【文章內(nèi)容簡介】 、309線以及省道靖天公路、營蘭公路、海古公路等擦區(qū)而過，xx到蘭州的高速公路已經(jīng)開通，至蘭州中川機場僅有40多公里。可為之提供空行之便； 鐵路白（銀）寶（積山）、蘭（州）包（頭）鐵路貫穿全境，日過境客貨列車達(dá)55列；綜上所述：目前該地塊具有水陸空兼?zhèn)涞慕煌▋?yōu)勢，出入該地塊的交通十分方便。國道109線、白（銀）劉（柯寨）高速公路，鐵路、公路之行任其選擇，南來北往，東去西出。即將開通的黃河水運，不僅可供人們飽攬黃河風(fēng)情，而且還可提供水上通道。這些設(shè)施的存在，將直接為區(qū)域內(nèi)，尤其是道路沿線樓盤帶來升值空間。 優(yōu)勢 注重文化品位，打造精品的開發(fā)理念有利于樹立別具一格的項目形象，以較低成本迅速占領(lǐng)市場。目前西區(qū)的房地產(chǎn)市場豪強林立，有些開發(fā)商以很快的速度實施擴張，往往容易是消費者產(chǎn)生“粗制濫造”的印象。本項目與之恰成鮮明對比，將形成文化社區(qū)，精品樓盤的口碑。注重品牌開發(fā)，打動消費群，并給他們產(chǎn)生物業(yè)可以保值增值的期望?？芍疽暂^低營銷費用支出迅速占領(lǐng)市場，并可有利地支援項目在長期開發(fā)中保持較優(yōu)價格。，規(guī)劃布置商業(yè)街和住宅組團(tuán)。充分利用景觀優(yōu)勢，迎合xx人“樂水”“好林”生活向往。形成別具一格的競爭優(yōu)勢。也恰恰是目前西區(qū)各樓盤欠缺的買點。，可征地面積近150畝，項目投資額大，本研究報告初步估算，，吸引數(shù)百名經(jīng)營者遷入，對于吸引投資、解決就業(yè)、帶旺一方經(jīng)濟(jì)都有不可估量的作用。，位于xx未來重點發(fā)展區(qū)域內(nèi)，潛力大。 劣勢 西區(qū)綠化面積較低，與老城區(qū)的樓盤相比有一定差距，增加了建設(shè)開發(fā)成本。 西區(qū)目前經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，生活配套不完善，區(qū)內(nèi)的購物、娛樂、醫(yī)療、教育、金融等各種設(shè)施都不能滿足經(jīng)營和居住的需要。項目開發(fā)競爭對手分析四年來，先后有23家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入xxx進(jìn)行商品房開發(fā)，截止2003年12月各類商品房竣工面積13萬平方米，，住宅實際銷售13萬平方米，。，預(yù)售3000平方米，實際銷售總金額1628萬元。xx西區(qū)截止2004年7月共有5家房地產(chǎn)企業(yè)參與新城區(qū)的開發(fā)建設(shè)，各競爭樓盤情況詳見表2，，實際住宅銷售率達(dá)60%，商業(yè)鋪面銷售率達(dá)70%。 項目開發(fā)競爭對手評價： 規(guī)模大、價格低：緊鄰的“西部大市場”占地面積109。54 萬平方米，其中商鋪面積58000平方米，是集商貿(mào)、娛樂、餐飲于一體的大型綜合批發(fā)市場；“西苑小區(qū)”；東南片區(qū)的“新世紀(jì)花園”占地15萬平方米，均是較大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項目，其商鋪價格在2400元/平方米到3500元/平方米左右，住宅價格在980 元/平方米到1250元/平方米之間，特別是進(jìn)入九月份以來，依靠優(yōu)質(zhì)低價吸引了大批客戶。 開發(fā)商實力較雄厚，具有較強的競爭力， 品牌效應(yīng)強，環(huán)境建設(shè)力度大，西區(qū)的開發(fā)商在多年的經(jīng)營過程中，創(chuàng)建了自己良好的社會形象和品牌，在項目建設(shè)中非常重視環(huán)境建設(shè)。 售后服務(wù)及物業(yè)管理到位。 項目開發(fā)面臨的競爭對手評價“西部大市場”和東南片區(qū)的“國芳百盛”xx世貿(mào)中心一帶的市場。，如果本項目不在環(huán)境建設(shè)上獨樹一只，開創(chuàng)自己的特點，不在價格上占有優(yōu)勢地位，將面臨較為嚴(yán)峻的市場風(fēng)險。市場需求分析項目地處xx西區(qū)，目標(biāo)客戶包括當(dāng)?shù)?、平川、xx、靖遠(yuǎn)、xx等地企業(yè)和個體工商戶、富裕居民，但作為用地面積為117畝經(jīng)營樓盤，必須依托一個更大的市場，這個市場只能是蘭州。