【正文】 于消火栓箱內(nèi)左上角。（4）聲光報警器安裝高度底邊距地 米或中心距棚下 米。（5）火災報警接線端子箱明裝電井墻上，底邊距地 米。（6）模塊箱暗裝于墻上，底邊距地 米。（7）消防廣播音箱吸頂安裝；或明裝于墻上，頂邊距棚下 米。（8）火災報警線路采用阻燃型銅芯導線 S15.（9）24V 電源線路采用阻燃型銅芯導線 S20。（10）消防電梯，消防泵，噴淋泵、防排煙等用電設備，均采用耐火型銅芯電纜。（11）所有消防線路均采用鋼管沿墻內(nèi)，柱內(nèi)及地面內(nèi)暗敷設。（12）如明設鋼管應做防火處理。安全疏散措施（1）本建筑為 L 型造型，因此在端部設有疏散樓梯，以便于雙向疏散。（2）安全疏散門為 3 個，疏散門開啟方向與疏散方向相同。 （3）疏散封閉樓梯間門采用乙級防火門。應急照明措施應急照明的安裝部位：疏散照明、疏散指示安裝在人群安全疏散線路上，即走道、樓梯間及拐角處。應急照明電源：安全照明的轉換時間要求不超過 ,安全照明電源采用燈具自帶電蓄電池。安全照明、備用照明和疏散照明用普通節(jié)能燈。疏散指示標志燈必須采用消防認證產(chǎn)品。燈具安裝部位一般在走道及樓梯轉角處。疏散標志的箭頭應指向通往出口的方向。燈具安裝高度一般疏散出口標志安裝在安全出口的頂部 處，上邊緣距天花板應等于或大于 。如天花板的高度較低，在疏散門的兩側墻上設置，標志的中心點距地面的高度應在 ~ 之間。采用吊桿的疏散指示標志的下邊緣距地面的高度應大于或等于 2m。疏散指示標志安裝在樓梯間、疏散走道及轉角處 1m 以下的墻上（轉角處需增設一盞標志） 。標志的間距不應大于20m。封閉樓梯間應安裝疏散指示標志。疏散標志燈應用不燃燒材料制燈具外殼燈罩，其標志的箭頭指向應與逃生疏散方向一致。所有安裝金屬構件均應做防腐處理。衛(wèi)生間安全措施公共衛(wèi)生間地面磚采用防滑型，避免發(fā)生人員滑倒事故。 第八章 項目實施進度與工程招標 項目實施進度根據(jù)本項目建設所需時間，計劃建設期為 6 個月，從籌備到開業(yè)可分為：前期準備工作、建設期、營業(yè)期三個階段。前期準備工作，主要是文件的準備及審批；建設期，主要是完成土建工程、裝飾工程；開業(yè)期為市場營業(yè)階段。表 81 項目實施進度表 時間 進度計劃 1 2 3 4 5 6完成初步設計 △土建、消防、空調(diào)及水暖改造施工 △ △ △ △改造裝飾施工 △ △ △ △試營業(yè) △ 項目工程招標根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》以及國家發(fā)改委《建設項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容以及核準招標事項暫行規(guī)定》中的規(guī)定，本項目為國有投資項目，項目實施單位應委托具有資質(zhì)的招標代理機構在政府規(guī)定的招標公告指定媒體上發(fā)布公告，進行公開招標，按招標工作流程選擇合適的承包人。招投標基本情況表如下： 表 82 招投標基本情況表工程類別 招標方式 費用（萬元）改造裝修工程 公開招標 勘察設計 公開招標 工程監(jiān)理 公開招標 合計 第九章 投資估算與資金籌措 編制依據(jù)投資估算依據(jù):(1)《 建設項目投資估算編審規(guī)程》CECA/GC12022(2)《 建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （第三版）(3)國家計委、建設部計價格[2022]10 號等有關文件精神，計算工程其他費用。(4)設計文件。批準的項目設計方案(包括文字說明和圖紙) 。 (5)工程建設各類投資估算指標、概算指標、類似工程實際投資資料。 (6)設備現(xiàn)行出廠價格(含非標準設備)及運雜費率。 (7)現(xiàn)行的建筑安裝工程費用定額及其他費用定額指標。 (8)其他有關文件、合同、協(xié)議書等。 (9)工程所在地形、地貌、地質(zhì)條件、水電氣源、基礎設施條件等現(xiàn)場情況，以及其他有助于編制投資估算的參考資料。 投資估算說明土建工程根據(jù)類似工程決算，并參考西安市建設工程造價指數(shù)信息進行調(diào)整，以單方指標計入；設備購置及安裝工程費：根據(jù)設備廠家提供的設備近期報價， 計取運雜費、安裝費后計入投資；安裝工程費：設備安裝費以設備費為基礎以指標形式計算；材料價格：執(zhí)行西安市現(xiàn)行建筑工程預算材料價格，不足部分按類似工程進行估算。其它費用按有關規(guī)定計取。