【文章內(nèi)容簡介】 車服樣板市場(chǎng)，將帶動(dòng)汽車服務(wù)質(zhì)量再上一個(gè)臺(tái)階。 銅仁汽車服務(wù)市場(chǎng)租賃價(jià)格分析 銅仁汽車服務(wù)市場(chǎng)經(jīng)營場(chǎng)所以租賃形式為主，為了給本項(xiàng)目將來的售價(jià)和租金的制定提供參考依據(jù)，我司特對(duì)客車站一帶和梵凈山大道汽貿(mào)一條街多數(shù)經(jīng)營門面的租金進(jìn)行調(diào)研，梵凈山大道汽貿(mào)一條街為汽車生產(chǎn)廠家聯(lián)合或單獨(dú)自建的性質(zhì)，街邊小店因過于零散和地段位置不同而導(dǎo)致租賃價(jià)格差別過大。故以下銅仁汽車服務(wù)市場(chǎng)月租賃價(jià)格將以客車站一帶為主要研究對(duì)象。 3． 1 客車站汽車服務(wù)市場(chǎng)經(jīng)營店面租賃價(jià)格調(diào)研 區(qū) 域 租 金 價(jià) 格 大江路路段 700900 元 /間 /月 新路口路段 南面（靠銅仁五中） 300400 元 /間 /月 北面（靠城南汽車站） 500700 元 /間 /月 西外環(huán)路路段（鷺鷥巖路延伸） 300500 元 /間 /月 由于客車站一帶的汽車服務(wù)市場(chǎng)建成較早，店面多數(shù)都屬于租賃性質(zhì)，且都按房屋的間數(shù)計(jì)算，即按每間每月的租賃形式進(jìn)行，故沒有采用每月每平米的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。 《 2022 版 房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 大江路區(qū)域由于人流量較大，門面多數(shù)層高 4． 2 米高（可做夾層），店身的縱深偏長，故租賃價(jià)格稍高，平均每間租賃價(jià)格 750 元左右。 新路口區(qū)域分為兩邊，左邊門面層高低，平均租賃價(jià)格 350 元左右；右邊因有城南汽車站等緣故，人流多，且門面開間、層高（可做夾層）稍大，故多數(shù)門面在 600 元左右。 西外環(huán)路區(qū)域（鷺鷥巖路延伸）由于目前經(jīng)營戶過于零散，且交通不便，租賃價(jià)格 400 元左右。 3． 2 客車站汽車服務(wù)市場(chǎng)各區(qū)域每月平均租賃價(jià)格 下面將結(jié)合客車站汽車服務(wù)市場(chǎng)現(xiàn)有的門面數(shù)量和現(xiàn)行租賃價(jià)格研究，統(tǒng)計(jì)算出客車站汽車服務(wù)市場(chǎng)店面的月平均租賃價(jià)格（因汽修、洗車廠面積過大，且場(chǎng)地征用上存在各種各樣的形式，而且租賃價(jià)格嚴(yán)重失真 ，故不在計(jì)算之列）。 區(qū) 域 單間月平均價(jià)格 大江路路段 750 元 /間 /月 新路口路段 南面（靠銅仁五中） 350 元 /間 /月 北面（靠城南汽車站） 600 元 /間 /月 西外環(huán)路路段（鷺鷥巖路延伸） 400 元 /間 /月 3． 汽車服務(wù)市場(chǎng)月平均租賃價(jià)格 根據(jù)我司對(duì)銅仁汽車服務(wù)市場(chǎng)目前門面數(shù)量和各區(qū)域市場(chǎng)平均每月租金的分析，并綜合考慮各門面受地段所處地理位置、面積大小、層高等影響，初步判斷銅仁目前的汽車服務(wù)市場(chǎng)月平均租賃價(jià)格基本在 600 元左右。 三、銅仁住宅市場(chǎng)分析 銅仁住宅市場(chǎng)總體特征 1． 1 項(xiàng)目體量小、產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較嚴(yán)重。 銅仁目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目大多規(guī)模在 30 畝以內(nèi)，僅有幾個(gè)項(xiàng)目在 5080 畝，且多為臨街商住樓。