對(duì)順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))(編輯修改稿)
2025-05-26 05:52 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 195 晉中 城市藝墅 160,300 200,900 113 183 鄭州 鄭東第一大街 753,700 600,000 177 洛陽(yáng) 洛南第一大街 205,754 205,754 67 129 平均 97 202 上表中的十個(gè)項(xiàng)目，從簽訂土地使用合同到項(xiàng)目開(kāi)工平均歷時(shí) 97天，而至開(kāi)盤(pán)預(yù)售則平均歷時(shí) 202天，平均 6個(gè)半月的開(kāi)發(fā)回款周期順馳是這樣達(dá)到的： ? 拿地前期準(zhǔn)備充分 ? 盡可能的提前建設(shè) ? 注重政府關(guān)系 ? 最大限度加快工程進(jìn)度 ? 各環(huán)節(jié)員工高負(fù)荷、高強(qiáng)度地工作 快速開(kāi)發(fā)與周轉(zhuǎn)策略 ? 拿地前期準(zhǔn)備充分 順馳大多數(shù)項(xiàng)目在拿地之前就完成了很具體的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，一旦取得土地，就可以迅速開(kāi)發(fā)。允許前期高額設(shè)計(jì)、規(guī)劃費(fèi)用的存在，順馳不認(rèn)為這是成本上無(wú)謂支出，即使最終并未摘到該土地。 快速開(kāi)發(fā)與周轉(zhuǎn)策略 ? 盡可能的提前建設(shè) 四證沒(méi)有拿全之前 ， 在保持各項(xiàng)報(bào)批進(jìn)度的同時(shí) ， 就開(kāi)始施工建設(shè) ， 允許存在一定違規(guī)行為 ， 愿意承受帶來(lái)的政府部門(mén)罰款風(fēng)險(xiǎn) 。 快速開(kāi)發(fā)與周轉(zhuǎn)策略 ? 注重政府關(guān)系 順馳在各地都非常注重政府關(guān)系，以確保項(xiàng)目快速開(kāi)發(fā)，包括用地規(guī)劃、工程規(guī)劃、預(yù)售證等等，也有利于違規(guī)之后的一些后期處理。 快速開(kāi)發(fā)與周轉(zhuǎn)策略 ? 最大限度加快工程進(jìn)度 在科學(xué) 、 合理施工的前提下 ， 最大限度地加快工程進(jìn)度 ， 盡可能使用并行施工方式 。 順馳在這方面也有失誤 ， 比如趕工造成 “ 太陽(yáng)城 ” 項(xiàng)目質(zhì)量問(wèn)題比較嚴(yán)重 ，影響了消費(fèi)者口碑與產(chǎn)品美譽(yù)度 。 快速開(kāi)發(fā)與周轉(zhuǎn)策略 ? 各環(huán)節(jié)員工高負(fù)荷 、 高強(qiáng)度地工作 順馳員工高負(fù)荷的工作強(qiáng)度是出了名的 ， “ 女人是男人 、男人是牲口 ” 的口號(hào)就是順馳獨(dú)創(chuàng)的 ！ 奧城項(xiàng)目第一期 40萬(wàn)平米 ， 由 20個(gè)工程人員完成 ， 人均 2萬(wàn)平方米；而金地東莞項(xiàng)目第一期 10萬(wàn)平方米是由 10個(gè)工程人員完成的 ， 人均 1萬(wàn)平方米 。 與這種工作強(qiáng)度相對(duì)應(yīng)的 ， 是順馳具有相當(dāng)誘惑力的薪酬水平 。 據(jù)集團(tuán)資金管理中心了解 ， 相同崗位的員工 ， 在順馳的收入比萬(wàn)科等同類(lèi)公司高出 50~100% 。 快速開(kāi)發(fā)與周轉(zhuǎn)策略 第三部分 順馳的風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 資金鏈風(fēng)險(xiǎn) ? 政策風(fēng)險(xiǎn) ? 管理風(fēng)險(xiǎn) 順馳的風(fēng)險(xiǎn)分析 高速擴(kuò)張和過(guò)度負(fù)債決定了順馳的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)形成 ， 這正是順馳目前所面臨的最大的風(fēng)險(xiǎn) ， 也是外界對(duì)順馳最為質(zhì)疑之處 。 (1) 順馳已經(jīng)積壓了很多到期未付地價(jià)款 、 貸款和工程款 ， 表現(xiàn)出較大的資金缺口 。 (2) 順馳的資金鏈過(guò)于緊繃 ， 即便其財(cái)務(wù)掌控能力再高超 ， 整個(gè)財(cái)務(wù)體系也經(jīng)不起開(kāi)發(fā)隊(duì)伍對(duì)某個(gè)或某幾個(gè)項(xiàng)目的判斷失誤和操作不當(dāng) 。 一旦出現(xiàn)判斷失誤或者操作不當(dāng) ， 順馳資金鏈的斷裂也就近在眼前了 。 順馳風(fēng)險(xiǎn)分析 —— 資金鏈風(fēng)險(xiǎn) 順馳的現(xiàn)金流管理 ， 是他們賴(lài)以自豪的一個(gè)絕招 ， 但這個(gè)絕招不外乎兩個(gè)：一是 “ 推 ” ， 二是 “ 快 ” 。 第一推 ， 是推遲地價(jià)支付 —— 推遲首付款時(shí)間并合理拉長(zhǎng)后續(xù)付款 。 