【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 合同記載的面積計(jì)算； （二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算?！窘庾x】《物權(quán)法》第76條第2款對(duì)業(yè)主大會(huì)表決規(guī)則的規(guī)定中，提及了“專有部分面積”和“建筑物總面積”的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。“專有部分面積”以登記為準(zhǔn)（尚未登記的，以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)；尚未實(shí)測(cè)的，以合同約定為準(zhǔn)）；“建筑物總面積”按“專有部分面積”的總和計(jì)算。以上計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)僅適用于確定業(yè)主大會(huì)表決時(shí)表決權(quán)的表決能力，在涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)的其他糾紛或者商品房買賣合同糾紛時(shí)，本條無適用之余地。 此外，業(yè)主可以在管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定不低于《物權(quán)法》第76條第2款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。第九條 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定： （一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算； （二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算?！窘庾x】《物權(quán)法》第76條第2款對(duì)業(yè)主大會(huì)表決規(guī)則的規(guī)定中，提及了“業(yè)主人數(shù)”和“總?cè)藬?shù)”的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)?！皹I(yè)主人數(shù)”以專有部分的數(shù)量為準(zhǔn)，一個(gè)專有部分算一人，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；“總?cè)藬?shù)”按“業(yè)主人數(shù)”的總和計(jì)算。 在數(shù)人共有一專有部分的情況下，夫妻一方未經(jīng)另一方同一而參加業(yè)主大會(huì)行使表決權(quán)時(shí)，應(yīng)認(rèn)定為該表決行為是夫妻共同的意思表示，表決合法有效；按份共有人之一參加業(yè)主大會(huì)時(shí)提供了相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證書或者其他能夠證明其具有業(yè)主身份的文件，并依此行使表決權(quán)的，則原則上應(yīng)認(rèn)定表決合法有效。 同樣，業(yè)主可以在管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定不低于《物權(quán)法》第76條第2款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。 將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持?！窘庾x】《物權(quán)法》第77條規(guī)定，“住改商”需符合兩個(gè)要件：一是遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；二是經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。對(duì)于第一個(gè)要件，需注意“法規(guī)”包括行政法規(guī)和地方性法規(guī)，并非僅指行政法規(guī)。對(duì)于第二個(gè)要件，有利害關(guān)系的業(yè)主不存在“少數(shù)服從多數(shù)”的問題，即只要有一個(gè)有利害關(guān)系的業(yè)主不同意，“住改商”的條件就不具備，本條第二款“將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持”的規(guī)定亦即此意。 “有利害關(guān)系的業(yè)主同意”，須以明示的方式表示其同意“住改商”，業(yè)主采取回避態(tài)度未明確表示同意或不同意，即為不同意，不能以業(yè)主不明確表態(tài)為由推定其同意“住改商”。對(duì)于公寓項(xiàng)目，分為經(jīng)營性公寓和公益性公寓。經(jīng)營性公寓又分為居住型、混合型、酒店型三種；公益性公寓包括學(xué)生公寓、老年公寓、軍官公寓等。在城市規(guī)劃管理中，經(jīng)營性公寓的規(guī)劃用地性質(zhì)為公共設(shè)施用地。在土地管理中，居住型公寓的用地類別歸屬為住宅用地，混合型公寓的用地類別歸屬為綜合用地，酒店型公寓為商業(yè)用地。因此，居住型公寓應(yīng)納入《物權(quán)法》第77條及本條的適用范圍。 第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響?！窘庾x】《物權(quán)法》第77條規(guī)定，“……業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。本條明確規(guī)定“有利害關(guān)系的業(yè)主”有兩種：一是與“住改商”房屋同在一棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，只要能提供擁有本東建筑物專有部分產(chǎn)權(quán)的證據(jù)，就足以證明其有利害關(guān)系，無需提供其他證據(jù)；二是與“住改商”房屋同在一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)，但不在同一棟建筑物內(nèi)的業(yè)主，此等業(yè)主需舉證證明“有利害關(guān)系”的事實(shí)，包括有損害發(fā)生或可能發(fā)生、損害與“住改商”行為之間有因果關(guān)系，至于被損害的權(quán)利內(nèi)容，可以使其生活環(huán)境的惡化、生活質(zhì)量的下降乃至房屋價(jià)值的貶損等。 第十二條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛?，依?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請(qǐng)求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使?！窘庾x】《物權(quán)法》第78條第2款規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。業(yè)主行使撤銷權(quán)的事由，一為實(shí)體權(quán)益受侵害，即業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)享有的合法權(quán)利受到業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定的侵害；二為程序權(quán)益受侵害，即業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定的內(nèi)容雖未侵害區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益，但該決定卻逾越了法定或約定的權(quán)限范圍或者作出決定的程序違反了法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。 業(yè)主撤銷權(quán)性質(zhì)上應(yīng)屬于形成權(quán)，其行使應(yīng)受除斥期間的限制，本條規(guī)定業(yè)主撤銷權(quán)的行使期限為業(yè)主知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出之日起一年內(nèi)。關(guān)于業(yè)主撤銷權(quán)之訴的訴訟主體，原告應(yīng)為合法權(quán)益受到侵害的業(yè)主（含準(zhǔn)業(yè)主），且限于在業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)投票表決過程中明確表示反對(duì)的業(yè)主，在表決過程中投票贊成以及未明確表示異議的業(yè)主不得提起撤銷之訴。適格被告為業(yè)主委員會(huì)。 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定被法院撤銷后，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)依據(jù)該決定與其他民事主體實(shí)施的法律行為歸于無效，善意相對(duì)人有權(quán)請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)賠償其信賴?yán)鎿p失。 第十三條 業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車