影院等 高新白領(lǐng)、周圍居民 硬件設(shè)施優(yōu)秀、購物環(huán)境好，業(yè)態(tài)組合豐富經(jīng)開商圈 百貨、超市、服裝、電子產(chǎn)品、餐飲等 城北居民 新興商業(yè)商圈，以賽高金花為中心，發(fā)展快速，服務(wù)范圍較大區(qū)域商圈曲江商圈 休閑娛樂、餐飲、酒吧、影院 外地游客、周邊居民 以餐飲、旅游、娛樂為主的商業(yè)圈、新興商業(yè)區(qū)二、商圈面積及客流量分析商圈商業(yè)面積鐘樓商圈占西安商業(yè)面積的 %，占六大商圈總商業(yè)面積的%，在商業(yè)面積上占有優(yōu)勢(shì)，只有鐘樓商圈和長樂商圈的商業(yè)面積大于平均值 ㎡。商圈客流量鐘樓客流量 105 萬/天，仍然是西安客流最大的商圈，其次是小寨（50 萬。經(jīng)開商圈商業(yè)面積及客流量都是最小的。圖 31：西安六大成熟商圈的大型商業(yè)的面積和人流統(tǒng)計(jì)圖 數(shù)據(jù)來源：西安商貿(mào)局、西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)、西安統(tǒng)計(jì)局三、商圈營業(yè)額分析營業(yè)額分析長樂商圈以批發(fā)為主，營業(yè)額 600 億/ 年，遠(yuǎn)高于其他商圈。其次是鐘樓商圈，大約是 300 億/ 年。單位面積營業(yè)額分析仍然長樂商圈最大，為 35000 元/ 平方米年，其次是高新商圈約為 12022 元/平方米 年。圖 32：2022 年西安六大成熟商圈營業(yè)額及單位面積營業(yè)額統(tǒng)計(jì)圖 數(shù)據(jù)來源：西安商貿(mào)局、西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)、西安統(tǒng)計(jì)局四、商圈業(yè)態(tài)及租金分析商圈業(yè)態(tài)：鐘樓商圈業(yè)態(tài)分布最均衡，小寨與長樂以服飾為主，高新和曲江餐飲比重大。圖 32：各商圈業(yè)態(tài)分布商圈租金本次統(tǒng)計(jì)以六大成熟商圈為主，以 1~3 樓商業(yè)租金為對(duì)象，租金與所在樓層，是否沿街差異極大。 : 圖 33 各商圈平均租金 （單位：元/㎡月）五、集中式商業(yè)空置率及品牌跟換率集中商業(yè)的平均空置率為 %，品牌跟換率為 %，鐘樓商圈的空置率和品牌跟換率低于全市平均水平。六、商業(yè)用房投資收益率根據(jù)成交價(jià)格與租金分析，長樂商圈商業(yè)用房，投資收益率最大，為 %，最小的是經(jīng)開商圈為 %。 圖 34 六大商圈投資分析圖 市場(chǎng)分析小結(jié)業(yè)態(tài)規(guī)模：鐘樓業(yè)態(tài)是最齊全，250㎡商業(yè)存量，是城市級(jí)的商圈；營業(yè)額：以批發(fā)為主的長樂商圈最大，600 億/年，其次是鐘樓 280 億；租金情況：鐘樓小寨高新長樂曲江 經(jīng)開，鐘樓為 501元/㎡；投資收益率：長樂商圈投資收益率最大，為 %，最小的是經(jīng)開商圈為 %。 行業(yè)準(zhǔn)入陜西 XX 置業(yè)有限公司成立于 2022 年 4 月，位于西安市長安區(qū)南長安街 530 號(hào)。注冊(cè)資本 2022 萬元人民幣，法人代表——張琳。公司具備三級(jí)資質(zhì)的民營房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，主要經(jīng)營項(xiàng)目有： 房地產(chǎn)開發(fā)銷售、物業(yè)管理、房屋租賃等。本項(xiàng)目建設(shè)單位陜西 XX 置業(yè)有限公司和擬改造項(xiàng)目均符合陜西省對(duì)改造與裝修項(xiàng)目的各項(xiàng)規(guī)定與要求。 第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目為長青園和悅名園商鋪改造裝修工程。改造對(duì)象為長青園 1 號(hào)樓一、二、三層的商鋪和管道層，建筑面積 平方米，地下車庫 平方米；悅明園 2 號(hào)樓和 3號(hào)樓一、二、三層的商鋪 平方米，管道層 平方米，地下車庫 9000 平方米。改造裝修內(nèi)容涉及土建及裝修、水電暖改造、空調(diào)及通風(fēng)系統(tǒng)，電梯設(shè)備、消防系統(tǒng)、停車場(chǎng)系統(tǒng)等。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案對(duì)原有建筑物不做重大調(diào)整的原則下進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)上考慮功能上的滿足和后期經(jīng)營的需要。對(duì)原建筑物進(jìn)行裝修，增加消防、節(jié)能及環(huán)保措施，投資較合理，同時(shí)也合理利用了原有資源。設(shè)計(jì)原則 重新做裝飾設(shè)計(jì)的方案時(shí)充分考慮到了原建筑的特點(diǎn)，在對(duì)原結(jié)構(gòu)不做重大調(diào)整的原則下進(jìn)行設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)主要考慮的是由普通的裝修升級(jí)到豪華裝修，在功能上的滿足和后期經(jīng)營上的需要。設(shè)計(jì)方案增設(shè)電梯，提高客流輸送能力。 