其中：工程前期費：根據(jù)計價格[1999]1283 號文件規(guī)劃計入；建設管理費：根據(jù)豫財建[2022]125 號文件規(guī)定計入；勘查設計費：參考計價格[2022]10 號文件，參考目前市場報價計入；招標代理費：參考國家計委計價格（2022）1980 號，參考目前市場報價計入；工程監(jiān)理費：根據(jù)國家物價局、建設部頒發(fā)的價費字 479 號文《關于發(fā)布工程建設監(jiān)理費有關規(guī)定的通知》規(guī)定計入；基本預備費率取工程費用和其他費用的 %。 項目總投資估算項目總投資包括工程費、設備工具購置安裝費及其它費、預備費等。詳見表 91： 表 91：工程投資估算匯總表序號 工程費用名稱 費用(萬元) 合計(萬元) 備注一 工程費 　 　 　1 長青園 1樓商業(yè)裝修改造 　 土建及裝修工程 　 　 消防系統(tǒng)工程 　 　 通風空調(diào)工程 　 　 水電改造工程 　 　2 長青園地下停車場改造裝修 　 土建及裝修工程 　 　 水電暖改造工程 　 　 消防系統(tǒng)工程 　 　 停車場系統(tǒng) 　 　3 悅明園 2樓商業(yè)改造工程 　 土建及裝修工程 　 　 水電改造工程 　 　 消防系統(tǒng)工程 　 　 通風空調(diào)工程 　 　 電梯設備工程 　 　4 悅明園 3樓商業(yè)改造工程 　 土建及裝修工程 　 　 水電改造工程 　 　 消防系統(tǒng)工程 　 　 通風空調(diào)工程 　 　 電梯設備工程 　 　5 悅明園 23樓管道層改造裝修工程 　 土建及裝修工程 　 　 消防系統(tǒng)工程 　 　 水電改造工程 　 　以上費用合計(一)： 含設備購置、運輸、 安裝費用二 其它費用 　1 項目管理費 　2 可行性研究報告咨詢費 　3 勘察設計費 　4 工程監(jiān)理費 　5 環(huán)評費 　6 質(zhì)量檢測監(jiān)督費 　7 招標費 　以上費用合計（二）： 　三 預備費 　 　　 預備費 　以上費用合計（三）： 　總投資合計 　注：（約 800 萬元）作為開辦費按 5 年攤銷。 　 、裝修工程費及其他費用，以固定資產(chǎn)形式按 35 年折舊。 　 籌資方案投資總額度： 萬元；資金來源：自籌 萬元，銀行貸款 4000 萬元。 第十章 財務評價 編制依據(jù)(1)《 建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （第三版）(2)《 投資項目可行性研究指南》(3)國家和主管部門發(fā)布的有關法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)程等。 　　(4) 政府建設行政主管部門發(fā)布的建設項目預算編制方法。 　　(5) 項目初步設計及概算等批復情況(6)政府建設行政主管部門發(fā)布的預算定額(預算指標) 、費用定額等 　　(7) 其他有關資料 項目運營成本估算 項目測算說明（1）項目計算期 11 年，其中：建設期 1 年，經(jīng)營期 10 年。（2）基準折現(xiàn)率考慮到資金成本，機會成本，投資風險，通貨膨脹，資金限制等影響因素，項目基準收益率取 10%。（3）稅金：本項目營業(yè)稅、銷售稅金稅率如下：營業(yè)稅稅率為5%，城市維護建設稅稅率為 7%，教育費附加為 3%。所得稅為 25%。（4）折舊本項目固定資產(chǎn)采用直線折舊法,折舊年限 35 年,殘值率 5%。 （5）項目建成后，第一年商鋪出租比例 80%，第二年 100%. 營業(yè)收入預測項目總投資: 萬項目建成后年營業(yè)收入。通過對西安六大成熟商圈的商鋪租金的價格調(diào)查和統(tǒng)計分析,我們認為改造裝修后的“長青園 ”和“悅明園”1~3 層商鋪的租金平均為 210 元/㎡ 月。若按照上述價格和空置率 2%計算如下：改造后可出租商鋪面積：（1）長青園 1樓：㎡；（2）悅明園 2樓：㎡；（3）悅明園 3樓：㎡；合計：㎡。商鋪出租年營業(yè)收入：*210**12= 萬元/年。其他營業(yè)收入：其他營業(yè)收入包括物業(yè)管理收入，地下停車場出租收入等，參考建設單位的利潤報表，其他營業(yè)收入約為 680 萬元/年。則本項目年營業(yè)收入約為 萬元。本項目應納稅稅額: (1)營業(yè)稅及附加稅 5%(2)城建稅 (按營業(yè)稅)7%(3)教育附加費(按營業(yè)稅)3%(4)企業(yè)所得稅(按毛利潤)25% 項目經(jīng)營費用估算經(jīng)營成本包括營業(yè)費用、企業(yè)管理費等，年均經(jīng)營成本為 萬元。項目達產(chǎn)年總經(jīng)營費用詳見附表。 財務評價 財務盈利能力分析財務內(nèi)部收益率（FIRR ）按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，財務內(nèi)部收益率（FIRR）系指項目計算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。