【正文】 的房間均設(shè)噴淋滅火系統(tǒng)。 消防設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)依據(jù)(1)《 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB500162022)(2)《 建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB501402022)(3)《 火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB5011698)(4)《 自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB500842022)(5)《 汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB5006797) (6)《 鍋爐房設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB500412022)(7)《 滅火器配置規(guī)范》 （GB501402022）給水排水防火(1)室外消火栓系統(tǒng)成環(huán)狀布置，每個室外消火栓服務(wù)半徑為120150m。(3)電源本工程為二級負(fù)荷，供電電源應(yīng)采用雙回路或自備柴油發(fā)電機(jī)組。原建筑采暖管線采用焊接鋼管，本項(xiàng)目采用 UPVC 塑料管，粘接。冬季室外風(fēng)速 U＝ 西安室外設(shè)計(jì)參數(shù)： 本項(xiàng)目衛(wèi)生間座便器采用 6L 兩檔沖水量水箱，蹲式便器和小便器采用自閉式?jīng)_洗閥或自動感應(yīng)式?jīng)_洗閥。本項(xiàng)目排水管道采用 UPVC 排水塑料管，粘接。 本項(xiàng)目排水主要包括雨水、生活污水等，采用雨污分流，最后經(jīng)化糞池處理排入城市排水管網(wǎng)，進(jìn)入西安市市政污水處理廠。（5）衛(wèi)生間過道地面采用 800*800 瓷磚，地面踢腳線可采用瓷磚或不銹鋼；頂面采用防水石膏板，燈槽內(nèi)飾 T5 燈管；墻面瓷磚或白色乳膠漆，一米高抗倍特板墻裙處理，耐污漬，方便清理。（3）樓層待轉(zhuǎn)休閑區(qū)采用石膏板造型吊頂，地面采用 800*800 玻化磚鋪貼。 內(nèi)裝飾改造裝修方案設(shè)計(jì)依據(jù)（1） 《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》CB502002022；（2） 《《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB502295；（3） 《《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB503032022；商鋪改造裝修方案：（1）主入口方案地面采用拼花?；u鋪，石膏板造型吊頂燈槽，高隔斷配套木飾面裝飾，簡潔大方。 裝修方案 原建筑物概況原建筑“長青園 ”1 號樓為 12 層鋼筋砼框架 剪力墻結(jié)構(gòu)，其中1~3 層為商業(yè)用房。 改造 1~3 層各商鋪原有的內(nèi)部裝飾，改造原有的空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及消防系統(tǒng)。設(shè)計(jì)主要考慮的是由普通的裝修升級到豪華裝修，在功能上的滿足和后期經(jīng)營上的需要。對原建筑物進(jìn)行裝修，增加消防、節(jié)能及環(huán)保措施，投資較合理，同時也合理利用了原有資源。改造裝修內(nèi)容涉及土建及裝修、水電暖改造、空調(diào)及通風(fēng)系統(tǒng)，電梯設(shè)備、消防系統(tǒng)、停車場系統(tǒng)等。 第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目為長青園和悅名園商鋪改造裝修工程。公司具備三級資質(zhì)的民營房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，主要經(jīng)營項(xiàng)目有： 房地產(chǎn)開發(fā)銷售、物業(yè)管理、房屋租賃等。 行業(yè)準(zhǔn)入陜西 XX 置業(yè)有限公司成立于 2022 年 4 月，位于西安市長安區(qū)南長安街 530 號。六、商業(yè)用房投資收益率根據(jù)成交價格與租金分析，長樂商圈商業(yè)用房，投資收益率最大，為 %，最小的是經(jīng)開商圈為 %。 : 圖 33 各商圈平均租金 （單位：元/㎡圖 32：2022 年西安六大成熟商圈營業(yè)額及單位面積營業(yè)額統(tǒng)計(jì)圖 數(shù)據(jù)來源：西安商貿(mào)局、西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)、西安統(tǒng)計(jì)局四、商圈業(yè)態(tài)及租金分析商圈業(yè)態(tài)：鐘樓商圈業(yè)態(tài)分布最均衡，小寨與長樂以服飾為主，高新和曲江餐飲比重大。