【文章內(nèi)容簡介】 ”，提高產(chǎn)品品質(zhì)；健康、穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場對于市場參與主體來說是個“多贏”的市場。 2009年湖州房地產(chǎn)市場的展望。 2009年全市經(jīng)濟仍將有望實現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展，但速度將有所回落。在大的發(fā)展趨勢上，湖州市與全國、全省保持一致，影響經(jīng)濟增長的幾項主要因素預(yù)期情況也與全國、全省存在共性。其中房地產(chǎn)業(yè)有望有25個樓盤售樓部對外公開和開盤，銷售狀況可能得到改善?！耙J真落實中央關(guān)于促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的政策措施，支持和鼓勵普通自住住房和改善型住房消費，加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”。這是1月19日，浙江省十一屆人大二次會議上，省有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的重要講話。剛剛過去的2008年，是中華民族極不尋常、極不平凡的一年，這一年來，面對年初嚴重雨雪冰凍災(zāi)害和下半年嚴峻復(fù)雜宏觀形勢的挑戰(zhàn)，全市房地產(chǎn)行業(yè)以加快建設(shè)現(xiàn)代化生態(tài)型濱湖大城市為目標，城市面貌在全面整治中有機更新，城市品位在加快建設(shè)中深刻變化。 09年湖州將重點抓好“一港兩區(qū)六路”。加快龍溪港東岸、愛山廣場（步行街）、衣裳街歷史文化街區(qū)等“一港兩區(qū)”建設(shè)，打造集酒店、商業(yè)、辦公、娛樂、休閑、旅游于一體的現(xiàn)代商務(wù)中心。全面啟動?xùn)|街綜合整治、人民路綜合整治、勤勞街拓寬、蓮花莊路東延、勞動路南延、南街北段拓寬等“六路改造工程”。按照中心城市“一核五區(qū)”的新格局，進一步加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動新區(qū)發(fā)展。仁皇山新區(qū)?；就瓿赡咸髽蚬珗@整治提升、仁皇山中學(xué)及配套工程，加快推進仁北路、高教路等路橋工程及中興苑農(nóng)民安置房建設(shè)?；就瓿赡细迾蚣?zhèn)綜合整治工作，打造環(huán)城河至太湖水上旅游風情線的重要節(jié)點。湖東新區(qū)。，全力推進苕溪路以南區(qū)域道路配套和農(nóng)房拆遷安置工作，基本完成大升路、漾東路、南塘路和談家扇農(nóng)民新村建設(shè)，努力推動?xùn)|部新區(qū)城市次中心的形成。市北分區(qū)。加快推進白魚潭路東延等路橋建設(shè)，年內(nèi)完成內(nèi)環(huán)東路建設(shè)，進一步打通市北分區(qū)發(fā)展的交通瓶頸，加強分區(qū)與老城區(qū)的連接。同時，緊緊抓住湖州“山、水、文、綠、凈”的城市特點，著力做好“顯山露水”的文章，高標準完成仁皇山公園、毗山公園、弁山景區(qū)等規(guī)劃編制，適時啟動建設(shè)。加快水景觀建設(shè)及水上旅游規(guī)劃研究編制工作，充分展示湖州人文特色和生態(tài)景觀資源。房地產(chǎn)業(yè)要以這15項政策出臺為契機，科學(xué)研判市場走勢，及時調(diào)整引導(dǎo)策略、加大市場秩序監(jiān)管力度。同時，根據(jù)市場實際需求，保持土地合理的供應(yīng)量和供應(yīng)比例，確保湖州房地產(chǎn)價格和市場的穩(wěn)定。2009年的湖州房地產(chǎn)市場整體上波瀾不驚, 政府目前的房地產(chǎn)政策已經(jīng)和前期發(fā)生了比較大的變化，主要體現(xiàn)在對房地產(chǎn)發(fā)展的基本政策上，國家已經(jīng)逐漸認識到房地產(chǎn)市場的重要性以及民生性，所以既會逐漸加大對房地產(chǎn)市場的關(guān)注，又會抓好社會保障領(lǐng)域的推進，一方面出臺社會保障房計劃，穩(wěn)定整個市場預(yù)期和調(diào)整市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，另一方面加大對社會保障領(lǐng)域的教育醫(yī)療以及社會保險等方面的投入，消除市場遠期消費的壓力和擔憂，從而促使社會整體消費觀念的轉(zhuǎn)變和消費能力的提升。 從上述的幾點分析可以看出，2009年湖州的房地產(chǎn)市場不可能大起大落，而是2008年調(diào)整的延續(xù)，市場將會在穩(wěn)定發(fā)展中逐漸走出低谷。 需求狀況（市場問卷調(diào)查及分析）依據(jù)需要調(diào)查的事項，我們就所關(guān)注的問題，經(jīng)過小組成員的討論在最后的市場調(diào)查問卷中設(shè)計了如下的問題：（共15 個）（現(xiàn)房、期房）（多選）（多選）最后經(jīng)過市場問卷的調(diào)查發(fā)放，在所有發(fā)放的100份問卷中我們收到80份有效的問卷，以下是我對所收到的市場調(diào)查問卷的結(jié)果以及相關(guān)的分析：：家庭人口1 人2人3人4人4人以上所選人數(shù)102032108所占百分率%254010數(shù)據(jù)分析：如上圖所示，很明顯在我們所調(diào)查的人中間，家庭人口為 3人的居多，23人的占到總調(diào)查對象的65%。