【文章內(nèi)容簡介】 面積都較大，因此，面積區(qū)間較大的鋪位比例相對應(yīng)的較高。但是，在個數(shù)比例上， “ 30㎡ 以下 ” 和 “ 31㎡ － 80㎡ ” 兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個數(shù)上有著較大的優(yōu)勢。鋪位面積來自外部資料2023/3/20 61 中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對于輻射型社區(qū)商業(yè)較弱，經(jīng)營面積較大的主力店在規(guī)模上會相對的減少，因而該面積區(qū)間中 “ 501㎡ 以上 ” 的面積相對應(yīng)的降低，但個數(shù)比例卻有所上升，主要由于在缺少經(jīng)營面積較大的主力店，為保持商業(yè)的輻射面，相應(yīng)增加次主力店的數(shù)量，形成規(guī)模效應(yīng)。 鋪位面積來自外部資料2023/3/20 62 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的對外輻射力較弱，一些輻射面廣且經(jīng)營面積較大的業(yè)態(tài)比例會相應(yīng)的較少。 鋪位面積來自外部資料2023/3/20 63類型 面積配比30㎡ 以下 31㎡ － 80㎡ 81㎡ － 200㎡ 201㎡ － 500㎡ 501㎡ 以上內(nèi)向型 ％ ％ ％ ％ ％中間型 ％ ％ ％ ％ ％輻射型 ％ ％ ％ ％ ％類型 個數(shù)配比30㎡ 以下 31㎡ － 80㎡ 81㎡ － 200㎡ 201㎡ － 500㎡ 501㎡ 以上內(nèi)向型 ％ ％ ％ ％ ％中間型 ％ ％ ％ ％ ％輻射型 ％ ％ ％ ％ ％三種類型商業(yè)的鋪位個數(shù)比：三種類型商業(yè)的鋪位面積比：鋪位面積比來自外部資料2023/3/20 64業(yè)態(tài) 30㎡ 及以下 31㎡ － 80㎡ 81㎡ － 200㎡ 201㎡ － 500㎡ 501㎡ 以上超市 % % % % %餐飲 % % % % %便利店 % % % % %服務(wù)配套 % % % % %美容 % % % % %生活家居 % % % % %休閑 % % % % %服飾精品 % % % % %地產(chǎn)中介 % % % % %其他 % % % % %合計 % % % % %經(jīng)統(tǒng)計， 23個典型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間商鋪的各業(yè)態(tài)比例如下表所示：鋪位面積比 — 與業(yè)態(tài)之間關(guān)系來自外部資料2023/3/20 65類別 區(qū) 間開 間 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 18m 18m以上 ——進 深 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 15m 15m－ 18m 18m以上開間區(qū)間 比例3m以下 %3m－ 6m %6m－ 9m %9m－ 18m %18m以上 %合計 %進深區(qū)間 比例3m以下 %3m－ 6m %6m－ 9m %9m－ 15m %15m－ 18m %18m以上 %合計 %社區(qū)商業(yè)的開間 /進深主要在以下幾個區(qū)間：鋪位開間 /進深比2023/3/20 66底商設(shè)計要點n 客流量與面積大小正相關(guān)n 客流量低，價值低，內(nèi)街鋪盡量不要n 面寬進深 〈 1： 3n 面寬一般 49米，進深 815米（餐飲盡可能大于 12米），總面積控制在 100平以下；n 餐飲一般不能做，如果做，需要在平面預(yù)留共用排煙道（結(jié)合塔樓高空排放）n 預(yù)留上下水 ,DN40/100n 室內(nèi)外高差 