對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))-文庫吧資料
2025-05-05 05:52本頁面
【正文】 且開盤 ， 未開盤的項(xiàng)目并不多 ， 土地使用費(fèi) 、 閑臵費(fèi)的壓力不是很大 。藍(lán)調(diào)國際公寓 79,717 219,000 武漢 順馳 鳳凰城 897,884 1,616,190 順馳 +融創(chuàng)共同開發(fā) 無錫 順馳 而 順馳自己公開承認(rèn) ， 其已經(jīng)將按月編制現(xiàn)金流量計(jì)劃改為按周編制 ， 可見其資金鏈 的確 已經(jīng)到了捉襟見肘的地步 。 順馳已有項(xiàng)目的土地款總額約需 150億元 ， 這筆資金在 2022年年底之前基本上都是要依靠自有資金支付完的 。 這是外界對順馳的一大質(zhì)疑 。 而順馳目前的土地儲備大多是在 2022年拿下的 ， 多在政策調(diào)控之列 。 順馳風(fēng)險(xiǎn)分析 —— 管理風(fēng)險(xiǎn) 第四部分 順馳的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 ? 宏觀調(diào)控對順馳的影響 ? 順馳的企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 順馳的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 2022年 5月 11日 ， 建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見 》 ， 加大了對閑臵土地的清理力度 ， 對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿 1年未動工開發(fā)的 ， 征收土地閑臵費(fèi)；滿 2年未動工開發(fā)的 ，無償收回土地使用權(quán) 。 (2) 企業(yè)的高速擴(kuò)張所必然帶來的管理資源單薄以及管理人員素質(zhì)數(shù)量跟不上 ， 導(dǎo)致設(shè)計(jì)錯誤 、 工程質(zhì)量低劣 、 客戶投訴也就在所難免 。 在地方政府逐漸向公開 、 透明 、 規(guī)范 、 制度化 、 服務(wù)型的邁進(jìn)過程中 ，順馳的政策風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)逐步形成 。 順馳風(fēng)險(xiǎn)分析 —— 政策風(fēng)險(xiǎn) “ 推 ” 和 “ 快 ” 的核心 ， 就是依賴部分的 “ 違約 ” 和“ 違章 ” 。 而且這里有一個死循環(huán) ，順馳的模式是收到銷售款才去付地價(jià)款 ， 而政府規(guī)定未如約付足地價(jià)款不準(zhǔn)開工和銷售 。 快 ， 就是盡快開工 、 盡快開盤 。 第二推 ， 是推遲工程款支付 。 第一推 ， 是推遲地價(jià)支付 —— 推遲首付款時間并合理拉長后續(xù)付款 。 一旦出現(xiàn)判斷失誤或者操作不當(dāng) ， 順馳資金鏈的斷裂也就近在眼前了 。 (1) 順馳已經(jīng)積壓了很多到期未付地價(jià)款 、 貸款和工程款 ， 表現(xiàn)出較大的資金缺口 。 據(jù)集團(tuán)資金管理中心了解 ， 相同崗位的員工 ， 在順馳的收入比萬科等同類公司高出 50~100% 。 快速開發(fā)與周轉(zhuǎn)策略 ? 各環(huán)節(jié)員工高負(fù)荷 、 高強(qiáng)度地工作 順馳員工高負(fù)荷的工作強(qiáng)度是出了名的 ， “ 女人是男人 、男人是牲口 ” 的口號就是順馳獨(dú)創(chuàng)的 ！ 奧城項(xiàng)目第一期 40萬平米 ， 由 20個工程人員完成 ， 人均 2萬平方米；而金地東莞項(xiàng)目第一期 10萬平方米是由 10個工程人員完成的 ， 人均 1萬平方米 。 快速開發(fā)與周轉(zhuǎn)策略 ? 最大限度加快工程進(jìn)度 在科學(xué) 、 合理施工的前提下 ， 最大限度地加快工程進(jìn)度 ， 盡可能使用并行施工方式 。 快速開發(fā)與周轉(zhuǎn)策略 ? 