【正文】 接利益點(diǎn) 投資收益 ? 5年包租、 8%固定投資回報(bào) ? 天津快速發(fā)展區(qū)域，升值潛力較大 ? 多項(xiàng)支持 投資低風(fēng)險(xiǎn) 針對(duì)目標(biāo)客群的關(guān)聯(lián)利益點(diǎn) 業(yè)態(tài) ? 天津首席一站式美食休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)全國(guó)首創(chuàng) ? 大體量綜合商業(yè)填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白 ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃科學(xué)合理，彼此互補(bǔ)、利于市場(chǎng)快速成熟 經(jīng)營(yíng)管理 ? 招商支持，主力店進(jìn)駐，品牌號(hào)召力 ? 政府大力支持（待定） ? 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 消費(fèi)人流 ? 周邊十萬(wàn)穩(wěn)定的住宅客群 ? 機(jī)場(chǎng)、空港物流、酒店商務(wù)消費(fèi) ? 流動(dòng)消費(fèi)人流 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析 性 質(zhì) 類別 價(jià)值點(diǎn) 針對(duì)目標(biāo)客群的關(guān)聯(lián)利益點(diǎn) 品牌 ? 順馳強(qiáng)大品牌支持 地段交通 ? 市區(qū)連接濱海、機(jī)場(chǎng)、京唐重要腹地，發(fā)展?jié)摿薮? ? 緊靠衛(wèi)國(guó)道、東半環(huán)兩條快速路 ? 地鐵、公交交通發(fā)達(dá) 產(chǎn)品硬件 ? 街鋪產(chǎn)品 市場(chǎng)稀缺 ? 充足停車位利于吸引消費(fèi) ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃科學(xué)合理，市場(chǎng)快速成熟 ? 美式風(fēng)格建筑，體驗(yàn)式消費(fèi) ? 設(shè)計(jì)獲獎(jiǎng)，是現(xiàn)代商業(yè)規(guī)劃的典范 ? 4星級(jí)酒店，提升項(xiàng)目品牌 ? 建筑適用性強(qiáng)，配套完善（對(duì)商家來(lái)說(shuō)） ? 良好的景觀設(shè)計(jì)，天津獨(dú)一無(wú)二（商業(yè)公園） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 四、推廣主題定位語(yǔ)挖掘 1，商業(yè)產(chǎn)品類型分類 類型 形式 舉例 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 住宅底商 位于住宅等建筑物底層（可能包括地下 1， 2層及底上 1， 2層，或其中部分摟層）的商用鋪位 第六田園 住宅底層商鋪是目前市場(chǎng)極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式 。因此，采取訴求對(duì)象單一化策略，直對(duì)投資者，以達(dá)到立桿見(jiàn)影的效果。即 消費(fèi)者 經(jīng)營(yíng)者 投資者 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、客戶分析 又一城銷售推廣應(yīng)針對(duì)的客戶 又一城銷售推廣的主要訴求對(duì)象是 投資者 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的推廣常規(guī)是，首先向經(jīng)營(yíng)者推廣以輔助人員招商，推廣的要點(diǎn)是業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)管理、消費(fèi)人流、地段、交通、景觀、建筑特色等，向經(jīng)營(yíng)者宣講項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，通過(guò)招商引進(jìn)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)駐，然后利用經(jīng)營(yíng)者的進(jìn)駐向投資者體現(xiàn)項(xiàng)目的投資價(jià)值；然后通過(guò)招商成果的不斷宣講，吸引投資者購(gòu)買，最終達(dá)到銷售目的。商業(yè)建筑真正有消費(fèi)者來(lái)消費(fèi)，才能真正發(fā)揮其商業(yè)價(jià)值。