【文章內容簡介】 2122489042317119972036920032992004380資料來源：民航管理局。黃花機場現有機場已遠遠不能適應日益增加的客貨運量，同時進出機場的交通設施也遠遠不能滿足需要，沒有專用機場道路，株洲、湘潭方向的客流也必須繞道區(qū)方能進入機場，這些都限制了航運的發(fā)展。 四、道路網絡現狀 城市道路現狀近幾年來，城市道路交通狀況得到明顯改善，新建道路29條，改造擴建道路22條，新建城市橋梁35座。先后建設拉通了芙蓉路、環(huán)線（四方坪~韶山路）、黃興路、解放路、曙光路、城南路、雷鋒大道等多條道路；在伍家?guī)X、東風北路、芙蓉路、東塘、城南路、環(huán)線等處建成了多座高架橋，并在芙蓉路、環(huán)線上建成了多座互通式立交橋。至2004年底，城市道路總長度為1323公里，比1990年的484公里增加了273%。所有道路均為高級或次高級路面，道路鋪裝面積2385萬平方米，比1990年的376萬平方米增加了634%。，%。，增長36%。 歷年城市道路情況統計 項目年份年底鋪裝道路面積（萬平方米）年底鋪裝道路長度（公里）總 計一、柏油水泥路面二、普通路面總 計一、柏油水泥路面二、普通路面2000928928/998998/200110991099/1098198/200215751575/11501150/200319801980/11881188/200423852385/13231323/城市道路系統存在的主要問題1） 道路設施不足近年來，城市道路建設雖然投入大，但由于城市人口、用地規(guī)模也在不斷擴大，機動車數量迅速增長，城市經濟發(fā)展速度加快等因素，現狀道路網存在的問題仍相當突出。道路增長速度遠遠不能滿足交通增長要求。，包含許多細小支路在內。在最為繁華的舊城區(qū)。參照國家標準，象五一廣場周邊地區(qū)這樣的商業(yè)密集區(qū)，道路網密度應達到1016公里/平方公里。與國家標準《城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范》相比，各項指標均偏低，這說明城市道路基礎設施建設供給不足，城市道路基礎設施遠遠不夠。2） 道路網絡空間結構不完善在河東主城區(qū)，南北向除芙蓉路基本貫通外，其余道路均未能完全貫通，東西向除五一路、中山路八一路、城南路、解放路外，人民路、展覽館路、勞動路、北站路、湘春路等均有部分路段未拉通，有的地段由于某些單位占地規(guī)模大、路網無法拉通等等，造成城市中心地帶道路約三分之一的交叉口為T型交叉，或錯位交叉。致使許多方向交通流匯集到中心區(qū)芙蓉路、五一路等少數幾條道路上。道路路幅寬度未按規(guī)劃寬度實施，許多道路路幅寬度不一致，如八一路、城南路、芙蓉路、五一路等，構成交通“瓶頸”。另由于市區(qū)為河流及鐵路分割，道路過河、過鐵路受阻，交通流須繞道而行，造成部分干道交通增加，形成阻塞。3） 尚未形成有效的快速干道交通體系現在尚未形成快速干道交通路網，京珠高速路、三一九國道屬對外交通及過境干道，城市與之未有有效的快速轉換聯絡系統。城內交通未能有效地快速疏解干道，新建成的環(huán)線又由于交叉口過多和大量沿線用地開發(fā)的影響，使其難以有效承擔快速、長距離的聯系功能。，與國際相比，指標偏低。4） 支路不完善在本已不完善的主次干道格局里，支路建設缺口更大，標準很低，路況特差，機動車難以通行。很多支路都是幾米寬的胡同式小道，且路旁堆滿雜物、攤擔，或停放機動車和非機動車等?，F有支路的主要特點就是：少、彎、窄、堵。這些支路很難承擔起有效的交通任務，使道路網效率進一步降低。5） 交通管理水平仍較落后，市民交通意識仍然較差道路功能混亂，建設與使用都未能有效把握其標準。如黃興路本是繁忙的商業(yè)街，但又是作為主干道，路幅狹窄，致使人車混雜擁擠、環(huán)境極差?，F有主次干道中，還有相當多的道路路幅在10米20米之間，根本達不到大城市主次干道路幅標準，且一塊板型式為多，機非分隔不嚴，干道上機動車出入口過密，使得干道標準不高，造成交通不暢，車速太低，事故增多。道路標志、交通信號設施等設置不完整、機動車、非機動車和行人遵守交通規(guī)則意識差，攤擔、停車亂占道路現象嚴重。隨著城市機動車交通的快速發(fā)展，道路供求矛盾將會加劇，因此，道路網絡需要在數量和空間結構上進一步加強和完善。五、綜合交通規(guī)劃 （一） 對外交通規(guī)劃 規(guī)劃形成以現代化國際航空港、霞凝新港兩港，高速鐵路、高速公路兩路為骨架的水、陸、空交通運輸系統，逐步建設成為現代化的綜合交通主樞紐之一，在以長沙為中心、半徑100公里范圍內，實現“1小時都市圈”目標。 ● 鐵路 擴建現有長沙客站規(guī)模，增建東廣場。實現長沙北站、南站外遷，建設撈刀河鐵路貨運樞紐。建設石長鐵路東延線、京廣高速鐵路及高速鐵路客運樞紐站。● 港口碼頭合理利用湘江岸線，南起南大橋、北至月亮島大橋之間的貨運碼頭一律搬遷，重點建設霞凝新港，改造中山西路客運碼頭。● 航空港重點改擴建黃花機場，合理發(fā)揮大托軍用機場的功能，實行平戰(zhàn)結合，平時可充分利用于防災、防暴、救急等方面?！?公路運輸 規(guī)劃長沙西站、南站、雨花站、撈霞站四個主要公路長途客運站場，以及雨花、黑石鋪、望城坡、星沙、撈刀河、霞凝、高塘嶺、坪塘八個公路貨運站樞紐，同時完善縣市級貨運站點建設。 （二） 城市內部交通1） 城市道路建成以快速路為骨干、布局合理、功能明確的城市道路網絡。構成內外兩環(huán)加放射線道路的主要快速路系統。由三一九國道城區(qū)段、長寧路——五一大道——八一路——遠大路、勞動路——星沙大道及金星大道、瀟湘路、湘江大道、金霞大道——芙蓉路——長沙大道、火星路，形成“三橫五縱”八條主要主干道，聯系環(huán)內環(huán)外及城市各片區(qū)，加大支路密度。新建時原則上快速路路幅控制寬度（含綠化帶）不小于80米，主干路45~80米，次干路30~50米、支路15~30米。規(guī)劃城市道路網平均密度超過7公里/平方公里。 2） 跨湘江通道 規(guī)劃預留勞動大橋、三汊磯大橋、咸嘉湖大橋、丁白大橋、暮云大橋、白泉大橋與現有及在建的五一大橋、伍家?guī)X大橋、猴子石大橋、月亮島大橋、黑石鋪大橋共形成十一座跨湘江特大橋和阜埠河隧道，規(guī)劃考慮結合跨湘江特大橋，建設一橋壩樞紐。 3） 公共客運交通 發(fā)展以地面公共交通為主體，快速大容量軌道交通為骨干，出租汽車為輔的多方位、優(yōu)勢互補的公共客運交通體系。在客流量大的地段規(guī)劃公交專用車道或公交專用道路。市中心區(qū)公共交通線路網密度達到3~4公里/平方公里。遠期規(guī)劃兩條地鐵線路，十條軌道線路。使市中心區(qū)成網絡，向外成放射狀，各個組團均有軌道交通可達。軌道交通網總長178公里。4） 貨運交通規(guī)劃在城市的主要出入口布置客運服務中心，城市主要貨運道路有繞城線、環(huán)線等快速路及部分主干路。5） 靜態(tài)交通設施規(guī)劃社會停車場用地約300公頃，配建停車場建設應嚴格按有關規(guī)定執(zhí)行，并且禁止將配建的停車用地改作其它用途。第四章 市場分析一、 投資環(huán)境分析從2004年整體情況而言，長沙房地產市場走過了前幾年的低速期，隨著經濟大環(huán)境的好轉，已經逐步回暖。長沙居住及住宅情況（20002006）序號人均居住面積人均公共綠化面積城建投資（萬元）住宅投資（萬元）其他投資（萬元）2000年178。/人 m178。/人338066 182731 155335 2001年229224 162080 67144 2002年359771 281600 78171 2003年396414 282935 113179 2004年419948 238246 181702 2005年1798360 66780011305602006年2604782 10732001531582 根據長沙目前房地產市場有效數據顯示，%，房地產開發(fā)適度，商品房施工面積900萬平方米，增長20%，竣工面積800萬平方米，增長22%。隨著住房制度改革的推進，住宅消費增長加快，個人購房比例迅速提高，在商品房銷售中個人購房的比重已在40%。據房地產交易中心2006年長沙冬季房地產交易展示會情況統計數據來看，2006年比2005年長沙住宅市場走勢趨好，房價穩(wěn)中趨升，均價2991元/m178。二、發(fā)展趨勢單純建樓賣樓的傳統開發(fā)模式正在被現代造城運動所取代。如沙河在深圳開發(fā)的“世紀村”，金地在北京開發(fā)的“格林小鎮(zhèn)”，華僑城在上海開發(fā)的“浦江特色景觀城鎮(zhèn)”等。因此有專家提出房地產開發(fā)的“城市營運”時代已來臨有實力、品牌和信譽的大發(fā)展商要成為“城市營運商”?！俺鞘袪I運”實際上指的就是土地的大規(guī)模、一攬子、綜合性開發(fā)，包括從區(qū)域規(guī)劃、征地平地、管網道路建設到商業(yè)、文化、生活配套，再到住宅開發(fā)、物業(yè)管理等的全過程。從這個意義上講，所謂的“城市營運”不過就是地產開發(fā)的區(qū)域化。