【正文】 一般為五至八年；工作指引（1）在申報項目租賃經(jīng)營方案時與定價一起擬列在方案內(nèi)，詳見《制定和申報租賃經(jīng)營方案》。（5）把投資成本價值系數(shù)分?jǐn)傊粮鲀r格區(qū)的不同樓層。④當(dāng)項目已出租至90%，則結(jié)算已出租面積的加權(quán)平均租金回報率，并與公司要求的回報率相比較，若高于公司要求，則計算其中的空間，分?jǐn)傊潦Ｓ嗟拿娣e上制定傾銷價。具體見下列表格：① 據(jù)商業(yè)行業(yè)經(jīng)驗，國際知名品牌及國內(nèi)知名品牌的數(shù)量占商戶總量不到40%，其中國際品牌低于15%，國內(nèi)品牌低于25%，因此總平均回報率在各類商家中的分配比例建議如下表，以此制定營銷價。216。216。三、確立租金價格走勢根據(jù)已通過的總平均租金回報率和基準(zhǔn)價，建立整個商業(yè)項目的租價走勢。（4）方案中應(yīng)同時提出因項目住宅入住人口數(shù)而推出的商業(yè)面積及進(jìn)度策略?；鶞?zhǔn)價：是指與總平均租金回報率相對應(yīng)的該項目的平均租金水平，應(yīng)計算至各樓層。由于不同位置、不同樓層的商鋪/寫字樓價值并不一樣，為了易于比較故需把平均成本按照價值大小的一定比例分?jǐn)傊粮鱾€區(qū)域。所以一個面積較小的商鋪的面積系數(shù)要高于一個面積較大的商鋪。 經(jīng)價格會議討論取得共識后，由營銷中心根據(jù)試算表制定出每幢樓宇的商用物業(yè)價目表及使用說明，經(jīng)財務(wù)部核實后，加蓋項目公司公章，然后頒發(fā)給項目公司使用。 基準(zhǔn)價格試算的步驟：（1） 商用物業(yè)樓宇均價分布圖，確認(rèn)即將推出的每一幢商用物業(yè)均價；（2） 為確保實收價格達(dá)到計劃價格指標(biāo)，需將常規(guī)折扣計入每幢商用物業(yè)均價內(nèi)，得出推售均價。方案中各項目內(nèi)容的制定指引見相關(guān)工作指引，例如：制定項目總平均租金回報率時參照《租金定價工作程序》中第二章的工作指引，如運作當(dāng)中要修改回報率，審批程序則按第二章上所列的程序報批。（7） 裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)建議。（3） 項目定位建議。在出租范圍中轉(zhuǎn)換成出售的面積，須在經(jīng)營部考核指標(biāo)相應(yīng)調(diào)整，具體可在年底統(tǒng)一調(diào)整。租售比例原則上為7：3。 三、崗位職責(zé)及人員定編 見附件第二章 商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設(shè)計論證和經(jīng)營方案的制定與審批 第一節(jié) 前期與規(guī)劃設(shè)計論證 商業(yè)物業(yè)論證的管理制度和工作流程與《項目論證管理規(guī)范》相關(guān)規(guī)定基本一致。（2） 協(xié)調(diào)商戶與業(yè)主之間，商戶與街道、城管等政府部門之間的公共關(guān)系。（7） 負(fù)責(zé)租金收取工作，并按要求建立臺帳，填寫報表上報營銷中心及財務(wù)部。（3） 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)營商與居住兩方面的關(guān)系，以及完成營商所需的各種硬件和周邊必備的條件。具體工作由營銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營部組織實施。增加設(shè)施或制造優(yōu)勢，為商家創(chuàng)造更好的營商環(huán)境，使物業(yè)升值。租金、推廣費、管理費等收取。經(jīng)營期宣傳推廣確立市場形象，提高市場知名度和地位，吸引消費者來消費。物業(yè)管理：包括公共秩序、車流人流管理、貨物運送、設(shè)施管理、安全等等。租/售宣傳推廣租賃與銷售分配總體市場策略（3）租售推廣期專項市場調(diào)研及對手分析具體表現(xiàn)為以下四個階段：（1）投資開發(fā)期本制度將建立起一個商用物業(yè)的經(jīng)營體系，指導(dǎo)該項工作的進(jìn)行。