年，其次是高新商圈約為 12022 元/平方米 其次是鐘樓商圈，大約是 300 億/ 年。經(jīng)開商圈商業(yè)面積及客流量都是最小的。表 31 西安六大成熟商圈數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)商圈名成熟度 片區(qū)屬性商業(yè)等級市場定位商圈范圍(k㎡)營業(yè)面積存量(萬㎡)日客流量 (萬人 )年?duì)I業(yè)額(億元) 典型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)鐘樓商圈 成熟商業(yè)區(qū)地區(qū)級批發(fā)市場中高端、綜合性 250 超 100 250~280開元商城、世紀(jì)金花、中大國際、百盛時代長樂商圈成熟批發(fā)市場 區(qū)域級低端批發(fā)市場 16028 萬左右約600(以批發(fā)為主 )丹尼爾商城、康復(fù)路、義烏商品城、西北商貿(mào)城、多彩城小寨商圈成熟科教及住宅區(qū) 區(qū)域級 中低端 目前 61，未來 12050 萬左右 約 55百盛、金鷹國際、國貿(mào)、軍人社高新商圈 成熟辦公區(qū) 區(qū)域級 中高端高新一期 2025~20 約 28世紀(jì)金花、金鷹國際、易初蓮花曲江商圈比較成熟 休閑旅游區(qū) 區(qū)域級中斷的旅游休閑16 約 30 約 17 約 20~55 大唐不夜城、新樂匯經(jīng)開商圈比較成熟 住宅及辦公區(qū)區(qū)域級 中高端 大型商業(yè)面積 24 萬㎡21~24 約 21~24賽高國際、世紀(jì)金花、崇尚百貨 （數(shù)據(jù)來源：《西安市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃（2022~2020） 》 ， 《西安年鑒 2022》 ）表 32 西安各大商特點(diǎn)商圈名 業(yè)態(tài)組合 服務(wù)對象 商圈特點(diǎn)鐘樓商圈 百貨店、專賣店、餐飲、服裝、珠寶、旅游產(chǎn)品銷售等 西安市民、外地消費(fèi)者、旅游客等 綜合性商圈、打造中高端城市商業(yè)中心，西安最大商業(yè)中心長樂商圈 服裝、五金、飾品、箱包、鞋類等 西北地區(qū)分銷商、西安低收入者 西北第一綜合批發(fā)地、批發(fā)商城林立、以低調(diào)市場為主小寨商圈 餐飲、服飾、箱包、鞋類等 城南居民、附近大學(xué)生 以高校學(xué)生為主要消費(fèi)群體，由中低端向中高端發(fā)展，西安最大的城南區(qū)域商圈高新商圈 中高檔百貨、品牌服裝、珠寶、餐飲、影院等 高新白領(lǐng)、周圍居民 硬件設(shè)施優(yōu)秀、購物環(huán)境好，業(yè)態(tài)組合豐富經(jīng)開商圈 百貨、超市、服裝、電子產(chǎn)品、餐飲等 城北居民 新興商業(yè)商圈，以賽高金花為中心，發(fā)展快速，服務(wù)范圍較大區(qū)域商圈曲江商圈 休閑娛樂、餐飲、酒吧、影院 外地游客、周邊居民 以餐飲、旅游、娛樂為主的商業(yè)圈、新興商業(yè)區(qū)二、商圈面積及客流量分析商圈商業(yè)面積鐘樓商圈占西安商業(yè)面積的 %，占六大商圈總商業(yè)面積的%，在商業(yè)面積上占有優(yōu)勢，只有鐘樓商圈和長樂商圈的商業(yè)面積大于平均值 ㎡。 “2022 年西安社會消費(fèi)品零售總額 億元，2022 年西安社會消費(fèi)品零售總額將突破 2022 億元”。未來西安城南與城北常住人口的增加，高新、長安、城北商圈的地位將上升。根據(jù)《西安市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃（2022~2020） 》 ，到 2020 年，西安將改造或新建 85 個商業(yè)區(qū)域，最終形成“時尚購物在中心、休閑購物在二環(huán)、增強(qiáng)輻射在三環(huán)”的商業(yè)服務(wù)布局。西安商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展不均衡性，以城內(nèi)鐘樓、長樂、小寨三大商圈最為成熟，鐘樓商圈為地區(qū)級別商圈。西安是省級的商業(yè)中心，可以輻射省外區(qū)域。隨著市場的競爭，商圈的范圍也在加速擴(kuò)張，隨著三環(huán)外的規(guī)劃實(shí)施方案落定以及城市化發(fā)展的需求，新型的商圈將逐漸形成。 第三章 發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)準(zhǔn)入與市場分析 西安商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 商業(yè)發(fā)展分析西安商業(yè)市場的發(fā)展有其特有的特點(diǎn)，大致經(jīng)歷了四個發(fā)展階段：發(fā)展階段 大體時間 發(fā)展特點(diǎn)第一階段 1995 年以前 單一中心，傳統(tǒng)百貨第二階段 1995~1999 年 百貨功能升級，更多品牌進(jìn)入第三階段 2022~2022 年 百貨開展，品牌升級第四階段 2022 年至今 商圈拓展，新興模式目前，西安的商業(yè)已經(jīng)發(fā)展到第四階段，范圍不斷擴(kuò)張，新興商業(yè)模式不斷成熟?？