20xx最高院商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋(編輯修改稿)
2024-12-14 22:11 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。 【釋義】象此條所述行為本來(lái)可以確認(rèn)為詐騙，但是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中這種行為太多了，再加上房屋不動(dòng)產(chǎn)又不象動(dòng)產(chǎn)一樣可以移動(dòng)，大家反而就將這種不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)地點(diǎn)的詐騙不認(rèn)為是詐騙了，這實(shí)在是一種對(duì)犯罪的縱容，此條不好，大大的不好。 第十一條對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。 房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)。 【釋義】此條前半句沒(méi)有什么可說(shuō)的，說(shuō)得都是應(yīng)當(dāng)說(shuō)的內(nèi)容。 買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 【釋義】此條的后半句則有問(wèn)題了，什么叫“無(wú)正當(dāng)理由”?為什么不強(qiáng)調(diào)一下交房通知里的內(nèi)容怎樣才是合法有效?為什么不看看目前交房時(shí)的各項(xiàng)“非法集資”?為什么不想一想交房前要讓消費(fèi)者簽訂的各種不平等“條約”，總是強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者的單方責(zé)任，而不強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)商的交付義務(wù)? 第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 【釋義】這里面什么叫“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用”，什么是法律意義上的“主體結(jié)構(gòu)”?與技術(shù)意義上的“主體結(jié)構(gòu)”是否一樣?法律上的“質(zhì)量”是技術(shù)上的“質(zhì)量”是否一樣?此條是強(qiáng)調(diào)質(zhì)量問(wèn)題的，如果出現(xiàn)了這種問(wèn)題什么辦：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格但房屋不能使用怎么辦?我花一百萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)的房屋如果僅僅是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量“合格”行不行?也就是說(shuō)以高價(jià)購(gòu)買(mǎi)了一輛符合夏利質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的寶馬車(chē)，這樣的合同能否解除? 第十三條因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 【釋義】此款表面看來(lái)很好，但實(shí)際一用又極為不好，什么叫“嚴(yán)重影響正常居住使用”，例如：某宅一用廁所，則樓下廁所開(kāi)始下雨。另一處客廳中間有一大煤氣立柱。還有一處在餐廳內(nèi)可以聽(tīng)到隔壁臥室動(dòng)靜。這些現(xiàn)象是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”?法律不清則責(zé)任不明，責(zé)任不明則易枉法裁判。 交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。 第十四條出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理。合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： (一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持。 (二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人。房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。 【釋義】這個(gè)司法解釋早就開(kāi)始準(zhǔn)備了，我本來(lái)以為會(huì)在面積問(wèn)題上有所突破，例如：業(yè)主是否有權(quán)選擇測(cè)量單位、測(cè)量失誤的責(zé)任是否應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)企業(yè)與測(cè)量企業(yè)共同承擔(dān)、面積測(cè)量報(bào)告是否應(yīng)當(dāng)附圖等具體問(wèn)題上進(jìn)行規(guī)定，但是很顯然，司法解釋依然沒(méi)有說(shuō)清楚這一點(diǎn)，例如：如果套內(nèi)實(shí)用面積減少10%，但總建筑面積僅減少2%，能不能解除合同?看來(lái)這又給我們留下了很多工作。中國(guó)消費(fèi)者維權(quán)的道路已經(jīng)很漫長(zhǎng)了，中國(guó)商品房消費(fèi)者維權(quán)的道路會(huì)更加漫長(zhǎng)。 第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。 【釋義】這一條寫(xiě)得不錯(cuò)，可以舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)明：本來(lái)合同約定20__(請(qǐng)自填)年1月1日交房，但是開(kāi)發(fā)商到了20__(請(qǐng)自填)年1月10日還沒(méi)有交房，于是業(yè)主就開(kāi)始行使催告權(quán)：“開(kāi)發(fā)商，你20__(請(qǐng)自填)年2月1日前一定要給我房，我急著結(jié)婚用”。但“經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)”也就是20__(請(qǐng)自填)年5月1日前開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有交付，已經(jīng)從根本上影響我得“非典”了，于是我要求解除合同，法院應(yīng)當(dāng)支持。不過(guò)注意，最后可是說(shuō)明“另有約定的除外”，所以和開(kāi)發(fā)商簽字一定要小心。 法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。 【釋義】這一條也舉個(gè)例子：本來(lái)合同
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