【文章內容簡介】 個月銷售金額達到 600 萬，其賣點是：封閉花園小區(qū)，配置完善、功能強大的會所及渝海品牌。而新華雅閣也是大戶型，銷售卻非常差：一是由于其性價比與其它樓盤相比明顯較差；二是由于其戶型設計差。恒通云鼎國際商務公寓更是嗅出解放碑的市場氣息，以中、小戶型的定位面市，贏得市場追捧：去年 11 月 6 日開盤至今，吸引了大量的白領人士、中產階層人士和投資者。銷售狀況良好，目前銷售率直逼 70%。（4） 總體評價渝中區(qū)具有便利的交通條件和完善的商業(yè)、生活配套設施，使該區(qū)域的樓盤檔次定位一般較高，由此導致住宅總價過高，從而與目前重慶市20 / 70民的購買力水平脫節(jié)。目前區(qū)域內除一些產品定位準確，樓盤個性突出的物業(yè)銷售狀況較好外，其它樓盤由于受總價高等抗性因素的影響，銷售進展緩慢。因此對本項目而言，渝中區(qū)雖有明顯區(qū)位優(yōu)勢，但其高價格的抗性卻可為本項目借勢而用，對許多偏愛享受都市中心的繁華和便利的客戶群而言，本項目所具有的居家配套、景觀、價位優(yōu)勢對其仍具有較強的吸引力。 江北區(qū) 江北區(qū)房地產起步較南岸早，以五黃路、新牌坊為代表的片區(qū)開發(fā)已具規(guī)模，黃花園大橋、渝澳大橋的通車增強了江北區(qū)房地產的競爭優(yōu)勢，特別是小區(qū)型的住宅其輻射力可以達到主城各區(qū)。但也就因為其房地產開發(fā)時間較早，政府規(guī)劃不力，市政配套設施未跟上房地產開發(fā)速度。因此對渝中區(qū)的廣大客戶而言，解放碑附近物業(yè)價格可能無法承受，而江北卻沒形成真正商業(yè)核心圈（觀音橋還不成氣候，江田商場的關門、新世紀進退兩難的尷尬、現代廣場銷售的舉步維艱就是很好的佐證），生活配套設施較差。與此相反的是南坪成熟的商圈和完善的生活配套則使南坪魅力盡顯，這就使處于南坪核心的本項目優(yōu)勢更加突出。21 / 70因此我司認為江北區(qū)對本項目的潛在客戶的分流作用并不突出。（二） 區(qū)域內競爭環(huán)境研究 總體特征開發(fā)企業(yè)本地化，開發(fā)水準參差不齊：但近期已有市內知名開發(fā)企業(yè)和外資開發(fā)企業(yè)在南岸區(qū)投資開發(fā)大規(guī)模物業(yè)，而且還有較多開發(fā)企業(yè)在南岸區(qū)圈地等待時機上市，這些有實力的開發(fā)企業(yè)的進駐將有力的推動南岸區(qū)整體開發(fā)水平；上市樓盤體量偏?。耗壳笆袌錾瞎獦潜P多集中在10 萬平方米以下的規(guī)模，以小區(qū)型為主，小高層、多層所占比重較多，不過開發(fā)規(guī)模大于 25 萬平方米的物業(yè)已在南岸區(qū)出現，并且占到一定的比例，南岸區(qū)房地產市場開始向大規(guī)模開發(fā)的發(fā)展勢頭強勁；物業(yè)以中檔、中低檔為主：中檔、中低檔物業(yè)競爭激烈，中高檔以上項目較少，但隨著融僑半島、揚子江畔、溯源居等定位較高的物業(yè)的進駐，南岸區(qū)房地產市場將開始向檔次分布合理的成熟化市場過渡，市場細分化趨勢明顯；22 / 70二房、三房面積趨?。?1100 平方米的二房和101140 平方米的三房的供應是市場的主流，一房比例較少，但 6080 平方米的小二房和 101120 平方米的小三房所占份額有擴大的趨勢，反映出開發(fā)商在目標客戶群定位上已開始針對眾多的普通工薪階層。 樓盤要素統計? 