【文章內(nèi)容簡介】 近，完全抵起規(guī)劃在做，對視情況嚴(yán)重，部分低樓層采光完全不足。針對賣點(diǎn) 4— 我們的訴求：開發(fā)商一直大力宣傳保留下來的原生珍稀樹種其實(shí)很一般，也并非那么名貴和高大，就是一些普通的樹木而已。針對賣點(diǎn) 7— 我們的訴求：外立面雖然厚重且風(fēng)格歐化，但已經(jīng)是 N年前過時的仿歐式 風(fēng)格了，土得掉牙！而且 許多外墻裝飾和結(jié)構(gòu)線條加大了 公攤，以至于兩梯四戶的房子公攤平均在 17%18%左右，對于客戶來說極不劃算。n 它們的弱點(diǎn)是什么？我們?nèi)绾卧V求？弱點(diǎn)一：戶型設(shè)計有明顯缺陷，其體量最大且主推的 140m2戶型，次衛(wèi)正對客廳； 150m2戶型浪費(fèi)面積過大；絕大多數(shù)戶型都沒有設(shè)置儲藏間。弱點(diǎn)二：代理公司負(fù)責(zé)銷售，銷售人員素質(zhì)不高，對待客戶較為勢力，因?yàn)闃潜P好賣，在對客戶的服務(wù)工作中顯得怠慢和消極。弱點(diǎn)三：樓間距相當(dāng)近，對視情況嚴(yán)重，部分低樓層采光不足。弱點(diǎn)四：開發(fā)商品牌效應(yīng)不足，雖然開發(fā)過的 [SOHO]系列和威斯頓聯(lián)邦大廈在成都有些名氣，但沒有在城內(nèi)開發(fā)大型高檔住宅區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，對于產(chǎn)品交付后的標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量包括后期維護(hù)和物業(yè)管理都需拭目以待。弱點(diǎn)五：開發(fā)商缺乏誠信。開盤后很多沒賣到房的客戶要求退回 “選房誠意金 ”3萬元，開發(fā)商久拖不辦，公司一會解釋說要打報告后 7個工作日才聽侯財務(wù)的通知，但很多客戶寫了退款申請 7天以后，任不能退款，一會又慌稱因?yàn)橥丝畹娜藬?shù)很多，沒辦法安排。n 相對于它們，我們的弱點(diǎn)是什么？如何轉(zhuǎn)化我們的弱點(diǎn)？弱點(diǎn)一：相對位置偏遠(yuǎn)，區(qū)域配套不成熟。我們可以通過規(guī)劃對客戶引導(dǎo)，讓客戶清楚這個新區(qū)不光有政府和名牌企業(yè)進(jìn)駐，最關(guān)鍵全是外來的實(shí)力大開發(fā)商聯(lián)手打造的高品質(zhì)和高品位的居住社區(qū)，與老城南良莠不齊的居住環(huán)境有非常大的區(qū)別，以此來增強(qiáng)客戶的信心。弱點(diǎn)二：從時間上看，它們項(xiàng)目的三期會截留我們一期來自城南區(qū)域的高端客戶群。我們可以通過宣揚(yáng)價格的銷售說辭來轉(zhuǎn)化這一弱點(diǎn)，按它們現(xiàn)在的推廣節(jié)奏來看，估計它們的三期會在今年年底或者明年年初推出，均價預(yù)計會做到6500左右，這樣我們的一期就有了和其競爭的根本優(yōu)勢。n 相對于它們，我們的賣點(diǎn)是什么？怎么突出我們的賣點(diǎn)？賣點(diǎn)一：公司品牌的知名度和美譽(yù)度?？梢酝ㄟ^今年三個項(xiàng)目啟動時的整合品牌的推廣和傳播。賣點(diǎn)二：城南新區(qū)的大規(guī)模、純居住高品質(zhì)社區(qū)。