【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！薄冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第九條 “開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售?！睆纳鲜龇煞ㄒ?guī)可以看出，行政法規(guī)《城市商品房預(yù)售管理辦法》明確要求，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。而開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得《商品房預(yù)售許可證》的條件下，違規(guī)與買受人訂立的商品房預(yù)售合同的，此買賣合同的訂立違反了我國(guó)法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬無(wú)效合同。二、在司法實(shí)務(wù)中，有一種情況是可以認(rèn)定為有效的，那就是：在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的?！督忉尅穼?duì)此作了寬松的解釋，對(duì)這是從鼓勵(lì)交易原則出發(fā)而出臺(tái)的司法解釋。該條司法解釋明確規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！比?．司法救濟(jì)：在商品房買賣合同訂立以后，買受人發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有《商品房預(yù)售許可證》的，或者訂立合同時(shí)開(kāi)發(fā)商提供虛假商品房預(yù)售許可證明的，如果買受人想反悔的，這時(shí)可以選擇下列方式：第一、起訴申請(qǐng)認(rèn)定該合同無(wú)效，并可以請(qǐng)求雙倍返還已付購(gòu)房款。如果選擇認(rèn)定合同無(wú)效的，在實(shí)務(wù)中對(duì)購(gòu)買人來(lái)說(shuō)，還是有一定風(fēng)險(xiǎn)的，風(fēng)險(xiǎn)就在：在查詢后到起訴前，開(kāi)發(fā)商取得了商品房預(yù)售許可證明，該訴訟請(qǐng)求可能就不會(huì)得到支持。因?yàn)榘凑赵摻忉尩诙l的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。第二、申請(qǐng)撤銷該合同，并可以請(qǐng)求雙倍返還已付購(gòu)房款。按照《民法通則》及《合同法》對(duì)撤銷民事行為的規(guī)定，買受人在訂立合同時(shí)只要在“意思表示”上有瑕疵，即“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷?！倍_(kāi)發(fā)商“故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；”顯然屬于欺詐行為?！肮室怆[瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)” 怎樣認(rèn)定？根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第九條規(guī)定：“開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)?！?開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照該規(guī)定 ‘向買受人出示’ 和沒(méi)有在‘售樓廣告和說(shuō)明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)’，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“故意隱瞞”行為。第三、如果開(kāi)發(fā)商既有‘故意隱瞞’或‘提供假證’，又根本就不能取得《商品房預(yù)售許可證明》的，而導(dǎo)致商品房買賣合同的目的就根本不能實(shí)現(xiàn)的話，購(gòu)買人還可以選擇“解除合同”，并可以請(qǐng)求雙倍返還。適用要點(diǎn)：，不承擔(dān)違約責(zé)任；但作出符合法定條件的廣告宣傳，如果不兌現(xiàn)就有可能承擔(dān)違約責(zé)任。該條司法解釋認(rèn)為，一般情況下商品房的銷售廣告和宣傳資料為“要約邀請(qǐng)”，開(kāi)發(fā)商不會(huì)因此而承擔(dān)違約責(zé)任；但是“出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約”，只要開(kāi)發(fā)商作出的許諾符合上述條件，即使沒(méi)有寫進(jìn)合同，如果與實(shí)際交付的不一致的就要承擔(dān)違約責(zé)任。條件一：說(shuō)明和允諾的內(nèi)容一定要具體確定。商業(yè)廣告（含宣傳資料）的內(nèi)容符合“出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定”；內(nèi)容具體確定，就是具體明確，從下面這個(gè)案例討論：案例：李先生正在找房，看到某房屋銷售廣告“交樓條件一梯兩戶、南北通風(fēng)”，李先生非常喜歡該樓盤，于是簽署了該樓盤的《商品房買賣合同》。幾個(gè)月過(guò)去了，當(dāng)李先生滿心歡喜的準(zhǔn)備入住時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)樓盤的設(shè)計(jì)和當(dāng)初廣告上所寫的完全不同，所謂的“一梯兩戶、南北通風(fēng)”變成了“一梯三戶”，就更談不上南北通風(fēng)了，這讓李先生頓時(shí)有種上當(dāng)受騙的感覺(jué)，立即要求與發(fā)展商解除合同。但發(fā)展商卻表示廣告上的一行小字已經(jīng)寫明了“此廣告解釋權(quán)歸于發(fā)展商，一切條款以正式簽訂的合同為主?！痹搹V告的內(nèi)容沒(méi)有載入合同，不具有法律效力，已簽訂的合同不能解除。除此以外，如果李先生要單方解除合同，發(fā)展商將會(huì)追究李先生的違約責(zé)任。李先生郁悶不已，訴至法院。在這個(gè)案例中，李先生對(duì)一梯兩戶型和一梯三戶型房屋的看法直接影響到房屋的銷售價(jià)格，發(fā)展商所作出的銷售廣告內(nèi)容中，對(duì)戶型設(shè)計(jì)作出了具體的承諾，因此應(yīng)當(dāng)視為一種要約，即使發(fā)展商在廣告上注明“此廣告的解釋權(quán)歸發(fā)展商”，但也不能據(jù)此來(lái)逃避相應(yīng)的法律責(zé)任。對(duì)于該廣告的說(shuō)明，雖然沒(méi)有載入預(yù)售合同，但也應(yīng)視為合同內(nèi)容，具有法律效力。