【文章內(nèi)容簡介】 休閑裝與皮具５層 男裝與紳士用品３、４層 女裝與女性用品2層 青春少女裝1層 璀璨時尚館 （珠寶、精品、化妝品）負(fù) 1層 家電、超市東方時代廣場購物中心業(yè)態(tài)布局 國際先進(jìn)水平的業(yè)態(tài)設(shè)計方法? 根據(jù)經(jīng)營管理的預(yù)測與模擬分析進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計? 預(yù)測方法：商業(yè)經(jīng)營的實際經(jīng)驗與知識，市場調(diào)查的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，根據(jù)消費人口變化與特征，商業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測? 因此，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)計需要豐富經(jīng)驗的商業(yè)地產(chǎn)專家與零售業(yè)專家設(shè)計? 楊寶民＋青山正人＋許載寧模式? 業(yè)態(tài)設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)波浪型全接觸式動線設(shè)計? 通過立體空中購物走廊設(shè)計，合理利用垂直電梯與扶梯，讓顧客進(jìn)入二層以上商場象進(jìn)入一層商場一樣方便。? 讓顧客與商鋪全接觸，? 提高商鋪的商業(yè)價值平面動線立體動線地下空間業(yè)態(tài)的合理規(guī)劃? 華夏城地下室業(yè)態(tài)規(guī)劃 深入黃石與北京參考同類項目，運用自身經(jīng)驗獨創(chuàng)業(yè)態(tài)設(shè)計案例 —— 長春 1500畝項目? 有關(guān)數(shù)據(jù)表明， 2023年，長春商鋪市場的供應(yīng)量將超過70萬平方米。這樣的開發(fā)量，對于長春這樣規(guī)模的城市，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)面積與需求量將趨近失衡。據(jù)不完全統(tǒng)計，長春市現(xiàn)有商圈的總體商業(yè)商鋪總面積大約為 120萬平方米，加上其他社區(qū)商鋪和專業(yè)賣場及部分潛在的商業(yè)項目，保守估計將達(dá)到300多萬平方米。 遠(yuǎn)達(dá)大街、東榮大路、東環(huán)城路周邊的商業(yè)分布? （ 1）遠(yuǎn)達(dá)大街是本區(qū)域主要干道，集中了本區(qū)域經(jīng)營狀態(tài)較好的商業(yè)業(yè)態(tài)，但類型分布不均，多以汽修類為主，這也是影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個遺留問題。? （ 2）東榮大路同樣是本區(qū)域主要商業(yè)經(jīng)營街路，與中東瑞家隔街相望，但商業(yè)分布無序，主要是物流為主的商鋪，配以餐飲和小型商品供應(yīng)商鋪，這樣的布局現(xiàn)在來看，非常不科學(xué)、不合理。此類商業(yè)若是想發(fā)展，必須要進(jìn)行集中管理，才能得以發(fā)展和進(jìn)步。? （ 3）東環(huán)城路屬于城市主要交通道路，臨近便利的交通道路卻很少有商業(yè)類型存在，其原因是原有的工廠圍墻占據(jù)商業(yè)位置，使臨街商業(yè)沒有得到發(fā)展。? 內(nèi)商業(yè)街的商業(yè)布局? 本區(qū)域內(nèi)商業(yè)街現(xiàn)有布局以南北為軸，呈現(xiàn)兩橫一縱商業(yè)趨勢。分別以同康路、乾安路為橫向，縱向以太有街為主。商業(yè)分布較為集中，但規(guī)模不大，屬于初始化發(fā)展?fàn)顟B(tài)。家居批發(fā)商圈現(xiàn)狀及本項目對策? 東榮大路臨近本項目，因此本項目一方面可以服務(wù)該商圈，另外可以設(shè)置相關(guān)業(yè)態(tài)與該商圈融合，提升項目商業(yè)價值。社區(qū)商業(yè)的實際判斷方法與診斷結(jié)果? 現(xiàn)場診斷方法? 社區(qū)特點? ? 業(yè)建筑策劃結(jié)合? 長春千畝大盤規(guī)劃的完善與修改? 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)? 設(shè)計依據(jù)是什么？ ? ? ? 建筑策劃意見社區(qū)商業(yè)建筑策劃? 百聯(lián)西郊購物中心位于上海西郊的長寧區(qū)新涇地區(qū)，是百聯(lián)集團(tuán)旗下一家全新的商業(yè)中心和社區(qū)中心。占地面積 萬平方米，建筑面積達(dá)到 11萬平方米，經(jīng)營面積為 。購物中心公共活動區(qū)域面積 萬平方米，停車面積 萬平方米。擁有免費機(jī)動車停車位 550個、非機(jī)動車停車位 2500個。建筑設(shè)計特點? 百聯(lián)西郊購物中心由百聯(lián)集團(tuán)投資 5. 6億人民幣，聘請美國著名購物中心專業(yè)設(shè)計公司 —JEDER 國際建筑事務(wù)所，和上海現(xiàn)代建筑設(shè)計集團(tuán)江歡成設(shè)計事務(wù)所共同設(shè)計完成。