通過規(guī)劃對客戶引導(dǎo)，讓客戶清楚這個新區(qū)不光有政府和名牌企業(yè)進(jìn)駐，最關(guān)鍵全是外來的實(shí)力大開發(fā)商聯(lián)手打造的高品質(zhì)和高品位的居住社區(qū)，與老城南良莠不齊的居住環(huán)境有非常大的區(qū)別，以次來增強(qiáng)客戶的信心。賣點(diǎn)三：樣板房的展示。神仙樹大院沒有修樣板房，一期沒修，二期也沒修，我們可以通過對樣板房的展示來增強(qiáng)客戶購買的信心。賣點(diǎn)四：交房標(biāo)準(zhǔn)的展示。神仙樹大院同樣沒有交房標(biāo)準(zhǔn)的展示，只在購房合同上提了一下，我們可以通過對交房標(biāo)準(zhǔn)的展示來增強(qiáng)客戶購買的信心。賣點(diǎn)五：在賣場品質(zhì)、營銷組織和現(xiàn)場管理上超越它們。五、首座n 項(xiàng)目介紹地理位置：成都市人民南路四段 48號 開發(fā)商名稱：成都鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑規(guī)模：復(fù)合地產(chǎn)（住宅 +商業(yè)） 酒店 20%、住宅 55%、商鋪 10%、地下停車 15%占地面積： 40畝總建筑面積： 17萬平方米總戶數(shù)： 3幢 694戶綠化率： 27%容積率 ： 5公攤率： 1921%計劃投資額： 10億目前項(xiàng)目進(jìn)度：封頂n 產(chǎn)品分析房屋類型：高層電梯公寓房屋戶型：平層占 95%，躍層占 5%房屋面積：主力面積段： 120多平米、 170多平米主推套型： 120多平米的兩室兩廳雙衛(wèi)、 170多平米的三室兩廳雙衛(wèi)房屋價格：清水： 6200元 /m2精裝： 8000元 /m2全裝： 12023元 /m2層差價格： 30100元 /m2開盤時間： 2023年 8月交房時間： 2023年 7月售出率： 40%項(xiàng)目定位與檔次：奢侈派文化城市豪宅項(xiàng)目主題概念：居住 70%，投資 30%，與國際接軌市區(qū)國際公民純住區(qū)1項(xiàng)目主要優(yōu)勢與特點(diǎn)：高檔住宅配合酒店式服務(wù)公寓，精品商業(yè)區(qū)1項(xiàng)目獨(dú)特之處：地段優(yōu)勢，產(chǎn)品定位，規(guī)劃設(shè)計超出普通住區(qū)規(guī)定1目標(biāo)群體定位：第三、第四次以上置業(yè)，高端金領(lǐng)，中產(chǎn)財富階層n 項(xiàng)目賣點(diǎn)地段優(yōu)勢，人民南路不可復(fù)制的絕版地段，土地資源珍貴和稀有。 CBD主軸之上唯一的城市中心高品質(zhì)豪宅，具有成都傳統(tǒng)富人區(qū)的領(lǐng)袖氣質(zhì)， 產(chǎn)品定位，規(guī)劃設(shè)計、 配套資源的整合以及豪邁的國際形象 超出了普通住區(qū)規(guī)定，瞄準(zhǔn)了目標(biāo)群體的社會地位和階層品位。創(chuàng)新的建筑方式。 理想主義的舒展與俊挺，大跨度板式超高層，理性的高拔與 玻璃飄板巨浪般的凌空飄逸交相輝映；素樸主義的黑、米棕、銀與透明，散 發(fā)深邃的美學(xué)力量。 奢華的個人空間， 120多平米的兩室兩廳雙衛(wèi)、 170多平米的三室兩廳雙衛(wèi)。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)高， 5座高速觀光電梯、水暖地?zé)岣粢舴涝胂到y(tǒng)、智能安防系統(tǒng)、雙層中空隔音窗、低溫?zé)崴匕遢椛洳膳到y(tǒng)等建筑高新技術(shù)。 16354平米的商業(yè)社交場所，謂之成都國際會客廳。