商業(yè)物業(yè)租售運營機制目 錄 ………………………………………………………………………………… 頁 碼前 言 …………………………………………………………………………………… 3第一章 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營組織 ……………………………………………………………… 3第一節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的含義第二節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營機構(gòu)第二章 商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設(shè)計論證和經(jīng)營方案制定與審批…………………… 6第一節(jié) 前期論證與規(guī)劃設(shè)計論證第二節(jié) 租售規(guī)劃制定與流程轉(zhuǎn)換第三章 商用物業(yè)租售營銷方案的制定與審批 ……………………………………………8第一節(jié) 租售營銷方案制定與審批第二節(jié) 單元售價的制定第三節(jié) 單元租價的制定第四節(jié) 階段性價格調(diào)整及制定促銷措施第五節(jié) 制定商用物業(yè)租售付款方式第四章 商鋪/寫字樓面積計算與編號 ……………………………………………… 19第五章 宣傳推廣與營銷費用的制定與審批 ………………………………………… 20第一篇 商業(yè)物業(yè)的宣傳推廣工作指引第二篇 商業(yè)物業(yè)營銷費用預(yù)算管理辦法第二節(jié) 預(yù)算編制及評審小組第三節(jié) 年度預(yù)算編制和審批流程第四節(jié) 月度預(yù)算編制及審批流程第五節(jié) 預(yù)算方案調(diào)整第六節(jié) 預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督措施第七節(jié) 營銷費用標(biāo)準(zhǔn)單價第六章 交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定及審定裝修標(biāo)準(zhǔn)…………………………………………… 30第一節(jié) 商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定第二節(jié) 審定裝修標(biāo)準(zhǔn)第七章 商鋪銷售、租賃工作程序 …………………………………………………… 32第一篇 銷售第二篇 租賃第一節(jié) 認(rèn)租手續(xù)及審批辦理程序第二節(jié) 商場/商鋪租戶租賃資格評估第三節(jié) 寫字樓租戶租賃資格評估第四節(jié) 租賃合同簽署程序第五節(jié) 續(xù)約、再出租辦理程序第六節(jié) 競價程序第七節(jié) 撻定程序第八節(jié) 退租手續(xù)辦理程序第九節(jié) 商鋪交付使用程序第十節(jié) 帶租約出售程序第十一節(jié) 轉(zhuǎn)租程序第十二節(jié) 現(xiàn)場管理規(guī)定第八章 商用物業(yè)租售臺帳建立及租售控制程序 …………………………………………… 52第一節(jié) 租售臺帳第二節(jié) 租售控制第九章 經(jīng)營管理及推廣 ………………………………………………………… ……………56第一節(jié) 租金、管理費繳付程序第二節(jié) 租金摧收及違約處理程序前 言合生創(chuàng)展集團(tuán)在董事局的正確領(lǐng)導(dǎo)下得到迅猛的發(fā)展，業(yè)務(wù)從廣州拓展到北京、上海、天津、西安等地，在商品住宅市場上，已成為行業(yè)的領(lǐng)頭羊。