【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 進(jìn)出機(jī)場(chǎng)的交通設(shè)施也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要，沒有專用機(jī)場(chǎng)道路，株洲、湘潭方向的客流也必須繞道**市區(qū)方能進(jìn)入機(jī)場(chǎng)，這些都限制了航運(yùn)的發(fā)展。四、**市道路網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)狀城市道路現(xiàn)狀近幾年來，**市城市道路交通狀況得到明顯改善，新建道路29條，改造擴(kuò)建道路22條，新建城市橋梁35座。先后建設(shè)拉通了芙蓉路、環(huán)線（四方坪~韶山路）、黃興路、解放路、曙光路、城南路、雷鋒大道等多條道路；在伍家?guī)X、東風(fēng)北路、芙蓉路、東塘、城南路、環(huán)線等處建成了多座高架橋，并在芙蓉路、環(huán)線上建成了多座互通式立交橋。至2004年底，城市道路總長(zhǎng)度為1323公里，比1990年的484公里增加了273%。所有道路均為高級(jí)或次高級(jí)路面，道路鋪裝面積2385萬平方米，比1990年的376萬平方米增加了634%。，%。，增長(zhǎng)36%。 歷年城市道路情況統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目年份年底鋪裝道路面積（萬平方米）年底鋪裝道路長(zhǎng)度（公里）總 計(jì)一、柏油水泥路面二、普通路面總 計(jì)一、柏油水泥路面二、普通路面2000928928/998998/200110991099/1098198/200215751575/11501150/200319801980/11881188/200423852385/13231323/城市道路系統(tǒng)存在的主要問題1） 道路設(shè)施不足近年來，城市道路建設(shè)雖然投入大，但由于城市人口、用地規(guī)模也在不斷擴(kuò)大，機(jī)動(dòng)車數(shù)量迅速增長(zhǎng)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快等因素，現(xiàn)狀道路網(wǎng)存在的問題仍相當(dāng)突出。道路增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足交通增長(zhǎng)要求。，包含許多細(xì)小支路在內(nèi)。在最為繁華的舊城區(qū)。參照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，象五一廣場(chǎng)周邊地區(qū)這樣的商業(yè)密集區(qū)，道路網(wǎng)密度應(yīng)達(dá)到1016公里/平方公里。與國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》相比，各項(xiàng)指標(biāo)均偏低，這說明城市道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)供給不足，城市道路基礎(chǔ)設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。2） 道路網(wǎng)絡(luò)空間結(jié)構(gòu)不完善在河?xùn)|主城區(qū)，南北向除芙蓉路基本貫通外，其余道路均未能完全貫通，東西向除五一路、中山路八一路、城南路、解放路外，人民路、展覽館路、勞動(dòng)路、北站路、湘春路等均有部分路段未拉通，有的地段由于某些單位占地規(guī)模大、路網(wǎng)無法拉通等等，造成城市中心地帶道路約三分之一的交叉口為T型交叉，或錯(cuò)位交叉。致使許多方向交通流匯集到中心區(qū)芙蓉路、五一路等少數(shù)幾條道路上。道路路幅寬度未按規(guī)劃寬度實(shí)施，許多道路路幅寬度不一致，如八一路、城南路、芙蓉路、五一路等，構(gòu)成交通“瓶頸”。另由于市區(qū)為河流及鐵路分割，道路過河、過鐵路受阻，交通流須繞道而行，造成部分干道交通增加，形成阻塞。