【文章內容簡介】 裝飾裝修現值高于攤銷的造價費用，則應當按照裝飾裝修的現值來確定殘值。依法保護承租人的優(yōu)先購買權問：《解釋》規(guī)定承租人優(yōu)先購買權受侵害時，無權主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效，是基于何種考慮？答：首先需要明確，《解釋》規(guī)定的是“承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效”，而不是規(guī)定在何種情形下，承租人均不得主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。優(yōu)先購買權糾紛一直是審判實踐中的難點問題。承租人優(yōu)先購買權性質的認定，是解決該難點首要面臨的問題。2007年10月1日施行的物權法，并未將優(yōu)先購買權規(guī)定為物權，該權利因此不具有“對世性”權利。最高人民法院廢止了《〈民法通則〉適用意見》第118條規(guī)定，就是基于該條規(guī)定與物權法規(guī)定相沖突。本《解釋》遵循法律規(guī)定精神，將承租人優(yōu)先購買權定性還原為債權，規(guī)定承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。該項規(guī)定并不妨礙出租人與第三人惡意串通簽訂買賣合同損害承租人優(yōu)先購買權時，承租人依照民法通則第五十八條第一款第（四）項規(guī)定和合同法第五十二條第（二）項規(guī)定，主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。問：出租人出租房屋上設立抵押權的情況在房屋租賃中時有發(fā)生，《解釋》對抵押權人行使抵押權時承租人優(yōu)先購買權的保護是如何規(guī)定的？答：從權力的設置目的看，抵押權是從抵押物的交換價值優(yōu)先受償，其追求的是抵押物的交換價值，不要求轉移抵押物的占有，亦不享有對抵押物的處分權。優(yōu)先購買權是優(yōu)先購買租賃房屋的權力，并以同等條件為權力行使的必備要件。上述兩種權利從設置目的上看，行使時不會發(fā)生沖突。抵押權人與出租人協(xié)商折價、變賣或者拍賣抵押房屋實現抵押權時，屬于出租人出賣房屋的方式，承租人以同等條件優(yōu)先購買抵押的租賃房屋，不會影響抵押權人實現債權，不論抵押權設立在租賃合同成立前或后，均不會與抵押人實現抵押權發(fā)生沖突。因此，解釋依照抵押權與承租人優(yōu)先購買權立法目的不同，規(guī)定出租人與抵押權人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務，或者拍賣房屋時，依法保護承租人的優(yōu)先購買權。出租人以其他方式出賣房屋時，應當采取同樣的規(guī)則保護承租人的優(yōu)先購買權。當然，承租人主張優(yōu)先購買房屋時，人民法院應當考慮以下兩方面的問題，一是承租人應當具有讓出租人信賴的履約能力，如責令承租人以交付押金或者定金等方式提供履約擔保，使出租人信賴其履約能力，以避免人民法院支持承租人購買房屋的主張后，因承租人缺乏履約能力導致合同無法履行，損害出租人利益。二是依照權利義務對等原則，承租人的優(yōu)先購買權亦應當在合理期限內主張，在出租人履行通知義務后，承租人應當在15日內明確表示是否行使優(yōu)先購買權；出租人沒有履行通知義務的，承租人可在知道或者應當知道出租人出賣房屋之日起一年內主張，超過合理期限的，人民法院不應予以支持。問：按照《解釋》規(guī)定，是否只要出租人出賣租賃房屋，承租人就可主張優(yōu)先購買房屋？答：這種理解是錯誤的。《解釋》第24條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權行使的四種例外情形：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權的。法律設定共有人具有優(yōu)先購買權，宗旨是簡化物權關系，維護共有關系的穩(wěn)定性，充分發(fā)揮物的用益價值，而承租人優(yōu)先購買權主要是維護使用關系的穩(wěn)定性，從利益衡量的角度考量，應當優(yōu)先保護共有人的購買權。