【正文】 商業(yè)物業(yè)租售運營機制目 錄 ………………………………………………………………………………… 頁 碼前 言 …………………………………………………………………………………… 3第一章 商業(yè)物業(yè)經營組織 ……………………………………………………………… 3第一節(jié) 商業(yè)物業(yè)經營的含義第二節(jié) 商業(yè)物業(yè)經營機構第二章 商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設計論證和經營方案制定與審批…………………… 6第一節(jié) 前期論證與規(guī)劃設計論證第二節(jié) 租售規(guī)劃制定與流程轉換第三章 商用物業(yè)租售營銷方案的制定與審批 ……………………………………………8第一節(jié) 租售營銷方案制定與審批第二節(jié) 單元售價的制定第三節(jié) 單元租價的制定第四節(jié) 階段性價格調整及制定促銷措施第五節(jié) 制定商用物業(yè)租售付款方式第四章 商鋪/寫字樓面積計算與編號 ……………………………………………… 19第五章 宣傳推廣與營銷費用的制定與審批 ………………………………………… 20第一篇 商業(yè)物業(yè)的宣傳推廣工作指引第二篇 商業(yè)物業(yè)營銷費用預算管理辦法第二節(jié) 預算編制及評審小組第三節(jié) 年度預算編制和審批流程第四節(jié) 月度預算編制及審批流程第五節(jié) 預算方案調整第六節(jié) 預算執(zhí)行監(jiān)督措施第七節(jié) 營銷費用標準單價第六章 交樓標準的制定及審定裝修標準…………………………………………… 30第一節(jié) 商用物業(yè)交樓標準的制定第二節(jié) 審定裝修標準第七章 商鋪銷售、租賃工作程序 …………………………………………………… 32第一篇 銷售第二篇 租賃第一節(jié) 認租手續(xù)及審批辦理程序第二節(jié) 商場/商鋪租戶租賃資格評估第三節(jié) 寫字樓租戶租賃資格評估第四節(jié) 租賃合同簽署程序第五節(jié) 續(xù)約、再出租辦理程序第六節(jié) 競價程序第七節(jié) 撻定程序第八節(jié) 退租手續(xù)辦理程序第九節(jié) 商鋪交付使用程序第十節(jié) 帶租約出售程序第十一節(jié) 轉租程序第十二節(jié) 現場管理規(guī)定第八章 商用物業(yè)租售臺帳建立及租售控制程序 …………………………………………… 52第一節(jié) 租售臺帳第二節(jié) 租售控制第九章 經營管理及推廣 ………………………………………………………… ……………56第一節(jié) 租金、管理費繳付程序第二節(jié) 租金摧收及違約處理程序前 言合生創(chuàng)展集團在董事局的正確領導下得到迅猛的發(fā)展，業(yè)務從廣州拓展到北京、上海、天津、西安等地，在商品住宅市場上，已成為行業(yè)的領頭羊。隨著集團業(yè)務的不斷擴張以及廣州房地產市場競爭的日益激烈，如何使企業(yè)能在變幻莫測的市場環(huán)境中游刃有余地主宰發(fā)展速度，能在充滿風險的投資環(huán)境中保持穩(wěn)健，規(guī)避風險，成為地區(qū)公司實施以房地產開發(fā)為核心的多元化策略的出發(fā)點。盤活資產，經營好商用物業(yè)將成為地區(qū)公司另一個利潤的來源，增值的商用物業(yè)和穩(wěn)定的長期性收益將有利于集團長期穩(wěn)定的發(fā)展。本制度將建立起一個商用物業(yè)的經營體系，指導該項工作的進行。第一章 商業(yè)物業(yè)經營組織第一節(jié) 商業(yè)物業(yè)經營的含義一、商用物業(yè)范圍由地區(qū)公司下屬各項目公司開發(fā)、建設的所有用于營商或辦公用途的物業(yè)，具體包括：大型純商業(yè)項目（專業(yè)寫字樓、專業(yè)商場） 整個項目用途是純商業(yè)的，無住宅功能的，例如越華 項目依托住宅區(qū)、商住結合，但單體面積40000㎡以上，例如駿景商業(yè)廣場非大型純商業(yè)項目（地鋪、商業(yè)裙樓、改作商用的架空層或其他場地）二、經營的含義指通過充分的市場調研，準確的市場定位，合理的規(guī)劃設計，建造出優(yōu)質的商業(yè)物業(yè)，運用富有成效的營銷手段，租賃與銷售的合理分配使商用物業(yè)建設良性循環(huán)，物業(yè)不斷增值從而使公司利益最大化的行為過程。