3） 尚未形成有效的快速干道交通體系**市現(xiàn)在尚未形成快速干道交通路網(wǎng)，京珠高速路、三一九國(guó)道屬對(duì)外交通及過境干道，城市與之未有有效的快速轉(zhuǎn)換聯(lián)絡(luò)系統(tǒng)。城內(nèi)交通未能有效地快速疏解干道，新建成的環(huán)線又由于交叉口過多和大量沿線用地開發(fā)的影響，使其難以有效承擔(dān)快速、長(zhǎng)距離的聯(lián)系功能。**，與國(guó)際相比，指標(biāo)偏低。4） 支路不完善在本已不完善的主次干道格局里，支路建設(shè)缺口更大，標(biāo)準(zhǔn)很低，路況特差，機(jī)動(dòng)車難以通行。很多支路都是幾米寬的胡同式小道，且路旁堆滿雜物、攤擔(dān)，或停放機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車等。**市現(xiàn)有支路的主要特點(diǎn)就是：少、彎、窄、堵。這些支路很難承擔(dān)起有效的交通任務(wù)，使道路網(wǎng)效率進(jìn)一步降低。5） 交通管理水平仍較落后，市民交通意識(shí)仍然較差道路功能混亂，建設(shè)與使用都未能有效把握其標(biāo)準(zhǔn)。如黃興路本是繁忙的商業(yè)街，但又是作為主干道，路幅狹窄，致使人車混雜擁擠、環(huán)境極差。**市現(xiàn)有主次干道中，還有相當(dāng)多的道路路幅在10米20米之間，根本達(dá)不到大城市主次干道路幅標(biāo)準(zhǔn)，且一塊板型式為多，機(jī)非分隔不嚴(yán)，干道上機(jī)動(dòng)車出入口過密，使得干道標(biāo)準(zhǔn)不高，造成交通不暢，車速太低，事故增多。道路標(biāo)志、交通信號(hào)設(shè)施等設(shè)置不完整、機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車和行人遵守交通規(guī)則意識(shí)差，攤擔(dān)、停車亂占道路現(xiàn)象嚴(yán)重。隨著城市機(jī)動(dòng)車交通的快速發(fā)展，道路供求矛盾將會(huì)加劇，因此，道路網(wǎng)絡(luò)需要在數(shù)量和空間結(jié)構(gòu)上進(jìn)一步加強(qiáng)和完善。五、綜合交通規(guī)劃（一） 對(duì)外交通規(guī)劃 規(guī)劃形成以現(xiàn)代化國(guó)際航空港、霞凝新港兩港，高速鐵路、高速公路兩路為骨架的水、陸、空交通運(yùn)輸系統(tǒng)，逐步建設(shè)成為現(xiàn)代化的綜合交通主樞紐之一，在以**為中心、半徑100公里范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)“1小時(shí)都市圈”目標(biāo)。 ● 鐵路 擴(kuò)建現(xiàn)有**客站規(guī)模，增建東廣場(chǎng)。實(shí)現(xiàn)**北站、南站外遷，建設(shè)撈刀河鐵路貨運(yùn)樞紐。建設(shè)石長(zhǎng)鐵路東延線、京廣高速鐵路及高速鐵路客運(yùn)樞紐站?！?港口碼頭合理利用湘江岸線，南起南大橋、北至月亮島大橋之間的貨運(yùn)碼頭一律搬遷，重點(diǎn)建設(shè)霞凝新港，改造中山西路客運(yùn)碼頭?！?航空港重點(diǎn)改擴(kuò)建黃花機(jī)場(chǎng)，合理發(fā)揮大托軍用機(jī)場(chǎng)的功能，實(shí)行平戰(zhàn)結(jié)合，平時(shí)可充分利用于防災(zāi)、防暴、救急等方面。● 公路運(yùn)輸 規(guī)劃**西站、南站、雨花站、撈霞站四個(gè)主要公路長(zhǎng)途客運(yùn)站場(chǎng)，以及雨花、黑石鋪、望城坡、星沙、撈刀河、霞凝、高塘嶺、坪塘八個(gè)公路貨運(yùn)站樞紐，同時(shí)完善縣市級(jí)貨運(yùn)站點(diǎn)建設(shè)。（二） 城市內(nèi)部交通1） 城市道路建成以快速路為骨干、布局合理、功能明確的城市道路網(wǎng)絡(luò)。構(gòu)成內(nèi)外兩環(huán)加放射線道路的主要快速路系統(tǒng)。由三一九國(guó)道城區(qū)段、長(zhǎng)寧路——五一大道——八一路——遠(yuǎn)大路、勞動(dòng)路——星沙大道及金星大道、瀟湘路、湘江大道、金霞大道——芙蓉路——**大道、火星路，形成“三橫五縱”八條主要主干道，聯(lián)系環(huán)內(nèi)環(huán)外及城市各片區(qū)，加大支路密度。