【文章內(nèi)容簡介】 項目來消費的消費習(xí)慣，在項目開業(yè)頭幾年、消費淡季，以及消費危機時期和過后（例如非典），宣傳推廣尤為重要，只有吸引消費者的場所才是商家追逐之地，才是有升值潛力的黃金地。③主要方式：現(xiàn)場商業(yè)氣氛布置公關(guān)活動購物贈禮折扣促銷活動編輯形象/消費雜志媒體廣告展覽活動公益與贊助等等三、營銷費用的使用范圍廣告設(shè)計費廣告制作費媒體發(fā)布費代理費手續(xù)費公關(guān)費活動費各種宣傳物料第二篇 商業(yè)物業(yè)營銷費用預(yù)算管理辦法第一節(jié) 預(yù)算編制及評審小組一、小組架構(gòu)二、小組職能參與預(yù)算編制、評審、管理、監(jiān)督和考核第二節(jié) 年度預(yù)算編制和審批流程一、編制工作指引（1） 董事局下達(dá)營銷費用指標(biāo)，項目前期以預(yù)算總額來控制；租售推廣期以全年銷售營銷費用占全年銷售收入的比例與全年租賃營銷費用占全年新簽定合同的年租金水平的比例共同構(gòu)成；經(jīng)營期以每平方米一定金額來確定。（2） 租售推廣期租賃部分的營銷費用基準(zhǔn)數(shù)為合同上列示的租金單價面積12個月，并非當(dāng)年實收租金。（3） 審核部通過招標(biāo)方式制定預(yù)算內(nèi)各類單項費用價格標(biāo)準(zhǔn)，以供營銷中心和經(jīng)營部編制預(yù)算方案、費用結(jié)算之用。（4） 預(yù)算單位須于每年一月中旬前擬定年度預(yù)算方案。二、評審評審程序評審工作指引（1） 參與初審的部門對年度預(yù)算進(jìn)行會審，并提出相應(yīng)的建議措施。（2） 營銷中心綜合會審意見，結(jié)合實際需要，對原方案作出調(diào)整。（3） 經(jīng)調(diào)整后的預(yù)算方案由評審小組對新方案進(jìn)行二次會審，最終決定年度預(yù)算方案。（4） 方案確定后，集團公司與董事局、地區(qū)公司營銷中心、經(jīng)營部與集團公司分別簽定《全年營銷費用預(yù)算責(zé)任書》，并按年度預(yù)算方案制定月度預(yù)算方案。年度預(yù)算表第三節(jié) 月度預(yù)算編制及審批程序一、編制及審批流程二、操作規(guī)定經(jīng)營部根據(jù)年度預(yù)算方案，于每月25日之前擬定下一個月的預(yù)算方案，并報地區(qū)公司銷售副總審批；銷售副總審批同意的本月預(yù)算方案交由地區(qū)公司財務(wù)部備案；經(jīng)營部執(zhí)行當(dāng)月預(yù)算方案。三、月度預(yù)算表四、月度預(yù)算方案實施 工作流程 工作指引 （1）計劃、合同會簽程序。結(jié)算 結(jié)算是指方案實施后對相關(guān)費用的支付。（1） 計劃類費用結(jié)算：按樣報或播出證明憑實結(jié)算有關(guān)款項；（2） 合同類、請示類費用結(jié)算：則根據(jù)《驗收制度》驗收，按合同條款如實結(jié)算款項；（3） 各類款項支付必須按財務(wù)新頒的《付款審批制度》報批；（4） 禁止將結(jié)算款折分請款，一經(jīng)查實，從重處罰經(jīng)辦人及部門負(fù)責(zé)人。第四節(jié) 預(yù)算方案調(diào)整一、操作流程二、操作規(guī)定經(jīng)營部在預(yù)算執(zhí)行過程中根據(jù)實際需要提出預(yù)算調(diào)整方案（一般指年度預(yù)算方案），或有關(guān)單位（如：審計室、財務(wù)部、 營銷中心等）在監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行時提出修改建議；評審小組對預(yù)算調(diào)整方案或建議進(jìn)行會審，會審?fù)ㄟ^后預(yù)算單位調(diào)整原方案，并按調(diào)整后方案執(zhí)行；第五節(jié) 