【正文】 此在交易價(jià)款及付款方式方面與出租人出賣給其他人相比往往有較大優(yōu)惠。解釋新增了兩種承租人無優(yōu)先購買權(quán)的情況。值得注意的是，解釋還從區(qū)分行政行為與民事行為、合同的實(shí)際履行以及權(quán)利應(yīng)在合理期間內(nèi)行使等角度出發(fā)，規(guī)定了特定情形下合同生效的條件，進(jìn)一步排除無效合同范圍，具體為：無特別約定時(shí)未辦理房屋租賃備案登記的租賃合同有效，特別約定以辦理房屋租賃備案登記為租賃合同生效要件但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)對方接受的合同也生效（解釋第四條）；出租人明知或應(yīng)知承租人轉(zhuǎn)租而沒在六個(gè)月內(nèi)提出異議的轉(zhuǎn)租合同有效（解釋第十六條）。《合同法》第五十二條適用于所有類型合同的合同無效，對租賃合同當(dāng)然也適用。解釋對實(shí)踐中房屋租賃關(guān)系中的一些熱點(diǎn)難點(diǎn)問題及時(shí)做出了不少創(chuàng)新性的規(guī)定，對實(shí)踐有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義，下面擇其要者作出簡要解讀。第二十五條 本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。第十九條 承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。第十七條 因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時(shí)，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。第十六條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。第十五條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。第十一條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。第十條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。第八條 因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：（一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；（二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。第四條 當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。第三條 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。第一條 本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。第一篇：最高院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同的解釋【發(fā)布單位】最高人民法院【發(fā)布文號】法釋[2009]11號【發(fā)布日期】20090730【生效日期】20090901【失效日期】【所屬類別】國家法律法規(guī)【文件來源】人民法院報(bào)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（法釋[2009]11號，2009年6月22日最高人民法院審判委員會第1469次會議通過）中華人民共和國最高人民法院公告《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年6月22日由最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，現(xiàn)予公布，自2009年9月1日起施行。二○○九年七月三十日為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。第五條 房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。第六條 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的。第七條 承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。第九條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。第十二條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。第十三條 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。第十四條 承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。但出租人與承租人另有約定的除外。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。第十八條 房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。第二十條 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。第二十二條 出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。第二十三條 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。第二十四條 具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。對《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》要點(diǎn)解讀最高人民法院今年6月22日通過了《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“解釋”），該解釋將于2009年9月1日起施行。一、嚴(yán)格限制無效租賃合同的范圍，將實(shí)踐中易被誤認(rèn)為無效租賃合同的情形明確規(guī)定為有效，保障物盡其用，穩(wěn)定租賃關(guān)系。