具體表現為以下四個階段：（1）投資開發(fā)期市場環(huán)境調研項目可行性分析市場定位論證（2）前期策劃期專項市場調研及對手分析項目的發(fā)展目標規(guī)劃設計確定具體市場定位總體市場策略（3）租售推廣期項目主題整體形象包裝項目布局規(guī)劃項目功能規(guī)劃租賃與銷售分配時期、區(qū)域劃分及推廣時機的把握階段租售計劃制定策略定價租/售宣傳推廣租售洽談及簽約（4）經營期 商家經營行為管理，包括對商家的經營范圍及合法經營的管理、形象管理、污染管理等。物業(yè)管理：包括公共秩序、車流人流管理、貨物運送、設施管理、安全等等。公共關系管理：處理與工商行政管理部門、環(huán)保、消防、公安、衛(wèi)生檢疫、街道、城管等政府部門的關系。經營期宣傳推廣確立市場形象，提高市場知名度和地位，吸引消費者來消費。定期翻新及注入新元素：以求保持新鮮感和貼近消費者。租金、推廣費、管理費等收取。跟蹤了解商戶的經營狀況，應對減租要求。增加設施或制造優(yōu)勢，為商家創(chuàng)造更好的營商環(huán)境，使物業(yè)升值。第二節(jié) 商業(yè)物業(yè)經營機構一、系統(tǒng)架構 見附件二、分工與職責地區(qū)公司營銷中心（1） 代表地區(qū)公司對其管轄范圍內的商用物業(yè)擔當資產管理者角色及統(tǒng)籌策劃、租售、宣傳推廣和經營管理工作，并向地區(qū)公司經營班子負責。（2） 指導、幫助、管理、監(jiān)管地區(qū)公司屬下項目公司對需要出售商用物業(yè)進行策劃、銷售及宣傳推廣工作。（3） 負責對用于出租的商用物業(yè)進行市場調研、市場定位、策劃、招租、宣傳推廣及經營期經營管理和宣傳推廣工作。具體工作由營銷中心商業(yè)物業(yè)經營部組織實施。（4） 對駿景商業(yè)廣場、越華兩個項目進行市調、策劃、租售、宣傳推廣和經營推廣工作。項目公司（1） 負責對相關項目的商用物業(yè)組織協(xié)調包括：規(guī)劃設計、建筑施工、裝修、竣工驗收、物業(yè)改造等方面的工作。（2） 受營銷中心委托對需出售的商用物業(yè)進行策劃、銷售及宣傳推廣工作。（3） 負責協(xié)調營商與居住兩方面的關系，以及完成營商所需的各種硬件和周邊必備的條件。（4） 負責商用物業(yè)工程進度和質量的監(jiān)管，以確保商用物業(yè)按時按質交付使用。（5） 根據營銷中心的要求對建成商業(yè)進行改造或完善工程。（6） 負責現場招租處的建造和裝修。（7） 負責租金收取工作，并按要求建立臺帳，填寫報表上報營銷中心及財務部。（8） 與商戶有關工程條件的談判。（9） 對項目所屬的商鋪進行經營期內的工作。廣東康景物業(yè)服務有限公司（1） 負責對商用物業(yè)實施專業(yè)的物業(yè)管理。（2） 協(xié)調商戶與業(yè)主之間，商戶與街道、城管等政府部門之間的公共關系。（3） 協(xié)助商業(yè)物業(yè)宣傳推廣活動。（4） 根據租賃合同對商家進行現場的管理，包括經營范圍、合法經營行為、店面形象、污染等等。其他部門的職責與住宅開發(fā)的分工和職責大致相同。 三、崗位職責及人員定編 見附件第二章 商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設計論證和經營方案的制定與審批 第一節(jié) 前期與規(guī)劃設計論證 商業(yè)物業(yè)論證的管理制度和工作流程與《項目論證管理規(guī)范》相關規(guī)定基本一致。 論證附件附件1 《市場定位報告》附件2 《項目全程價格方案》附件3 《營銷計劃書》附件4 《規(guī)劃設計要點一覽表》附件5 《經營計劃財務評估分析編制說明》附件6 《項目經營計劃財務評估分析規(guī)定》附件7 《各經營期利潤測算表》附件8 《項目經營計劃成本明細表》附件9 《項目各期資金回籠預測表》附件10 《項目經營計劃各期現金流量分析表》附件11 《項目經營計劃各期融資計劃及還貸計劃表》附件12 《項目經營計劃資金成本估算表》附件13 《單位（項）工程進度計劃表》附件14 《單位（項）工程主要進度控制點匯總表》附件15 《項目工程工作計劃表》附件16 《地塊住宅主要進度控制點完成時間計劃》附件17 《項目網絡計劃圖》附件18 《住宅項目網絡計劃圖》備注：（1）共18個附件，黑色加粗附件呈報集團領導閱 （2）附件3本章后附有格式范本，附件418文件格式與《項目論證管理規(guī)范》相關文件一致。