第一章 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營組織第一節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的含義一、商用物業(yè)范圍由地區(qū)公司下屬各項目公司開發(fā)、建設(shè)的所有用于營商或辦公用途的物業(yè)，具體包括：大型純商業(yè)項目（專業(yè)寫字樓、專業(yè)商場） 市場環(huán)境調(diào)研項目的發(fā)展目標(biāo)項目主題整體形象包裝時期、區(qū)域劃分及推廣時機的把握租售洽談及簽約（4）經(jīng)營期 第二節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營機構(gòu)一、系統(tǒng)架構(gòu) 見附件二、分工與職責(zé)地區(qū)公司營銷中心（1） 代表地區(qū)公司對其管轄范圍內(nèi)的商用物業(yè)擔(dān)當(dāng)資產(chǎn)管理者角色及統(tǒng)籌策劃、租售、宣傳推廣和經(jīng)營管理工作，并向地區(qū)公司經(jīng)營班子負(fù)責(zé)。（4） 對駿景商業(yè)廣場、越華兩個項目進(jìn)行市調(diào)、策劃、租售、宣傳推廣和經(jīng)營推廣工作。（4） 負(fù)責(zé)商用物業(yè)工程進(jìn)度和質(zhì)量的監(jiān)管，以確保商用物業(yè)按時按質(zhì)交付使用。（8） 與商戶有關(guān)工程條件的談判。（3） 協(xié)助商業(yè)物業(yè)宣傳推廣活動。 論證附件附件1 《市場定位報告》附件2 《項目全程價格方案》附件3 《營銷計劃書》附件4 《規(guī)劃設(shè)計要點一覽表》附件5 《經(jīng)營計劃財務(wù)評估分析編制說明》附件6 《項目經(jīng)營計劃財務(wù)評估分析規(guī)定》附件7 《各經(jīng)營期利潤測算表》附件8 《項目經(jīng)營計劃成本明細(xì)表》附件9 《項目各期資金回籠預(yù)測表》附件10 《項目經(jīng)營計劃各期現(xiàn)金流量分析表》附件11 《項目經(jīng)營計劃各期融資計劃及還貸計劃表》附件12 《項目經(jīng)營計劃資金成本估算表》附件13 《單位（項）工程進(jìn)度計劃表》附件14 《單位（項）工程主要進(jìn)度控制點匯總表》附件15 《項目工程工作計劃表》附件16 《地塊住宅主要進(jìn)度控制點完成時間計劃》附件17 《項目網(wǎng)絡(luò)計劃圖》附件18 《住宅項目網(wǎng)絡(luò)計劃圖》備注：（1）共18個附件，黑色加粗附件呈報集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)閱 （2）附件3本章后附有格式范本，附件418文件格式與《項目論證管理規(guī)范》相關(guān)文件一致。劃定租售范圍須明確到每間鋪。第三章 商用物業(yè)租售營銷方案的制定與審批第一節(jié) 租售營銷方案制定與審批在商業(yè)物業(yè)落成并準(zhǔn)備招租前三個月有關(guān)部門應(yīng)開始著手安排租賃經(jīng)營方案。（4） 項目的成本攤分系數(shù)建議。（8） 租賃條件建議。第二節(jié) 單元售價的制定商用物業(yè)單元定價：營銷中心根據(jù)商用物業(yè)均價分布圖及面積表，結(jié)合項目公司推售策略及不同的地理位置、環(huán)境特點等，制定出商用物業(yè)具體單元的銷售價格（單價及總價）。常規(guī)折扣主要有：付款方式折扣、內(nèi)部認(rèn)購折扣、領(lǐng)導(dǎo)特批折扣、等。三、影響商鋪定價的因素 客流量系數(shù)這是衡量一個商鋪價值最重要的因素，客流量越大的商鋪，商業(yè)價值越高；反之，則越低。 樓層差系數(shù)由于首層商鋪能接觸到較大的客流量，而位于二層的商鋪所接觸到的客流量就遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于首層商鋪，所以一般而言，二層商鋪的價值只相當(dāng)于首層商鋪的50%~60%，而二層以上的商鋪與二層商鋪的價值則相去不遠(yuǎn)。