【文章內容簡介】 觀可控，微觀可調。 主要建設規(guī)模和內容（1）建設規(guī)模：總建筑面積 ㎡，擬建房屋 1564 套，其中 A06 部分地塊建筑面積 ㎡，擬建房屋 576 套（2 套共 ㎡作為物業(yè)及配套用房），項目建筑密度 ％，容積率 ，綠化率 ％，機動車停車位 108；A07 部分地塊建筑面積 ㎡（其中地下建筑面積 ㎡不計容），擬建房屋 988 套（2 套共 ㎡作為物業(yè)及配套用房），項目建筑密度 ％，容積率 ，綠化率 ％，機動車停車位 96 個。（2）建設內容：本工程擬新建 34 棟 6 層住宅（層高 ），8 棟16 層住宅（層高 ）。并配套建設配電所、給排水、供配電、道路、綠化等基礎設施。 項目建設單位項目建設單位為十堰鄖陽惠民住房投資開發(fā)有限公司。 項目總投資及資金來源（1）項目總投資項目總投資為 萬元，其中工程費用為 萬元；工程建設其他費用 萬元；基本預備費 萬元。（2）資金來源項目建設資金來源：本項目總投資 萬元，其中職工共出資 萬元；申請國家扶持資金 2028 萬元（每戶 萬元計算）；X人民政府配套資金 1300 萬元；十堰鄖陽惠民住房投資開發(fā)有限公8X 2014 年國有工礦棚戶區(qū)改造項目司出資 4917 萬元。 項目主要技術經濟指標本項目主要技術經濟指標見表 11。可行性研究報告表 11主要技術經濟指標匯總表9序號指 標 名 稱單位數據備 注1規(guī)劃總用地面積㎡（ 畝）（A06 地塊）： ㎡（A07 地塊）： ㎡凈用地㎡（ 畝）（A06 地塊）： ㎡（A07 地塊）： ㎡預留廉租房用地（A07 地塊）㎡65002總建筑面積㎡（A06 地塊）：（A07 地塊）：地上建筑面積㎡（1）住宅建筑面積㎡（A06 地塊）：（A07 地塊）：（2）物業(yè)管理及其他用房㎡（A06 地塊）：（A07 地塊）：地下建筑面積㎡（A07 地塊）：3建筑占地面積㎡（A06 地塊）：（A07 地塊）：4綠化占地面積㎡（A06 地塊）：（A07 地塊）：5停車場與道路占地面積㎡（A06 地塊）：（A07 地塊）：6總套數套1564（A06 地塊）：576（A07 地塊）：988住宅套1560（A06 地塊）：574（A07 地塊）：986物業(yè)管理及活動、設備用房套4（A06 地塊）：2（A07 地塊）：27建筑密度％A06 地塊A07 地塊8容積率%A06 地塊A07 地塊9停車位個204（A06 地塊）：108（A07 地塊）：9610綠地率%A06 地塊A07 地塊11住宅層數層6 層、16 層12項目總投資萬元X 2014 年國有工礦棚戶區(qū)改造項目可行性研究報告 結論簡述本項目以科學發(fā)展觀為指導，以棚戶區(qū)改造為載體，通過改善棚戶區(qū)居民的住房條件，讓他們共享改革開放、經濟發(fā)展的成果，有利于和諧社會的建設。本項目貫徹“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜，配套建設”的方針，是提高住宅建設的整體效果，推進全面建設小康社會，滿足長期使用要求的一項重要舉措。項目建設規(guī)模適度，能滿足居民安置住房的需要。項目規(guī)劃設計方案系統(tǒng)完整；采用的技術方案先進、適用、經濟、安全，技術上是可行的。項目建設體現了建設與適用相結合的原則，投資合理。建設中所選用的新材料、新設備等遵從設計的整體要求，達到為住戶提供舒適、安全、便利的人性化居住環(huán)境的目的。第二章 項目背景及運作模式 項目提出的背景國有工礦棚戶區(qū)是指原有的國有工礦企業(yè)在國有土地上集中連片簡易結構房屋較多、建筑密度較大、基礎設施簡陋、房屋建成年限較長、使用功能不全、安全隱患突出的居住區(qū)域。國有工礦棚戶區(qū)為城市規(guī)劃區(qū)外的獨立國有工礦棚戶區(qū)。