開發(fā)商：南岸區(qū)現有各樓盤的開發(fā)商多數為本地企業(yè)，并且開發(fā)經驗豐富的為數不多。較有實力的開發(fā)企業(yè)主要有渝海（知音閣）、融僑（融僑半島）、競地（溯源居）、泰正（泰正花園）、盈豐創(chuàng)展（揚子江畔），其中融僑和盈豐創(chuàng)展具有外資背景；知名開發(fā)企業(yè)的進駐對提高南岸區(qū)房地產市場的整體開發(fā)水準有較大的帶動作用，但同時也對本地的中小型開發(fā)企業(yè)形成了巨大的壓力，而為搶占更多的市場份額，他們自身之間的競爭也將日趨激烈。? 物業(yè)類型：（定義：多于 2 棟以上的樓盤為小區(qū)型物業(yè)，少于 2 棟（含 2 棟）為單體型物業(yè)）。評述：目前南岸區(qū)主要樓盤按物業(yè)類型分類有小區(qū)型物業(yè) 25 個，單體樓 11 個，小區(qū)型物業(yè)占了近七成的比例；南岸區(qū)由于地形較平坦且可供開發(fā)的土地資源較多，未來開發(fā)更多小區(qū)型物業(yè)的空間較大。23 / 70? 建筑類型：（注：以下比例按不同建筑類型物業(yè)的供應棟數統計得來）。評述：南岸區(qū)樓盤中多層所占比例最多，其次為小高層，兩者合計占八成以上的比例；純多層物業(yè)有四?；▓@、溯源居、靜丹苑 3 個；純小高層物業(yè)有廣勝城市街坊、響水苑、晨曦華庭、青青佳園、金港灣 5 個；單體樓全部為高層物業(yè)，純高層的小區(qū)型物業(yè)有南坪商業(yè)城、金色家園 2 個；物業(yè)建筑類型的多樣化趨勢反映了開發(fā)商在物業(yè)定位時越來越注重兼顧更多的消費需求。? 上市時間：（注：以本次報告劃定的 36 個項目為統計對象）。上市時間2022 年6 月以前2022 年712 月2022 年16 月2022 年712 月尚未開盤樓盤個數7 8 6 5 10評述：從以上數據可以看出南岸區(qū)樓盤銷售周期超過一年的項目占了四成以上的比例；2022 年內開始銷售的樓盤只占三成；而尚未開盤發(fā)售的樓盤占近三成的比重，預示著今年上半年可能將會出現較大的供應量，南岸區(qū)樓市 2022 年的競爭將更趨激烈。24 / 70? 價格：（注：以價格已公開的 30 個樓盤作為統計對象，并根據南岸區(qū)的實際情況按價格劃分了樓盤檔次）均價（元／㎡）＜1500（含 1500)1501－18001801－21002101－3000＞3000樓盤數量 5 10 10 4 1檔次 低檔 中低檔 中檔 中高檔 高檔評述：南岸區(qū)樓盤均價主要集中在 15002100 元/㎡之間，整體檔次以中檔、中低檔為主，這兩種類型的樓盤合計占了近七成的比例；從上圖中可以看出 15011800 元/㎡和 18012100 元/㎡的物業(yè)所占比例相當，說明這兩個價格段的物業(yè)的競爭是最為激烈的。? 房型：（注：以目前在售及已內部認購樓盤為統計對象）。戶型配比： 評述：目前南岸區(qū)樓盤的戶型主要集中在二房、三房，又以三房的供應量最大，除了帝景名苑外其余樓盤基本上都有二房、三房的供應；一房所占的比例最小，表明目前南岸區(qū)市場上一房的小戶型供應量較少，一些定位較高的樓盤大多沒有一房的戶型；面積較大的四房及四房以上的25 / 70戶型占有 %的比重，主要分布在帝景名苑、泰正花園、騎龍山莊、江山多嬌、海棠曉月等定位較高的樓盤；二房面積配比： 評述：81100 平方米的二房占了近五成的比例，是市場的主流，6080 平方米的小二房較 101120 平方米的大二房供應量大，從供應上看二房有向小面積經濟實用型發(fā)展的趨勢；三房面積配比：評述：101140 平方米的三房是主力，供應量合計占近九成的比例；101120 平方米的小三房和 121140 平方米的三房供應量相當，反映出開發(fā)商在產品定位時已將實用型小三房作為重要部分，以吸引消費群最廣的大眾型購房者。? 