地鋪/裙樓投資成本攤分系數(shù)表 工作指引（1）因商業(yè)物業(yè)的定位受地點、周邊人口數(shù)、交通狀況、物業(yè)狀況等眾多因素的影響，不能一概而論，故上述的成本系數(shù)分?jǐn)偸歉鶕?jù)目前地區(qū)公司現(xiàn)存商業(yè)物業(yè)的狀況來擬定，適合駿景、華景、帝景、愉景、暨南、珠帝、逸景街鋪項目使用。工作流程工作指引及步驟（1）項目開盤前，營銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營部對同期市場上同類物業(yè)的租貨條件作出詳細(xì)調(diào)查。（5）營銷顧問小組，由地區(qū)公司營銷老總、財務(wù)老總、營銷中心相關(guān)人員、相關(guān)項目公司經(jīng)理共同組成，營銷中心負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)相關(guān)工作的開展。除了考慮產(chǎn)品的“區(qū)”、“級”的不同外，還要考慮商家的品牌、租用面積大小、行業(yè)的毛利率等因素。 租用面積大類似批發(fā)，往往租用面積與租金水平成反比。 商鋪對于不同位置、品牌、面積大小、實用率大小的租金差異要大于寫字樓。② 如果某商業(yè)項目的條件只能以大面積出租（例如愉景332棟），則在定租金回報率時要充分考慮下浮幅度并制定租金水平。（2）寫字樓的下浮要求體現(xiàn)在大面積承租上，據(jù)經(jīng)驗，500㎡以上約占25%，1000㎡以上約25%，其余小面積占50%，所以寫字樓300㎡以下的租金營銷價應(yīng)在基準(zhǔn)價上上浮10%，以應(yīng)付大面積承租租金下浮及促銷措施。（6）促銷措施的制定和實施見《階段性租賃價格調(diào)整》。（2）除租金外，方案中應(yīng)列明以下項目，一般性標(biāo)準(zhǔn)指引如下：①承租期：5000㎡以上商鋪一般八年以上；1000㎡以上最少三個月甚至正式開張之日，最長不超過半年；500㎡～1000㎡一般為4%～8%；②對寫字樓租戶，應(yīng)提供免費水牌，包括位于大堂及所在樓層，租戶也可在租用單元門口墻上免費掛公司招牌一個。②康景須于商業(yè)項目完工前兩個月完成上述審批工作，把結(jié)果遞交至營銷中心。一、工作流程二、工作指引①商鋪促銷措施的空間來自：商鋪營銷價內(nèi)已含有的基準(zhǔn)價上浮的4%、國際品牌基準(zhǔn)價下浮20%和國內(nèi)知名品牌基準(zhǔn)價下浮10%的實際未用完的部分；②寫字樓促銷措施的空間來自營銷價內(nèi)已含有的基準(zhǔn)價上浮3%，300㎡～1000㎡基準(zhǔn)價下浮5%和1000㎡以上基準(zhǔn)價下浮10%實際未用的部分。營銷中心、財務(wù)部會簽方案，在不低于相關(guān)項目租金回報率前提下營銷老總作最終審定。對于出售的商用物業(yè)付款方式建議經(jīng)營銷中心、財務(wù)部會簽后報公司領(lǐng)導(dǎo)審批，經(jīng)審批同意后返回營銷中心銷售策劃組。經(jīng)蓋章的付款方式表由營銷中心頒布給項目公司貫徹執(zhí)行。（3）營銷中心、審核部收到施工平面圖后，根據(jù)國家頒布的《房地產(chǎn)測量方法》以及公司的有關(guān)規(guī)定，分別計算出每一商業(yè)單元的面積（建筑面積、分?jǐn)偯娣e和實用率）。②租售推廣期：指正式向市場推出至大致上出租或出售完成之間的階段。ｂ、目標(biāo)客群包括商家及未來消費者兩層含義：ｃ、公關(guān)活動：包括組織新聞發(fā)布會、奠基儀式，組織專家論壇、智囊團(tuán)、旗艦商家招商會等多種形式發(fā)布消息和吸引注意力。媒體廣告及軟性文章②項目開業(yè)后，推廣的目的是要把項目的品牌和形象進(jìn)一步鞏固和提升，重點是培養(yǎng)消費者到項目來消費的消費習(xí)慣，在項目開業(yè)頭幾年、消費淡季，以及消費危機時期和過后（例如非典），宣傳推廣尤為重要，只有吸引消費者的場所才是商家追逐之地，才是有升值潛力的黃金地。購物贈禮折扣促銷活動公益與贊助等等三、營銷費用的使用范圍廣告設(shè)計費廣告制作費媒體發(fā)布費代理費手續(xù)費公關(guān)費活動費各種宣傳物料