【文章內(nèi)容簡介】 意擴大原有門窗尺寸，是否破壞購物中心外立面及購物中心整體建筑 風格。 裝修電力設(shè)計是否符合規(guī)范要求。檢查電線穿管、跨接等是否符合規(guī)范，電線橫截面積、開關(guān)容量是否符合圖紙要求。地插、電源面板、燈具等電氣設(shè)備是否存在安全隱患。 裝修空調(diào)設(shè)計中新加裝的風機盤管與購物中心空調(diào)干管相接的閥門、供回水管、冷凝水管、控制電路的施工是否符合規(guī)范，是否留有檢修空間及天花上是否留有檢修口。 裝修是否任意剔鑿樓板，切斷樓板中受力鋼筋。 裝修是否拆改水、電、燃氣、空調(diào)等購物中心配套設(shè)施。 裝修新增上、下水的房間必須加做防水層。 裝修的裝飾設(shè)計及使用的裝飾材料必須符合防火規(guī)范及環(huán)保要求。 物業(yè)管理公司對客戶提交的裝修圖紙、方案進行審查批復(fù)。在裝修方案通過之前會安排物業(yè)公司工程部、商業(yè)管理公司運營部、客戶的設(shè)計師，承包商以及相關(guān)人員一起來參加裝修方案的討論會議。1 裝修方案審查通常需要7個工作日。物業(yè)管理公司將會書面通知客戶審查結(jié)果。如物業(yè)管理公司認為所提交的資料不清楚、不完整或認為客戶的方案需要做出修改，客戶須對設(shè)計裝修方案進行必要的修改，物業(yè)管理公司審查批復(fù)時間順延。1 裝修圖紙是否符合防火規(guī)范。物業(yè)管理公司對裝修方案審查批準后，此圖紙將由客戶送北京市消防局審批，通常需2至3周。一經(jīng)消防局批準，客戶可開始進行裝修并且其裝修應(yīng)與得到批準的圖紙一致。裝修施工和管理 成品保護由甲方指定的工程單位完成。 進場施工前要對施工區(qū)域內(nèi)購物中心成品現(xiàn)狀進行檢查確認。 根據(jù)施工材料的進入路線，對所經(jīng)過的公共區(qū)域內(nèi)成品及租區(qū)內(nèi)物業(yè)管理公司指定的成品嚴格按照物業(yè)管理公司要求進行保護。 施工開始前，成品保護措施須經(jīng)物業(yè)管理公司檢驗合格。否則物業(yè)公司有權(quán)責令暫停施工。整改合格后方可開工。 所有施工必須按物業(yè)管理公司審查批準的方案進行，不得自行更改，如確需更改，必須經(jīng)物業(yè)管理公司書面確認，出具更改通知方可施工。 施工材料運輸、堆放和清潔衛(wèi)生要求n 裝修人員及材料只能使用貨梯或消防通道，所有沉重物件搬入購物中心須事先得 到管理結(jié)構(gòu)工程師的書面同意。裝修人員對公共地方(如購物中心天花、地板、墻壁、電梯等)不得造成任何損壞，如有任何損壞，無論意外與否，將由客戶負責恢復(fù)原狀或承擔修復(fù)費用。n 所有材料、設(shè)備、工具及廢物等須放置在裝修單位范圍內(nèi)，不得占用任何公共部 分。所有垃圾和雜物必須在購物中心停止營業(yè)后或者物業(yè)管理公司規(guī)定的時間內(nèi)搬運。所有裝修材料進入購物中心以及所有廢料搬出購物中心均須在物業(yè)管理公司人員在場的情況下進行。n 施工區(qū)每日工作結(jié)束后，必須清理施工現(xiàn)場，保持施工現(xiàn)場的整潔。應(yīng)將當天產(chǎn)生或遺留之廢料、垃圾等用編織袋裝好清理到指定位置，并清潔好清運路線。清理時要把廢料做封密處理，確保不會發(fā)生惡臭、泄漏污水、塵土飛揚和沙土滿地等現(xiàn)象。n 裝修物料、工具等進出購物中心等均須按物業(yè)管理公司安全環(huán)境部所安排的路線。