偠灾?，翔宇公司高規(guī)格改造設(shè)施，高品格挺進(jìn)商業(yè)、服務(wù)業(yè)的決策，從自身的條件看是可行的，從房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢看是合理的，從國際經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)型看是迫切的，從西安熱火朝天推進(jìn)建設(shè)國際化大都市，重塑漢唐盛世風(fēng)采的發(fā)展規(guī)劃看是英明的。如此大好的機(jī)遇如果不能抓住，還談什么創(chuàng)業(yè)。總體目標(biāo)是：通過五年的努力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量大擴(kuò)張、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)大優(yōu)化、城鄉(xiāng)環(huán)境大提升、社會民生大改善、西安國際化大都市新型城區(qū)構(gòu)架基本成型、產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體思路之一是：以大西安南融為契機(jī)，加速發(fā)展服務(wù)業(yè)，其一是著力改造提升傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)——商貿(mào)業(yè)、餐飲住宿業(yè)、社區(qū)服務(wù)業(yè)；其二是積極發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)——金融業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、商務(wù)會展業(yè)。要做到三個堅(jiān)持：堅(jiān)持加快發(fā)展、堅(jiān)持追趕發(fā)展、堅(jiān)持持續(xù)發(fā)展，按照國際化大都市標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行城市建設(shè)。從政府關(guān)于建設(shè)西安國際化大都市的宏偉藍(lán)圖看，在長安核心區(qū)打造高標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)、服務(wù)設(shè)施、組建高品格的商業(yè)、服務(wù)型企業(yè)，是非常正確的決策。本公司商鋪所在的長安區(qū)現(xiàn)有高校 32 所，各高校內(nèi)設(shè)科研機(jī) 構(gòu)上百家，又有航天第六研究院、206 所、應(yīng)用光學(xué)研究所等十余國家重點(diǎn)研究機(jī)構(gòu)及國家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，航天基地、三星電子等國內(nèi)外知名企業(yè)也在這里落戶，可與北京海淀相比肩，眾多院士、學(xué)科帶頭人，專家、學(xué)者、現(xiàn)代化管理人才形成了龐大的高端消費(fèi)群體。中國人建設(shè)了這么多年，從早到晚賣力氣只知道進(jìn)行生產(chǎn)建設(shè)，應(yīng)該也有一個緩過氣來的時候，有一個以生產(chǎn)建設(shè)為重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到以消費(fèi)為重點(diǎn)的時候，這個時候就是現(xiàn)在。在三駕馬車中，投資和進(jìn)出口占的比例很大，而消費(fèi)占的比例則很小，這種發(fā)展模式雖然使中國經(jīng)濟(jì)得到了高速發(fā)展，但面對目前日益嚴(yán)重的世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)，以及暴樓出了很大的缺陷，投資和進(jìn)出口的拉動力量日漸減緩，而消費(fèi)的拉動力度又跟不上來，要保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的增長，就必須對三駕馬車進(jìn)行調(diào)整，由“ 投資+出口 ”拉動經(jīng)濟(jì)的模式轉(zhuǎn)向由消費(fèi)拉動經(jīng)濟(jì)的模式，使增加消費(fèi)，保障和改善民生成為我們今后發(fā)展的真正動力。從整個國家的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變上看，企業(yè)改制設(shè)施，實(shí)行經(jīng)營轉(zhuǎn)型是持續(xù)發(fā)展的迫切需求。陜西 XX 置業(yè)有限公司作為一個小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)公司是經(jīng)不起大風(fēng)大浪的，是不能僥幸存活的，理應(yīng)順應(yīng)時勢，根據(jù)自身?xiàng)l件，另辟發(fā)展途徑。