【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 休閑裝與皮具５層 男裝與紳士用品３、４層 女裝與女性用品2層 青春少女裝1層 璀璨時(shí)尚館 （珠寶、精品、化妝品）負(fù) 1層 家電、超市東方時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)布局 國(guó)際先進(jìn)水平的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)方法? 根據(jù)經(jīng)營(yíng)管理的預(yù)測(cè)與模擬分析進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)? 預(yù)測(cè)方法：商業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)與知識(shí)，市場(chǎng)調(diào)查的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，根據(jù)消費(fèi)人口變化與特征，商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)? 因此，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)需要豐富經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)專家與零售業(yè)專家設(shè)計(jì)? 楊寶民＋青山正人＋許載寧模式? 業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)波浪型全接觸式動(dòng)線設(shè)計(jì)? 通過立體空中購(gòu)物走廊設(shè)計(jì)，合理利用垂直電梯與扶梯，讓顧客進(jìn)入二層以上商場(chǎng)象進(jìn)入一層商場(chǎng)一樣方便。? 讓顧客與商鋪全接觸，? 提高商鋪的商業(yè)價(jià)值平面動(dòng)線立體動(dòng)線地下空間業(yè)態(tài)的合理規(guī)劃? 華夏城地下室業(yè)態(tài)規(guī)劃 深入黃石與北京參考同類項(xiàng)目，運(yùn)用自身經(jīng)驗(yàn)獨(dú)創(chuàng)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)案例 —— 長(zhǎng)春 1500畝項(xiàng)目? 有關(guān)數(shù)據(jù)表明， 2023年，長(zhǎng)春商鋪市場(chǎng)的供應(yīng)量將超過70萬平方米。這樣的開發(fā)量，對(duì)于長(zhǎng)春這樣規(guī)模的城市，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)面積與需求量將趨近失衡。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)春市現(xiàn)有商圈的總體商業(yè)商鋪總面積大約為 120萬平方米，加上其他社區(qū)商鋪和專業(yè)賣場(chǎng)及部分潛在的商業(yè)項(xiàng)目，保守估計(jì)將達(dá)到300多萬平方米。 遠(yuǎn)達(dá)大街、東榮大路、東環(huán)城路周邊的商業(yè)分布? （ 1）遠(yuǎn)達(dá)大街是本區(qū)域主要干道，集中了本區(qū)域經(jīng)營(yíng)狀態(tài)較好的商業(yè)業(yè)態(tài)，但類型分布不均，多以汽修類為主，這也是影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)遺留問題。? （ 2）東榮大路同樣是本區(qū)域主要商業(yè)經(jīng)營(yíng)街路，與中東瑞家隔街相望，但商業(yè)分布無序，主要是物流為主的商鋪，配以餐飲和小型商品供應(yīng)商鋪，這樣的布局現(xiàn)在來看，非常不科學(xué)、不合理。此類商業(yè)若是想發(fā)展，必須要進(jìn)行集中管理，才能得以發(fā)展和進(jìn)步。? （ 3）東環(huán)城路屬于城市主要交通道路，臨近便利的交通道路卻很少有商業(yè)類型存在，其原因是原有的工廠圍墻占據(jù)商業(yè)位置，使臨街商業(yè)沒有得到發(fā)展。? 內(nèi)商業(yè)街的商業(yè)布局? 本區(qū)域內(nèi)商業(yè)街現(xiàn)有布局以南北為軸，呈現(xiàn)兩橫一縱商業(yè)趨勢(shì)。