最高院關(guān)于房屋租賃合同糾紛的司法解釋詳析(編輯修改稿)
2024-11-17 01:41 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 〔1〕承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修即好心添附；〔2〕租賃間屆滿或者合同解除合同無效不在此列；〔3〕裝飾裝修未形成附合。適用本條的考前須知：〔1〕承租人可以對(duì)未形成附合的裝飾裝修物進(jìn)展撤除且不以出租人同意為必要條件；〔2〕承租人在撤除裝飾裝修物時(shí)必須盡到必要的注意義務(wù)不得對(duì)房屋造成毀損否那么應(yīng)恢復(fù)原狀或賠償損失；〔3〕當(dāng)事人對(duì)未形成附合的裝飾裝修物另有約定的應(yīng)按照意思自治原那么從其約定。第十一條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修合同解除時(shí)雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的人民按照以下情形分別處理：〔一〕因出租人違約導(dǎo)致合同解除承租人懇求出租人賠償剩余租賃內(nèi)裝飾裝修殘值損失的應(yīng)予支持；〔二〕因承租人違約導(dǎo)致合同解除承租人懇求出租人賠償剩余租賃內(nèi)裝飾裝修殘值損失的不予支持。但出租人同意利用的應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；〔三〕因雙方違約導(dǎo)致合同解除剩余租賃內(nèi)的裝飾裝修殘值損失由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；〔四〕因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的剩余租賃內(nèi)的裝飾裝修殘值損失由雙方按照公平原那么分擔(dān)。法律另有規(guī)定的適用其規(guī)定。解讀】本條與第十條相對(duì)應(yīng)規(guī)定了合同解除時(shí)對(duì)于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)那么：〔1〕因出租人違約導(dǎo)致合同解除承租人無法按照約定的租賃限使用房屋也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價(jià)值承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃內(nèi)裝飾裝修物殘值損失?！?〕因承租人違約導(dǎo)致合同解除承租人應(yīng)自行承擔(dān)剩余租賃內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失但出租人同意利用裝飾裝修的應(yīng)予適當(dāng)補(bǔ)償補(bǔ)償參照剩余租賃內(nèi)裝飾裝修物殘值?！?〕因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除對(duì)于出租人同意利用的將剩余租賃內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補(bǔ)償?shù)木植康氖Ｓ鄡r(jià)值由出租人和承租人按照各自的過錯(cuò)程度分擔(dān)；對(duì)于出租人不同意利用的那么按剩余租賃內(nèi)裝飾裝修殘值由雙方按照各自的過錯(cuò)程度分擔(dān)?！?〕因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬凑展截?zé)任原那么由雙方共同分擔(dān)一般為平均分擔(dān)。所謂“剩余租賃內(nèi)裝飾裝修物殘值〞是指在房屋租賃合同履行限屆滿前解除合同附合的裝飾裝修物在剩余的租賃限內(nèi)尚存在的價(jià)值。計(jì)算殘值的是按照租賃限將裝飾裝修費(fèi)用平均分?jǐn)倧亩贸龊贤獬龝r(shí)剩余租賃內(nèi)附合的裝飾裝修費(fèi)用價(jià)值。假設(shè)雙方對(duì)裝飾裝修數(shù)額無法達(dá)成一致可委托專門的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)展鑒定。第十二條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修租賃間屆滿時(shí)承租人懇求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。解讀】承租人要對(duì)租賃房屋進(jìn)展裝飾裝修必須經(jīng)過出租人同意?！巴猕暦譃槊魇竞湍久魇居袝?、口頭、 等表現(xiàn)形式對(duì)此由承租人負(fù)舉證責(zé)任；假如出租人雖未對(duì)裝飾裝修事宜明示同意但其行為已經(jīng)說明其已同意裝飾裝修的那么可直接認(rèn)定出租人對(duì)裝飾裝修已經(jīng)默示同意。對(duì)于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修租賃間屆滿時(shí)承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下撤除并取回未形成附合的裝飾裝修物對(duì)于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物承租人無權(quán)要求出租人予以補(bǔ)償出租人亦無權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失但雙方另有約定的除外。第十三條 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用由承租人負(fù)擔(dān)。