〈 100300毫米n 電量至少 100W/平米n 廣告位預(yù)留n 空調(diào)機位考慮，頂或立面（ 〉 )n 層高根據(jù)各地看 ,盡可能 ,2層可低點 ,管道穿梁問題n 剪力墻優(yōu)化問題 ,可考慮部分轉(zhuǎn)換 (如轉(zhuǎn)換層出現(xiàn) ,則與設(shè)備層合用 ),從經(jīng)濟性考慮 ,不提倡除核心筒落地外其它剪力墻全部轉(zhuǎn)換的做法 ,除非商鋪價值足夠n 消火栓安裝完成 ,但要暗裝2023/3/20 67北京某項目商業(yè)整體規(guī)劃來自外部資料2023/3/20 68目 錄第一部分 定義與特征分析第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分 招商與銷售管理第四部分 營銷與運營管理第五部分 案例分享2023/3/20 69社區(qū)商業(yè)招商與銷售管理n社區(qū)商業(yè)租售定位n社區(qū)商業(yè)租售比例n社區(qū)商業(yè)租賃管理n社區(qū)商業(yè)銷售管理2023/3/20 70社區(qū)商業(yè)租售定位租售定位原則：p 市場租售態(tài)勢對項目的影響（租售市場壓力的大?。?；p 發(fā)展商的意圖：252。 若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售；252。 若有條件長期經(jīng)營并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主；252。 若希望短期回籠資金，同時兼顧品牌的打造，則通常建議只售價值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。p 項目的租售前景預(yù)判。 2023/3/20 71社區(qū)商業(yè)租售定位來自外部資料2023/3/20 72租金定位：通常是運用市場比較法進行定價，通過項目周邊主要項目（相近或相類似的商業(yè)項目）的市場調(diào)研，進行綜合比較，主要比較的要素有：a、整體區(qū)位 b、商業(yè)氛圍c、人流量 d、主力店e、交通條件 f、發(fā)展商實力g、規(guī)模主題 h、升值前景社區(qū)商業(yè)租售定位 — 租價定位2023/3/20 73 主要有兩種方法對售價進行定位，即市場比較法和收益還原法。市場比較法同租金定位類似，綜合比較上述幾種因素進行分析，如中海坂田項目（參考項目綜合系數(shù)評估表） ：比較因素 權(quán)重 % 可類比項目 本項目春華四季園 左庭右院 萬科城畢加索大道商業(yè) 世紀華廈整體區(qū)位 20 18 15 18 19 13商 業(yè) 氛 圍 20 17 16 17 19 13人流量 20 18 14 18 19 12主力店 15 13 8 12 14 8交通條件 10 8 6 8 9 6發(fā) 展商 實 力 5 4 3 4 3 4規(guī) 模主 題 5 4 2 4 3 2升 值 前景 5 3 2 3 3 2合 計 100% 85% 66% 84% 89% 60%社區(qū)商業(yè)租售定位 — 售價定位來自外部資料2023/3/20 74根據(jù)可比項目銷售價格，通過市場比較法，得出項目市場參考價格，如下表：指 標 可類比項目 本項目春華四季園左庭右院萬科城畢加索大道商業(yè) 世紀華廈合 計權(quán) 重 值 85% 66% 84% 89% 60%一 層 街 鋪銷 售均價 19000 17500 15000 20230 　 ——權(quán) 重 值 比例 　 ——所占 權(quán) 重 20% 30% 30% 20% 　 ——一 層 街 鋪權(quán) 重均價 2682 5250 3214 2697 13843 根據(jù)市場比較法推導(dǎo)出本項目的 銷售均價 ，約： 13800元 /㎡ 。