【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 出租物業(yè)集中于深圳。物業(yè)的類型包括別墅、公寓、寫字樓、廠房和商鋪等。2005年隨著深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，公司出租物業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)亦保持多年的穩(wěn)健增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。各類型出租產(chǎn)品出租率穩(wěn)中有升，％。，%，實(shí)現(xiàn)租金收入235,277千元。%。圖 －2005 年出租收入和毛利情況（單位：萬元）資料來源：招商地產(chǎn)各年年報(bào)和海通研究所我們預(yù)計(jì)蛇口工業(yè)區(qū)與香港經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)將使得公司已有出租型物業(yè)的收入將會(huì)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)。在此基礎(chǔ)之上，2006年公司新增了花園城二期、太子廣場(chǎng)二期鋪以及泰格公寓。這三個(gè)項(xiàng)目均位于南油片區(qū)與蛇口片區(qū)的連接部位，是南山區(qū)重要的交通樞紐。有利的地理位置使得這三個(gè)租賃項(xiàng)目的租金都比較理想。其中泰格公寓目前簽約出租率已達(dá)到60％以上。泰格公寓位于鯨山別墅旁，屬涉外五星級(jí)酒店式公寓，主要針對(duì)在蛇口（尤其是南海石油基地）工作的外籍員工。另外，位于深圳前海灣的海運(yùn)大廈將于06年年初開工，南京國(guó)際金融中心項(xiàng)目計(jì)劃已在05年收購?fù)戤叄ü緦碛?0％以上的權(quán)益），金融中心二期項(xiàng)目也在前期策劃中。新加入的項(xiàng)目將有效地提升公司持有型物業(yè)的品質(zhì)。表 2005 年招商地產(chǎn)新增持有性物業(yè)資料來源：公司資料，海通研究所3） 園區(qū)供水供電：天然壟斷優(yōu)勢(shì)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流在建設(shè)蛇口工業(yè)區(qū)的初期，公司大股東招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司投資建設(shè)了供水管道和供電管網(wǎng)，由招商地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)供水和供電業(yè)務(wù)。因此該項(xiàng)業(yè)務(wù)具有天然的壟斷優(yōu)勢(shì)，每年為公司帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。在電力供應(yīng)方面，由于地理方面的原因（蛇口靠近香港），公司電力供應(yīng)來自香港中華電力公司（而香港中華電力公司的電來自大亞灣核電站）。另外，由香港中電投資的三條海底電纜（第三條正在建設(shè)中）將保證電力供應(yīng)的穩(wěn)定性。而在電力銷售方面，根據(jù)公司的介紹，供電行業(yè)受《電力法》及其相關(guān)法規(guī)的約束，國(guó)家按行政區(qū)域?qū)嵭泄╇姞I(yíng)業(yè)許可證制度。供電行業(yè)屬于投入后穩(wěn)定收益的行業(yè)，供電的投入成本比發(fā)電低，但收入比發(fā)電廠有保障。招商供電目前是深圳市蛇口區(qū)域唯一具有供電資質(zhì)證書的企業(yè)，具有明顯的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。公司供電區(qū)域內(nèi)不存在同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況一定比例地穩(wěn)步增長(zhǎng)，為公司帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 近年供電、供水業(yè)務(wù)量一覽表資料來源：公司05年年報(bào) 招商地產(chǎn)2001－2004 年供電供水收入及盈利情況資料來源：公司資料，海通研究所招商地產(chǎn)2005年的供水供電總收入為708262萬元，％，％。第三節(jié) 招商地產(chǎn)今后的發(fā)展戰(zhàn)略1 2006年度規(guī)劃針對(duì)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境，本公司以房地產(chǎn)開發(fā)和銷售業(yè)務(wù)為龍頭，以不斷增加的出租物業(yè)和供電供水業(yè)務(wù)為支持，集中優(yōu)勢(shì)資源于深圳及周邊區(qū)域，同時(shí)積極而謹(jǐn)慎地在上海、北京等全國(guó)其他主要城市穩(wěn)步發(fā)展。目前，公司已逐步建立起以房地產(chǎn)開發(fā)、出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)、二手房買賣中介和物業(yè)管理為一體的業(yè)務(wù)模式，從而具備了為客戶提供房地產(chǎn)全面增值服務(wù)的能力。為適應(yīng)公司快速發(fā)展的需要，公司積極拓展各種融資渠道，努力提升管理能力，積極研究并實(shí)施更為有效的員工激勵(lì)措施，持續(xù)地改進(jìn)和提升公司的經(jīng)營(yíng)實(shí)力。