預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督措施地區(qū)公司財務(wù)部及營銷中心經(jīng)營部應(yīng)分別設(shè)立預(yù)算監(jiān)控臺帳如：《預(yù)算執(zhí)行情況登記表》（見下表），用于掌握預(yù)算執(zhí)行情況、使用進(jìn)度；每月26日費用經(jīng)營部將本月《預(yù)算執(zhí)行情況登記表》報地區(qū)公司財務(wù)復(fù)核，每月30日財務(wù)部門將復(fù)核無誤的《預(yù)算執(zhí)行情況登記表》報公司領(lǐng)導(dǎo)； 每月費用統(tǒng)計區(qū)間為：上月26日至本月25日，一月份為1月1日至25日，六月份為5月26日至6月30日，七月份為7月1日至7月25日，十二月份為11月26日至12月31日；審計室對預(yù)算執(zhí)行情況起監(jiān)督審計作用，財務(wù)部必須于每月1日前將上月《預(yù)算執(zhí)行情況匯總表》報審計室。每半年，由地區(qū)公司財務(wù)部、審核部、審計室聯(lián)合對各預(yù)算單位的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行審計，并根據(jù)實際需要對預(yù)算進(jìn)行調(diào)整；預(yù)算制訂后，要求每季度費用支出不超出預(yù)算，上月余額可結(jié)轉(zhuǎn)下月使用，各類別可相互挪動，但不可挪作營銷費用以外的用途。第六節(jié) 預(yù)算考核辦法一、預(yù)算編制時間規(guī)定營銷中心經(jīng)營部必須于每年1月10日前將本年度預(yù)算方案報評審小組，評審小組必須及時組織會審，并在5個工作日完成初審工作，5個工作日內(nèi)完成二次會審，1月底簽訂《預(yù)算責(zé)任書》；經(jīng)營部必須于每月25日前擬定下一個月的預(yù)算方案，并于25日當(dāng)天送至銷售副總辦公室審批；經(jīng)營部收到已經(jīng)批復(fù)的預(yù)算方案后，1個工作內(nèi)將預(yù)算方案復(fù)印件送地區(qū)公司財務(wù)備案；二、預(yù)算執(zhí)行考核辦法營銷費用預(yù)算列入年終獎金考核內(nèi)容，按預(yù)算完成情況進(jìn)行考核，節(jié)約有獎，超支懲罰，具體事項在獎金考核辦法中另行規(guī)定。第七節(jié) 營銷費用標(biāo)準(zhǔn)單價一、制定標(biāo)準(zhǔn)單價程序 操作流程 操作規(guī)定（1） 經(jīng)營部根據(jù)審核部要求列出費用明細(xì)表，明細(xì)表內(nèi)容包括：費用名稱、規(guī)格、制作要求等；（2） 審核部根據(jù)經(jīng)營部提供的有關(guān)資料按招標(biāo)程序確定合作單位及標(biāo)準(zhǔn)單價；（3） 經(jīng)營部根據(jù)實際需要與合作單位簽訂合作合同（如：宣傳印刷合同、廣告制作合同等），以標(biāo)準(zhǔn)單價作為合同單價，凡與標(biāo)準(zhǔn)單價不符或未有標(biāo)準(zhǔn)單價的，均須報審核部審定價格（或招標(biāo)），并對標(biāo)準(zhǔn)單價表予以補充；（4） 審核部必須定期了解市場行情，以確保標(biāo)準(zhǔn)單價符合市場趨勢，每季度必出一份市場調(diào)查報告，以進(jìn)一步評估標(biāo)準(zhǔn)單價的可行性，并報評審小組；（5） 標(biāo)準(zhǔn)單價與操作與住宅推廣基本保持一致。第六章 交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定及審定裝修標(biāo)準(zhǔn)第一節(jié) 商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)：是指我司將商用物業(yè)交付給業(yè)主使用時所需具備的裝修條件，商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)的書面文本分兩類，一類是用于宣傳推廣的書面文本，另一類是用于買賣合同附件及現(xiàn)場施工的書面文本。