物管公司評述：南岸區(qū)近七成的樓盤選擇自行進行物業(yè)管理，聘請其它專業(yè)物管公司管理的較少，這與目前重慶全市的情況十分一致。反映出南岸區(qū)開發(fā)商的物管理念還未達到相應的高度，其物管水平也有待進一步提高。有近二成的樓盤采取聘請國內知名物管公司作管理顧問再自行管理的方式，這一方式主要為一些中高檔樓盤所采用，26 / 70其對提升整個樓盤的形象有較大的益處。如騎龍山莊的萬科物管、陽光華庭的錦繡山莊物管、海棠曉月的金地物管、帝景名苑的世邦魏理仕物管等。27 / 70個案分析樓盤名稱 騎龍山莊 海棠曉月 青青佳苑 陽光華庭 貝迪龍庭 江南明珠 知音閣樓盤地址 南坪西路 南坪東路 南湖路 南坪福利社 南坪惠工路 南坪南路 19 號 南坪東路 7 號交通條件 交通條件 較差 公交網絡交通便利 目前交通條件較差 公交網絡交通便利 交通便利 交通比較方便 交通環(huán)境優(yōu)越周邊配套 周邊生活配套不完善 生活配套較為完善 生活配套較為完善 生活配套較為完善 生活配套極盡完善 生活配套完善 生活配套完善公共設施羽毛球場、兒童嬉水池、游泳池、幼兒園、小學、商業(yè)中心、會所社區(qū)溫泉景觀廣場大面積綠化中庭廣場羽毛球場、兒童嬉水池、童趣游戲園幼兒園、會所綠色廣場、生態(tài)園林、底層私家花園，、水景、游泳池會 所戴思樂體泳池、私家會所全智能樓宇休閑會所、空中花園物業(yè)管理/顧問 深萬科 自行管理 景洲物業(yè) 錦繡山莊顧問 貝迪物業(yè) 自行管理 渝海物管占地面積（萬㎡） 約 4 萬(一期) 建筑面積(萬㎡) 80 10 5 規(guī)劃形態(tài) 小區(qū) 小區(qū) 小區(qū) 小區(qū) 單體 單體 單體容積率 20綠化率 40%(綠地率) 60% 60% % 31%規(guī)劃戶數 900 多戶 2022 多戶 857 戶 一期 400 多戶 120 多戶 194 356交房期 2022 年 3 月 一期現房二期 2022 年 12 月 一期現房 一期現房 現房 現房 2022 年 3 月得房率 87% 82% 83% % 83% 86% 76%28 / 70最低價 1700 元 /㎡ 1800 元/㎡ 1860 元/㎡ 1800 元/㎡ 1800 元 /㎡ 1780 元/㎡ 1580 元/㎡平均價(元/㎡) 多層 1950 2200 2100 2022 1900 1950 1800付款方式一次性 折；工商銀行提供 7 成20 年按揭( 折)一次性 折；工商銀行提供 7 成 20 年按揭一次性 折；銀行提供 7 成 20 年按揭一次性 折；銀行提供 7 成 20 年按揭( 折)一次性 折；銀行提供 7 成 20年按揭一次性 折；銀行提供 7 成20 年按揭(折)一次性 折；銀行提供 7 成 20 年按揭( 折)總體比較分析 規(guī)模：從樓盤占地面積和建筑面積來看，海棠曉月遠高于其他樓盤；金陽騎龍山莊其次。 容積率：小區(qū)容積率以泰正花園最高達 ，金陽騎龍山莊最低為 。單體樓容積率知音閣已接近 20。 