其計算公式如下： 0)1()(1 ??????tnt tFIRCOI（式中： 為現(xiàn)金流入， 為現(xiàn)金流出，下同）本項目所得稅前及稅后全部投資財務內(nèi)部收益率（ ）計算結果FIR分別為 %和 %，均超過設定的財務基準收益率 10%。計算過程詳見經(jīng)濟評價附表: 項目投資現(xiàn)金流量表。財務凈現(xiàn)值（FNPV）按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，財務凈現(xiàn)值（FNPV）系指按設定的折現(xiàn)率（一般采用基準收益率 ic）計算項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和。 ?????nt tctICOIFNPV1)1()(（式中 Ic 為基準折現(xiàn)率，本項目為 10%）本項目所得稅前及稅后全部投資財務凈現(xiàn)值（ ）計算結果分FNPV 別為 萬元和 萬元，詳見經(jīng)濟評價附表。投資回收期（Pt）按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，投資回收期（Pt）系指以項目的凈收益回收項目投資所需要的時間。其計算公式如下： 0)(1????tPt tCOI本項目所得稅前及稅后投資回收期（Pt）經(jīng)計算分別為 年和 年。計算過程詳見經(jīng)濟評價附表?？偼顿Y收益率（ROI）按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，總投資收益率（ROI）表示總投資的盈利水平，系項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或運營期內(nèi)年平均息稅前利潤（EBIT）與項目總投資（TI）的比率。其計算公式如下： %10??TIEBRO經(jīng)計算，本項目總投資收益率為 %。 財務生存能力分析根據(jù)財務計劃現(xiàn)金流量表可以看出，企業(yè)通過經(jīng)營活動、投資活動及融資活動產(chǎn)生的各年累計盈余資金始終大于零，可見企業(yè)有一定的財務生存能力。 不確定性分析 盈虧平衡分析本項目以運營能力利用率來進行盈虧平衡分析，盈虧平衡點（BEP ）的計算公式為：盈 虧平衡點B E P =年 固定總成本 年銷售收入 年 可變成 本 年營業(yè)稅 金及附加 1 0 0 %=%。計算顯示，該項目運營能力達到設計能力的 %企業(yè)即可保本，企業(yè)經(jīng)營風險很小。 敏感性分析由于項目存在不確定性，這些不確定性會影響到項目的銷售收入、經(jīng)營成本以及建設投資等。這些財務指標的變動必然影響這項目的財務效益。財務指標的具體敏感程度見敏感性分析圖及敏感性分析表（見附表：敏感性分析表）根據(jù)項目的敏感性分析，得知經(jīng)營成本對項目的影響的敏感程度最大，因此在項目的實施過程中需要對項目的營業(yè)成本把握好，否則容易導致項目的風險過大。 財務評價結論經(jīng)計算，本項目各項財務盈利能力指標較好，總投資收益率為 %，所得稅后全部投資財務內(nèi)部收益率為 %，高于設定 10%的財務基準收益率，財務凈現(xiàn)值為 萬元遠大于 0，全部投資回收期為 年；財務生存能力分析顯示企業(yè)有一定的財務生存能力；不確定性分析顯示本項目具有一定的抗風險能力。綜上所述，本項目財務可行。 第十一章 社會效益分析 項目社會影響項目的可持續(xù)性。本項目的建成，將會對本地段的商業(yè)消費環(huán)境起到重要的改善作用。由于本項目的實施，將會使該地區(qū)商業(yè)消費環(huán)境得到改善。本項目的規(guī)劃設計標準高，具有合理的功能性計，以及良好的社會環(huán)境和周邊環(huán)境，不僅改變了人們的消費條件，也豐富了城市服務功能。社會就業(yè)。本項目建成后，商業(yè)店鋪的相關配套設施將更加完善，豪華的裝修和完善的服務功能，將吸引新的投資和就業(yè)機會，為現(xiàn)階段的社會和就業(yè)環(huán)境帶來一絲暖意 。對開發(fā)公司影響。本項目的建成，可以增加建設單位的業(yè)績，體現(xiàn)公司的實力和企業(yè)精神，樹立良好的企業(yè)形象，為公司在本地區(qū)的進一步發(fā)展打下良好的基礎。對社會的影響 。 （1）根據(jù)本項目所處地段，項目建成后，為人們提供一個良好的休閑、消費購物環(huán)境，滿足不同人們不同層次的消費需求。 （2）本項目的建設，