（二）出租人將房屋出賣給近親屬情形。我國是靠親情和人情為紐帶聯系起來的熟人社會，人們在經濟交往中，親情關系往往是交換價值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關系終究有所不同?！督忉尅妨⒆銍椋瑢⒊鲎馊顺鲑u房屋給近親屬的情況，列為出租人出售房屋的特別方式，排除承租人優(yōu)先購買權。這一規(guī)定有利于促進家庭和睦和社會穩(wěn)定，符合構建和諧社會的重大歷史任務要求。（三）出租人履行告知義務后，承租人在15日內未明確表示愿意購買的。本項是對合同法第二百三十條規(guī)定的進一步細化。從權利義務對等的角度分析，承租人在合理期限內行使優(yōu)先購買權，亦應為承租人優(yōu)先購買權的內容。如果承租人不及時行使優(yōu)先購買權，將導致出租人所有者權益受到損害。在房屋交易市場價格波動加大的情況下，這種損害更為明顯。因此，本項將承租人接到通知后15日，作為行使優(yōu)先購買權的合理期限，逾期視為承租人放棄優(yōu)先購買權。（四）購買房屋的第三人出于善意并已辦理登記手續(xù)的。物權法第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財產所有權轉移為目的，善意、對價受讓且占有該財產，即使出讓人無處分權，受讓人仍可取得轉讓物的所有權。根據“舉重以明輕”的民法解釋原則，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可以對抗承租人優(yōu)先購買房屋的主張?！霰尘啊鏊痉ń忉?適用范圍《解釋》將適用范圍確定為城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，是基于何種考慮？最高人民法院民一庭負責人告訴記者，按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)劃區(qū)域的規(guī)定，我國現有房屋可分為城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)、村莊規(guī)劃區(qū)范圍內的房屋?！督忉尅窞楸硎龊喚?，將城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內的房屋統(tǒng)稱為城鎮(zhèn)房屋。城鎮(zhèn)房屋建設規(guī)模大，房屋性質多樣，用途廣泛。其開發(fā)、建設、交付使用受到城市房地產管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、建筑法、消防法等法律和行政法規(guī)強制性規(guī)范的調整。如建筑法規(guī)定，限額以上的工程應當向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證。該類工程按照消防法的規(guī)定，屬于按照國家工程建筑消防技術標準需要進行消防設計的建筑工程。上述工程未經竣工驗收，不得交付使用。而鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內的房屋因建設規(guī)模小，達不到適用上述法律、行政法規(guī)強制性規(guī)范的標準，在房屋建設、使用條件上的強制性法律規(guī)定較少。同時，由于城鎮(zhèn)房屋和鄉(xiāng)村房屋租賃經營活躍程度不同，租賃交易規(guī)則和租賃糾紛產生的原因亦有很大不同。從數量上看，鄉(xiāng)村房屋租賃合同糾紛數量較少。為解決審判實踐中的突出問題，我們確定本司法解釋的適用范圍為城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件。隨著我國城市化和城鄉(xiāng)一體化進程的快速推進，一部分經濟比較發(fā)達的鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)周邊的鄉(xiāng)村，房屋建設規(guī)模擴大、房屋使用性質多樣、租賃經營日益活躍，與城鎮(zhèn)房屋租賃在適用法律和采用的交易規(guī)則方面已沒有區(qū)別。