這三方利益是彼此聯(lián)系而且又交互在一起的，商業(yè)建筑分割產(chǎn)權(quán)銷售給若干個(gè)投資者，所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，完成資本增值變現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。包租 5年 8%回報(bào)，投資者利益能夠得到保障， 5年的市場(chǎng)培育期，比較符合新區(qū)商業(yè) 3—5年培育時(shí)間規(guī)律，有利于市場(chǎng)的成長(zhǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 經(jīng)以上對(duì)比分析，我項(xiàng)目的街鋪型的產(chǎn)品形式比較有競(jìng)爭(zhēng)力，比較為投資者所認(rèn)可，我項(xiàng)目一站式美食休閑娛樂(lè)消費(fèi)模式為天津首創(chuàng)，填補(bǔ)區(qū)域乃至天津空白點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 天津國(guó)際五金機(jī)電城 地點(diǎn)： 天津市和平區(qū)南馬路與榮業(yè)大街交口 產(chǎn)品特點(diǎn)： 商場(chǎng)內(nèi)分割產(chǎn)權(quán)商鋪，地下兩層地上四層 業(yè)態(tài)定位： 五金機(jī)電產(chǎn)品專業(yè)賣場(chǎng) 價(jià)格： 7000—20210 優(yōu)勢(shì)： 定位鮮明，天津傳統(tǒng)的五金機(jī)電產(chǎn)品交易聚集地 劣勢(shì)： 商場(chǎng)商鋪，產(chǎn)品形式投資者不太認(rèn)可 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 世紀(jì)汽配城 地點(diǎn)： 衛(wèi)國(guó)道津漢路空港國(guó)際汽車園區(qū) 產(chǎn)品特點(diǎn)： 共 19棟 380套，主體以 23層，平均層高 式屋內(nèi)有衛(wèi)生間， 業(yè)態(tài)定位： 國(guó)際級(jí)一站式專業(yè)汽配 mall 價(jià)格： 整套銷售 53007700元 /平米 優(yōu)勢(shì)： 單價(jià)低，規(guī)劃周邊 100萬(wàn)汽車主題園，汽車城，汽車主題產(chǎn)業(yè) 園，空港物流加工區(qū)。 劣勢(shì)： 友誼路沿線中高端商業(yè)設(shè)施充足，業(yè)態(tài)之間競(jìng)爭(zhēng)激烈。不過(guò)，兩者在推廣上是互相依托互相借勢(shì)的，又一城的推廣借助太陽(yáng)城成熟社區(qū)的消費(fèi)能力，而太陽(yáng)城借助又一城的大型綜合性商業(yè)群落及四星級(jí)酒店等高品質(zhì)配套大大提升太陽(yáng)城項(xiàng)目檔次和土地價(jià)值。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 酒店和太陽(yáng)城大盤(pán) 酒店對(duì)太陽(yáng)城大盤(pán)來(lái)說(shuō)能夠提升太陽(yáng)城的檔次和形象，太陽(yáng)城推廣可借酒店抬高自己。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三、商業(yè)、酒店、太陽(yáng)城的關(guān)系 又一城商業(yè)和酒店關(guān)系如何處理 酒店對(duì)又一城商業(yè)來(lái)說(shuō)能夠提升商業(yè)的檔次和形象，即流動(dòng)消費(fèi)人流，又一城商業(yè)為酒店帶來(lái)便利的消費(fèi)環(huán)境。 ? 組織公關(guān)活動(dòng)，有效促進(jìn)意向客戶轉(zhuǎn)化。重新啟動(dòng)如何借用以前的推廣之勢(shì)又樹(shù)立鮮明的市場(chǎng)形象待斟酌； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、前期推廣總結(jié) 4．后期推廣要達(dá)到的目的 ? 重塑項(xiàng)目形象，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目商業(yè)氣質(zhì)，體現(xiàn)項(xiàng)目特色，建立市場(chǎng)區(qū)隔，迅速擴(kuò)大知名度。 ? 企圖炒作商圈，可是項(xiàng)目的體量和推廣周期不支持，短期內(nèi)難以見(jiàn)效。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、前期推廣總結(jié) 3 ． 前期推廣存在的問(wèn)題 ? 