第二節(jié) 租售規(guī)劃與轉換流程項目公司每間鋪定售價經營部每間鋪定租價營銷中心審批營銷中心主持租售規(guī)劃會議確定租售比例劃定租售范圍項目公司開始出售經營部開始出租營銷中心每半年一次調整租售規(guī)劃租售轉換項目公司出售經營部出租地區(qū)財務租售控制租轉售售轉租工作指引項目公司與經營部分別就各自的投資回報要求，確定每間鋪售價、租價，應根據實際的位置、平面、進深比、大小、人流等制定，便于后期規(guī)劃和轉換。在每年年頭要召開全年的租售規(guī)劃會議，在項目商業(yè)交付前三個月要召開專項租售規(guī)劃會議。租售比例原則上為7：3。劃定租售范圍須明確到每間鋪。對于出售或出租范圍中的物業(yè)可以租售轉換。對于未出租的，經地區(qū)財務核對《租售控制表》（附后）后可以出售，已出租的轉入帶租約出售程序。在出租范圍中轉換成出售的面積，須在經營部考核指標相應調整，具體可在年底統(tǒng)一調整。第三章 商用物業(yè)租售營銷方案的制定與審批第一節(jié) 租售營銷方案制定與審批在商業(yè)物業(yè)落成并準備招租前三個月有關部門應開始著手安排租賃經營方案。一、工作流程二、工作指引 商業(yè)項目第一次租賃經營方案至少應包括以下內容：（1） 市場及對手狀況。（2） 項目的優(yōu)劣勢分析。（3） 項目定位建議。（4） 項目的成本攤分系數建議。（5） 項目總平均租金回報率及基準價建議。（6） 招租策略（例如分期、分區(qū)攤出策略等）。（7） 裝修及設備標準建議。（8） 租賃條件建議。（9） 形象主題及宣傳推廣費用與策略的建議。（10） 如以小面積出租為主的鋪或商場，須作出開業(yè)一年內的經營期宣傳推廣計劃及費用建議。方案中各項目內容的制定指引見相關工作指引，例如：制定項目總平均租金回報率時參照《租金定價工作程序》中第二章的工作指引，如運作當中要修改回報率，審批程序則按第二章上所列的程序報批。第二節(jié) 單元售價的制定商用物業(yè)單元定價：營銷中心根據商用物業(yè)均價分布圖及面積表，結合項目公司推售策略及不同的地理位置、環(huán)境特點等，制定出商用物業(yè)具體單元的銷售價格（單價及總價）。一、工作流程二、工作指引 項目公司根據推售策略擬樓宇推售計劃報營銷中心，推售計劃內容應包括：本次推出的商用物業(yè)組團、時間安排、每一單元價差。 營銷中心收到推售計劃后，根據推售計劃，結合本部門意見出具基準價格試算表。 基準價格試算的步驟：（1） 商用物業(yè)樓宇均價分布圖，確認即將推出的每一幢商用物業(yè)均價；（2） 為確保實收價格達到計劃價格指標，需將常規(guī)折扣計入每幢商用物業(yè)均價內，得出推售均價。常規(guī)折扣主要有：付款方式折扣、內部認購折扣、領導特批折扣、等。推售均價計算方法為：推售均價=均價分布圖規(guī)定的樓宇均價[1﹢∑（1－常規(guī)折扣）]；（3） 確定推售均價后，根據項目公司的推售計劃、本部門意見、結合每一單元的特點，綜合各種權數后，對每一單元計算出一個試算價格，并匯編成商用物業(yè)價格試算一覽表。 營銷中心組織召開定價會議，討論價格試算一覽表的可行性，與會人員應包括：營銷老總、價格小組成員、營銷中心負責人、營銷中心定價組成員，財務部有關人員。 經價格會議討論取得共識后，由營銷中心根據試算表制定出每幢樓宇的商用物業(yè)價目表及使用說明，經財務部核實后，加蓋項目公司公章，然后頒發(fā)給項目公司使用。三、影響商鋪定價的因素 客流量系數這是衡量一個商鋪價值最重要的因素，客流量越大的商鋪，商業(yè)價值越高；反之，則越低。 間隔設計系數一個商鋪，它的門面越闊價值越高、縱深越小價值越高；反之，則越低。 面積系數一個商鋪，它的面積越小，涉及的總金額就相對較小，易為客戶接受；相反，面積越大，總金額就越高，市場承受力就越弱。所以一個面積較小的商鋪的面積系數要高于一個面積較大的商鋪。 樓層差系數由于首層商鋪能接觸到較大的客流量，而位于二層的商鋪