大量的物料運送需于24小時前到安全環(huán)境部申請及預(yù)約時間，車輛須按安全環(huán)境部指示停放。 消防工作要求：n 動工前，客戶/裝修單位要組成防火安全領(lǐng)導(dǎo)小組，制定防火方案，防火責任人要督促各施工單位加強對臨時動火作業(yè)的管理，凡在重點部位使用電、氣焊、噴燈、電爐等動火作業(yè)，應(yīng)填表辦理動火審批手續(xù)，領(lǐng)取《動火許可證》后方可動火。同時要加強化學(xué)易燃易爆危險物品的管理，客戶要運50公斤以上（含50公斤）的一級危險品進入工地時，首先向物業(yè)管理公司安全環(huán)境部提出書面申請，并到消防部門辦理運輸許可證，在得到許可證和物業(yè)管理公司審批文件后方可將危險品帶入工地。一級危險品包括：油漆、稀料、氧氣乙炔瓶、壓力容器、防水材料等化學(xué)易燃品。n 在施工現(xiàn)場使用化學(xué)易燃危險品時，只能運進當天當班的使用量，剩余的應(yīng)在當天下班時清理回倉庫。施工現(xiàn)場禁止住宿及存放化學(xué)危險物品。客戶/裝修單位要對施工員工進行消防知識教育和遵紀守法教育。應(yīng)接照裝修規(guī)范的要求，使用防火性能良好的裝修材料，限制使用易燃、可燃裝修材料，例如裝修吊頂、門墻等，應(yīng)采用非燃和難燃材料，部分造型需要夾板的，應(yīng)采用難燃木方或難燃夾板，墻面采用的裝飾織物應(yīng)作阻燃處理。電線采用BVV電線，套金屬管保護。鎮(zhèn)流器應(yīng)采用經(jīng)國家相關(guān)部門檢測合格的產(chǎn)品，石英燈變壓器應(yīng)設(shè)相對集中，并應(yīng)密封性良好。各回路都應(yīng)設(shè)漏電保護器和空氣斷路器。應(yīng)急事故照明和疏散指示標志的電氣安裝應(yīng)符合政府有關(guān)規(guī)程的要求?？照{(diào)管道的保溫材料應(yīng)為難燃或非燃材料，空調(diào)送、回風總管及管道穿越防火分區(qū)處時應(yīng)設(shè)防火閥。n 凡安裝消防自動噴水滅火系統(tǒng)和自動報警系統(tǒng)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理公司要求由指定公司進行。增加煙霧探測器需交納設(shè)備增容費。滅火器、防煙自救面具的配置，應(yīng)按公安部、建設(shè)部有關(guān)規(guī)定和標準要求配置。物業(yè)管理公司規(guī)定：每20平方米配備5公斤干粉滅火器一個。n 施工需要動火或燒焊前，必須事先到物業(yè)管理公司安全環(huán)境部辦理《動火許可證》，并按消防管理制度執(zhí)行。 由物業(yè)管理公司各部門共同監(jiān)督及檢查整個施工工程，在裝修施工期間，施工人員應(yīng)遵守物業(yè)管理公司制定之有關(guān)管理制度，并接受購物中心管理人員之監(jiān)督。您及您的裝修承包商所雇的施工人員需遵守《雙全中心裝修手冊》及物業(yè)管理公司頒布的各項施工管理規(guī)定，如有違反，物業(yè)管理公司將根據(jù)實際情況對違規(guī)者給予警告或處罰。