社區(qū)商業(yè)租售定位 — 售價定位來自外部資料2023/3/20 75售價定位的另一方法為收益還原法，即通過租金的調(diào)研來推算售價。還以中海坂田項目為例：主要選取區(qū)位相同或類似參考性強的項目：雅園路、四季花城、萬科城、惠鑫公寓、四季春城等，進行橫向比較。商業(yè)項目 雅園路 四季花城 萬科城畢加 索大道 華美麗苑 惠鑫公寓 四季春城租金水平（元 /㎡ ） 45 7580 70 60 6065 5060根據(jù)目前市場租金水平判斷，由于本項目商業(yè)處于成長期，平均租金約 50—60 元 /㎡ 。社區(qū)商業(yè)租售定位 — 售價定位來自外部資料2023/3/20 76 收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報率來確定售價，按照目前深圳市場租金與價格比的參考標準，商業(yè)前期實際租金回報率一般為 6％ ：均價＝租金 /投資回報率；由于項目周邊商業(yè)尚處于市場培養(yǎng)期，租金價位較低，投資回報率相應(yīng)較低 ,均價： 60元 /㎡ 247。6%12 月 =12023元 /㎡ 50元 /㎡ 247。6%12 月 =10000元 /㎡ 根據(jù)收益還原法，項目售價在 10000—15000 元 /㎡ 之間。 即通過市場比較法與收益還原法得出項目的均價為： 12023元 / ㎡ 左右。社區(qū)商業(yè)租售定位 — 售價定位來自外部資料2023/3/20 77n無固定比例n開發(fā)商戰(zhàn)略是根本依據(jù)n底商一般是銷售n大中商業(yè)（ 1000平米）原則上先租后售）n內(nèi)部商鋪原則不售社區(qū)商業(yè)租售比例2023/3/20 78總體思路：以品牌商家或大商家增強鞏固小商家及投資者信心。主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西連鎖快餐中餐特色酒樓美容 SPA、休閑足浴品牌商家品牌 24小時便利店等社區(qū)商業(yè)租賃管理 — 租賃策略2023/3/20 79優(yōu)惠形式 細分 內(nèi)容扣率形式 扣率即從營業(yè)額中提取一部份作為商場的回報 (含稅 )，發(fā)展商跟商戶共同承擔(dān)市場風(fēng)險，共同分享利潤其它形式 年期 一般行業(yè) 2年固定合約 2年約或 3年固定合約 3年生約，餐飲業(yè)一般 5—10 年固定合約，可商議免租期 給予一定期限的免租期可作為協(xié)商合作的洽談條件之一。由于項目所在區(qū)域，該區(qū)域目前商業(yè)還未形成規(guī)模，周邊商業(yè)氣氛不濃厚，要將本項目形成強烈的商業(yè)氛圍需要一定的時間，所以租戶生存角度考慮，有時需要給予足夠的免租期管理費 按實際營運管理的支出預(yù)算平均分攤。此費用已包括中央空調(diào)費、清潔、保安、設(shè)備維護、公共水電、公共保險、人員工資、辦公費用、管理者酬金和宣傳推廣費用等。此條款也可作為協(xié)商合作的一些酌情條件裝修 除公共地方裝修外，可考慮為個別優(yōu)質(zhì)商家分擔(dān)部份裝修費用，藉以吸引其進駐商場，為本項目帶來口碑以客帶客 進場的主力旗艦店介紹一定量客戶入駐商場，給予增加一定期限的免租期或一定折扣特定時間簽約優(yōu)惠客戶在招商會或其他特定時間中，如果是前幾位簽約客戶將給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費優(yōu)惠等宣傳推廣費用商場要持續(xù)濃厚的商業(yè)氣氛，宣傳推廣是必不可少的，此費用有可能包括在租金中，也有可能在管理費中，為了更好的引進商家，宣傳推廣費的高低及如何計算可作為招商優(yōu)惠的另一斟酌條件社區(qū)商業(yè)租賃管理 — 常用招商優(yōu)惠形式2023/3/20 80社區(qū)商業(yè)租金模式n純租金n保底 +扣點租金n“保底 +扣率租金 ”兩者取高n純扣率租金2023/3/20 81社區(qū)商業(yè)租金模式2023/3/20 82租金收取模式及計算依據(jù)影響租戶應(yīng)負多少租金因素：– 經(jīng)營的商品業(yè)種– 店鋪面積大小– 店的面寬– 店的位置– 承租戶在整體策略重點角色– 市場可參考類比租金2023/3/20 83租金收取模式及計算依據(jù)n新開業(yè)n正常期n成熟期n……臺灣：部分新開購物中心為減少租戶進駐疑慮，有的采取前三年租金逐步回歸正常租金策略或租金與抽成合并運用方式。