而接近88%的被調(diào)查者的家庭人口在24 人以上。：時間1 年內(nèi)13 年35 年5 年后所選人數(shù)1141235所占百分率%數(shù)據(jù)分析：在接受調(diào)查的人中間有超過一半的人表示在13 年內(nèi)會買房，在5 年內(nèi)買房的人達到94%，這很好的說明，大多數(shù)的的被調(diào)查者有強烈的購房意向。：收入狀況2 千以下23 千 千 千6 千以上所選人數(shù)102123206所占百分率%25數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者的家庭收入水平普遍在2000 元/月以上，其中30006000元/月的占到被調(diào)查對象的六成。：位置城內(nèi)東郊南郊西郊北郊所選人數(shù)920182310所占百分率%25數(shù)據(jù)分析：在被調(diào)查者中間有大多數(shù)人選擇了郊區(qū)。很好的說明對于大多數(shù)的購房者來說，郊區(qū)有著很強的吸引力。：選項現(xiàn)房期房末房所選人數(shù)62144所占百分率%77．517．55數(shù)據(jù)分析：很明顯的，更多的人愿意選擇現(xiàn)房，%。：樓型6 層以下79 層高 層其 它所選人數(shù)12272912所占百分率%1515數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者選擇高層和79 層的比較多，所占比大致想同，也就是說，選擇小高層以及高層的人占多數(shù)，有70%之多。：價 位23 千34 千45 千56 千6 千以上所選人數(shù)272018105所占百分率%25數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者能夠接受的價位在20004000元/平方米之間的占多數(shù)，20003000元平方米的占33%，30004000 元/平方米的戰(zhàn)25%，合在一起就是說，有超過五成的人可以接受20004000 元/平方米的價格。而選擇能夠接受5000 元/平方米以上的消費者不多。：戶型一室一廳二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳四室二廳復(fù)式結(jié)構(gòu)躍層結(jié)構(gòu)所選人數(shù)37202312645所占百分率%3．758．752528．75157．556．25數(shù)據(jù)分析：%，另外選擇兩室一廳、兩室兩廳、%、25%、15%，%。：面 積㎡50 以下518081100101130131150150 以上所選人數(shù)362128157所占百分率%35數(shù)據(jù)分析：選擇81100、1011131150 的人比較多，%、35%%，這個數(shù)據(jù)與之前選擇的戶型有密切的關(guān)系。應(yīng)該說是比較合理的。（多選）：關(guān)注因素位置價格交通戶型配套設(shè)施周遍環(huán)境小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢房屋質(zhì)量物業(yè)管理品牌與開發(fā)商實力所選人數(shù)6109134861086所占百分率%51010數(shù)據(jù)分析：在消費者購房時最關(guān)注的因素一欄中，通過上圖很明顯的，有五個方面是最多人關(guān)心的，按照比例它們是：%、%、周遍環(huán)境10%、%、%。而最不被人關(guān)心的卻是小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的勢實力和配套設(shè)施，%和5%。:選擇設(shè)施購物醫(yī)療咖啡吧、茶座金融健身、美容餐飲所選人數(shù)1815914915所占百分率%數(shù)據(jù)分析：明顯地希望有購物和醫(yī)療設(shè)施的人最多，%%。而其余選項選擇所占的比例比較接近。：付款方式一次性付款分期付款按揭付款所選人數(shù)202337所占百分率%25數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近一半的人選擇按揭購房，%，選擇分期付款和一次性付款的比例比較接近，%和25%。：裝修程度廚衛(wèi)精裝全部精裝毛坯房所選人數(shù)261836所占百分率%45數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查對象傾向于選擇毛坯房和廚衛(wèi)精裝的住房，所選比例分別是45%%，較少的人選擇全部精裝，%。：要求情況不需要8 萬元/個10 萬元/個12 萬元/個所選人數(shù)1047158所占百分率%10數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近八成的人選擇購買車位，%的人中，%認為8 萬元/個的價格是比較合理的，%的人選擇10萬元/個，只有10%的人選擇12 萬元/個車位的價格是合理的。