公司的大股東蛇口工業(yè)區(qū)也在土地、資金等多方面給予本公司以強(qiáng)有力的支持，進(jìn)一步保障了公司快速發(fā)展的穩(wěn)定性。2006年，公司在全國(guó)將有9個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段（其中有5個(gè)項(xiàng)目是在深圳外銷售：包括上海依云郡、蘇州依云水岸、南京國(guó)際金融中心、漳州依山海、漳州珊瑚苑四期；有4個(gè)項(xiàng)目是在深圳銷售：包括花園城三期2號(hào)項(xiàng)目、蘭溪谷二期、尖崗山別墅和龍崗依山郡），新增的出租物業(yè)包括泰格公寓和花園城中心將陸續(xù)投入運(yùn)營(yíng)，商品房在建、銷售和出租物業(yè)管理面積等相關(guān)業(yè)務(wù)量將達(dá)到歷史新高。此外，公司將進(jìn)一步積極地增加土地儲(chǔ)備，使公司持續(xù)發(fā)展的能力得到加強(qiáng)。基于此，公司在2006年工作的指導(dǎo)思想是：堅(jiān)持“規(guī)模、質(zhì)量、效益”均衡發(fā)展的原則，深刻認(rèn)識(shí)和充分把握新的發(fā)展階段的工作特點(diǎn)，積極應(yīng)對(duì)行業(yè)變化和競(jìng)爭(zhēng)，加強(qiáng)績(jī)效管理，在鞏固公司全國(guó)發(fā)展布局的基礎(chǔ)上，謀發(fā)展，尋突破。2006年，公司計(jì)劃結(jié)轉(zhuǎn)商品房銷售面積21萬平方米、累計(jì)出租面積486萬平方米；計(jì)劃完成售電量86,813萬度、完成售水量3,190萬噸。目前，公司處于快速發(fā)展的階段，為把握市場(chǎng)機(jī)遇，公司逐步加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資，因此也面臨著不斷增加的資金壓力。為實(shí)現(xiàn)公司長(zhǎng)期的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，按照公司的資金需求和使用計(jì)劃，預(yù)計(jì)2006年公司產(chǎn)生的資金需求約為25億元。除此之外，公司還將積極嘗試新的融資方式，如以穩(wěn)定現(xiàn)金流為依托在銀行間市場(chǎng)發(fā)行資產(chǎn)支持票據(jù)；以優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目為依托發(fā)行房地產(chǎn)信托基金等多種融資渠道。同時(shí)加強(qiáng)應(yīng)收帳款和其他應(yīng)收款的回收和銀行按揭款的回籠力度，增加經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入，以減輕外部籌資的壓力。2未來發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃1） 戰(zhàn)略布局招商地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略以深圳為總部，發(fā)展戰(zhàn)略涉及珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海區(qū)域三大區(qū)域總部，全國(guó)項(xiàng)目定位中高端產(chǎn)品。2005年下半年，招商地產(chǎn)的全國(guó)戰(zhàn)略步伐走得更加迅速，繼在天津拿下樓面價(jià)值最高的地塊后，又在上海與招商銀行戰(zhàn)略合作。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前招商地產(chǎn)土地儲(chǔ)備已經(jīng)達(dá)到350萬平方米，僅漳州就有50平方米公里的土地資源有待開發(fā)。珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)以及重慶、漳州等地區(qū)的“3+X”戰(zhàn)略發(fā)展模式日益清晰。2）業(yè)績(jī)規(guī)模招商地產(chǎn)未來五年規(guī)劃：每年要達(dá)到100萬平方米的結(jié)轉(zhuǎn)量、10億元以上的凈利潤(rùn)；累計(jì)新增土地儲(chǔ)備量將在300萬平方米以上；總資產(chǎn)翻一番以上，資產(chǎn)負(fù)債率控制在50%~60%左右，凈資產(chǎn)收益率在10%以上。在華東地區(qū)，它設(shè)定的5年后發(fā)展目標(biāo)是：以上海為中心的華東地區(qū)的利潤(rùn)份額占到公司總利潤(rùn)的四分之一左右。按照招商地產(chǎn)“五年規(guī)劃”構(gòu)想，到2010年，深圳和外埠收益各占50%；出租物業(yè)和出售物業(yè)收益各占50%。3）廉租房計(jì) 對(duì)萬科介入廉租房的消息，引起業(yè)界普遍關(guān)注，招商也在留意經(jīng)濟(jì)適用房，如果政府提出需要開發(fā)商參與，招商愿意參與建設(shè)。 “但我們參與建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的原則是希望政府包銷?！?林少斌坦言。資金壓力漸顯伴隨著全國(guó)擴(kuò)張的進(jìn)程，大規(guī)模的土地儲(chǔ)備和投資行為始終考驗(yàn)著招商的資金實(shí)力和融資能力。