【文章內(nèi)容簡介】 未將優(yōu)先購買權規(guī)定為物權，該權利因此不具有“對世性”權利。最高人民法院廢止了《〈民法通則〉適用意見》第118條規(guī)定，就是基于該條規(guī)定與物權法規(guī)定相沖突。本《解釋》遵循法律規(guī)定精神，將承租人優(yōu)先購買權定性還原為債權，規(guī)定承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。該項規(guī)定并不妨礙出租人與第三人惡意串通簽訂買賣合同損害承租人優(yōu)先購買權時，承租人依照民法通則第五十八條第一款第（四）項規(guī)定和合同法第五十二條第（二）項規(guī)定，主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。問：出租人出租房屋上設立抵押權的情況在房屋租賃中時有發(fā)生，《解釋》對抵押權人行使抵押權時承租人優(yōu)先購買權的保護是如何規(guī)定的？答：從權力的設置目的看，抵押權是從抵押物的交換價值優(yōu)先受償，其追求的是抵押物的交換價值，不要求轉移抵押物的占有，亦不享有對抵押物的處分權。優(yōu)先購買權是優(yōu)先購買租賃房屋的權力，并以同等條件為權力行使的必備要件。上述兩種權利從設置目的上看，行使時不會發(fā)生沖突。抵押權人與出租人協(xié)商折價、變賣或者拍賣抵押房屋實現(xiàn)抵押權時，屬于出租人出賣房屋的方式，承租人以同等條件優(yōu)先購買抵押的租賃房屋，不會影響抵押權人實現(xiàn)債權，不論抵押權設立在租賃合同成立前或后，均不會與抵押人實現(xiàn)抵押權發(fā)生沖突。因此，解釋依照抵押權與承租人優(yōu)先購買權立法目的不同，規(guī)定出租人與抵押權人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務，或者拍賣房屋時，依法保護承租人的優(yōu)先購買權。出租人以其他方式出賣房屋時，應當采取同樣的規(guī)則保護承租人的優(yōu)先購買權。當然，承租人主張優(yōu)先購買房屋時，人民法院應當考慮以下兩方面的問題，一是承租人應當具有讓出租人信賴的履約能力，如責令承租人以交付押金或者定金等方式提供履約擔保，使出租人信賴其履約能力，以避免人民法院支持承租人購買房屋的主張后，因承租人缺乏履約能力導致合同無法履行，損害出租人利益。二是依照權利義務對等原則，承租人的優(yōu)先購買權亦應當在合理期限內(nèi)主張，在出租人履行通知義務后，承租人應當在15日內(nèi)明確表示是否行使優(yōu)先購買權；出租人沒有履行通知義務的，承租人可在知道或者應當知道出租人出賣房屋之日起一年內(nèi)主張，超過合理期限的，人民法院不應予以支持。問：按照《解釋》規(guī)定，是否只要出租人出賣租賃房屋，承租人就可主張優(yōu)先購買房屋？答：這種理解是錯誤的?！督忉尅返?4條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權行使的四種例外情形：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權的。法律設定共有人具有優(yōu)先購買權，宗旨是簡化物權關系，維護共有關系的穩(wěn)定性，充分發(fā)揮物的用益價值，而承租人優(yōu)先購買權主要是維護使用關系的穩(wěn)定性，從利益衡量的角度考量，應當優(yōu)先保護共有人的購買權。（二）出租人將房屋出賣給近親屬情形。我國是靠親情和人情為紐帶聯(lián)系起來的熟人社會，人們在經(jīng)濟交往中，親情關系往往是交換價值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關系終究有所不同。《解釋》立足國情，將出租人出賣房屋給近親屬的情況，列為出租人出售房屋的特別方式，排除承租人優(yōu)先購買權。這一規(guī)定有利于促進家庭和睦和社會穩(wěn)定，符合構建和諧社會的重大歷史任務要求。（三）出租人履行告知義務后，承租人在15日內(nèi)未明確表示愿意購買的。本項是對合同法第二百三十條規(guī)定的進一步細化。從權利義務對等的角度分析，承租人在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權，亦應為承租人優(yōu)先購買權的內(nèi)容。如果承租人不及時行使優(yōu)先購買權，將導致出租人所有者權益受到損害。在房屋交易市場價格波動加大的情況下，這種損害更為明顯。因此，本項將承租人接到通知后15日，作為行使優(yōu)先購買權的合理期限，逾期視為承租人放棄優(yōu)先購買權。（四）購買房屋的第三人出于善意并已辦理登記手續(xù)的。物權法第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財產(chǎn)所有權轉移為目的，善意、對價受讓且占有該財產(chǎn)，即使出讓人無處分權，受讓人仍可取得轉讓物的所有權。