一、工作流程二、工作指引 商用物業(yè)推租售前或現(xiàn)場施工進(jìn)入裝修階段，項目公司擬商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)書面文本，交樓標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容包括：公共部分、室內(nèi)部分、水電等。 交樓標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營銷中心、審核部、規(guī)劃設(shè)計室、總工室會簽，公司領(lǐng)導(dǎo)審定。 經(jīng)審定的交樓標(biāo)準(zhǔn)返回項目公司，項目公司根據(jù)會審意見修改原交樓標(biāo)準(zhǔn)，確認(rèn)無誤后發(fā)給相關(guān)單位（營銷策劃組、簽約組、經(jīng)營部、工程部）使用。第二節(jié) 審定裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)：是指各樓盤商用物業(yè)的門面、室內(nèi)外交樓標(biāo)準(zhǔn)，裝修標(biāo)準(zhǔn)必須經(jīng)報批，通過后方可頒布執(zhí)行。一、工作流程二、工作指引裝修標(biāo)準(zhǔn)建議應(yīng)考慮所在樓盤的檔次、規(guī)模及成本控制因素。新建樓盤或原為毛坯的樓盤的裝修標(biāo)準(zhǔn)審定均按上述程序執(zhí)行。已提供裝修物業(yè)因為出租的要求需重新提供裝修，按以下程序操作：第七章 商鋪銷售、租賃工作程序第一篇 銷售由于商用物業(yè)銷售工作程序與現(xiàn)在執(zhí)行的樓宇銷售工作程序相同，在此不作重列附認(rèn)購書和買賣契約第二篇 租賃第一節(jié) 認(rèn)租手續(xù)及審批辦理程序認(rèn)租手續(xù)：在現(xiàn)場招商中，為了盡快明確客戶意向，促成招租成功，現(xiàn)場項目主管有權(quán)在客戶已符合公司批準(zhǔn)的價格、功能、定位時，收取客戶認(rèn)租金（同售樓時收取認(rèn)購定金的目的一致）。一、工作流程二、工作指引招租人員須熟悉每間商鋪/寫字樓的價格、功能定位，在這個前提下與客戶洽談。經(jīng)洽談雙方取得共識后，要求客戶提交資格評估資料并簽認(rèn)租意向書?？蛻籼峤毁Y料（包括但不限以下事項）公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件或身份證明復(fù)印件。公司及經(jīng)營品牌的簡介。店面或櫥窗的VI（須提供相片）。相關(guān)專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)證、上崗證。項目主管須依據(jù)商場/商鋪租戶資格評估表進(jìn)行初評（評估要求見《商場/商鋪租戶租賃資格評估表》使用說明）。初評達(dá)標(biāo)，項目主管審核認(rèn)租書后簽名并督促招租人員帶客戶至項目公司財務(wù)交認(rèn)租金，認(rèn)租金原則上為首月租金的一半，300㎡以上客戶交5000元。項目主管須于當(dāng)日填好《商鋪出租意見書》，附齊《商場/商鋪租戶租賃資格評估表》、認(rèn)租書、認(rèn)租金收據(jù)（復(fù)印件）、客戶資料，并最遲于次日內(nèi)遞交營銷中心經(jīng)營部。財務(wù)開票時須注明鋪號，認(rèn)租人姓名，并且只能寫臨時認(rèn)租金并只開收據(jù)，不能寫訂金或其它。租售控表見第八章如營銷中心不批準(zhǔn)出租，項目主管須執(zhí)退回的《商鋪出租意見書》和客戶認(rèn)租書、認(rèn)租金收據(jù)，協(xié)助客戶退款。