對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團)(編輯修改稿)
2025-05-26 05:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 195 晉中 城市藝墅 160,300 200,900 113 183 鄭州 鄭東第一大街 753,700 600,000 177 洛陽 洛南第一大街 205,754 205,754 67 129 平均 97 202 上表中的十個項目，從簽訂土地使用合同到項目開工平均歷時 97天，而至開盤預售則平均歷時 202天，平均 6個半月的開發(fā)回款周期順馳是這樣達到的： ? 拿地前期準備充分 ? 盡可能的提前建設 ? 注重政府關系 ? 最大限度加快工程進度 ? 各環(huán)節(jié)員工高負荷、高強度地工作 快速開發(fā)與周轉策略 ? 拿地前期準備充分 順馳大多數(shù)項目在拿地之前就完成了很具體的項目規(guī)劃設計，一旦取得土地，就可以迅速開發(fā)。允許前期高額設計、規(guī)劃費用的存在，順馳不認為這是成本上無謂支出，即使最終并未摘到該土地。 快速開發(fā)與周轉策略 ? 盡可能的提前建設 四證沒有拿全之前 ， 在保持各項報批進度的同時 ， 就開始施工建設 ， 允許存在一定違規(guī)行為 ， 愿意承受帶來的政府部門罰款風險 。 快速開發(fā)與周轉策略 ? 注重政府關系 順馳在各地都非常注重政府關系，以確保項目快速開發(fā)，包括用地規(guī)劃、工程規(guī)劃、預售證等等，也有利于違規(guī)之后的一些后期處理。 快速開發(fā)與周轉策略 ? 最大限度加快工程進度 在科學 、 合理施工的前提下 ， 最大限度地加快工程進度 ， 盡可能使用并行施工方式 。 順馳在這方面也有失誤 ， 比如趕工造成 “ 太陽城 ” 項目質量問題比較嚴重 ，影響了消費者口碑與產(chǎn)品美譽度 。 快速開發(fā)與周轉策略 ? 各環(huán)節(jié)員工高負荷 、 高強度地工作 順馳員工高負荷的工作強度是出了名的 ， “ 女人是男人 、男人是牲口 ” 的口號就是順馳獨創(chuàng)的 ！ 奧城項目第一期 40萬平米 ， 由 20個工程人員完成 ， 人均 2萬平方米；而金地東莞項目第一期 10萬平方米是由 10個工程人員完成的 ， 人均 1萬平方米 。 與這種工作強度相對應的 ， 是順馳具有相當誘惑力的薪酬水平 。 據(jù)集團資金管理中心了解 ， 相同崗位的員工 ， 在順馳的收入比萬科等同類公司高出 50~100% 。 快速開發(fā)與周轉策略 第三部分 順馳的風險分析 ? 資金鏈風險 ? 政策風險 ? 管理風險 順馳的風險分析 高速擴張和過度負債決定了順馳的資金鏈風險已經(jīng)形成 ， 這正是順馳目前所面臨的最大的風險 ， 也是外界對順馳最為質疑之處 。 (1) 順馳已經(jīng)積壓了很多到期未付地價款 、 貸款和工程款 ， 表現(xiàn)出較大的資金缺口 。 (2) 順馳的資金鏈過于緊繃 ， 即便其財務掌控能力再高超 ， 整個財務體系也經(jīng)不起開發(fā)隊伍對某個或某幾個項目的判斷失誤和操作不當 。 一旦出現(xiàn)判斷失誤或者操作不當 ， 順馳資金鏈的斷裂也就近在眼前了 。 順馳風險分析 —— 資金鏈風險 順馳的現(xiàn)金流管理 ， 是他們賴以自豪的一個絕招 ， 但這個絕招不外乎兩個：一是 “ 推 ” ， 二是 “ 快 ” 。 第一推 ， 是推遲地價支付 —— 推遲首付款時間并合理拉長后續(xù)付款 。 但大多數(shù)時候地價的各期付款時間是出讓合同中明確規(guī)定了的 ， 順馳并不是想推就能推 ，其采取的辦法就是進行政府公關 。 第二推 ， 是推遲工程款支付 。 順馳風險分析 —— 政策風險 順馳的現(xiàn)金流管理 ， 是他們賴以自豪的一個絕招 ， 但這個絕招不外乎兩個：一是 “ 推 ” ， 二是 “ 快 ” 。 快 ， 就是盡快開工 、 盡快開盤 。 但開工和開盤必需要一定周期 ， 要證件齊全履行過審批手續(xù)才能開工；預售也要達到一定工程進度 ， 五證齊全 ， 順馳通常并不能完整地履行完這些手續(xù) 。 而且這里有一個死循環(huán) ，順馳的模式是收到銷售款才去付地價款 ， 而政府規(guī)定未如約付足地價款不準開工和銷售 。 順馳如何打破這個死循環(huán)呢 ？ 答案有二：第一仍然是政府公關 ， 第二就是違章開工 、 銷售 ， 并愿意承擔相應罰款 。 順馳風險分析 —— 政策風險 “ 推 ” 和 “ 快 ” 的核心 ， 就是依賴部分的 “ 違約 ” 和“ 違章 ” 。 順馳的這種做法 ， 正在考驗各地政府的房地產(chǎn)業(yè)管治能力 ， 考驗政府土地轉讓合約執(zhí)行能力 、考驗政府對于項目開發(fā)環(huán)節(jié)的監(jiān)督能力 、 考驗政府人員本身的公正精神 、 考驗政府的房地產(chǎn)管理前瞻能力 、考驗政府對相關利益方的保護能力 。 在地方政府逐漸向公開 、 透明 、 規(guī)范 、 制度化 、 服務型的邁進過程中 ，順馳的政策風險已經(jīng)逐步形成 。 順馳風險分析 —— 政策風險 (1) 授權過度帶來的決策風險 ， 假公濟私的現(xiàn)象開始出現(xiàn) ， 缺乏制度化的薪酬和升職制度 ， 這些都影響著企業(yè)的進一步發(fā)展 。 (2) 企業(yè)的高速擴張所必然帶來的管理資源單薄以及管理人員素質數(shù)量跟不上 ， 導致設計錯誤 、 工程質量低劣 、 客戶投訴也就在所難免 。 (3) 順馳大量依靠施工單位墊資 、 拖欠工程款 ， 導致的一個直接后果就是 —— 工程質量很難得到保證 。 順馳風險分析 —— 管理風險 第四部分 順馳的戰(zhàn)略轉型 ? 宏觀調控對順馳的影響 ? 順馳的企業(yè)戰(zhàn)略轉型 順馳的戰(zhàn)略轉型 2022年 5月 11日 ， 建設部等七部委聯(lián)合發(fā)布 《 關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見 》 ， 加大了對閑臵土地的清理力度 ， 對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿 1年未動工開發(fā)的 ， 征收土地閑臵費；滿 2年未動工開發(fā)的 ，無償收回土地使用權 。 這個政策過去存在 ， 如今再次強調 ， 表明國家將加大執(zhí)法力度 。 而順馳目前的土地儲備大多是在 2022年拿下的 ， 多在政策調控之列 。 如果政策真正執(zhí)行到位 ， 順馳可能面臨土地使用費 、 閑臵費的雙重壓力 。 這是外界對順馳的一大質疑 。 宏觀調控對順馳的影響 順馳的資金鏈更是一直為業(yè)界所質疑 。 順馳已有項目的土地款總額約需 150億元 ， 這筆資金在 2
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