新建時(shí)原則上快速路路幅控制寬度（含綠化帶）不小于80米，主干路45~80米，次干路30~50米、支路15~30米。規(guī)劃城市道路網(wǎng)平均密度超過7公里/平方公里。 2） 跨湘江通道 規(guī)劃預(yù)留勞動(dòng)大橋、三汊磯大橋、咸嘉湖大橋、丁白大橋、暮云大橋、白泉大橋與現(xiàn)有及在建的五一大橋、伍家?guī)X大橋、猴子石大橋、月亮島大橋、黑石鋪大橋共形成十一座跨湘江特大橋和阜埠河隧道，規(guī)劃考慮結(jié)合跨湘江特大橋，建設(shè)一橋壩樞紐。 3） 公共客運(yùn)交通 發(fā)展以地面公共交通為主體，快速大容量軌道交通為骨干，出租汽車為輔的多方位、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的公共客運(yùn)交通體系。在客流量大的地段規(guī)劃公交專用車道或公交專用道路。市中心區(qū)公共交通線路網(wǎng)密度達(dá)到3~4公里/平方公里。遠(yuǎn)期規(guī)劃兩條地鐵線路，十條軌道線路。使市中心區(qū)成網(wǎng)絡(luò)，向外成放射狀，各個(gè)組團(tuán)均有軌道交通可達(dá)。軌道交通網(wǎng)總長(zhǎng)178公里。4） 貨運(yùn)交通規(guī)劃在城市的主要出入口布置客運(yùn)服務(wù)中心，城市主要貨運(yùn)道路有繞城線、環(huán)線等快速路及部分主干路。5） 靜態(tài)交通設(shè)施規(guī)劃社會(huì)停車場(chǎng)用地約300公頃，配建停車場(chǎng)建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按**市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并且禁止將配建的停車用地改作其它用途。第四章 市場(chǎng)分析一、投資環(huán)境分析從2004年整體情況而言，**房地產(chǎn)市場(chǎng)走過了前幾年的低速期，隨著經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的好轉(zhuǎn)，已經(jīng)逐步回暖。**居住及住宅情況（20002006）序號(hào)人均居住面積人均公共綠化面積城建投資（萬元）住宅投資（萬元）其他投資（萬元）2000年178。/人 m178。/人338066 182731 155335 2001年229224 162080 67144 2002年359771 281600 78171 2003年396414 282935 113179 2004年419948 238246 181702 2005年1798360 66780011305602006年2604782 10732001531582 根據(jù)**目前房地產(chǎn)市場(chǎng)有效數(shù)據(jù)顯示，%，房地產(chǎn)開發(fā)適度，商品房施工面積900萬平方米，增長(zhǎng)20%，竣工面積800萬平方米，增長(zhǎng)22%。隨著住房制度改革的推進(jìn)，住宅消費(fèi)增長(zhǎng)加快，個(gè)人購房比例迅速提高，在商品房銷售中個(gè)人購房的比重已在40%。據(jù)**市房地產(chǎn)交易中心2006年**冬季房地產(chǎn)交易展示會(huì)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2006年比2005年**住宅市場(chǎng)走勢(shì)趨好，房?jī)r(jià)穩(wěn)中趨升，均價(jià)2991元/m178。二、發(fā)展趨勢(shì)單純建樓賣樓的傳統(tǒng)開發(fā)模式正在被現(xiàn)代造城運(yùn)動(dòng)所取代。如沙河在深圳開發(fā)的“世紀(jì)村”，金地在北京開發(fā)的“格林小鎮(zhèn)”，華僑城在上海開發(fā)的“浦江特色景觀城鎮(zhèn)”等。因此有專家提出房地產(chǎn)開發(fā)的“城市營(yíng)運(yùn)”時(shí)代已來臨有實(shí)力、品牌和信譽(yù)的大發(fā)展商要成為“城市營(yíng)運(yùn)商”?！