三、需求預測（一）、住宅供需總量分析長沙住宅需求趨勢根據《國民經濟和社會發(fā)展十五計劃與2020年遠景目標綱要的報告》至2020年長沙將實現人均住宅達到22平方米，成套率達80%左右，基本達到戶均一套房88平方米100平方米的適用水平性質到中等高等2000年以前公寓商品樓水平，如要按每戶購房為40年不變人口計算即應達到凈增房為66平方米即每戶為3房2廳+2房2廳為144平方米左右即從2003年2020年的超遠期住宅設計與供應方面考慮到房的配套的狀態(tài)，這種設計已在不少樓盤中涌現為套房后的多余房型配套。由于長沙城區(qū)發(fā)展，長沙城由目前的166萬人口發(fā)展2020年的350萬人口，城市發(fā)展到350平方公里，從人口的增長城市增長住宅占有量將是城市中主要成份。在1998年以前住宅面積為人均8平方米，2000年以前達到11平方米，2001~2005年內實現人均16平方米，如要達到人均1間房的國際水平在住宅建設中是任重道遠的。人均增加居住面積5平方米折合建筑面積為10平方米，如按現在280萬人口匡算則“十五”期間住房需求量各為280萬平方米，再加上舊城棚改計劃2001年拆30萬平方米，2002年拆80萬平方米，2003年計劃拆100萬平方米，每拆一平方米按原戶的人口為5平方米一個人增長為15平方米一個人計算，100萬平方米加上增長數則為320萬平方米標準建設需求總量。長沙城市住宅投資和供應量預測：1) 1995~1997年，由于當時長沙住宅商品房市場過熱，高回報的開發(fā)利潤率吸引著資金投入商品住宅市場，當時住宅建設年投資徘徊在100億元左右，批準上市面積逐年急劇上升，從1997年到2002共建1223萬平方米(適用房與棚改房)，房型設計、施工質量、小區(qū)環(huán)境等多方面因素還與適用標準相違背與現代社會經濟發(fā)展的規(guī)律不適宜形成了為后來空置商品房。2) 1998年~2000年由于受全國大城市房地產白熱化現象影響和長沙住宅市場實現了科學規(guī)劃與管理形成可投入適投入的科學制度，長沙房地市場以住宅市場為例看，2000年長沙進行數次房產交易會開始了房市公眾化評審，公平化問價，公開化取房等使住宅市場出現新的建設熱與消費熱向成熟的方面轉變，因此上市交易與發(fā)售房仍看好。消費水平不但未下降而且出現逐漸提升品質的同時提升房價。3) 按長沙國民經濟規(guī)劃要求，房地產業(yè)已列入國民經濟支柱產業(yè)。住宅是一個市場相對的穩(wěn)定，投資風險較小的投資領域，預計近二年的房地產的穩(wěn)定性發(fā)展的經濟秩序調整過程，開始步入房地產在住宅、商業(yè)與二者綜合用房三種建設方面投資將會有一定程度的增長，但是類似1997年前盲目投資，一哄而上的情況不會重復出現，預計2007年商品住宅、商業(yè)用房，綜合用房投資會出現歷史性突破期，開發(fā)企業(yè)也正在淘劣存優(yōu)，選項項目研究也進入理性化階段，以后隨著省市二府新遷長沙城市的投資逐年增長，根據長沙當前建筑市場行情與房地產交易展示會會刊的情況預計2007年后投資建設建造的住宅，投資均價為2991元/m2左右，經濟適用房1700元/m2為最高限，商品住宅為2500元/m2起，商業(yè)用房起價為5000元/m2，綜合用房為5000~2500元/m2之間。預計2008~2009年該片區(qū)投資均價為4000元/m2以上，土地均價在360萬元/畝以上。住宅供需平衡分析年份住宅投資(億元)批準上市預售(萬m2)銷售面積(萬m2)備 注1998了解數據1999了解數據2000了解數據2001288288了解數據2002360360了解數據2003400400了解數據2004430430了解數據2005450450了解數據2006751700了解數據2007130900850預測數據（二）、內外資涌入迅速，%a，%。按投資管理渠道劃分，%，%；，%,%，%。，%,%.，按2003年同口徑相比增長34%。其中實際到位外資50114萬美元。對外貿易方面：外貿歸口管理的企業(yè)完成進出口總值162314萬美元，%，%。外經合作方面：全年累計國外經濟合作業(yè)務新簽合同額54039萬美元，%。累計完成外經合作業(yè)務營業(yè)額38006萬美元，%.2006年全市新批外商獨資企業(yè)外商認繳出資64523萬美元，；外商獨資企業(yè)實際到位外資39525萬美元，%,（三）、私營企業(yè)增長強勁2006年，我省各級黨委、政府和有關部門繼續(xù)認真貫徹落實省委、省政府《關于加快民營經濟快速發(fā)展的決定》，采取多種有效措施，積極弘導、鼓勵、扶持個體私營經濟發(fā)展，取得了良好成效。私營企業(yè)繼續(xù)保持快速發(fā)展勢頭。全年新注冊登記私營企業(yè)21088戶，，注冊資本（金）271億元。截