訴求對(duì)象不清。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、前期推廣總結(jié) 3．分析前期渠道推廣工作 前期工作成果： ? 通過(guò) DM直投、短信、海報(bào)、一對(duì)一回訪，發(fā)放“又一城紅卡”等針對(duì)性手段集中精力挖掘河?xùn)|、河北的順馳項(xiàng)目老業(yè)主，取得不錯(cuò)的效果； ? 同時(shí)通過(guò)分析前期的渠道推廣工作，從 DM直投效果可以看出，其中關(guān)于項(xiàng)目的“包租，固定回報(bào)”及“招商成果”等針對(duì)投資者敏感點(diǎn)的宣泄收到了很好的效果。 （ 2）周邊居民的文化素質(zhì)及消費(fèi)能力參差不齊，會(huì)對(duì)高品質(zhì)的 商業(yè)及商務(wù)氛圍的營(yíng)造產(chǎn)生不利的影響。 （ 3）目前太陽(yáng)城周邊的商業(yè)、商務(wù)設(shè)施極不完善，市場(chǎng)的空白 造就了市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三、項(xiàng)目 SWOT分析 機(jī)會(huì) （ 1）太陽(yáng)城整體區(qū)域的發(fā)展前景極為廣闊，為商業(yè)、商務(wù)、酒 店的發(fā)展提供了潛在的市場(chǎng)空間。 （ 4）市區(qū)連接濱海、機(jī)場(chǎng)、京唐重要腹地，發(fā)展?jié)摿薮? （ 5）天津首席一站式美食休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)全國(guó)首創(chuàng) （ 6）招商支持，主力店進(jìn)駐，品牌號(hào)召力 （ 7）街鋪產(chǎn)品 市場(chǎng)稀缺 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三、項(xiàng)目 SWOT分析 劣勢(shì) （ 1）雖然地塊坐落在城市的主干道衛(wèi)國(guó)道上，但由于立交橋的阻 隔對(duì)本項(xiàng)目的視線及交通均會(huì)產(chǎn)生不利的影響，很容易形成 橋下人車混雜的局面。 （ 2）良好的景觀設(shè)計(jì)，天津獨(dú)一無(wú)二。 ? 利用尺度宜人、形態(tài)各異的街道、廣場(chǎng)、庭院、散步道所形成的有機(jī)結(jié)構(gòu)來(lái)給消費(fèi)者帶來(lái)變幻多姿的空間體驗(yàn)，使人流連忘返。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 順馳 又一城推廣匯報(bào) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目 錄 PART 1 又一城項(xiàng)目簡(jiǎn)介 PART 2 前期總結(jié) PART 3 后期推廣對(duì)象及思路 PART 4 春節(jié)前推廣執(zhí)行方案 PART 5 工作所需支持 PART 6 后期工作思考 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 PART 1 又一城項(xiàng)目簡(jiǎn)介 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、產(chǎn)品分析 二、銷售模式及目標(biāo)均價(jià) 三、項(xiàng)目 SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、產(chǎn)品分析 產(chǎn)品總述 : 總建筑面積 ，涵蓋餐飲、娛樂(lè)、社區(qū)配套、酒店等商業(yè)業(yè)態(tài)，其中一期商業(yè)面積為 左右，二期的面積為 4萬(wàn)平米，目前規(guī)劃為產(chǎn)權(quán)式酒店 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、產(chǎn)品分析 產(chǎn)品面積劃分 : 數(shù)量 % 數(shù)量 數(shù)量 數(shù)量0 ~ 5 0 9 3 .4 % 7 5 .0 % 2 1 .6 % 0 0 .0 %5 0 ~ 1 0 0 91 3 4 .3 % 61 4 3 .6 % 30 2 4 .4 % 0 0 .0 %1 0 0 ~ 1 5 0 75 2 8 .3 % 34 2 4 .3 % 41 3 3 .3 % 0 0 .0 %1 5 0 ~ 2 0 0 56 2 1 .1 % 22 1 5 .7 % 34 2 7 .6 % 0 0 .0 %2 0 0 ~ 3 0 0 29 1 0 .9 % 14 1 0 .0 % 15 1 2 .2 % 0