出租人懇求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的人民應(yīng)予支持。解讀】房屋租賃合同無效、被撤銷時(shí)出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并恢復(fù)原狀承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建的其有義務(wù)將裝飾裝修物、擴(kuò)建物撤除后返還房屋給出租人撤除過程中造成房屋損失的應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。在房屋租賃合同解除場(chǎng)合假設(shè)因出租人違約導(dǎo)致合同解除的雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、擴(kuò)建行為構(gòu)成違約但出租人的違約行為更為嚴(yán)重承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責(zé)任的抗辯；假設(shè)因承租人違約導(dǎo)致合同解除的出租人不僅可根據(jù)本條要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失同時(shí)也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失；雙方合意解除合同且未對(duì)合同解除后裝飾裝修、擴(kuò)建費(fèi)用的承擔(dān)有約定的出租人仍可要求承租人恢復(fù)原狀、賠償損失。第十四條 承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的人民按照以下情形分別處理：〔一〕合法建立手續(xù)的擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；〔二〕未合法建立手續(xù)的擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。解讀】所謂擴(kuò)建是指在原有建筑根底上加以擴(kuò)大的建立工程一般通過加高、加層等建筑方式形成本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動(dòng)按照?城鄉(xiāng)規(guī)劃法?的相關(guān)規(guī)定擴(kuò)建應(yīng)建立工程規(guī)劃答應(yīng)證。本條所規(guī)定的“過錯(cuò)〞僅指導(dǎo)致“未合法建立手續(xù)〞的過錯(cuò)詳細(xì)包括以下四種情況：〔1〕假設(shè)系單純出租人的過錯(cuò)所致那么擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān)；〔2〕假設(shè)系單純承租人的過錯(cuò)所致那么由承租人承擔(dān)；〔3〕假設(shè)系雙方過錯(cuò)所致那么由雙方按照各自的過錯(cuò)程度分別承擔(dān)；〔4〕假設(shè)雙方均無過錯(cuò)那么按公平原那么由雙方分擔(dān)。房屋租賃合同解除場(chǎng)合經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建費(fèi)用可做如下處理：〔1〕因出租人違約導(dǎo)致合同解除的假設(shè)合法擴(kuò)建手續(xù)那么擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān)；假設(shè)未合法手續(xù)那么應(yīng)由雙方按各自的過錯(cuò)程度分別承擔(dān)?！?〕因承租人違約導(dǎo)致合同解除的假設(shè)合法手續(xù)那么出租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用但可以承租人違約為由懇求減少擴(kuò)建費(fèi)用的負(fù)擔(dān)；假設(shè)未合法手續(xù)那么出租人可以承租人違約、自己并無受益等為由主張不承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用。〔3〕因雙方違約導(dǎo)致合同解除的假設(shè)合法手續(xù)那么應(yīng)由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用但可以適當(dāng)減少；假設(shè)未合法手續(xù)那么由雙方按照過錯(cuò)程度各自承擔(dān)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用?！?〕因不可歸責(zé)于雙方原因?qū)е潞贤獬募僭O(shè)合法擴(kuò)建手續(xù)那么由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用否那么由雙方按照過錯(cuò)承擔(dān)分別承擔(dān)。擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用的計(jì)算院主張采用工程造價(jià)費(fèi)用支出法即以擴(kuò)建時(shí)承租人實(shí)際支付的工程造價(jià)費(fèi)用作為擴(kuò)建費(fèi)用。第十五條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)轉(zhuǎn)租限超過承租人剩余租賃限的人民應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過局部的約定無效。但出租人與承租人另有約定
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