為此，蘭州市潛在的購房者的基本情況值得我們關(guān)注。通過對相關(guān)的市場需求問卷調(diào)查，我們得到本項目的市場需求分析報告如下。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，我們可以把握到樓盤潛在購買者和租賃者的一些特征，作為目標(biāo)市場定位及方案設(shè)計的參考。如： 年輕的購房者占的比重大，項目開發(fā)中應(yīng)充分研究這一消費群體的生活習(xí)慣與經(jīng)營需要，如適當(dāng)增加休閑娛樂設(shè)施。 一部分購房者受教育程度高，對居住文化和經(jīng)營文化有自己的獨到見解，屬于“行為積極”型消費者，為他們設(shè)計商鋪和住宅產(chǎn)品時，應(yīng)注重社區(qū)文化和經(jīng)營文化的營造，分期分批開發(fā)，實現(xiàn)產(chǎn)品差異化和精品化，迎合不同品位的需求。 購房者中外地到xx發(fā)展的人口比重較大，沒有老城區(qū)情結(jié)。在產(chǎn)品設(shè)計中應(yīng)關(guān)注“異鄉(xiāng)人”的心理需求和家庭結(jié)構(gòu)特征。 企業(yè)管理人員、個體工商業(yè)戶和行政、事業(yè)單位人員購房比例高，他們收入較高而又相對穩(wěn)定，能承受目前xx的樓價，并且更樂于采用“供樓”的付款方式。 在目前商鋪和住宅市場來看，仍以自用和自住為主，以投資為目的購置商鋪和住房的比重只有35%，說明消費者對投資物業(yè)升值的期望較低。故在進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計時，應(yīng)以自買家自用為主，自買租賃為輔。突出“方便”“舒適”等因素。 用于休閑娛樂的比例占30%，可能與推出的項目類型或調(diào)查選取的樣本特征有關(guān)，但如果公司擬開發(fā)此類物業(yè)，建議對市場需求作進(jìn)一步的研究。 從“影響購買因素”統(tǒng)計結(jié)果反映消費者對“樓宇質(zhì)量”、“物業(yè)管理與服務(wù)”及“周邊環(huán)境及景觀”最為關(guān)注，體現(xiàn)了業(yè)主重視居住質(zhì)量和環(huán)境的特點。 “對樓盤主題的偏好”統(tǒng)計反映出現(xiàn)在的購房者最重視生態(tài)與園林，這一需求恰于項目的主題很契合。建議在項目開發(fā)中，盡可能體現(xiàn)自然生態(tài)風(fēng)貌。同時，購房者對休閑和運動的喜好度也很高，正可充分利用項目的商業(yè)文化、休閑的獨特優(yōu)勢，從整體上提高項目品位。本地塊商業(yè)和住宅開發(fā)市場定位 目標(biāo)客戶確定主要客戶設(shè)定為當(dāng)?shù)?、外來?jīng)商人員和蘭州的富裕人群，在xx經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工作的白領(lǐng)階層及管理人員。進(jìn)而開拓蘭州、寧夏等周邊地區(qū)市場。由于當(dāng)?shù)啬茉垂I(yè)發(fā)達(dá)，產(chǎn)生大批富裕的企業(yè)主，這些人的投資和居住觀念發(fā)生了很大的變化，不在滿足于老城區(qū)的居住和經(jīng)營條件，看到西區(qū)的商機和發(fā)展前景，轉(zhuǎn)而傾向于有完善的生活配套、精致的園林綠化、城市景觀，優(yōu)秀的物業(yè)管理，更重要的是他們也以能擁有知名樓盤的物業(yè)感到榮耀。只要產(chǎn)品設(shè)計具有品位，價格吸引，相信可以吸引一定數(shù)量的買家。 項目在新市區(qū)中心，又可利用的文化資源，在概念選擇上，“水”的主題不可或缺，盡可能拉大與同區(qū)域競爭對手定位概念上的差距，強化浪漫而典雅項目形象。在項目規(guī)劃設(shè)計上應(yīng)大大突出文化、休閑、娛樂等主題。作為項目“賣”點。 項目產(chǎn)品設(shè)計建議 以二層商鋪為主，形成高低錯落別致，具有濃溢文化色彩的商業(yè)街。背后配有獨立造型高貴的住宅群。 公共建設(shè)部分以各具特色的文化雕塑加以點綴，突出“近水而動”“近水而居”的特點。 應(yīng)充分考慮西北干旱，缺少綠色這一特點，尤其是xx地處沙漠邊緣地帶，風(fēng)沙大。 在規(guī)劃設(shè)計時，應(yīng)提高綠化率。門窗材料采用密封效果最好的中空雙玻窗。 價格建議經(jīng)市場比較法，在綜合考慮