此外，解釋將只適用于租賃合同的合同無效情形嚴(yán)格限定為三種，分別是：關(guān)于一審法庭辯論終結(jié)前仍未通過行政審批補(bǔ)正為合法建筑的違法建筑物達(dá)成的租賃合同無效（解釋第二條、第三條）；轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同超過的部分約定無效（解釋第十五條）；未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同無效（解釋第十六條）。二、將承租人優(yōu)先購買權(quán)作為一項(xiàng)債權(quán)予以保護(hù)，廢止了《〈民法通則〉適用意見》第118條的規(guī)定，這部分內(nèi)容新規(guī)定較多，對承租人的權(quán)益影響很大。租賃關(guān)系中承租人主要是獲得房產(chǎn)的使用價(jià)值，“買賣不破租賃”原則保護(hù)承租人在租期內(nèi)發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動時(shí)有權(quán)請求受讓人繼續(xù)履行原租賃合同，但租前已抵押抵押權(quán)人行使抵押權(quán)或租前已查封的情況除外（解釋第二十條）。在不損害承租人繼續(xù)承租的前提下，解釋賦予產(chǎn)權(quán)共有人及出租人的近親屬享有比承租人更優(yōu)先的購買權(quán)，此兩種情況無需通知承租人且無須賠償（解釋第二十四條）。債權(quán)作為請求權(quán)都是有期限的，承租人優(yōu)先購買權(quán)也應(yīng)受到行使期限的限制，解釋規(guī)定：在出租人通知后15天承租人仍未明確購買（注：根據(jù)最高院就解釋答記者問的內(nèi)容，必須要有按同等條件交付押金或定金等履約擔(dān)保行為），或出租人拍賣房產(chǎn)的在拍賣5日前通知承租人但承租人未參加拍賣的（注：這里應(yīng)理解為申請拍賣的5日前通知，但拍賣的原則是價(jià)高者得，參加拍賣事實(shí)上已無法行使同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，即拍賣房產(chǎn)的情況下承租人無論是否參與拍賣都事實(shí)上喪失了優(yōu)先購買權(quán)），承租人喪失優(yōu)先購買權(quán)（解釋第二十四條、第二十三條）。解釋規(guī)定了具有債權(quán)特點(diǎn)的優(yōu)先購買權(quán)救濟(jì)條款。當(dāng)?shù)谌松埔猓ú恢谐凶馊嘶螂m知有承租人但有理由相信承租人已放棄優(yōu)先購買權(quán)）購買租賃房屋的，買賣合同有效（解釋第二十一條），此時(shí)如未辦理登記則承租人可行使優(yōu)先購買權(quán)，但若已辦理登記手續(xù)的則第三人可以善意取得租賃房屋的所有權(quán)，對此承租人不能要求購買房屋（繼續(xù)履行），但可以要求出租人承擔(dān)違約賠償責(zé)任，但該賠償責(zé)任的內(nèi)容法律并未明確規(guī)定（解釋第二十一條，第二十四條）。另外，由于抵押權(quán)追求的是抵押物的交換價(jià)值，不要求轉(zhuǎn)移抵押物的占有，與誰購買租賃房產(chǎn)并無太大關(guān)系，故當(dāng)租賃房產(chǎn)為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而被動出售（出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋還債），解釋也賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)，即無論租賃關(guān)系成立在抵押關(guān)系前還是成立在后，承租人均可以請求以同等條件優(yōu)先購買（解釋第二十二條）。實(shí)踐中租賃合同的履行產(chǎn)生的爭議除了租金支付問題外，主要集中在以下方面：承租人擅自改建擴(kuò)建租賃房屋拒不恢復(fù)的；租賃房產(chǎn)因債務(wù)糾紛被法院查封導(dǎo)致無法使用的、租賃房產(chǎn)因不符合消防衛(wèi)生等標(biāo)準(zhǔn)被城管依法查封；租賃房屋因權(quán)屬爭議導(dǎo)致無法使用的；租賃房屋因面積、位置等因素不符合法律、行政法規(guī)中規(guī)定的承租人經(jīng)營某種行業(yè)的強(qiáng)制性條件導(dǎo)致無法實(shí)現(xiàn)租賃目的的。承租人擅自改建房屋主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建的，視為承租人未按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物，此時(shí)出租人可以要求在合理期限內(nèi)恢復(fù)原狀，期限滿仍未恢復(fù)的，出租人可以解除合同并要求賠償房屋受到的損失（解釋第七條）。四、細(xì)化合同無效或解除時(shí)對裝修歸屬及裝修費(fèi)用的處理原則，強(qiáng)調(diào)裝修須經(jīng)出租人同意，在此前提下雙方有約定時(shí)約定優(yōu)先，無約定時(shí)則主要依據(jù)過錯(cuò)程度保護(hù)守約方利益。出租人可以要求承租人承擔(dān)恢復(fù)原狀或賠償損失等侵權(quán)責(zé)任（解釋第十三條）。裝修經(jīng)出租人同意，且合同有效的，則應(yīng)按雙方對裝修問題的約定處理，無約定時(shí)：（1）未形成附合的，裝修歸承租人所有，承租人可以拆除，但如拆除造成房屋毀損的承租人應(yīng)恢復(fù)原狀（解釋第十條）；（2）形成附合的，裝修歸出租人所有。合同提前解除的，出租人是否應(yīng)承擔(dān)剩余租賃期內(nèi)裝修殘值損失（下稱“裝修殘值損失”），則依據(jù)導(dǎo)致合同解除的原因分別處理：①因出租人違約致合同解除的，承租人可以請求出租人賠償裝修殘值損失；②因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，承租人不能請求出租人賠償裝修殘值損失；③因雙方違約導(dǎo)致合同解除的，裝修殘值損失由雙方按照過錯(cuò)程度分擔(dān)；④因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的（此處未明確解釋第八條規(guī)定的因查封、權(quán)屬爭議、房屋使用條件而解除合同是否屬于不可歸責(zé)于雙方的事由），裝修殘值損失由雙方按照公平原則分擔(dān)，法律另有規(guī)定的適用其規(guī)定。第二篇：城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋最高院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛的司法解釋為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。第五條 房屋租賃合同無效，當(dāng)事人