根據(jù)“舉重以明輕”的民法解釋原則，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可以對抗承租人優(yōu)先購買房屋的主張?！霰尘啊鏊痉ń忉?適用范圍《解釋》將適用范圍確定為城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，是基于何種考慮？最高人民法院民一庭負責人告訴記者，按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)劃區(qū)域的規(guī)定，我國現(xiàn)有房屋可分為城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)、村莊規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋?！督忉尅窞楸硎龊喚?，將城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋統(tǒng)稱為城鎮(zhèn)房屋。城鎮(zhèn)房屋建設規(guī)模大，房屋性質(zhì)多樣，用途廣泛。其開發(fā)、建設、交付使用受到城市房地產(chǎn)管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、建筑法、消防法等法律和行政法規(guī)強制性規(guī)范的調(diào)整。如建筑法規(guī)定，限額以上的工程應當向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證。該類工程按照消防法的規(guī)定，屬于按照國家工程建筑消防技術標準需要進行消防設計的建筑工程。上述工程未經(jīng)竣工驗收，不得交付使用。而鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋因建設規(guī)模小，達不到適用上述法律、行政法規(guī)強制性規(guī)范的標準，在房屋建設、使用條件上的強制性法律規(guī)定較少。同時，由于城鎮(zhèn)房屋和鄉(xiāng)村房屋租賃經(jīng)營活躍程度不同，租賃交易規(guī)則和租賃糾紛產(chǎn)生的原因亦有很大不同。從數(shù)量上看，鄉(xiāng)村房屋租賃合同糾紛數(shù)量較少。為解決審判實踐中的突出問題，我們確定本司法解釋的適用范圍為城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件。隨著我國城市化和城鄉(xiāng)一體化進程的快速推進，一部分經(jīng)濟比較發(fā)達的鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)周邊的鄉(xiāng)村，房屋建設規(guī)模擴大、房屋使用性質(zhì)多樣、租賃經(jīng)營日益活躍，與城鎮(zhèn)房屋租賃在適用法律和采用的交易規(guī)則方面已沒有區(qū)別。為滿足這部分鄉(xiāng)村房屋租賃合同糾紛案件審判的需要，《解釋》規(guī)定：“鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。”承租人依照國家福利政策承租的公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用房，具有社會福利性和保障性，其租賃關系不屬于完全的民事法律行為，有關合同糾紛不適用本《解釋》。第五篇：最高院民間借貸司法解釋2017年最高院民間借貸司法解釋近年來，隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，民間借貸發(fā)展迅速。民間借貸的大量出現(xiàn)，有效緩解了中小企業(yè)融資難題，滿足了部分市場主體的資金需求，但同時也使民間借貸糾紛大幅上升。為充分保護人民群眾和廣大民事主體在民間借貸的合法權益，維護正常的資金融通秩序，最高人民法院根據(jù)相關法律規(guī)定，結合審判實踐，經(jīng)審判委員會五次專題討論，通過了《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)。2015年8月6日上午，最高人民法院舉行新聞發(fā)布會，通報《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》的有關情況。以下為規(guī)定全文，并據(jù)發(fā)布會部分全文實錄稿，我們整理了此次《規(guī)定》的背景、原則和主要內(nèi)容。