配套高檔，豪華的業(yè)主大堂、西南唯一的挑空恒溫游泳池、豪生國際五星級酒店、美國吉的堡外國語幼兒園以及兒童主題會館、保姆村。 MASTER級物業(yè)管理（錦繡物管） 榮膺聯(lián)合國 “ 世界城市建筑規(guī)劃創(chuàng)意獎 ” 。n 怎樣攻擊和轉(zhuǎn)化它們的賣點(diǎn)賣點(diǎn) 1— 我們的訴求：首座緊靠立交橋，交通不方便，車輛進(jìn)出是問題，高速通行的車輛會造成噪音和螺旋氣流，對風(fēng)水產(chǎn)生非常大的破壞和沖斷作用，對身心健康和居住品 質(zhì)都會產(chǎn)生不利影響。賣點(diǎn) 4— 我們的訴求：戶型設(shè)計不注重功能性和經(jīng)濟(jì)性，太浪費(fèi)； 20%的公攤使得實(shí)際得房率很低，對于客戶來說不劃算。賣點(diǎn) 7— 我們的訴求：僅挑空恒溫游泳池維護(hù)費(fèi)用非常巨大，以后肯定難以維護(hù)，從而導(dǎo)致物管水平降低。賣點(diǎn) 5— 我們的訴求：開發(fā)商的口碑不是很好，鑫達(dá)地產(chǎn)在開發(fā)曼哈頓 多質(zhì)量問題，能否保證承偌的交房標(biāo)準(zhǔn)和配套要打上問號。n 它們的弱點(diǎn)是什么？我們?nèi)绾卧V求？弱點(diǎn)一：首座緊靠立交橋，交通不方便，車輛進(jìn)出是問題，高速通行的車輛會造成噪音和螺旋氣流，對風(fēng)水產(chǎn)生非常大的破壞和沖斷作用，對身心健康和居住品 質(zhì)都會產(chǎn)生不利影響。弱點(diǎn)二：開發(fā)商的口碑，鑫達(dá)在開發(fā)曼哈頓 ，從曼哈頓 期業(yè)主的維權(quán)呼聲中，大家不能不引起重視。弱點(diǎn)三：小區(qū)綠化面積較少，居住的舒適性不強(qiáng)。弱點(diǎn)四：高品質(zhì)的配套設(shè)施會使物管成本很高，從而和收取的物管費(fèi)不成正比，使得服務(wù)水平降低。弱點(diǎn)五：戶型設(shè)計不注重功能性和經(jīng)濟(jì)性，太浪費(fèi)； 20%的公攤使得實(shí)際得房率很低，對于客戶來說不劃算。n 相對于它們，我們的弱點(diǎn)是什么？如何轉(zhuǎn)化我們的弱點(diǎn)？弱點(diǎn)一：區(qū)域位置相對偏遠(yuǎn)，各種配套設(shè)施短時間內(nèi)難以呈現(xiàn)。通過對區(qū)域未來的規(guī)劃闡述來增強(qiáng)客戶的信心，并指出時間不會太長。弱點(diǎn)二：在交房標(biāo)準(zhǔn)中沒有首座那么多高新技術(shù)，到我們開盤時，首座的外立面大體呈現(xiàn)，它的售價會提高，我們可以通過向客戶宣傳價格來轉(zhuǎn)化這一弱點(diǎn)。n 相對于它們，我們的賣點(diǎn)是什么？怎么突出我們的賣點(diǎn)？賣點(diǎn)一：純居住社區(qū)，沒有商業(yè)的干擾和雜亂，非常安靜且空氣清新。賣點(diǎn)二：戶型設(shè)計更注重功能性、經(jīng)濟(jì)性和實(shí)用性，公攤小，得房率高。賣點(diǎn)三：園林景觀能夠做的非常突出，業(yè)主能夠充分享受到小區(qū)的舒適環(huán)境。賣點(diǎn)四：相同面積的戶型在價格上會比首座有一定的競爭優(yōu)勢。賣點(diǎn)五：公司品牌的知名度和美譽(yù)度，物業(yè)管理會有一個非常穩(wěn)定的水準(zhǔn)。賣點(diǎn)六：豪華的超級大堂、景觀架空層、新風(fēng)系統(tǒng)和生態(tài)濕地。 六、和黃 南城都匯n 項(xiàng)目介紹南城都匯，地理位置優(yōu)越，