4）資金籌措為適應(yīng)快速變化的行業(yè)環(huán)境，2005年招商積極調(diào)整了發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)持租售并舉的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，集中增加珠三角的土地儲(chǔ)備。但其眾多項(xiàng)目的開工增加了招商的融資需求。同時(shí)面臨著25億的資金缺口，因?yàn)檎猩谈鞣矫娴臈l件還是比較符合證監(jiān)會(huì)的要求的，但現(xiàn)在要等政策的放開。其余七八億可以通過銀行貸款，去年招商地產(chǎn)增加了大量的銀行融資授信。此外，關(guān)于REITs也在研究。超過50%的負(fù)債率讓招商不得不慎重考慮。2005年4月18日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)審核通過了招商發(fā)行可轉(zhuǎn)債申請(qǐng)。2005年7月29日，臨時(shí)股東大會(huì)將發(fā)行可轉(zhuǎn)債有效期延至2006年8月19日。由于股權(quán)分置改革，招商再融資遲遲不能完成。股權(quán)分置改革能否成功，對(duì)招商地產(chǎn)而言尤為關(guān)鍵。2005年銀行融資方面有一些新的創(chuàng)業(yè)的業(yè)務(wù)，包括票據(jù)的業(yè)務(wù)都可以為招商地產(chǎn)項(xiàng)目的融資帶來一些條件，但這難以緩解眾人心中對(duì)于招商融資前景的一絲擔(dān)憂。5）更改企業(yè)LOGO招商地產(chǎn)在發(fā)布會(huì)上推出了新的形象展示，一幅一家三口的溫馨畫面代替了之前招商慣用的“父女篇”和“風(fēng)帆篇”，主題仍然沿用原有的“家在?情在”。招商地產(chǎn)在內(nèi)地的一些開發(fā)項(xiàng)目竟然被當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)為是招商銀行的作品。由此，招商地產(chǎn)迫切需要在全國(guó)進(jìn)行品牌的強(qiáng)勢(shì)推廣。招商的新形象文案為“招商地產(chǎn)新形象，家更溫情，生活更新……”，還是走招商一向的溫情線路。有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，新形象強(qiáng)調(diào)了沿襲原有的風(fēng)格，在家庭氣氛的渲染上增加了元素，之前，坊間曾流傳招商地產(chǎn)的新形象“會(huì)有重大變化”。6）銀企聯(lián)動(dòng)2005年12月1日，招商地產(chǎn)、招商銀行戰(zhàn)略合作的簽約儀式在上海舉行，雙方的合作將在財(cái)務(wù)資金借貸、住房按揭、品牌推廣與管理模式、客戶資源的互動(dòng)共享等領(lǐng)域展開。通過此次“地產(chǎn)金融”的捆綁式合作，招商地產(chǎn)欲加速擴(kuò)張。招商地產(chǎn)表示，將通過合作獲得大量資金，縮短開發(fā)周期，保證資金鏈的順暢與利潤(rùn)回收，推進(jìn)包括上海、蘇州、南京在內(nèi)的華東版圖上多個(gè)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)。第三章 招商發(fā)展歷程中的關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)本章主要采用趨勢(shì)分析法來分析招商歷年的財(cái)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r。同時(shí)輔以絕對(duì)數(shù)額分析和比率分析來進(jìn)行研究。趨勢(shì)分析法(Trend Analysis)：指時(shí)間序列（timeseries）分析，即將同一家企業(yè)不同年度的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，趨勢(shì)分析可以幫助我們更好地了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的歷史軌跡。在數(shù)據(jù)年份的選擇上本報(bào)告考慮到招商地產(chǎn)的發(fā)展歷程中房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)比重主要是在2000年以后開始突顯，故選取2000—2005年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)的分析與判斷。第一節(jié) 招商歷年的規(guī)模1 歷年數(shù)據(jù) 單位：億元/萬平米項(xiàng)目年份總資產(chǎn)凈資產(chǎn)凈利潤(rùn)結(jié)算銷售面積200120022003200420052 數(shù)據(jù)解讀這里用總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、結(jié)算銷售面積等指標(biāo)來反映招商歷年發(fā)展的規(guī)模。從中不難看出招商的規(guī)模呈現(xiàn)不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，2005年與2000年相比，其中總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)是原來的2倍左右。結(jié)算銷售面積等幾個(gè)指標(biāo)的增長(zhǎng)趨勢(shì)也比較明顯。從圖中我們可以發(fā)現(xiàn)2005年的結(jié)算銷售面積比2004年下降了約28%。