盡管國家對房地產(chǎn)市場的行政調(diào)控面臨諸多壓力，如地方土地財(cái)政暫時無法解決，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用暫時無可替代，但從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局考慮，預(yù)計(jì)政府很快放松調(diào)控政策的可能性不大。一方面，由于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化和人口紅利帶來的對住房的剛性需求及改善性需求急劇擴(kuò)張，刺激房地產(chǎn)市場快速發(fā)展；另一方面，受貧富差距日益擴(kuò)大、土地出讓、熱錢涌入，貨幣超發(fā)的影響，從 2022 年以后房價大幅上漲，社會矛盾日趨尖銳。從中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢看，公司實(shí)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是目前發(fā)展道路最佳選擇。公司現(xiàn)有職員 100 多名，具有大專以上學(xué)歷的占 95%， 具有高中級專業(yè)技術(shù)職稱的占 45%，學(xué)歷和職稱中與商業(yè)經(jīng)營有關(guān)的占 80%，特別是公司主要領(lǐng)導(dǎo)目光遠(yuǎn)大，看問題敏銳，知人善任，管理既現(xiàn)代又務(wù)實(shí)，在任何情況下都能保持清醒的頭腦，為企業(yè)把好方向。陜西 XX 置業(yè)有限公司是由燈具零售起家的，公司高層管理人員大都具有從事商業(yè)經(jīng)營的經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)。高端人才應(yīng)用高級的消費(fèi)會所，西安翔宇公司前期的裝修及配套設(shè)施已落伍，達(dá)不到高端會所入住的要求，無法滿足目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展和高級商業(yè)會所服務(wù)需求，根據(jù)市場發(fā)展?jié)M足高端人群的要求，西安翔宇公司欲投資 9000 余萬，對公司所屬的“悅明園”“長青園”1~3 層商鋪及地下室等進(jìn)行高檔改造裝修。目前航天基地、三星電子等國內(nèi)外著名企業(yè)已經(jīng)落后長安地區(qū)。 “悅明園” 、 “長青園” 的商業(yè)用房位于長安區(qū)中心繁華地帶，地理位置優(yōu)越，其中“長青園 ”距地鐵 2 號線只有一步之遙，交通便利；“ 悅明園” 緊靠西部大道，緊鄰長安步行商業(yè)街， 周邊小區(qū)林立，已形成了濃郁的商業(yè)氛圍。成為未來國際、國內(nèi)資源進(jìn)入西安的重要集聚地，發(fā)展前景極為廣闊。今天，這塊古老而神奇的熱土，正煥發(fā)著前所未有的青春和活力，鱗次櫛比的高樓大廈，縱橫交錯的交通網(wǎng)絡(luò)，鮮花吐蕊的城市廣場，藍(lán)天碧水的天然氧吧，一個現(xiàn)代、時尚、綠色的新長安躍然而起。 籌資方案投資總額度： 萬元；資金來源：自籌 萬元，銀行貸款 4000 萬元。 建設(shè)期限本項(xiàng)目擬計(jì)劃建設(shè)期為 6 個月。改造裝修內(nèi)容涉及土建及裝修、水電暖改造、空調(diào)及通風(fēng)系統(tǒng)，電梯設(shè)備、消防系統(tǒng)、停車場系統(tǒng)等。 項(xiàng)目概況 建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容本項(xiàng)目為長青園和悅名園商鋪改造裝修工程。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和原則 編制依據(jù) 國家發(fā)改委《工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》 ； 《西安市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃（2022~2020） 》 ；國務(wù)院《關(guān)于投資體制改革的決定》 ； 《建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》(GB503262022)； 《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》 ； 《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》 ；建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制內(nèi)容的有關(guān)規(guī)定； 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》 （