規(guī)模小將直接導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)無法做出優(yōu)美的環(huán)境和完善的配套，加上沿街均為商鋪，降低了產(chǎn)品的居家品質(zhì)，造成區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目同質(zhì)化現(xiàn)象較為突出。在產(chǎn)品及價(jià)格無太大差別的情況下，消費(fèi)者會(huì)目標(biāo)分散，客源區(qū)域性十分明顯。 1． 2 商業(yè)、住宅利潤空間懸殊 目前銅仁市商品房售價(jià)區(qū)間是每平方米 900 至 1200 元左右 ,土地樓面價(jià)大約 250 元 /㎡ ,加上建安等開發(fā)成本約 650 元 /㎡ ,總成本大致在 850 元，而商 業(yè)房的成交價(jià)最低每平方米 8000 元左右 ,最高可達(dá)每平方米 3 萬元左右 ,利潤空間相對(duì)較高。商人追求利益最大化 ,因此絕大多數(shù)開發(fā)商不愿開發(fā)環(huán)境優(yōu)美、功能齊全的花園式住宅 ,往往以“商業(yè)房 +住宅房”的模式進(jìn)行初級(jí)開發(fā)。 1． 3 開發(fā)商素質(zhì)和開發(fā)水平不高。 總體來看，銅仁開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)較低，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與貴陽樓市相比相差甚遠(yuǎn)，開發(fā)的樓盤均存在形式單一、小區(qū)環(huán)境一般、戶型結(jié)構(gòu)不合理、物業(yè)管理不規(guī)范等諸多弊病。而產(chǎn)品品質(zhì)的低劣也造成了大多數(shù)樓盤價(jià)格無法向上攀升。 1． 4 多數(shù)開發(fā)商的經(jīng)營方式及手段較為粗放。 項(xiàng)目開發(fā)過程中，各 開發(fā)商大多存在營銷手段單一、銷售執(zhí)行不規(guī)范等現(xiàn)狀。銷售現(xiàn)場(chǎng)大多布局不合理，顯得十分散亂，缺乏規(guī)定動(dòng)作，樓書及 DM 單的制作也較為簡單。當(dāng)然，也有極個(gè)別樓盤開始規(guī)范操作。 《 2022 版 房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 1． 5 住宅以自用居住為主，投資性消費(fèi)不足。 受區(qū)域房屋租金偏低和不動(dòng)產(chǎn)投資意識(shí)等因素影響，購房者的消費(fèi)目的以居家自用為主。由于受區(qū)域居民人均住房面積較高、房屋租金偏低、流動(dòng)人口數(shù)量較少等因素的影響，我司在各樓盤市調(diào)中了解到，消費(fèi)者購房目的用于自住占絕對(duì)比例，有投資置業(yè)意向的極少。這是明顯有別于大城市購房消費(fèi)行為，是區(qū)域消費(fèi)特征的現(xiàn)象之一。 1． 6 銅仁的住宅市場(chǎng)處在一個(gè)質(zhì)變的起始階段。 隨著近年本地開發(fā)商與外來開發(fā)商、設(shè)計(jì)商、策劃商、廣告商的不斷融合，一批規(guī)模較大、理念先進(jìn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)科學(xué)美觀、操作規(guī)范的項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)。目前，以御風(fēng)錦江、時(shí)代商匯等為代表的中高檔樓盤的熱銷，帶動(dòng)了本地住宅消費(fèi)市場(chǎng)質(zhì)的提升。而高品質(zhì)樓盤的不斷出現(xiàn)是一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟的一個(gè)重要標(biāo)志。 