備注1：招商政策租賃方式業(yè)態(tài)承租年限租金支付方式裝修期免租期遞增方式常規(guī)上限常規(guī)上限常規(guī)上限散租餐飲5~10年15年押二付一6090天180天30天90天每三年遞增3%~5%服裝服飾200平米以下2年3年30天90天30天90天200平米以上3年10年6090天180天90天180天休閑娛樂教育200平米以下3年5年30天90天30天90天200平米以上5年10年6090天180天6090天180天其它金融15年20年90天180天無配套服務(wù)2年3年60天無分層租15年20年90天180天90天180天整租15年20年預(yù)付年租120~180天備注2：招商洽談記錄模板招商洽談記錄商戶基本情況商戶名稱　品牌名稱中文：　英文：　經(jīng)營狀況描述：　聯(lián)系人：　職務(wù)：　聯(lián)系電話　　意向洽談情況意向面積：　意向位置：　租金承受范圍：　租賃年限：　裝修期限：物業(yè)需求條件：合作意向判斷合作存在問題12345下次談判計劃解決問題舉措12345備注：填寫人填寫時間備注3：招商總結(jié)記錄模板招商總結(jié)當期洽談情況匯總當期洽談商戶數(shù)量：　有意向商戶數(shù)量：無意向商戶數(shù)量：不明確意向商戶數(shù)量：當期簽定意向書商戶數(shù)量：意向租賃面積：當期計劃簽定意向書商戶數(shù)量計劃租賃面積：當期計劃完成比例：累計計劃完成比例：當期簽定合同商戶數(shù)量：合同租賃面積：當期計劃簽定合同商戶數(shù)量：計劃租賃面積：當期計劃完成比例：累計計劃完成比例：當期洽談問題匯總　　解決問題建議2345　　下期洽談計劃下期洽談商戶數(shù)量：　下期計劃簽定意向書商戶數(shù)量計劃租賃面積：下期計劃完成比例：累計計劃完成比例：下期計劃簽定合同商戶數(shù)量：計劃租賃面積：下期計劃完成比例：累計計劃完成比例：備注：填寫人：填寫時間： 備注4：商戶物業(yè)工程需求內(nèi)部轉(zhuǎn)簽單雙全中心工程改造洽商記錄《商戶物業(yè)工程需求條件》商戶名稱及位置 　日期　物業(yè)需求條件：　序號工程名稱需求條件備注1　2　3　4　5　6　7　8　9　10　商業(yè)公司意見經(jīng)辦人意見招商總監(jiān)意見：商業(yè)公司總經(jīng)理意見：　工程部簽收欄　說明：商業(yè)公司根據(jù)商戶提出的改造需求填寫此表，交工程部簽收。備注5：工程洽商審批單雙全中心工程改造洽商記錄《工程洽商審批單》商戶名稱　變更部位及事項見上表《商戶物業(yè)工程需求條件》反 饋 意 見工程部主管設(shè)計師意見工程部專業(yè)工程師、工程主管意見工程部預(yù)算工程師意見 是否有費用：□是（需填寫表43） □否施工單位估算費用：　備注工程部填寫完畢本聯(lián)后，本單返回商業(yè)公司說明：工程部在收到雙全中心工程改造洽商記錄（表41）后，由工程主管協(xié)調(diào)專業(yè)工程師及預(yù)算工程師根據(jù)工程改造量及改造難度，在7個工作日內(nèi)將此表反饋給商業(yè)公司。反饋意見包括工程改造的逐項條件是否可以實施，工程改造所需的費用標準估算，工程改造的時間及其他特別說明。 備注6：工程洽商費用報審表雙全中心工程改造洽商記錄《工程洽商費用報審表》報審日期單位：元商戶名稱工程洽商費用申報額：費用明細表：商業(yè)公司意見合約部意見合約部經(jīng)理（簽字）：日期：工程部意見工程部經(jīng)理（簽字）：日期：財務(wù)部意見財務(wù)部經(jīng)理（簽字）：日期：地產(chǎn)公司意見地產(chǎn)公司總經(jīng)理（簽字）：日期：集團公司意見集團公司總經(jīng)理（簽字）：日期：說明： 工程改造如需要我方支付費用并施工的，需要填寫此表。此表上報時應(yīng)附雙全中心工程改造洽商記錄表《商戶物業(yè)工程需求條件》、《工程洽商審批單》。本表作為工程結(jié)算及工程撥付款的依據(jù)。