分別以同康路、乾安路為橫向，縱向以太有街為主。商業(yè)分布較為集中，但規(guī)模不大，屬于初始化發(fā)展?fàn)顟B(tài)。家居批發(fā)商圈現(xiàn)狀及本項(xiàng)目對(duì)策? 東榮大路臨近本項(xiàng)目，因此本項(xiàng)目一方面可以服務(wù)該商圈，另外可以設(shè)置相關(guān)業(yè)態(tài)與該商圈融合，提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值。社區(qū)商業(yè)的實(shí)際判斷方法與診斷結(jié)果? 現(xiàn)場(chǎng)診斷方法? 社區(qū)特點(diǎn)? ? 業(yè)建筑策劃結(jié)合? 長(zhǎng)春千畝大盤規(guī)劃的完善與修改? 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)? 設(shè)計(jì)依據(jù)是什么？ ? ? ? 建筑策劃意見社區(qū)商業(yè)建筑策劃? 百聯(lián)西郊購(gòu)物中心位于上海西郊的長(zhǎng)寧區(qū)新涇地區(qū)，是百聯(lián)集團(tuán)旗下一家全新的商業(yè)中心和社區(qū)中心。占地面積 萬平方米，建筑面積達(dá)到 11萬平方米，經(jīng)營(yíng)面積為 。購(gòu)物中心公共活動(dòng)區(qū)域面積 萬平方米，停車面積 萬平方米。擁有免費(fèi)機(jī)動(dòng)車停車位 550個(gè)、非機(jī)動(dòng)車停車位 2500個(gè)。建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)? 百聯(lián)西郊購(gòu)物中心由百聯(lián)集團(tuán)投資 5. 6億人民幣，聘請(qǐng)美國(guó)著名購(gòu)物中心專業(yè)設(shè)計(jì)公司 —JEDER 國(guó)際建筑事務(wù)所，和上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)江歡成設(shè)計(jì)事務(wù)所共同設(shè)計(jì)完成。捷得將百聯(lián)購(gòu)物中心設(shè)計(jì)成一個(gè)現(xiàn)代村落風(fēng)格的社區(qū)中心。這里的中心廣場(chǎng)為大家提供了音樂會(huì)、展覽、節(jié)日慶典、餐飲、購(gòu)物等一系列活動(dòng)的理想場(chǎng)所。整個(gè)建筑物分地下二層和地上四層。購(gòu)物中心采用開放式建筑風(fēng)格，體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)理念，通過貫穿東西兩側(cè)出入口的步行街、室外與室內(nèi)交替的環(huán)型走廊和天橋、開敞的園林景觀中心廣場(chǎng)，將三個(gè)區(qū)域的建筑有機(jī)地組合成一個(gè)整體。業(yè)態(tài)特點(diǎn)? 其中： 內(nèi)連鎖業(yè)態(tài)；餐飲業(yè) 方米，娛樂休閑業(yè) 5500平方米，便民服務(wù)業(yè) 2023平方米左右。大型生活超市 1家、百貨公司 1家、專業(yè)賣場(chǎng) 4家、主題餐飲 29家、專賣店 62家、娛樂健身 5家、社區(qū)服務(wù) 14家。目前有包括友誼百貨、世紀(jì)聯(lián)華、 HOLA特力屋、迪卡儂、永樂家電在內(nèi)的共 116家商家入駐。招商中的亮點(diǎn)? 運(yùn)動(dòng)專賣店與家居招商 餐飲引進(jìn)星巴克社區(qū)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)思想的創(chuàng)新? 基于社區(qū)購(gòu)物中心特點(diǎn)突出參與性，目的地，好奇心，具有較好便利性。購(gòu)物中心與步行街的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割 圖１ 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割流程消費(fèi)者投資偏好業(yè)態(tài)策劃與優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割后動(dòng)線分析確定不同商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割比例不同分割方案銷售預(yù)測(cè)初步確定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割方案通過合同委托測(cè)繪部門實(shí)際測(cè)繪確定分割方案商鋪分割原則a)根據(jù)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)優(yōu)化與顧客動(dòng)態(tài)流線的要求，按照洋流理論的回旋要求，合理分割商鋪，確保每個(gè)商鋪面向通道，沒有死角。? b)根據(jù)消費(fèi)者購(gòu)買力與投資能力、愿望，對(duì)商鋪進(jìn)行多種規(guī)格、面積的分割 ,參考已經(jīng)購(gòu)買商鋪面積要求統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，確定分割面積比例。? c)合理確定公共分?jǐn)偯娣e，確保用戶商鋪較高實(shí)用率，通過流線的合理設(shè)計(jì)最大限度分割出商鋪面積。? d)合理確定動(dòng)態(tài)流線，有利于開業(yè)后實(shí)際運(yùn)營(yíng)工作。? 對(duì)于出售以后的大商鋪，客戶可以再分割，同類面積規(guī)格商鋪，客戶可以購(gòu)買多套組合。 在煙臺(tái)等地ＭＡＬＬ項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與商鋪分割工作中，深感結(jié)構(gòu)形狀的重要性，在ＭＡＬＬ設(shè)計(jì)方案完成后一定要首先進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)合初步商鋪分割，根據(jù)初步分割意見內(nèi)部結(jié)構(gòu)形狀進(jìn)行完善和修改，確保簡(jiǎn)單化以及可視化原則。銷售比例? 銷售部分面積＝（項(xiàng)目投資額＋ 30%收益） %每平方米單價(jià)? 發(fā)展商要有能力開發(fā)下一期項(xiàng)目。? 具體銷售要詳細(xì)根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行商鋪分割，詳細(xì)計(jì)算銷售哪些部分，制定價(jià)值策略，這是我們操作過的商鋪銷售策劃方案要系統(tǒng)回答的問題。 社區(qū)商業(yè)的銷售模式通過經(jīng)營(yíng)提升商鋪銷售價(jià)值融資創(chuàng)新? 信托融資：? 以項(xiàng)目為杠桿? 招商主力店成功以后進(jìn)行信托融資? 香蜜湖水榭花都項(xiàng)目是深圳信托融資最成功的一個(gè)項(xiàng)目 現(xiàn)代商業(yè)步行街? 現(xiàn)代商業(yè)步行街的策劃是購(gòu)物、商業(yè)文化與休閑娛樂多種策劃的集成。? 運(yùn)用海洋的洋流理論對(duì)現(xiàn)代商業(yè)步行街布局進(jìn)行理性策劃，確保商業(yè)步行街的繁榮。法國(guó)巴黎 國(guó)際一流的商業(yè)步行街具有特征：? 硬件設(shè)施一流，包括市政、交通和商場(chǎng)乃至購(gòu)物環(huán)境的硬件設(shè)施。? 它應(yīng)該是多功能的，比如購(gòu)物、休閑、文化、娛樂、餐飲、旅游六個(gè)方面。? 商業(yè)步行街管理水平應(yīng)該是一流的，不僅要具備普通的商業(yè)物業(yè)管理功能，而且在步行街整體形象宣傳方面，公共服務(wù)與商業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)方面也應(yīng)該使一流的。? 世界著名步行街具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。 銀座商業(yè)街區(qū)? 在日本人的心目中，銀座是高級(jí)、名牌、流行、信用、品味、貨真價(jià)實(shí)、憧憬、時(shí)尚以及日本新潮購(gòu)物中心的代名詞。? 銀座業(yè)態(tài)特征? 擁有日本最多的商業(yè)老字號(hào) 例如歷史悠久文明全國(guó)的木村屋? 世界最大的畫廊街? 日本最大的展覽設(shè)施街? 日本地方大眾媒體的中心? 銀行密度最高的商業(yè)中心國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街普遍存在如下問題：? 經(jīng)營(yíng)序列矛盾。? 商業(yè)利潤(rùn)下滑。? 商業(yè)功能單一，文化休閑功能不強(qiáng)。? 空間序列和尺度與消費(fèi)者心理行為存在差異。 王府井商業(yè)街將實(shí)施功能、結(jié)構(gòu)、檔次、形象的全面調(diào)整與提升。? －－完善功能。從單一購(gòu)物的初級(jí)