但銷售單價(jià)略有上升，%；銷售成本減少幅度基本與結(jié)轉(zhuǎn)面積變動(dòng)一致，所以2005年招商房地產(chǎn)開發(fā)與主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率上升主要得益于銷售單價(jià)的上漲。 第二節(jié) 招商歷年的發(fā)展速度1歷年數(shù)據(jù)項(xiàng)目年份主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率（%）凈利潤(rùn)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率（%）總資產(chǎn)總資產(chǎn)增長(zhǎng)率（%）凈資產(chǎn)凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率攤薄ROEROE增長(zhǎng)率200120022003020042005——————2 數(shù)據(jù)解讀本節(jié)主要采用總資產(chǎn)增長(zhǎng)率、凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率等主要指標(biāo)來反映招商學(xué)歷年發(fā)展的速度。圖表顯示招商的發(fā)展速度總體上呈現(xiàn)不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。但從中可以看出招商2004年和2005年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，這個(gè)主要是因?yàn)楣居?004年期初剝離石化分銷業(yè)務(wù)，因而短期內(nèi)面臨該項(xiàng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)減少的壓力。但因公司房地產(chǎn)開發(fā)等核心業(yè)務(wù)取得了快速的發(fā)展，所以公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)并沒有出現(xiàn)明顯的下降。近年來，公司的房地產(chǎn)開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)保持了較快的增長(zhǎng)速度。報(bào)告期內(nèi)，公司以深圳為核心區(qū)域，在全國(guó)九個(gè)城市（包括深圳、廣州、上海、南京、蘇州、北京、天津、重慶、漳州）開展以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。截止2005年期末，共實(shí)現(xiàn)商品房銷售收入1,662,222千元。2005年，公司采取“核心區(qū)域積極進(jìn)取，重要區(qū)域穩(wěn)步發(fā)展”的策略，一方面集中資源于深圳及周邊地區(qū)，另一方面在北京、上海等重要城市，積極尋求漸進(jìn)發(fā)展的機(jī)會(huì)。年內(nèi)，；截止年末。此外，公司大股東蛇口工業(yè)區(qū)亦承諾將持續(xù)注入土地等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以支持招商地產(chǎn)的發(fā)展。第三節(jié) 招商歷年的盈利能力指標(biāo)1 歷年數(shù)據(jù)項(xiàng)目年份總資產(chǎn)收益率攤薄ROE加權(quán)平均ROE銷售毛利率銷售凈利率主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率管理費(fèi)用率營(yíng)業(yè)費(fèi)用率200120022003200420052 數(shù)據(jù)解讀本節(jié)采用總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率、銷售毛利率、銷售凈利率、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率、以及管理費(fèi)用率和營(yíng)業(yè)費(fèi)用率等主要指標(biāo)來反映招商歷年盈利能力。圖表顯示招商的贏利能力總體上呈現(xiàn)不斷增強(qiáng)的態(tài)勢(shì)。尤其是在2003年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的充分競(jìng)爭(zhēng)與SARS的影響：經(jīng)過多年的快速發(fā)展，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷向完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)方向發(fā)展。2003年上半年，在公司海月二期項(xiàng)目和錦緞之濱項(xiàng)目所處的南山區(qū)、后海片區(qū)內(nèi)，大量新竣工樓盤密集上市，消費(fèi)者紛紛持幣待購，兩樓盤的銷售面臨較大壓力。5月，又逢SARS肆虐，公司商品房銷售、房屋租賃受到影響。面對(duì)壓力，公司通過深入研究市場(chǎng)需求，不斷改進(jìn)產(chǎn)品、服務(wù)等環(huán)節(jié)，加強(qiáng)銷售的管理，努力提高客戶滿意度、提升各項(xiàng)目的綜合品質(zhì)。最終使各樓盤在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中脫穎而出，在2003年獲得了較好的銷售業(yè)績(jī)。因此在2003年總資產(chǎn)沒有大幅度增加的情況下，總資產(chǎn)收益率有大幅度的提高。第四節(jié) 招商歷年的償