(一)關于民間借貸的界定(二)關于民間借貸案件的受理與管轄(三)關于民間借貸案件涉及民事案件和刑事案件交叉的規(guī)定(四)關于民間借貸合同的效力(五)關于互聯(lián)網(wǎng)借貸平臺的責任(六)關于民間借貸合同與買賣合同混合情形的認定(七)關于企業(yè)間借貸的效力(八)關于民間借貸合同無效的規(guī)定(九)關于虛假民事訴訟的處理(十)關于民間借貸的利率與利息《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》已于2015年6月23日由最高人民法院審判委員會第1655次會議通過，現(xiàn)予公布，自2015年9月1日起施行。最高人民法院2015年8月6日法釋〔2015〕18號最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定(2015年6月23日最高人民法院審判委員會第1655次會議通過)為正確審理民間借貸糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國擔保法》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國民事訴訟法》《中華人民共和國刑事訴訟法》等相關法律之規(guī)定，結合審判實踐，制定本規(guī)定。第一條本規(guī)定所稱的民間借貸，是指自然人、法人、其他組織之間及其相互之間進行資金融通的行為。經(jīng)金融監(jiān)管部門批準設立的從事貸款業(yè)務的金融機構及其分支機構，因發(fā)放貸款等相關金融業(yè)務引發(fā)的糾紛，不適用本規(guī)定。第二條出借人向人民法院起訴時，應當提供借據(jù)、收據(jù)、欠條等債權憑證以及其他能夠證明借貸法律關系存在的證據(jù)。當事人持有的借據(jù)、收據(jù)、欠條等債權憑證沒有載明債權人，持有債權憑證的當事人提起民間借貸訴訟的，人民法院應予受理。被告對原告的債權人資格提出有事實依據(jù)的抗辯，人民法院經(jīng)審理認為原告不具有債權人資格的，裁定駁回起訴。第三條借貸雙方就合同履行地未約定或者約定不明確，事后未達成補充協(xié)議，按照合同有關條款或者交易習慣仍不能確定的，以接受貨幣一方所在地為合同履行地。第四條保證人為借款人提供連帶責任保證，出借人僅起訴借款人的，人民法院可以不追加保證人為共同被告。出借人僅起訴保證人的，人民法院可以追加借款人為共同被告。保證人為借款人提供一般保證，出借人僅起訴保證人的，人民法院應當追加借款人為共同被告。出借人僅起訴借款人的，人民法院可以不追加保證人為共同被告。第五條人民法院立案后，發(fā)現(xiàn)民間借貸行為本身涉嫌非法集資犯罪的，應當裁定駁回起訴，并將涉嫌非法集資犯罪的線索、材料移送公安或者檢察機關。公安或者檢察機關不予立案，或者立案偵查后撤銷案件，或者檢察機關作出不起訴決定，或者經(jīng)人民法院生效判決認定不構成非法集資犯罪，當事人又以同一事實向人民法院提起訴訟的，人民法院應予受理。第六條人民法院立案后，發(fā)現(xiàn)與民間借貸糾紛案件雖有關聯(lián)但不是同一事實的涉嫌非法集資等犯罪的線索、材料的，人民法院應當繼續(xù)審理民間借貸糾紛案件，并將涉嫌非法集資等犯罪的線索、材料移送公安或者檢察機關。第七條民間借貸的基本案件事實必須以刑事案件審理結果為依據(jù)，而該刑事案件尚未審結的，人民法院應當裁定中止訴訟。第八條借款人涉嫌犯罪或者生效判決認定其有罪，出借人起訴請求擔保人承擔民事責任的，人民法院應予受理。第九條具有下列情形之一，可以視為具備合同法第二百一十條關于自然人之間借款合同的生效要件：(一)以現(xiàn)金支付的，自借款人收到借款時。(二)以銀行轉賬、網(wǎng)上電子匯款或者通過網(wǎng)絡貸款平臺等形式支付的，自資金到達借款人賬戶時。(三)以票據(jù)交付的，自借款人依法取得票據(jù)權利時。(四)出借人將特定資金賬戶支配權授權給借款人的，自借款人取得對該賬戶實際支配權時。(五)出借人以與借款人約定的其他方式提供借款并實際履行完成時。第十條除自然人之間的借款合同外，當事人主張民間借貸合同自合同成立時生效的，人民法院應予支持，但當事人另有約定或者法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。第十一條法人之間、其他組織之間以及它們相互之間為生產(chǎn)、經(jīng)營需要訂立的民間借貸合同，除存在合同法第五十二條、本規(guī)定第十四條規(guī)定的情形外，當事人主張民間借貸合同有效的，人民法院應予支持。第十二條 法人或者其他組織在本單位內(nèi)部通過借款形式向職工籌集資金，用于本單位生產(chǎn)、經(jīng)營，且不存在合同法第五十二條、本規(guī)定第十四條規(guī)定的情形，當事人主張民間借貸合同有效的，人民法院應予支持。第十三條借款人或者出借人的借貸行為涉嫌犯罪，或者已經(jīng)生效的判決認定構成犯罪，當事人提起民事訴訟的，民間借貸合同并不當然無效。人民法院應當根據(jù)合同法第五十二條、本規(guī)定第十四條之規(guī)定，認定民間借貸合同的效力。擔保人以借款人或者出借人的