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正文內(nèi)容

最高院關(guān)于房屋租賃合同糾紛的司法解釋詳析(編輯修改稿)

2025-06-23 18:47 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 按過錯責任分擔裝飾裝修現(xiàn)值損失。第十條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿或者合同解除時,除當事人另有約定外,未形成附合的裝飾裝修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應(yīng)當恢復原狀?!窘庾x】適用本條的前提條件有三:(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除,合同無效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。適用本條的注意事項:(1)承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進行拆除,且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時,必須盡到必要的注意義務(wù),不得對房屋造成毀損,否則應(yīng)恢復原狀或賠償損失;(3)當事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的,應(yīng)依照意思自治原則從其約定。第十一條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,合同解除時,雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的,人民法院按照下列情形分別處理:(一)因出租人違約導致合同解除,承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的,應(yīng)予支持;(二)因承租人違約導致合同解除,承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的,不予支持。但出租人同意利用的,應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償;(三)因雙方違約導致合同解除,剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應(yīng)的責任;(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的,剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,由雙方按照公平原則分擔。法律另有規(guī)定的,適用其規(guī)定?!窘庾x】本條與第十條相對應(yīng),規(guī)定了合同解除時,對于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則:(1)因出租人違約導致合同解除,承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋,也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價值,承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。(2)因承租人違約導致合同解除,承租人應(yīng)自行承擔剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失,但出租人同意利用裝飾裝修的,應(yīng)予適當補償,補償標準參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。(3)因當事人雙方違約導致合同解除,對于出租人同意利用的,將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補償?shù)牟糠值氖S鄡r值,由出租人和承租人按照各自的過錯程度分擔;對于出租人不同意利用的,則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值,由雙方按照各自的過錯程度分擔。(4)因不可歸責于當事人雙方的原因?qū)е潞贤獬?,按照公平責任原則,由雙方共同分擔,一般為平均分擔。所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”,是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同,附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價值。計算殘值的方法是按照租賃期限,將裝飾裝修費用平均分攤,從而得出合同解除時剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費用價值。若雙方對裝飾裝修投資數(shù)額無法達成一致,可委托專門的鑒定機構(gòu)進行鑒定。第十二條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿時,承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的,不予支持。但當事人另有約定的除外?!窘庾x】承租人要對租賃房屋進行裝飾裝修,必須經(jīng)過出租人同意。“同意”分為明示和默示,明示有書面、口頭、電話等表現(xiàn)形式,對此由承租人負舉證責任;如果出租人雖未對裝飾裝修事宜明示同意,但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的,則可直接認定出租人對裝飾裝修已經(jīng)默示同意。對于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修,租賃期間屆滿時,承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物,對于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物,承租人無權(quán)要求出租人予以補償,出租人亦無權(quán)要求承租人恢復原狀或賠償損失,但雙方另有約定的除外。第十三條 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用,由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的,人民法院應(yīng)予支持?!窘庾x】房屋租賃合同無效、被撤銷時,出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并恢復原狀,承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建的,其有義務(wù)將裝飾裝修物、擴建物拆除后返還房屋給出租人,拆除過程中造成房屋損失的,應(yīng)承擔賠償責任。在房屋租賃合同解除場合,若因出租人違約導致合同解除的,雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、擴建行為構(gòu)成違約,但出租人的違約行為更為嚴重,承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責任的抗辯;若因承租人違約導致合同解除的,出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢復原狀或賠償損失,同時也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同,且未對合同解除后裝飾裝修、擴建費用的承擔有約定的,出租人仍可要求承租人恢復原狀、賠償損失。第十四條 承租人經(jīng)出租人同意擴建,但雙方對擴建費用的處理沒有約定的,人民法院按照下列情形分別處理:(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的,擴建造價費用由出租人負擔;(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的,擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。【解讀】所謂擴建,是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴充的建設(shè)項目,一般通過加高、加層等建筑方式形成,本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動,按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定,擴建應(yīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。本條所規(guī)定的“過錯”僅指導致“未辦理合法建設(shè)手續(xù)”的過錯,具體包括以下四種情況:(1)若系單純出租人的過錯所致,則擴建費用由出租人承擔;(2)若系單純承租人的過錯所致,則由承租人承擔;(3)若系雙方過錯所致,則由雙方按照各自的過錯程度分別承擔;(4)若雙方均無過錯,則按公平原則,由雙方分擔。房屋租賃合同解除場合,經(jīng)出租人同意的擴建費用可做如下處理:(1)因出租人違約導致合同解除的,若辦理合法擴建手續(xù),則擴建費用由出租人承擔;若未辦理合法手續(xù),則應(yīng)由雙方按各自的過錯程度分別承擔。(2)因承租人違約導致合同解除的,若辦理合法手續(xù),則出租人仍應(yīng)負擔相應(yīng)的擴建費用,但可以承租人違約為由請求減少擴建費用的負擔;若未辦理合法手續(xù),則出租人可以承租人違約、自己并無受益等為由,主張不承擔擴建費用。(3)因雙方違約導致合同解除的,若辦理合法手續(xù),則應(yīng)由出租人承擔擴建費用,但可以適當減少;若未辦理合法手續(xù),則由雙方按照過錯程度各自承當相應(yīng)的擴建費用。(4)因不可歸責于雙方原因?qū)е潞贤獬?,若辦理合法擴建手續(xù),則由出租人承擔擴建費用,否則,由雙方按照過錯承擔分別承擔。關(guān)于擴建造價費用的計算,最高院主張采
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