附件：商鋪臨時認(rèn)租書范本第二節(jié) 商場/商鋪租戶租賃資格評估一、商場/商鋪租戶租賃資格評估表二、工作指引本表適用于商場及商鋪租戶在承租、續(xù)約時的評估；滿分標(biāo)準(zhǔn)分為100分；除超市和醫(yī)療配套外，只有總分達(dá)到70分的商戶才有資格租用商鋪，其中：國際知名品牌租賃條件單項不低于48分，國內(nèi)知名品牌不低于54分，無品牌者不低于60分。在兩家以上商戶綜合素質(zhì)對比時，綜合得分高者得。過往有嚴(yán)重拖租欠租紀(jì)錄和嚴(yán)重違章違法經(jīng)營情況者，即否決了該商戶的租賃資格；超市和醫(yī)療配套通常為社區(qū)必備，回報率一般達(dá)不到公司回報率，該表將用于兩家以上對比之用，分高者得；租賃條件的實得分按以下公式和步驟計算。（1） 公司要求的凈回報率：該鋪月租單價（要求總租期免租期）247。總租期月數(shù)12個月247。投資成本（2） 計算租戶租賃條件的實體凈回報率凈回報率 = 首年月租單價（總租期月數(shù)－免租期）247。總租期月數(shù)12個月247。實際投資成本（3） 增減比率 = （租戶實付凈回報率－公司要求凈回報率）247。公司要求凈回報率（4） 注釋：a、投資成本：地區(qū)公司財務(wù)部將提供各商業(yè)項目的平均投資成本，并按“成本分?jǐn)傁禂?shù)”把平均成本分?jǐn)傊敛煌臉菍?，從而得出各項目不同樓層的投資成本。b、實際投資成本：若租戶要求提高或降低裝修標(biāo)準(zhǔn)或設(shè)備數(shù)量、質(zhì)量，則應(yīng)在上述投資成本基礎(chǔ)上加減提高或降低的部分，從而得出實際投資成本。（5） 舉例：① 公司要求：定價100元/㎡月，3個月免租期，3年租約，提供裝修且成本為4300元/㎡；租戶可付：120元/㎡月，6個月免租期，3年合約，免裝修交付。② 評估步驟：a、測算免裝修后成本：假設(shè)該案例為3500元/㎡b、計算公司要求凈回報率：100元/㎡月（36個月－3個月）247。36個月=㎡月→實際單月租金㎡月12個月247。4300元/㎡=%c、計算商戶實付凈回報率120元/㎡月（36個月－6個月）247。36個月=100元/㎡月→實際單月租金100元/㎡月12個月247。3500元/㎡=%d、租戶實付的凈回報率明顯高于公司要求的回報率，則計算增減比例：（%－%）247。%=%e、租戶在“租賃條件”項目上的實得分： （1＋%）60分=因每個商業(yè)項目的旗艦店的價值體現(xiàn)在對項目知名度的提升，增加人流及提升其他商鋪的租值，故可以不按此評價法進(jìn)行評估專案報批。經(jīng)營行為紀(jì)錄來源有：（1） 曾向本公司租用物業(yè)的租戶可查以往交租記錄和租戶檔案。（2） 未向本公司租用物業(yè)的租戶可從報章及行業(yè)了解。（3） 如沒發(fā)現(xiàn)不良紀(jì)錄即得8分。第三節(jié) 寫字樓租戶租賃資格評估一、寫字樓租戶租賃資格評估表二、工作指引本表適用于租用場地作寫字樓用途的租戶在承租、續(xù)約時的評估。滿分標(biāo)準(zhǔn)為100分。只有實得分達(dá)到80分的商戶才有資格租用寫字樓。如兩個商戶同時要求租用同一位置，則分高者得。本評估法側(cè)重租賃條件的評估。第四節(jié) 租賃合同簽署程序一、租賃合同簽署程序?qū)懽謽浅鲎庵袑蛻舻脑u估較為容易，且以價高者得原則為主，因此在客戶到價后，可從認(rèn)租直接到簽約程序，營銷中心在合同階段審核相關(guān)內(nèi)容。工作流程工作指引A. 合同的填寫見合同使用規(guī)范。B. 合同用章經(jīng)營銷中心、營銷副總、總經(jīng)理批準(zhǔn)。C. 押金標(biāo)準(zhǔn)為兩個月租金，可把已交之認(rèn)租金作抵扣補充余額，交回認(rèn)租金收據(jù)押金。D. 財務(wù)開押金單時，須依合同注明鋪號、承租方姓名、開押金收據(jù)。E. 由營銷中心經(jīng)營部起草好收鋪通知，財務(wù)收款后審核合同與通知一致，并蓋章，經(jīng)辦物業(yè)顧問負(fù)責(zé)送達(dá)。F.