俺鞘袪I(yíng)運(yùn)”實(shí)際上指的就是土地的大規(guī)模、一攬子、綜合性開發(fā)，包括從區(qū)域規(guī)劃、征地平地、管網(wǎng)道路建設(shè)到商業(yè)、文化、生活配套，再到住宅開發(fā)、物業(yè)管理等的全過程。從這個(gè)意義上講，所謂的“城市營(yíng)運(yùn)”不過就是地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域化。三、需求預(yù)測(cè)（一）、**市住宅供需總量分析**住宅需求趨勢(shì)根據(jù)《**市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十五計(jì)劃與2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要的報(bào)告》至2020年**將實(shí)現(xiàn)人均住宅達(dá)到22平方米，成套率達(dá)80%左右，基本達(dá)到戶均一套房88平方米100平方米的適用水平性質(zhì)到中等高等2000年以前公寓商品樓水平，如要按每戶購房為40年不變?nèi)丝谟?jì)算即應(yīng)達(dá)到凈增房為66平方米即每戶為3房2廳+2房2廳為144平方米左右即從2003年2020年的超遠(yuǎn)期住宅設(shè)計(jì)與供應(yīng)方面考慮到房的配套的狀態(tài)，這種設(shè)計(jì)已在不少樓盤中涌現(xiàn)為套房后的多余房型配套。由于**城區(qū)發(fā)展，**城由目前的166萬人口發(fā)展2020年的350萬人口，城市發(fā)展到350平方公里，從人口的增長(zhǎng)城市增長(zhǎng)住宅占有量將是城市中主要成份。**市在1998年以前住宅面積為人均8平方米，2000年以前達(dá)到11平方米，2001~2005年內(nèi)實(shí)現(xiàn)人均16平方米，如要達(dá)到人均1間房的國(guó)際水平在住宅建設(shè)中是任重道遠(yuǎn)的。人均增加居住面積5平方米折合建筑面積為10平方米，如按現(xiàn)在280萬人口匡算則“十五”期間住房需求量各為280萬平方米，再加上舊城棚改計(jì)劃2001年拆30萬平方米，2002年拆80萬平方米，2003年計(jì)劃拆100萬平方米，每拆一平方米按原戶的人口為5平方米一個(gè)人增長(zhǎng)為15平方米一個(gè)人計(jì)算，100萬平方米加上增長(zhǎng)數(shù)則為320萬平方米標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)需求總量。**城市住宅投資和供應(yīng)量預(yù)測(cè)：1) 1995~1997年，由于當(dāng)時(shí)**住宅商品房市場(chǎng)過熱，高回報(bào)的開發(fā)利潤(rùn)率吸引著資金投入商品住宅市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)住宅建設(shè)年投資徘徊在100億元左右，批準(zhǔn)上市面積逐年急劇上升，從1997年到2002共建1223萬平方米(適用房與棚改房)，房型設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境等多方面因素還與適用標(biāo)準(zhǔn)相違背與現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律不適宜形成了為后來空置商品房。2) 1998年~2000年由于受全國(guó)大城市房地產(chǎn)白熱化現(xiàn)象影響和**住宅市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了科學(xué)規(guī)劃與管理形成可投入適投入的科學(xué)制度，**房地市場(chǎng)以住宅市場(chǎng)為例看，2000年**進(jìn)行數(shù)次房產(chǎn)交易會(huì)開始了房市公眾化評(píng)審，公平化問價(jià)，公開化取房等使住宅市場(chǎng)出現(xiàn)新的建設(shè)熱與消費(fèi)熱向成熟的方面轉(zhuǎn)變，因此上市交易與發(fā)售房仍看好。消費(fèi)水平不但未下降而且出現(xiàn)逐漸提升品質(zhì)的同時(shí)提升房?jī)r(jià)。