捷得將百聯(lián)購物中心設(shè)計成一個現(xiàn)代村落風(fēng)格的社區(qū)中心。這里的中心廣場為大家提供了音樂會、展覽、節(jié)日慶典、餐飲、購物等一系列活動的理想場所。整個建筑物分地下二層和地上四層。購物中心采用開放式建筑風(fēng)格，體現(xiàn)人性化設(shè)計理念，通過貫穿東西兩側(cè)出入口的步行街、室外與室內(nèi)交替的環(huán)型走廊和天橋、開敞的園林景觀中心廣場，將三個區(qū)域的建筑有機(jī)地組合成一個整體。業(yè)態(tài)特點? 其中： 內(nèi)連鎖業(yè)態(tài)；餐飲業(yè) 方米，娛樂休閑業(yè) 5500平方米，便民服務(wù)業(yè) 2023平方米左右。大型生活超市 1家、百貨公司 1家、專業(yè)賣場 4家、主題餐飲 29家、專賣店 62家、娛樂健身 5家、社區(qū)服務(wù) 14家。目前有包括友誼百貨、世紀(jì)聯(lián)華、 HOLA特力屋、迪卡儂、永樂家電在內(nèi)的共 116家商家入駐。招商中的亮點? 運動專賣店與家居招商 餐飲引進(jìn)星巴克社區(qū)商業(yè)建筑設(shè)計思想的創(chuàng)新? 基于社區(qū)購物中心特點突出參與性，目的地，好奇心，具有較好便利性。購物中心與步行街的商業(yè)網(wǎng)點分割 圖１ 商業(yè)網(wǎng)點分割流程消費者投資偏好業(yè)態(tài)策劃與優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點分割后動線分析確定不同商業(yè)網(wǎng)點分割比例不同分割方案銷售預(yù)測初步確定商業(yè)網(wǎng)點分割方案通過合同委托測繪部門實際測繪確定分割方案商鋪分割原則a)根據(jù)業(yè)態(tài)設(shè)計優(yōu)化與顧客動態(tài)流線的要求，按照洋流理論的回旋要求，合理分割商鋪，確保每個商鋪面向通道，沒有死角。? b)根據(jù)消費者購買力與投資能力、愿望，對商鋪進(jìn)行多種規(guī)格、面積的分割 ,參考已經(jīng)購買商鋪面積要求統(tǒng)計數(shù)據(jù)，確定分割面積比例。? c)合理確定公共分?jǐn)偯娣e，確保用戶商鋪較高實用率，通過流線的合理設(shè)計最大限度分割出商鋪面積。? d)合理確定動態(tài)流線，有利于開業(yè)后實際運營工作。? 對于出售以后的大商鋪，客戶可以再分割，同類面積規(guī)格商鋪，客戶可以購買多套組合。 在煙臺等地ＭＡＬＬ項目業(yè)態(tài)設(shè)計與商鋪分割工作中，深感結(jié)構(gòu)形狀的重要性，在ＭＡＬＬ設(shè)計方案完成后一定要首先進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計合初步商鋪分割，根據(jù)初步分割意見內(nèi)部結(jié)構(gòu)形狀進(jìn)行完善和修改，確保簡單化以及可視化原則。銷售比例? 銷售部分面積＝（項目投資額＋ 30%收益） %每平方米單價? 發(fā)展商要有能力開發(fā)下一期項目。? 具體銷售要詳細(xì)根據(jù)市場情況進(jìn)行商鋪分割，詳細(xì)計算銷售哪些部分，制定價值策略，這是我們操作過的商鋪銷售策劃方案要系統(tǒng)回答的問題。 社區(qū)商業(yè)的銷售模式通過經(jīng)營提升商鋪銷售價值融資創(chuàng)新? 信托融資：? 以項目為杠桿? 招商主力店成功以后進(jìn)行信托融資? 香蜜湖水榭花都項目是深圳信托融資最成功的一個項目 現(xiàn)代商業(yè)步行街? 現(xiàn)代商業(yè)步行街的策劃是購物、商業(yè)文化與休閑娛樂多種策劃的集成。? 運用海洋的洋流理論對現(xiàn)代商業(yè)步行街布局進(jìn)行理性策劃，確保商業(yè)步行街的繁榮。法國巴黎 國際一流的商業(yè)步行街具有特征：? 硬件設(shè)施一流，包括市政、交通和商場乃至購物環(huán)境的硬件設(shè)施。? 它應(yīng)該是多功能的，比如購物、休閑、文化、娛樂、餐飲、旅游六個方面。? 商業(yè)步行街管理水平應(yīng)該是一流的，不僅要具備普通的商業(yè)物業(yè)管理功能，而且在步行街整體形象宣傳方面，公共服務(wù)與商業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)方面也應(yīng)該使一流的。? 世界著名步行街具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。 銀座商業(yè)街區(qū)? 在日本人的心目中，銀座是高級、名牌、流行、信用、品味、貨真價實、憧憬、時尚以及日本新潮購物中心的代名詞。? 銀座業(yè)態(tài)特征? 擁有日本最多的商業(yè)老字號 例如歷史悠久文明全國的木村屋? 世界最大的畫廊街? 日本最大的展覽設(shè)施街? 日本地方大眾媒體的中心? 銀行密度最高的商業(yè)中心國內(nèi)商業(yè)步行街普遍存在如下問題：? 經(jīng)營序列矛盾。? 商業(yè)利潤下滑。? 商業(yè)功能單一，文化休閑功能不強(qiáng)。? 空間序列和尺度與消費者心理行為存在差異。 王府井商業(yè)街將實施功能、結(jié)構(gòu)、檔次、形象的全面調(diào)整與提升。? －－完善功能。從單一購物的初級