改造 1~3 層各商鋪原有的內(nèi)部裝飾，改造原有的空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及消防系統(tǒng)。改造地下停車場(chǎng)原有水電暖系統(tǒng)、消費(fèi)系統(tǒng)、停車場(chǎng)系統(tǒng)等。 裝修方案 原建筑物概況原建筑“長青園 ”1 號(hào)樓為 12 層鋼筋砼框架 剪力墻結(jié)構(gòu)，其中1~3 層為商業(yè)用房。原建筑“ 悅明園”2 號(hào)樓、3 號(hào)樓為 26 層鋼筋砼框架 剪力墻結(jié)構(gòu)，其中 1~3 層為商業(yè)用房。 內(nèi)裝飾改造裝修方案設(shè)計(jì)依據(jù)（1） 《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》CB502002022；（2） 《《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB502295；（3） 《《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB503032022；商鋪改造裝修方案：（1）主入口方案地面采用拼花?；u鋪，石膏板造型吊頂燈槽，高隔斷配套木飾面裝飾，簡(jiǎn)潔大方。（2）一、二、三層公共區(qū)域地面采用 800*800 瓷磚拼貼，五行或六行設(shè)置分割區(qū)域，加強(qiáng) 過度效果，地面預(yù)設(shè)他消費(fèi)逃生箭頭，頂面石膏板并深化燈槽造型，柱采用瓷磚包封，中間設(shè)置格柵分隔。（3）樓層待轉(zhuǎn)休閑區(qū)采用石膏板造型吊頂，地面采用 800*800 玻化磚鋪貼。（4）電梯廳出口采用不銹鋼口套，地面采用拼花瓷磚，采用石膏板造型吊頂和造型燈槽。（5）衛(wèi)生間過道地面采用 800*800 瓷磚，地面踢腳線可采用瓷磚或不銹鋼；頂面采用防水石膏板，燈槽內(nèi)飾 T5 燈管；墻面瓷磚或白色乳膠漆，一米高抗倍特板墻裙處理，耐污漬，方便清理。 項(xiàng)目配套工程 給水排水改造設(shè)計(jì)依據(jù)(1)《 建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB500152022)(2)《 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB500162022)(3)《 建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB501402022)給排水情況本項(xiàng)目用水來自市政給水管網(wǎng)水質(zhì)符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》(GB5749－85)標(biāo)準(zhǔn)要求。 本項(xiàng)目排水主要包括雨水、生活污水等，采用雨污分流，最后經(jīng)化糞池處理排入城市排水管網(wǎng)，進(jìn)入西安市市政污水處理廠。改造裝修內(nèi)容：(1)更換給排水管材原排水管采用 DN50mm 的普通鑄鐵管。本項(xiàng)目排水管道采用 UPVC 排水塑料管，粘接。(2)節(jié)水措施原衛(wèi)生間采用普通座便器，用水量較大。本項(xiàng)目衛(wèi)生間座便器采用 6L 兩檔沖水量水箱，蹲式便器和小便器采用自閉式?jīng)_洗閥或自動(dòng)感應(yīng)式?jīng)_洗閥。 暖通改造設(shè)計(jì)依據(jù)(1)《 采暖通風(fēng)與空氣調(diào)解設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500192022(2)《 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB500162022(3)《 建筑給排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB502422022熱源及熱媒設(shè)計(jì)參數(shù) 熱源采用熱水。 西安室外設(shè)計(jì)參數(shù)： 冬季室外采暖計(jì)算溫度 tw＝5 ℃冬季室外風(fēng)速 U＝采暖天數(shù)：90 天 改造裝修內(nèi)容：本項(xiàng)目同時(shí)新增空調(diào)系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，新風(fēng)分層取風(fēng)，每層側(cè)墻開設(shè)新風(fēng)口。原建筑采暖管線采用焊接鋼管，本項(xiàng)目采用 UPVC 塑料管，粘接。 電氣改造設(shè)計(jì)依據(jù)《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB5005295)《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 （JGJ/T162022）《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （GB 500342022）改造裝修內(nèi)容(1)更換燈具、開關(guān)箱內(nèi)管線改造(2)鋪設(shè)網(wǎng)絡(luò)布線系統(tǒng)配電線路、電線、電纜選型及敷設(shè)方式：電話、電視線路穿鍍鋅鋼管在地面下暗設(shè)，各種電線路，均選用阻燃或難燃電纜電線。(3)電源本工程為二級(jí)負(fù)荷，供電電源應(yīng)采用雙回路或自備柴油發(fā)電機(jī)組。