2009 年，時任中共中央政治局常委、國務院副總理的李克強在哈爾濱城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作座談會時指出：棚戶區(qū)基本上是我國工業(yè)化初期形成的簡易住宅區(qū)，房屋破舊，環(huán)境很差。住在這里的職工群眾多數是產業(yè)工人，長期以來為國家建設作出了貢獻，但目前收入仍然較低。推進棚戶區(qū)改造，是實施保障性安居工程的重要內容，也是實現住有所居目標的重要舉措。2011 年 6 月李克強再次考察北京棚戶區(qū)改造工程指出：解決工業(yè)化進程中的棚戶區(qū)問題，是世界性難題。這兩年，國家不斷加大棚戶區(qū)改造力度，全國已有 300 多萬戶居民遷入新居。但棚改任務仍十分艱巨，目前還有 1100 萬戶亟需改造。今年要開工建設的 1000 萬套保障房中，有 400 萬套是棚戶區(qū)改造住房。各地必須進一步集中力量，創(chuàng)造條件，繼續(xù)打好棚改攻堅戰(zhàn)。中央安排專門資金用于棚改，帶動各方投入，就是為了讓棚戶區(qū)群眾步入改善居住條件的快車道，讓政策陽光溫暖更多住房困難群眾?！睘榱思涌焱七M棚戶區(qū)改造，2009 年住建部、國家發(fā)改委等四部門聯(lián)合下發(fā)了《關于推進城市和國有國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》建保[2009]295 號。11“X 2014 年國有工礦棚戶區(qū)改造項目可行性研究報告2010 年住建部下發(fā)了《關于中央投資支持國有國有工礦棚戶區(qū)改造有關問題的通知》建保[2010]56 號和《關于做好城市和國有國有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃編制工作的通知》建保[2010]58 號。2010 年起湖北省全面啟動棚戶區(qū)改造，計劃用三年時間改造各類棚戶區(qū) 2303 萬平方米，改善 萬戶居民居住條件。截至“十一五”末，湖北省共啟動棚戶區(qū)改造 萬戶。十二五期間，全湖北省將新建和籌集保障性住房及各類棚戶區(qū)改造住房 100 萬套。湖北省住建廳廳長尹維真表示，2008 年到 2012 年，湖北省共投入770 多億元，開工改造各類棚戶區(qū) 萬戶，占同期城鎮(zhèn)保障性安居工程開工量的 %，今年上半年我省住房保障工作做到了時間過半任務過半，但有 4 個市國有工礦棚戶區(qū)改造“零”開工，下一步將加緊督促，各地也要在 2 個月內編制完成 2013 年至 2017 年棚戶區(qū)改造規(guī)劃，做好前期準備工作。2013 年 7 月 23 日，為貫徹落實《國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》，國家六部委聯(lián)合召開全國棚戶區(qū)改造工作電視電話會議，部署 2013 年至 2017 年棚改工作。根據要求，2013 年至 2017 年全國要改造各類棚戶區(qū) 1000 萬戶，使居民住房條件得到明顯改善。而湖北省計劃在這 4 年內改造棚戶區(qū) 80 萬戶以上，預計投資超過 2100 億元。2013 年湖北省開工建設保障性住房、棚戶區(qū)改造住房目標任務為 萬套（戶），截至 6 月底，%已開工。其中，廉租房開工 萬套，公租房開工 萬套，棚戶區(qū)改造住房開工 萬套，保障性住房基本建成 萬套，分配入住 萬戶。全省保障性安居工程已完成投資 億元，70%的用地計劃落實。省住建廳表示，2013年下半年將加快保障房開工進度，確保當年新建保障房 100%開工。12X 2014 年國有工礦棚戶區(qū)改造項目可行性研究報告2013 年十堰市也把保障性住房作為一號民生工程，計劃建成保障性住房 16384 套。十堰市將嚴格按照“政府主導、社會參與、市場運作、因地制宜”的原則，全力推進各類保障性安居工程建設。