綠化率：綠化率海棠曉月最高為 60%，金陽騎龍山莊為 40%(統計量為綠地率)。 價格：從價格來看，小區(qū)高于單體樓，均價在 18002200 元/㎡， 付款方式：一次性付款基本為 折，銀行提供 7 成 20 年按揭。 環(huán)境、配套：綜合來看，泰正花園所處的區(qū)位、市政配套和交通條件較好，金陽騎龍山莊所處位置較偏，且交通狀況欠佳，周邊市政配套目前極不完善；江南明珠配套完善，樓盤質素、檔次較高，知音閣視野開闊，江景、南山推窗可及。29 / 70在對上述各項目情況綜合分析之后，我司認為本項目周邊最大的競爭對手應是擬建中的天龍廣場和世紀名苑。天龍廣場：地處南坪商圈中心，是一個大型綜合性項目，集綠色廣場、大型商場、公寓式酒店、商務辦公用房、高級住宅、停車庫為一體，總占地面積 57 畝，總建筑面積 170781 平方米，一期工程（大型綠色廣場、大型商場及獨立精品店）擬定今年 10 月 18 日竣工；二期工程（高級商住樓及 73 層超高層酒店）擬定 2022 年 12月 30 日竣工。該項目對本項目的沖擊最大，因其目標客戶群與本項目幾乎完全重疊，位置更具競爭優(yōu)勢，檔次、質素不亞于本項目，是本項目最大的競爭對手。世紀名苑：位于南坪西路，緊臨本項目的西北面，小區(qū)占地 230 畝，總建筑面積 50 萬平方米，小區(qū)配套完善（游泳池、兒童游樂場、兒童戲水池、下沉式休閑廣場、小學、運動場） ，定位——為各界俊杰、社會賢達及成功人士塑造的理想家園。其完善的小區(qū)配套和綠化環(huán)境，又享受都市中心的繁華，對本項目潛在客戶的分流不容忽視。（三） 市場機會點分析 政策大力支持房地產業(yè)30 / 70南岸區(qū)政府大力支持南岸區(qū)房地產業(yè)的發(fā)展，提出了“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸”的口號，并在全市積極推廣，改善了南岸區(qū)的整體形象。本項目作為區(qū)域標志性建筑，順勢推出必將得到政府的有力支持和相關政策的優(yōu)惠。 市政配套設施改善顯著濱江路及鵝公巖大橋的建成，大大改善了南岸區(qū)的交通狀況；水泥廠、印染廠等污染嚴重的廠礦搬遷出南岸主城區(qū)，極大地改善了南坪的生活環(huán)境；商業(yè)步行街的建成，各大型商場的入住，使得南岸區(qū)商業(yè)氛圍更為濃厚，這使南岸區(qū)整體配套設施更為完善，增加了本區(qū)域的居住吸引力。而規(guī)劃中的菜園壩復線橋和王家沱大橋建成后將使得南岸區(qū)到渝中區(qū)、江北區(qū)更為便捷。這必將增強本項目的吸引力，使其輻射范圍涵蓋主城各區(qū)。 成熟商圈有利于商務辦公本項目地處南岸商圈核心位置，經濟技術開發(fā)區(qū)、南岸區(qū)的遠景規(guī)劃及毗鄰渝中半島，將使本項目的“CBD 商務公寓”定位得到有力支撐。31 / 70 高檔樓盤競爭壓力相對較小近年來，南岸區(qū)房地產市場逐漸升溫，價格、開發(fā)量、銷售量都不斷攀升，并出現了綜合素質較高的樓盤，如泰正花園、騎龍山莊等，使整個南岸區(qū)的房產品質和形象有了極大的提高。但轉盤附近的高檔單體樓盤不多，配套、服務完善的商務公寓還沒有，本項目搶占了這一市場空白點。 挖掘細分市場潛力大南岸區(qū)房地產市場分析顯示，一房所占比例較小，二房、三房以大戶型為主，為挖掘投資型客戶群和新生代購房群體，本項目擬定以一房：4060平方米（30%）、二房：6080 平方米（20%）