當(dāng) 1 路電源斷電時(shí)，2 路電源應(yīng)能保證樓內(nèi)照明、消防與弱電電源供電。 消防設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)依據(jù)(1)《 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB500162022)(2)《 建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB501402022)(3)《 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB5011698)(4)《 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB500842022)(5)《 汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB5006797) (6)《 鍋爐房設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB500412022)(7)《 滅火器配置規(guī)范》 （GB501402022）給水排水防火(1)室外消火栓系統(tǒng)成環(huán)狀布置，每個(gè)室外消火栓服務(wù)半徑為120150m。(2)建筑室內(nèi)消火栓管道均布成環(huán)狀，單層和多層建筑室內(nèi)消火栓間距不應(yīng)超過 50m。(3)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)按火災(zāi)中危險(xiǎn)等級(jí)設(shè)計(jì)，空間高度不超過 的房間均設(shè)噴淋滅火系統(tǒng)。(4)保護(hù)卷簾的水幕噴頭采用閉式邊墻噴頭。(5)火災(zāi)發(fā)生初期滅火所需水量、水壓均由消防水箱和氣壓設(shè)備保證。防火排煙系統(tǒng)建筑物可采用自然排煙，不滿足自然排煙條件的采用機(jī)械防煙 和機(jī)械排煙。消防電氣（1）設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB500162022)《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB5011698)《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工驗(yàn)收規(guī)范》(GB501662022)《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50057942022 版)《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJ/T162022）（2）負(fù)荷等級(jí)與供電線路消防負(fù)荷包括消火栓泵、噴淋泵、防排煙風(fēng)機(jī)、應(yīng)急照明、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警器系統(tǒng)等。消防負(fù)荷采用雙電源末端自動(dòng)切換方式供電，設(shè)專用回路。柴油發(fā)電機(jī)啟動(dòng)時(shí)間小于 15 秒，并可在消控中心啟動(dòng)?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警與消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)(1)設(shè)置火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器與手動(dòng)報(bào)警控制器系統(tǒng)、形式為控制中心報(bào)警形式；(2)設(shè)置消防緊急廣播與火警通訊系統(tǒng)；(3)設(shè)置應(yīng)急照明系統(tǒng)；(4)自動(dòng)滅火系統(tǒng)與減災(zāi)防護(hù)系統(tǒng)的控制要求，設(shè)計(jì)聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)；(5)設(shè)置火災(zāi)擋案管理與顯示系統(tǒng)。線路敷設(shè)方式 (1)火災(zāi)報(bào)警線路采用阻燃型銅芯導(dǎo)線；(2)消防電梯、消防泵、噴淋泵、防排煙等用電設(shè)備，均采用耐火型銅芯電纜；(3)所有消防線路均采用鋼管沿墻內(nèi)，柱內(nèi)及地面內(nèi)暗敷設(shè)；(4)如明設(shè)鋼管應(yīng)做防火處理。防雷與接地利用基礎(chǔ)鋼筋作為接地裝置，電阻小于 1 歐姆。采用聯(lián)合接地形式，并設(shè)總電位連接。 通風(fēng)與空調(diào)工程方案設(shè)計(jì)依據(jù)(1)《 通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》(GB502342022)；(2)《 制冷設(shè)備、空氣分離設(shè)備安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》(GB502742022)；(3)《 機(jī)械設(shè)備安裝工程施工及驗(yàn)收通用規(guī)范》(GB502312022)；(4)《 工業(yè)設(shè)備及管道絕熱工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》