盡可能的提前建設(shè) 四證沒有拿全之前 ， 在保持各項(xiàng)報(bào)批進(jìn)度的同時 ， 就開始施工建設(shè) ， 允許存在一定違規(guī)行為 ， 愿意承受帶來的政府部門罰款風(fēng)險(xiǎn) 。天鵝湖 733,889 1,027,444 238 北京 順馳領(lǐng)海 308,700 413,600 64 187 藍(lán)調(diào)國際公寓 79,717 219,000 158 荊州 太陽城 255,708 255,708 195 晉中 城市藝墅 160,300 200,900 113 183 鄭州 鄭東第一大街 753,700 600,000 177 洛陽 洛南第一大街 205,754 205,754 67 129 平均 97 202 上表中的十個項(xiàng)目，從簽訂土地使用合同到項(xiàng)目開工平均歷時 97天，而至開盤預(yù)售則平均歷時 202天，平均 6個半月的開發(fā)回款周期順馳是這樣達(dá)到的： ? 拿地前期準(zhǔn)備充分 ? 盡可能的提前建設(shè) ? 注重政府關(guān)系 ? 最大限度加快工程進(jìn)度 ? 各環(huán)節(jié)員工高負(fù)荷、高強(qiáng)度地工作 快速開發(fā)與周轉(zhuǎn)策略 ? 拿地前期準(zhǔn)備充分 順馳大多數(shù)項(xiàng)目在拿地之前就完成了很具體的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，一旦取得土地，就可以迅速開發(fā)。 順馳特有的商業(yè)運(yùn)營模式 ? 起步階段的大規(guī)模擴(kuò)張策略 ? 順馳特有的商業(yè)運(yùn)營模式 ? 快速開發(fā)與周轉(zhuǎn)策略 順馳發(fā)展模式初探 順馳深入骨髓的現(xiàn)金流管理，必需要速度來支撐。 一方面 ， 順馳中介業(yè)務(wù)為順馳的地產(chǎn)開發(fā)貢獻(xiàn)了部分資金 ，更要重要的是 ， 順馳通過房地產(chǎn)中介代理真正把握住了行業(yè)脈搏 ， 充分獲取了比普通市場調(diào)研還要準(zhǔn)確翔實(shí)的各地市場信息 ， 為集團(tuán)的戰(zhàn)略判斷提供了依據(jù) 。 ① 銷售回款 ② 銀行貸款 ③ 房地產(chǎn)信托、國內(nèi)外基金 ④ 與其他公司合作 ⑤ 民間融資 ⑥ 尋求香港上市 順馳特有的商業(yè)運(yùn)營模式 (3) 中介與開發(fā)聯(lián)動 1994年起家于房地產(chǎn)代理的順馳 ， 十年后的今天并未放棄二手房業(yè)務(wù) 。 ⑤ 工程部門高工作效率和高負(fù)荷的工作。 ③ 一線公司會努力尋找現(xiàn)金流理想的項(xiàng)目。 一線公司項(xiàng)目現(xiàn)金流服務(wù)于集團(tuán)現(xiàn)金流而不是項(xiàng)目本身： ① 保持現(xiàn)金流入量，加速項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率，提前資金回款。 順馳特有的商業(yè)運(yùn)營模式 (1) 以現(xiàn)金流為核心的資金管理 ① 整個集團(tuán)保持較少現(xiàn)金儲備，賬上決不留多余錢。 每個分公司利用多項(xiàng)目操作優(yōu)勢，將資金在各項(xiàng)目的付款、開發(fā)、貸款和回款之間進(jìn)行調(diào)度。 因此除了強(qiáng)勢切入的原因之外 ， 順馳敢于高價(jià)拿地的另外一個重要原因 ， 應(yīng)該就是對土地價(jià)值的準(zhǔn)確預(yù)估 。 起步階段的大規(guī)模擴(kuò)張策略 (2) 獨(dú)到的戰(zhàn)略性判斷 ② 對地塊價(jià)值前瞻性的戰(zhàn)略判斷 順馳以高價(jià)拿地 ， 其中肯定有強(qiáng)勢切入的考慮 ， 有時候在進(jìn)入某一個城市之初 ， 成本不會是它考慮的重點(diǎn) 。 202 2022年對房地產(chǎn)企業(yè)而言 ， 正是一個千載難逢的戰(zhàn)略機(jī)遇期 ， 這個時機(jī)抓住了 ， 企業(yè)就有可能有一個爆發(fā)式的超常規(guī)成長；反之 ， 機(jī)會將失之交臂 。 從結(jié)果看來 ， 除了上市由于多種原因暫時
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1