但大多數(shù)時(shí)候地價(jià)的各期付款時(shí)間是出讓合同中明確規(guī)定了的 ， 順馳并不是想推就能推 ，其采取的辦法就是進(jìn)行政府公關(guān) 。 第二推 ， 是推遲工程款支付 。 順馳風(fēng)險(xiǎn)分析 —— 政策風(fēng)險(xiǎn) 順馳的現(xiàn)金流管理 ， 是他們賴(lài)以自豪的一個(gè)絕招 ， 但這個(gè)絕招不外乎兩個(gè)：一是 “ 推 ” ， 二是 “ 快 ” 。 快 ， 就是盡快開(kāi)工 、 盡快開(kāi)盤(pán) 。 但開(kāi)工和開(kāi)盤(pán)必需要一定周期 ， 要證件齊全履行過(guò)審批手續(xù)才能開(kāi)工；預(yù)售也要達(dá)到一定工程進(jìn)度 ， 五證齊全 ， 順馳通常并不能完整地履行完這些手續(xù) 。 而且這里有一個(gè)死循環(huán) ，順馳的模式是收到銷(xiāo)售款才去付地價(jià)款 ， 而政府規(guī)定未如約付足地價(jià)款不準(zhǔn)開(kāi)工和銷(xiāo)售 。 順馳如何打破這個(gè)死循環(huán)呢 ？ 答案有二：第一仍然是政府公關(guān) ， 第二就是違章開(kāi)工 、 銷(xiāo)售 ， 并愿意承擔(dān)相應(yīng)罰款 。 順馳風(fēng)險(xiǎn)分析 —— 政策風(fēng)險(xiǎn) “ 推 ” 和 “ 快 ” 的核心 ， 就是依賴(lài)部分的 “ 違約 ” 和“ 違章 ” 。 順馳的這種做法 ， 正在考驗(yàn)各地政府的房地產(chǎn)業(yè)管治能力 ， 考驗(yàn)政府土地轉(zhuǎn)讓合約執(zhí)行能力 、考驗(yàn)政府對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的監(jiān)督能力 、 考驗(yàn)政府人員本身的公正精神 、 考驗(yàn)政府的房地產(chǎn)管理前瞻能力 、考驗(yàn)政府對(duì)相關(guān)利益方的保護(hù)能力 。 在地方政府逐漸向公開(kāi) 、 透明 、 規(guī)范 、 制度化 、 服務(wù)型的邁進(jìn)過(guò)程中 ，順馳的政策風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)逐步形成 。 順馳風(fēng)險(xiǎn)分析 —— 政策風(fēng)險(xiǎn) (1) 授權(quán)過(guò)度帶來(lái)的決策風(fēng)險(xiǎn) ， 假公濟(jì)私的現(xiàn)象開(kāi)始出現(xiàn) ， 缺乏制度化的薪酬和升職制度 ， 這些都影響著企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展 。 (2) 企業(yè)的高速擴(kuò)張所必然帶來(lái)的管理資源單薄以及管理人員素質(zhì)數(shù)量跟不上 ， 導(dǎo)致設(shè)計(jì)錯(cuò)誤 、 工程質(zhì)量低劣 、 客戶投訴也就在所難免 。 (3) 順馳大量依靠施工單位墊資 、 拖欠工程款 ， 導(dǎo)致的一個(gè)直接后果就是 —— 工程質(zhì)量很難得到保證 。 順馳風(fēng)險(xiǎn)分析 —— 管理風(fēng)險(xiǎn) 第四部分 順馳的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 ? 宏觀調(diào)控對(duì)順馳的影響 ? 順馳的企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 順馳的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 2022年 5月 11日 ， 建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn) 》 ， 加大了對(duì)閑臵土地的清理力度 ， 對(duì)超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿 1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的 ， 征收土地閑臵費(fèi)；滿 2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的 ，無(wú)償收回土地使用權(quán) 。 這個(gè)政策過(guò)去存在 ， 如今再次強(qiáng)調(diào) ， 表明國(guó)家將加大執(zhí)法力度 。 而順馳目前的土地儲(chǔ)備大多是在 2022年拿下的 ， 多在政策調(diào)控之列 。 如果政策真正執(zhí)行到位 ， 順馳可能面臨土地使用費(fèi) 、 閑臵費(fèi)的雙重壓力 。 這是外界對(duì)順馳的一大質(zhì)疑 。 宏觀調(diào)控對(duì)順馳的影響 順馳的資金鏈更是一直為業(yè)界所質(zhì)疑 。 順馳已有項(xiàng)目的土地款總額約需 150億元 ， 這筆資金在 2
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1