6萬科地產(chǎn)對競爭對手公司的研究報告(編輯修改稿)
2025-09-12 03:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 第 10 頁 共 23 頁 。本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題 三、區(qū)域市場目標(biāo)客層研究 各 檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢特征上） 結(jié)論。本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。 四、目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品定位 市場定位 目標(biāo)人群特征 /來源區(qū)域 /行業(yè)特點(diǎn) 產(chǎn)品建議 第四部分：規(guī)劃設(shè)計分析 一、初步規(guī)劃設(shè)計思路 設(shè)計概念。產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計風(fēng)格、設(shè)計特點(diǎn)。 主要產(chǎn)品類型。多層、高層，還是聯(lián)排別墅 或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。 在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。 如果是大型、超大型項(xiàng)目，對營造大社區(qū)概念的考慮。 二、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、 第 11 頁 共 23 頁 控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計概念和萬科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。 容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。 土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如。地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、 “ 風(fēng)水 ”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。 周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如。道路狀況（可能與 小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。 周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如。交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。 市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如。市場價格 第 12 頁 共 23 頁 限制、總價控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。 第五部分：項(xiàng)目開發(fā) 一、土地升值潛力初步評估。 從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。 二、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析 三、工程計劃： 工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。 四、銷售計劃： 各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。 第六部分：投資收益分析 一、成本預(yù)測 說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格列示： 項(xiàng)目投資總額（萬元）單位成本（元 /m2） 土地成本 第 13 頁 共 23 頁 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 配套費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi) 直接建造成本小計 營銷費(fèi)用 管理費(fèi)用 總計 二、稅務(wù)分析 營業(yè)稅及附加 所得稅 土地增值稅 上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。 三、經(jīng)濟(jì)效益分析 經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等 項(xiàng)目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表 第 14 頁 共 23 頁 格： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元 /m2）項(xiàng)目總金額（萬元） 銷售收入 直接成本 總投 資 毛利率 稅前利潤
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