綜上可知，從中央到地方政府都高度重視棚戶區(qū)改造工作，并制定了相關的政策措施，在土地使用、資金、稅費等方面給與系列優(yōu)惠政策。 棚戶區(qū)現狀概況本次棚戶區(qū)改造范圍為鄖陽造紙廠、梨花村酒廠等 8 家國有企業(yè)職工居住棚戶區(qū)，采用異地選址安置，新住宅地址位于X城關武陽嶺。規(guī)劃總用地面積 ㎡，擬用地為平地，局部為坡地，南臨坡地，東、西、北兩面均為居民區(qū)。計劃拆除棚戶區(qū)住房面積為 平方米。鄖陽造紙廠、梨花村酒廠等 8 家國有企業(yè)為老國有單位，地處位置較偏僻，位于城市規(guī)劃區(qū)之外，居住條件差，符合國家關于棚戶區(qū)的相關規(guī)定要求。棚戶區(qū)內住戶多數屬于生活困難戶。加上企業(yè)大多已經倒閉和財力有限，棚戶區(qū)居民年齡普遍偏大，缺少謀生技能，有的甚至還患有不同程度的職業(yè)病，這些家庭普遍經濟困難，僅僅依靠自身力量無法從根本上解決職工的住房問題，需要政府部門幫助支持實施國有工礦棚戶區(qū)改造。鄖陽造紙廠、梨花村酒廠等 8 家國有企業(yè)員工居住的棚戶區(qū)建于上世紀 50～90 年代，由于歷史等多種原因，棚戶區(qū)使用年限久、結構簡易、建筑表面脫落，墻體開裂、居室潮濕、人均居住面積小、居住條件惡劣、基礎設施不齊全、道路狹窄、治安消防隱患較大、衛(wèi)生環(huán)境臟亂差，安全隱患很大。主要存在問題如下：13X 2014 年國有工礦棚戶區(qū)改造項目可行性研究報告 房屋成片布置、缺少規(guī)劃鄖陽造紙廠、梨花村酒廠等 8 家國有企業(yè)棚戶區(qū)內房屋建筑大多建于上世紀 50～90 年代，由于缺少規(guī)劃，房屋成片布置，建筑密度大。 大多數房屋墻壁風化剝落，存在隨時垮塌的危險大多數房屋由于建成時間長,磚墻剝落受損嚴重，墻體風化,存在垮塌危險14X 2014 年國有工礦棚戶區(qū)改造項目可行性研究報告 衛(wèi)生條件差，無專門的排水設施棚戶區(qū)內無完善的排水設施，生活污水直接通過明溝排放，墻體下部潮濕，嚴重影響環(huán)境衛(wèi)生，容易滋生疾病。 缺少消防通道,存在火災隱患棚戶區(qū)內房屋與建筑之間道路狹窄堵塞,缺少消防車道,存在火災隱患。15X 2014 年國有工礦棚戶區(qū)改造項目可行性研究報告 電線亂搭亂接,存在安全隱患由于供電標準低，許多住戶在電力不夠用時，自己在外搭接電線，存在觸電和火災隱患。 垃圾遍地，衛(wèi)生條件差棚戶區(qū)內房前屋后的垃圾到處堆放，蚊蠅肆虐，容易傳播疾病，威脅居民健康。16X 2014 年國有工礦棚戶區(qū)改造項目可行性研究報告 項目運作模式 運作模式本項目的建設單位為十堰鄖陽惠民住房投資開發(fā)有限公司，由該公司組織項目的還建工作，由政府劃撥土地用于項目建設。十堰鄖陽惠民住房投資開發(fā)有限公司（以下簡稱公司）是 2011 年11 月經X人民政府批準成立的國有控股企業(yè)，公司于 2011 年 12 月21 日掛牌成立，2012 年 1 月 5 日完成全部注冊并開始運轉。公司注冊資本 10000 萬元，其中縣財政局出資額 6000 萬元人民幣，占 60%；民營出資額 4000 萬元人民幣，占 40%，公司為有限責任公司，實行獨立核算，自主經營，自負盈虧。股東以其出資額為限對公司承擔責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。公司的宗旨是：以改善民生為根本，以保障性住房、老城區(qū)、棚戶區(qū)改造為主要任務，通過靈活的資本運作，改善民生與市場化運作并重，實現社會和公司的共同發(fā)展。公司的經營范圍為：保障性住房投資與建設；舊城區(qū)、棚戶區(qū)改造投資與建設；土地整理與經營；房地產開發(fā)與銷售；物業(yè)管理；房地產信息與咨詢。