總體上看，銅仁開發(fā)較成功的樓盤有如下特征：小區(qū)規(guī)模較大、小區(qū)環(huán)境較好、配套較完善、戶型設(shè)計(jì)合理、外觀設(shè)計(jì)新潮，尤其是居住氛圍濃厚，商住分離。 住宅市場(chǎng)綜合分析 從市調(diào)情況分析，在 產(chǎn)品供應(yīng)上，目前銅仁除個(gè)別高檔住宅價(jià)格在 1600— 1800 元 /㎡（御風(fēng)錦江、時(shí)代商匯），各區(qū)域板塊樓盤均價(jià)在 1000— 1200 元 /㎡。主力面積多在 80— 120 ㎡，（其中三房為105— 120 ㎡，兩房為 70— 80 ㎡）；各樓盤客源也均以區(qū)域?yàn)橹?，主要還是由于樓盤品質(zhì)化現(xiàn)象突出造成的，這種情況下，價(jià)格成為購房者首先考慮的因素。 四、項(xiàng)目 SWOT 分析 汽配城部分 SWOT 分析 1． 優(yōu)勢(shì)分析 S1．地理位置 西外環(huán)道路的貫通，擴(kuò)建后的短途車站建成，以及靠近長途車站的地利，為本項(xiàng)目的發(fā)達(dá)物流配套提供保障，也是開辟 專業(yè)市場(chǎng)黃金寶地。 與銅仁現(xiàn)有的汽配市場(chǎng)的定位混亂、形象不統(tǒng)一相比，本項(xiàng)目是專業(yè)的汽配批零中心，強(qiáng)調(diào)經(jīng)營的專業(yè)性和專一性。 項(xiàng)目整體規(guī)劃涉及商業(yè)、住宅、辦公等多種物業(yè)類型，各種物業(yè)類型之間相互影響，形成互補(bǔ)。例如后期開發(fā)的住宅項(xiàng)目就可作為汽配市場(chǎng)商戶配套居住使用。 項(xiàng)目未來先進(jìn)、合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，方便商戶使用。配套齊全，倉儲(chǔ)、車位等基本能夠滿足業(yè)戶需求。 總規(guī)模逾 10 萬平米的大體量設(shè)計(jì)，勢(shì)必產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，無論是行業(yè)影響力還是市場(chǎng)覆蓋面，都較銅仁現(xiàn)有的汽配市場(chǎng)（ 如梵凈山大道市場(chǎng)）有較大提高。 為汽配城將來發(fā)展物流服務(wù)提供可能。 真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)全部銷售，與目前銅仁汽配經(jīng)營市場(chǎng)上多數(shù)以租賃為主相比優(yōu)勢(shì)明顯，自營、出租、轉(zhuǎn)手，業(yè)主可輕松自由選擇。并能保證將來經(jīng)營戶的穩(wěn)定發(fā)展。 《 2022 版 房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 發(fā)展商實(shí)力雄厚、在當(dāng)?shù)負(fù)碛幸欢ㄖ?、信譽(yù)良好，有力保障了本項(xiàng)目的成功運(yùn)作。 銅仁市重點(diǎn)工程，政府領(lǐng)導(dǎo)重視，給予多項(xiàng)政策優(yōu)惠。工商、稅務(wù)等各項(xiàng)稅費(fèi)都會(huì)有一定程度的減免。 1． 劣勢(shì)分析 W1．地段 項(xiàng)目地塊周邊目前生活、商業(yè)配套落后，環(huán)境 臟亂，整體形象欠佳。 W2．商業(yè)氛圍 地塊周邊目前只有零散汽配商戶經(jīng)營，尚缺乏成熟的汽配經(jīng)營氛圍。 W3．租金 項(xiàng)目周邊商業(yè)物業(yè)目前租金較低，不足以支撐本項(xiàng)目較高的售價(jià)。 W4．地形 項(xiàng)目地形起伏較大，最大高差為 18 米，用地不規(guī)整，給規(guī)劃帶來一定困難。 W5．