2023/3/20 84社區(qū)購物中心費用收取類型n 管理費（空調(diào)費有的含在內(nèi)）；n 宣傳推廣費（推廣基金，若包含于管理費中，則此項費用不收?。? n 收銀系統(tǒng)使用費（用于社區(qū)或鄰里購物中心 ,有提成形式時） n 履約保證金；n 租金押金；n 水費、電費、燃氣費、通訊費的接駁費及押金；n 施工管理費；n 保險金；n 刷卡手續(xù)費 (用于社區(qū)或鄰里購物中心 ,有提成形式時） ；n 合同相關(guān)律師費、稅費；n 店鋪海報制作費 (用于社區(qū)或鄰里購物中心 ,有提成形式時）；n 設(shè)備使用費（大型機電設(shè)備等）。2023/3/20 85某項目租金預(yù)測來自外部資料2023/3/20 86某項目前五年運營收入及費用預(yù)期不包含前期投入費用 1,912萬元來自外部資料2023/3/20 87n生活百貨類n超市類n餐飲類n便利店類n服務(wù)配套及服飾精品類n美容美發(fā)類n生活家居類n休閑娛樂類社區(qū)商業(yè)租賃管理 — 各類型商家物業(yè)條件2023/3/20 88業(yè)態(tài) 商家百貨 生活百貨 JUSCO、伊藤洋華堂、北京華聯(lián)、物美、步步高超市 大型 綜 合超市（大 賣場 ） 沃 爾 瑪 、家 樂 福、大 潤發(fā) 、世 紀聯(lián)華 、物美社區(qū) 標 超 華潤 萬佳、 蘇 果、各區(qū)域性超市餐 飲 大型餐 飲 湘江老廚、毛家 飯 店、天天 漁 港、醉翁亭西餐咖啡 雨花西餐、上 島 咖啡、米 蘿 西餐中西式快餐 麥當(dāng) 勞 、肯德基、真功夫、吉野家、永和大王便利店 —— 71快客、好 鄰 居服 務(wù) 配套及服 飾 精品服 務(wù) 配套一致 藥 店、海王 藥業(yè) 、柯達沖印、博恩 凱 音像、中國 銀 行、千百度花 藝 、三春 暉書 店、久美 書 店、一品 軒 、小白兔、雪莉阿姨、正章服 飾 精品 以 純 、 愛 特 愛 、尤可、芬怡內(nèi)衣、 貝 蒂童裝、品 質(zhì) 生活（天工坊）、圣 駿 水晶、 風(fēng) 之谷精品美容及美 發(fā) 美容 NB自然美、 瑪 莎、思妍 麗 、明之堡女子美容桑拿會所美 發(fā) 純 剪一派、出 發(fā) 點生活家居 —— 瑞信家具、 儂儂 家私、 綠 源沙 發(fā) 、雅 蘭休 閑 —— 避 風(fēng) 塘茶樓、清 風(fēng) 茶 藝館 、新港 鴻 沐浴保健中心各類型商家列表示意來自外部資料2023/3/20 89生活百貨物業(yè)條件技術(shù)指標 具體要求需求面積（㎡） 25,00030,000單層面積（㎡） 6,000－ 8,000，長寬比一般大于 10： 7經(jīng)營樓層選擇（層） － 14結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 5進深 ≥ 50樓板承重（ Kg/㎡ ） 超市區(qū) ≥ 500，其它樓層 ≥ 350給排水 提供市政管道供水，日供水量 ≥ 100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電 來自兩不同 100/10KV級變電站的兩路 10KV專用線路，另需配備柴油發(fā)電機以備急用 中央空調(diào) 提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直