：電視報紙電臺房交會房地產(chǎn)超市宣傳單互聯(lián)網(wǎng)中介機構(gòu)已購房親友其它所選人數(shù)15135465106106所占百分率%18．7516．256．2557．56．2512．57．512．57．5數(shù)據(jù)分析：圖中明顯地顯示，在購房的信息來源方面，電視，報紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購房親友四個方面最多，%，%，%%，因此這將在住房銷售的時候為我們提出營銷的方案提供參考。需求分析結(jié)果：根據(jù)以上的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們知道盡管湖州市的房價不斷上漲以及其他的因素的干擾，湖州市房地產(chǎn)市場的需求依然是十分強勁的。在被調(diào)查的人中間，%的人家庭人口在24 人之間；%，三年內(nèi)買房的占65%；%的人家庭月收入在3000 元以上，月收入4500 %；%的人愿意在西郊附近買房；相當多的人更愿意買現(xiàn)房，%；70%的人愿意選擇小高層或者高層；25%的人可以接受3000 元/平方米的價格，而能夠接受4000 元/%；更多的人比較喜歡大的房子，%的人選擇80 平方米以上，%的人選擇100 平方米以上；人們比較喜歡三室一廳或是二室二廳，%和25%，%；被調(diào)查者更關(guān)注住房的價格、位置、周遍環(huán)境、交通、戶型，而對小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的實力不太感興趣；被調(diào)查者最希望擁有的設(shè)施是購物與醫(yī)療設(shè)施，人們更多的希望用按揭的方式付款，希望購買毛坯房或是廚衛(wèi)精裝的住房；%的希望擁有車位的人中，人們認為8 萬元/個車位的價格是合理的；被調(diào)查者的人們通常從電視，報紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購房親友四個方面的到有關(guān)的購房信息。 供給狀況湖州市的住宅規(guī)劃文件表明，到2010年，湖州市將實現(xiàn)人均建筑面積40平方米，以此推算。依據(jù)湖州市城區(qū)當前人口108萬計算：2009年湖州城區(qū)需要住宅建筑面積（）108=?！? 而湖東區(qū)域目前幾個樓盤的建筑面積已經(jīng)達到了58萬㎡，約占2009年總需求量的四分之一。據(jù)相關(guān)調(diào)查表明湖州市2009年商品房供應(yīng)量約為328萬㎡。同時考慮到更多的且數(shù)據(jù)更難統(tǒng)計的二手房市場的供給情況，總的來說，湖州市房地產(chǎn)的供給能力還是有相當?shù)囊?guī)模的。但是考慮的房地產(chǎn)需求的火熱情況，再加上這幾年收入不斷提高的城市居民群體，我們認為湖州市的房地產(chǎn)市場有還是相當?shù)目臻g的。但由于外來房地產(chǎn)開發(fā)商的不斷涌入以及本土開發(fā)商的不斷發(fā)展，未來湖州市房地產(chǎn)市場的競爭是相當?shù)募ち业摹?對于嚴重的供大于求的問題。當面臨資金回籠速度緩慢、房源囤積數(shù)量不斷變多時，開發(fā)商選擇SP促銷活動，希望能通過有效的方式最快地解決自家的問題，只是一個明智之舉。 綜合數(shù)據(jù)來看，在國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期。短期內(nèi)房價下調(diào)將成定局。從長期來看，隨著宏觀經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系緊張的狀況則有可能再次出現(xiàn)。以下是收集的與本項目開發(fā)相關(guān)的部分物業(yè)的資料:*城市之心 基本信息： 開發(fā)商：湖州獸王房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤位置：仁皇山年新區(qū)3號地塊 詳細信息: 建筑類型:多層、電梯公寓、聯(lián)排、單身公寓、商鋪 戶型面積:40260平方米 建筑面積:約180000 平方米 樓盤價格:多層起價3330元/平方米，均價4000元/平方米、電梯公寓起價3500元/平方米,均價4000元/平方米，排屋起價5400元/平方米 基本信息:開發(fā)商：湖州泰祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤位置:仁皇山新區(qū)詳細信息:建筑類型:多層、高層、小高層、排屋 戶型面積:90250平方米 建筑面積:209463平方米 物業(yè)類型：普通住宅、商鋪 銷售狀態(tài)：在售建筑類別：多層 裝修狀況：毛坯 城市/區(qū)縣：湖州/鳳凰開發(fā)區(qū) 容積率： 綠化率：35% 占地面積：120000 平方米 建筑面積：193000 平方米 開盤時間：20080419 交房時間：20091231 基本信息： 開發(fā)商：湖州廣際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤位置：湖州市體育場路東側(cè)、陵陽路以北 建筑類型：高層、小高層 戶型面積：88140平方米（單身公寓2547平方米）