為滿足這部分鄉(xiāng)村房屋租賃合同糾紛案件審判的需要，《解釋》規(guī)定：“鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。”承租人依照國家福利政策承租的公有住房、廉租住房、經濟適用房，具有社會福利性和保障性，其租賃關系不屬于完全的民事法律行為，有關合同糾紛不適用本《解釋》。第四篇：城鎮(zhèn)房屋租賃合同集錦城鎮(zhèn)房屋租賃合同集錦8篇隨著法律知識的普及，隨時隨地，各種場景都有可能使用到合同，合同協(xié)調著人與人，人與事之間的關系。擬定合同的注意事項有許多，你確定會寫嗎？下面是小編收集整理的城鎮(zhèn)房屋租賃合同，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。城鎮(zhèn)房屋租賃合同1出租方：（以下簡稱甲方）承租方：（以下簡稱乙方）甲方愿意將產權屬于自己的房屋出租給乙方，經過充分協(xié)商，特訂立本合同，以便合同遵守。第一條出租房屋座落于，共層間，總計面積為㎡第二條出租房屋用途為，乙方改變房屋用途，應經得甲方書面同意。第三條租賃期限租期為年，從年月日起至年月日止。第四條租金和租金交納期限上述房屋租金為每年萬元；交納時間：在每年月日前付清。第五條出租方與承租方的變更租賃期間，甲方如將房屋所有權轉移給第三方，不必征得乙方同意，但應通知乙方。房屋所有權轉移給第三方后，該第三方即成為本合同的當然甲方，享有原甲方的權利，承擔原甲方的義務。租賃期間，乙方如欲將房屋轉租給第三方使用，必須征得甲方的書面同意。第六條甲方的責任本合同簽訂后日內，甲方向乙方交付租賃房屋。租賃期間，出租房屋的維修由甲方負責，如租賃房發(fā)生重大自然損壞或有傾倒危險而甲方又不修繕時，乙方可以退租或代甲方修繕，并可以用修繕費用收據抵消租金。第七條乙方的責任1。乙方依約交付租金，甲方如無正當理由拒收，乙方不負遲延交租的責任；乙方如果拖欠租金，應按中國人民銀行延期付款的規(guī)定向甲方償付違約金。乙方如拖欠租金達月以上，甲方可收回出租之房屋。2。租賃期間，房屋管理費、水電費、房租稅、房產稅等相關費用均由乙方負擔。3。租賃期間，如乙方確因特殊情況需要退房，必須提前個月書面通知甲方，解除合同，應付給甲方違約金，違約金以剩余租期內應交租金總額的%計算。4。租賃期滿或合同解除，在不影響房屋結構的情況下，房內物品由乙方自行處理。5。租賃期滿或合同解除，如乙方逾期不搬遷，乙方應賠償甲方因此所受的損失（按合同終止當時相等租金計算），并且甲方有權處理物品。6。在租賃期間，乙方應保證合法經營，否則，如引起有關責任，概由乙方承擔。如因乙方原因，房屋在租賃期限內出現漏水等質量問題，乙方應承擔賠償責任，對他人造成損害的，由乙方承擔責任。為保證甲方房屋不受損害，乙方在本合同簽訂之日向甲方交納保證金人民幣元，本合同終止后，如房屋無質量問題的，甲方退還上述保證金。第八條違約責任：一方違反本合同的，另一方有權解除本合同。違約方應向守約方支付萬元的違約金；如造成實際損失的，還應承擔賠償責任。第九條房屋如因不可抗力的自然災害導致毀損，本合同則自然終止，互不承擔責任。第十條本合同到期后乙方如需續(xù)租，應提前三個月與甲方協(xié)商，如達成一致意見，雙方另行簽訂合同。在同等條件下乙方享有優(yōu)先承租權。第十一條本合同如有未盡事宜，須經雙方協(xié)商作出補充規(guī)定。補充規(guī)定與本合同具有同等效力。第十二條本合同自雙方簽字蓋章后生效，一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。出租人：承租人：聯系電話：聯系電話：地址：地址：簽訂日期___年__月__日城鎮(zhèn)房屋租賃合同2合同編號：114939甲方：_________乙方：_________經甲方與乙方認真協(xié)商，甲方將__________市__________路__________號門市房__________平方米租賃于乙方，租賃期________年，年租金__________萬元。