3) 按**國(guó)民經(jīng)濟(jì)規(guī)劃要求，房地產(chǎn)業(yè)已列入國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。住宅是一個(gè)市場(chǎng)相對(duì)的穩(wěn)定，投資風(fēng)險(xiǎn)較小的投資領(lǐng)域，預(yù)計(jì)近二年的房地產(chǎn)的穩(wěn)定性發(fā)展的經(jīng)濟(jì)秩序調(diào)整過程，開始步入房地產(chǎn)在住宅、商業(yè)與二者綜合用房三種建設(shè)方面投資將會(huì)有一定程度的增長(zhǎng)，但是類似1997年前盲目投資，一哄而上的情況不會(huì)重復(fù)出現(xiàn)，預(yù)計(jì)2007年商品住宅、商業(yè)用房，綜合用房投資會(huì)出現(xiàn)歷史性突破期，開發(fā)企業(yè)也正在淘劣存優(yōu)，選項(xiàng)項(xiàng)目研究也進(jìn)入理性化階段，以后隨著省市二府新遷**城市的投資逐年增長(zhǎng)，根據(jù)**當(dāng)前建筑市場(chǎng)行情與房地產(chǎn)交易展示會(huì)會(huì)刊的情況預(yù)計(jì)2007年后投資建設(shè)建造的住宅，投資均價(jià)為2991元/m2左右，經(jīng)濟(jì)適用房1700元/m2為最高限，商品住宅為2500元/m2起，商業(yè)用房起價(jià)為5000元/m2，綜合用房為5000~2500元/m2之間。預(yù)計(jì)2008~2009年該片區(qū)投資均價(jià)為4000元/m2以上，土地均價(jià)在360萬元/畝以上。住宅供需平衡分析年份住宅投資(億元)批準(zhǔn)上市預(yù)售(萬m2)銷售面積(萬m2)備 注1998了解數(shù)據(jù)1999了解數(shù)據(jù)2000了解數(shù)據(jù)2001288288了解數(shù)據(jù)2002360360了解數(shù)據(jù)2003400400了解數(shù)據(jù)2004430430了解數(shù)據(jù)2005450450了解數(shù)據(jù)2006751700了解數(shù)據(jù)2007130900850預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)（二）、內(nèi)外資涌入迅速**，%a，%。按投資管理渠道劃分，%，%；，%,%，%。，%,%.2006年**，按2003年同口徑相比增長(zhǎng)34%。其中實(shí)際到位外資50114萬美元。對(duì)外貿(mào)易方面：**市外貿(mào)歸口管理的企業(yè)完成進(jìn)出口總值162314萬美元，%，%。外經(jīng)合作方面：全年累計(jì)國(guó)外經(jīng)濟(jì)合作業(yè)務(wù)新簽合同額54039萬美元，%。累計(jì)完成外經(jīng)合作業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額38006萬美元，%.2006年全市新批外商獨(dú)資企業(yè)外商認(rèn)繳出資64523萬美元，；外商獨(dú)資企業(yè)實(shí)際到位外資39525萬美元，%,（三）、私營(yíng)企業(yè)增長(zhǎng)強(qiáng)勁2006年，我省各級(jí)黨委、政府和有關(guān)部門繼續(xù)認(rèn)真貫徹落實(shí)省委、省政府《關(guān)于加快民營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的決定》，采取多種有效措施，積極弘導(dǎo)、鼓勵(lì)、扶持個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，取得了良好成效。私營(yíng)企業(yè)繼續(xù)保持快速發(fā)展勢(shì)頭。全年新注冊(cè)登記私營(yíng)企業(yè)21088戶，，注冊(cè)資本（金）271億元。截至年底，全省共有私營(yíng)企業(yè)69002戶，投資者30,01萬人，注冊(cè)資本（金），%,%,%,。注冊(cè)資本在1000萬元以上的有1917戶，其中億元以上的5。戶。私營(yíng)企業(yè)集團(tuán)70