自建項(xiàng)目 梵凈山大道的大批整車銷售公司及特約服務(wù)中心，多為自行投資興建，基本不會(huì)考慮遷移至本項(xiàng)目，且部分市內(nèi)經(jīng)營戶簽了長期租約年限，短期內(nèi)也不會(huì)選擇搬遷。 1． 機(jī)會(huì)分析 O1．政府資源 開發(fā)商與市政府通過小十字市場(chǎng)的初次成功的合作，贏得政府的信任，為本項(xiàng)目在未來的開發(fā)、招商環(huán)節(jié)上獲取更多政策扶持創(chuàng)造條件。 O2．市場(chǎng) 目前銅仁汽配市場(chǎng)缺乏定位明確、形象統(tǒng)一的專業(yè)市場(chǎng)，本項(xiàng)目若能通過明確的市場(chǎng)定位，打造一個(gè)功能完善，規(guī)劃合理、專業(yè)經(jīng)營的汽配核心交易市場(chǎng)，將填補(bǔ)這項(xiàng)空白。 O3．借勢(shì) 銅仁目前整個(gè)汽車服務(wù)市場(chǎng)，雖然發(fā)展了象梵凈山汽貿(mào)一條街這樣的專業(yè)市場(chǎng)，仍然似一盤散沙，未發(fā)揮出銅仁汽車服務(wù)的品牌集聚效應(yīng)。如能在本項(xiàng)目的硬件平臺(tái)基礎(chǔ)上，借政府之勢(shì)整合各項(xiàng)資源，（例如成為公車或出租車定點(diǎn)服務(wù)市場(chǎng)， 或是政府服務(wù)職能機(jī)構(gòu)的聯(lián)合進(jìn)駐）打造地區(qū)品牌效應(yīng)的核心市場(chǎng)，定能實(shí)現(xiàn)開發(fā)商與政府雙贏的局面。 1． 4．威脅分析 T1．同業(yè)競爭 受到梵凈山汽貿(mào)一條街及客車站汽配市場(chǎng)等市場(chǎng)競爭的威脅，由于本項(xiàng)目當(dāng)前不論在市場(chǎng)成熟度，還是在交通便利性上（西外環(huán)大道全面貫通還存在變數(shù)），都與上述市場(chǎng)存在差距。這也是本項(xiàng)目最大的威脅。 T2．投資客戶競爭 銅仁市目前在售商業(yè)項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的投資型客戶造成一定分流。 T市場(chǎng)容量 銅仁市目前汽車保有量 8000 余輛（車管所數(shù)據(jù)），數(shù)量偏少，制約本地汽車行業(yè)的發(fā)展。從發(fā)展的角度，在考慮項(xiàng) 目定位及功能定位時(shí)，應(yīng)量力而行，不可盲目追求一步到位。 住宅部分分析 2． 1 優(yōu)勢(shì)分析 《 2022 版 房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 S商住互補(bǔ) 緊鄰汽配城、車站，做為上述物業(yè)的配套，形成互補(bǔ)。 S自然景觀 西眺文筆峰，與城市“綠肺”為鄰，突顯其稀缺性。 2． 2 劣勢(shì)分析 W生活配套落后 目前各種生活配套設(shè)施不全，且整體形象臟、亂。 W互相干擾 將來與汽配城、車站為鄰互項(xiàng)干擾，自然降低居住品質(zhì)。 W完整性 地塊被規(guī)劃路分隔，整體性被破壞。 2． 3 機(jī)會(huì)分析 O升值潛力 未來汽配城及車站建成，發(fā)展?jié)摿o限，住宅居住、投資兩相宜。 O人氣聚集 目前周邊住宅項(xiàng)目的陸續(xù)開發(fā)，將來必將帶動(dòng)區(qū)域人氣，配套逐步完善。 2． 4 威脅分析 T客戶分流 周邊競爭樓盤不斷增加，分流本項(xiàng)目的住宅客流。 五、項(xiàng)目定位 整體市場(chǎng)定位 分析： 首先，汽配城近年的興起適應(yīng)了大量增加的汽配經(jīng)營者對(duì)低價(jià)營業(yè)場(chǎng)所的需求。同時(shí)，城市的動(dòng)遷改造和經(jīng)營場(chǎng)所租金的飛漲，經(jīng)營者的“扎堆效應(yīng)”，地方政府把汽配城作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和安排就業(yè)的載體，都是汽配城得以繁榮的因素。