備注6：場地交接記錄單場地交接記錄單鋪位編號：交接日期：面積情況簽約建筑面積　實測建筑面積　　簽約套內(nèi)面積　實測套內(nèi)面積　　裝修情況墻面：　　　　柱面：　公共部位分隔墻　　　　店鋪分隔墻　天花：　　　　地面：　門頭：　　　　系統(tǒng)配置情況消防系統(tǒng)配置噴淋頭　煙感　　報警器　其他　電氣系統(tǒng)配置配電箱　　　弱電系統(tǒng)配置弱電箱　插座　水系統(tǒng)配置上水點位　下水點位　計量情況水表：　電表：燃氣：其他問題說明　　　　　　文件移交情況產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件已交接未交接　　竣工備案表已交接未交接　　消防驗收備案表已交接未交接　　環(huán)保驗收備案表已交接未交接　　驗收簽字出租方承租方物業(yè)公司第二部分 新華國金廣場【運營管理暫行規(guī)定】編制：沈陽新華資產(chǎn)管理有限公司2011年7月一、新華國金廣場組織架構(gòu)及部門職責（一） 組織架構(gòu)：（二） 各部門工作內(nèi)容 運營部的工作內(nèi)容 經(jīng)營職能n 制定購物中心的年度經(jīng)營計劃，包括按照合同制定租金及費用收繳計劃、培訓(xùn)計劃、考察計劃、運營用款計劃等，并組織按計劃實施。n 按月或按季度根據(jù)購物中心整體運營情況，編寫運營工作總結(jié)，提出運營意見和建議。n 按月或按季度根據(jù)購物中心定位，針對周邊競爭對手及整體商業(yè)市場情況，進行市場調(diào)研，編寫調(diào)研報告，為本項目運營提出意見和建議提出運營意見和建議。n 按合同約定定期收取租金及其他費用。n 定期舉辦商戶溝通會，了解商戶的經(jīng)營動態(tài)及對購物中心經(jīng)營的意見及建議，確保商戶與購物中心管理層溝通渠道的暢通。n 定期舉辦消費者動向調(diào)查，了解消費者對購物中心經(jīng)營的意見及建議，掌握目標客群的特征、消費心理、消費需求、消費習(xí)慣，為購物中心的經(jīng)營提供一手數(shù)據(jù)。 管理職能n 商戶進場的裝修施工管理。包括組織各方召開工程協(xié)調(diào)會，參與場地移交，建立移交檔案。參與工程施工方案評審，提出評審意見。參與施工驗收。保管施工圖紙及相關(guān)資質(zhì)文件等。n 商戶退場管理。包括對不良商戶強制回收場地、配合財務(wù)部門結(jié)算費用、處理遺留顧客問題等。n 商戶經(jīng)營秩序的日常管理職能。包括日常巡檢商戶的貨品準備、店面形象、促銷宣傳、產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量；巡檢商戶的日常經(jīng)營有無輕微違約行為。n 監(jiān)控項目整體客流，商戶銷售數(shù)據(jù)、促銷活動，把握項目整體運營情況。為年度運營計劃實施提供實時管理數(shù)據(jù)。n 培訓(xùn)職能。舉辦多種形式、多種內(nèi)容的培訓(xùn)活動，提高經(jīng)營人員的整體素質(zhì)。n 對物業(yè)公司的監(jiān)督管理職能。包括檢查物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)效率，定期進行考核。 招商職能n 按期制定品牌調(diào)整方案，根據(jù)購物中心總體定位及商戶經(jīng)營情況，制定商戶調(diào)整、汰換計劃，續(xù)簽優(yōu)質(zhì)商戶、淘汰不良商戶，引進新商戶。n 針對原始空置或中途空置