一、租金自甲乙雙方簽訂租賃房屋合同時起，租賃房屋合同生效，具有法律生效責任，雙方認真履行合同內各項事宜。自簽訂租房合同時起，乙方須將租賃房屋租金交付于甲方萬元人民幣。待11個月后即________年____月____日之前乙方須將第________年租金__________萬元人民幣交付甲方。如乙方拖延交付或有意拒付租金，甲方有權收回所租賃房屋，合同失效終止。二、乙方的責任自租賃甲方門市房起，具有門市房使用權，乙方需裝修房屋，如改變內部房屋格局，須經甲方同意后方可改變房屋格局，裝修費由乙方自擔。但租賃期滿如不再租賃，須經甲方檢查房屋，如發(fā)現房屋在乙方租賃期間主體結構遭到，須按市價進行補償。乙方租賃甲方門市期間，乙方須認真守法經商，要遵守消防、防火安全，社會治安、環(huán)境保護及所涉及的一切法律程序，經營期間出現一切問題由乙方承擔，甲方不負任何責任。乙方在租賃甲方房屋期間及合同期滿后交付甲方時，乙方不準將甲方門市房租賃別人。待乙方租房合同期滿后，如不再繼續(xù)租賃，將門市房交付給甲方時內部裝修不得拆除。在乙方租賃甲方門市房期間，房屋水費、電費、環(huán)保費、治安費、衛(wèi)生費及其他費用均由乙方承擔。在租賃期間因乙方拒交費用而與收費單位發(fā)生重大矛盾出現嚴重影響時，甲方有權要求乙方把費用補交完并解決處理好糾紛，如乙方拒絕交費，甲方有權收回門市房，余下租金不退。三、甲方的責任甲方在乙方租房合同簽字時起，甲方不得干涉乙方經營(在不違背有關法律條文下)，甲方具有監(jiān)督乙方使用房屋的權利，如發(fā)現乙方在經營期間出現嚴重違反租賃門市房合同中事宜，甲方有權收回門市房，余下租金甲方不退給乙方。甲方負責供熱費。四、其他在甲方將門市房租賃乙方經營使用期間，如發(fā)生不是人為的天災使房屋遭到損壞，甲方不追究乙方的責任，余下房租退還問題由甲乙雙方協(xié)商而定。如在乙方經營期間，租賃合同沒到期，遇到國家，有關單位和開發(fā)商對房屋進行動遷的情況時，乙方需無條件的停止經營，甲方按合同規(guī)定余下的租金退還于乙方。合同終止。自接到動遷搬遷通知起，乙方須在____日內，搬出所租賃的房屋，甲方不負責乙方任何附加的條件，一切和乙方遺留的問題和經濟糾紛及所裝修造成損失及帶來的其他問題，均由乙方自行處理，甲方不承擔任何責任。如不動遷，租賃房屋期滿后，如乙方再租甲方門市房時，須經甲、乙雙方協(xié)商重新簽訂租房合同。此合同甲、乙雙方簽字蓋章后生效，一式__________份。甲方：簽字(蓋章)乙方：簽字(蓋章)簽約日期：年____月____日城鎮(zhèn)房屋租賃合同3出租人：_________________________ 承租人：_________________________ 合同編號：_______ ____市房租租賃合同(經紀機構居間成交版)出租人(甲方)_______證件類型及編號_______________ 承租人(乙方)_______證件類型及編號_______________ 居間人(丙方)_______備案證明編號_________________ 依據《中華人民共和國合同法》及有關法律、法規(guī)的規(guī)定，甲方與乙方在丙方的居間撮合下，在平等、自愿的基礎上，就房房屋租賃的有關事宜達成協(xié)議如下：第一條 房屋基本情況(一)房屋坐落于____市________區(qū)(縣)______________街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn))__________________________，建筑面積________平方米。(二)房屋權屬狀況：甲方持有(□房屋所有權證□公有住房租賃合同□房屋買賣合同□其他房屋來源證明文件)，房屋所有權證書編號：_______________或房屋來源證明名稱：____________，房屋所有權人(共有住房承租人、購房人)姓名或名稱：_____________，房屋(□是□否)已設定了抵押。第二條 房屋租賃情況及登記備案(一)租賃用途：__________。如租賃用途為居住的，居住人數玩為：_____，最多不超過_______人。(二)如租賃用途為居住的，甲方應自與乙方訂立本合同