而另一方面，汽配城經(jīng)營主要是通過批發(fā)業(yè)務(wù)為主發(fā)展起來，因此城內(nèi)經(jīng)營主體層次不一，難于統(tǒng)一管理，在環(huán)境 、位置、便捷性、價(jià)格透明度方面寸在無發(fā)避免的不足，是直接影響消費(fèi)的原因。 以銅仁目前汽車保有量，及我司市場(chǎng)調(diào)查來看，多數(shù)經(jīng)營戶仍以零售為主（批發(fā)僅為少量大型貨車配件，且備貨量不足），因此經(jīng)營場(chǎng)所多為街鋪，且租金不高平均 600 元（見租金調(diào)研），若本項(xiàng)目仍沿用普通汽配城經(jīng)營模式，同時(shí)在租金上不占優(yōu)勢(shì)，將使招商工作帶來極大考驗(yàn)。 其次，現(xiàn)代商鋪營銷鏈應(yīng)該是：發(fā)展商－－投資者－－經(jīng)營商家－－消費(fèi)市場(chǎng)，這樣一個(gè)完整的綜合體系。商鋪營銷首先必須考慮消費(fèi)市場(chǎng)，只有準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營定位，商鋪才能生存與發(fā)展，經(jīng)營商家才能 賺到錢，投資者才有回報(bào)，發(fā)展商手中的商鋪才能真正賣個(gè)好價(jià)錢。不充分考慮商鋪的經(jīng)營性，商鋪的價(jià)值就不可能最大化。 遵循上述營銷鏈規(guī)則，本項(xiàng)目做為政府指定的未來大型汽配專業(yè)市場(chǎng)，同樣從消費(fèi)市場(chǎng) —— 汽車配件考慮，汽車配件零售市場(chǎng)與建材、百貨等傳統(tǒng)零售市場(chǎng)面對(duì)個(gè)人消費(fèi)者不同，汽配市場(chǎng)主要面對(duì)的是上游售后服務(wù)型企業(yè)，如維修中心，品牌特約服務(wù)中心等。因此汽車服務(wù)行業(yè)形成如下消費(fèi)鏈： 為保證將來汽配城可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，從本行業(yè)及本地經(jīng)營特點(diǎn)考慮，本汽配城如果只是單一經(jīng)營汽配零售，將如同無水之源，失去經(jīng)營的根本；同時(shí)針 對(duì)目前銅仁汽車服務(wù)行業(yè)缺乏核心市場(chǎng)、綜合競爭能力弱的現(xiàn)狀，因次本項(xiàng)目必須利用自身交通便捷的優(yōu)勢(shì)，整合銅仁現(xiàn)有汽車行業(yè)服務(wù)資源，《 2022 版 房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 使本項(xiàng)目集多元化服務(wù)功能于一體，提供一站式優(yōu)化服務(wù)，最大程度滿足客戶的消費(fèi)需求，且規(guī)?；?、規(guī)范化經(jīng)營的專業(yè)市場(chǎng)，才能保證市場(chǎng)將來的健康發(fā)展。 本項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位： 服務(wù)銅仁地區(qū)、專業(yè)化、集多種服務(wù)功能于一體、具有強(qiáng)大輻射的大型綜合汽配城。 目標(biāo)客群定位 2． 1 分析思路： 在做客群定位之前，首先將本項(xiàng)目潛在的各類客群一一列出，然后再依照產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、市場(chǎng)現(xiàn)狀和本項(xiàng)目的實(shí)際情況逐個(gè)去分 析，最后根據(jù)分析結(jié)果分別得出主要客群、次要客群等定位。 2． 2 本項(xiàng)目汽配城潛在客群： A：項(xiàng)目周邊及客車站一帶汽配經(jīng)營戶 項(xiàng)目周邊及客車站一帶汽配經(jīng)營