所以，該案中的發(fā)展商已經(jīng)違反了合同的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。法院判決李先生勝訴。還要注意該解釋中幾個(gè)術(shù)語(yǔ)的含義：a．廣告范圍：廣告是針對(duì)開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)所作的，對(duì)開(kāi)發(fā)范圍外所作的說(shuō)明和允諾并不受此條款約束，這就涉及到廣告宣傳的范圍問(wèn)題，有一個(gè)業(yè)主投訴說(shuō)我們小區(qū)開(kāi)發(fā)商承諾的班車沒(méi)有了，可開(kāi)發(fā)商抗辯的很合情合理，我們一共有三期開(kāi)發(fā)，這只是第一期，等到全部開(kāi)發(fā)完了就會(huì)兌現(xiàn)的。b． “廣告”：是指商業(yè)廣告，“商品房銷售廣告”是指廣義上的廣告，包括媒體廣告，如報(bào)刊雜志上的印刷廣告、廣播電視廣告和招貼廣告；售樓書及各種宣傳材料；施工現(xiàn)場(chǎng)的廣告牌；樣板房展示等。c． “說(shuō)明和允諾”：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用廣播、電視、報(bào)紙、期刊等新聞媒體的廣告欄目或自行印制售樓宣傳資料、設(shè)置戶外廣告、樣板房等形式，在宣傳和介紹商品房的同時(shí)，作出的對(duì)購(gòu)買商品房特定事項(xiàng)的說(shuō)明或者對(duì)商品房質(zhì)量的聲明、陳述。d．“相關(guān)設(shè)施”：指商品房的基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)配套設(shè)施包括供暖、供電、供水、小區(qū)景觀、小區(qū)內(nèi)道路、停車場(chǎng)等等；公共配套設(shè)施包括商品房規(guī)劃范圍內(nèi)以及商品房規(guī)劃范圍外的配套，如商業(yè)、服務(wù)業(yè)以及醫(yī)療教育、公共交通等公共設(shè)施配套。條件二：對(duì)合同的訂立和房?jī)r(jià)的確定有重大影響?！皩?duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”，但什么是“對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”，實(shí)踐中很難掌握。就此點(diǎn)而言，對(duì)開(kāi)發(fā)商還是很有壓力的，但對(duì)購(gòu)房人訴訟來(lái)講也是有很大風(fēng)險(xiǎn)的，這一點(diǎn)該怎么做，聰明的業(yè)主會(huì)在聰明的律師的指導(dǎo)下突破的，辦案技巧在此不便討論。該條款運(yùn)用了《合同法》有關(guān)“要約”以及“要約邀請(qǐng)”的概念。根據(jù)《合同法》第15條規(guī)定，商業(yè)廣告在一般情況下屬“要約邀請(qǐng)”，但如果商業(yè)廣告符合了要約要件即構(gòu)成“要約”。符合上述兩個(gè)條件的廣告沒(méi)有寫入合同，開(kāi)發(fā)商也要負(fù)違約責(zé)任?！霸撜f(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。注意該條款與以前的《商品房銷售管理辦法》有很大的不同，《商品房銷售管理辦法》第十四條:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確?！?第十五條：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定?！笨梢钥闯?，在該解釋出臺(tái)以前，如果廣告內(nèi)容不寫入合同，那么廣告就不成為合同一部分，開(kāi)發(fā)商就無(wú)須對(duì)廣告內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任。而這次的司法解釋卻特別嚴(yán)格，即只要廣告內(nèi)容構(gòu)成要約，不管這些廣告內(nèi)容是否在商品房購(gòu)銷合同中表述，開(kāi)發(fā)商都有可能因?yàn)椴粚?shí)承諾而承擔(dān)責(zé)任。這是對(duì)購(gòu)房人保護(hù)力度的加大。適用要點(diǎn)四：商品房買賣合同未能訂立，能不能退還定金？在商品房買賣過(guò)程中，先簽一份認(rèn)購(gòu)協(xié)議書然后交付定金，在有些地方干脆連認(rèn)購(gòu)協(xié)議也沒(méi)有，直接交付一定數(shù)量的定金，待樓盤開(kāi)盤后再簽訂商品房買賣合同，這已成為商品房買賣的一個(gè)慣例。然而，在具體實(shí)踐中，有關(guān)“購(gòu)房定金”的糾紛屢見(jiàn)不鮮。特別是一些購(gòu)房者在交完定金后，由于種種原因不想買下訂購(gòu)的房子，那么在這種情況下，購(gòu)房者已付的定金到底能不能退還？寇志中律師針對(duì)《解釋》相關(guān)規(guī)定，探討如下。法條連接：1．《解釋》第四條 “出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！?．《商品房銷售管理辦法》第二十二條“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定?！?．《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條 “商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售?！?4．最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題解釋》第一百一十八條 “當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，不予支持?！?：適用要點(diǎn)：一、出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，該定金在性質(zhì)上為立約定金。所謂立約定金，是為保證正式締約的定金。當(dāng)事人訂立合同已經(jīng)做了必要準(zhǔn)備，相互間就合同內(nèi)容已基本取得一致，但因?yàn)榇嬖谝恍┪炊ㄇ樾?，?dāng)事人不愿意放棄成立合同的機(jī)會(huì)，于是采取立約定金來(lái)實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人之間的相互信任，以求最終成立合同，完成交易。當(dāng)事人約定立約定金的，交付定金的當(dāng)事人無(wú)故拒絕訂立合同時(shí)，喪失定金，收受定金的當(dāng)事人無(wú)故拒絕訂立主合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。注意：在商品房買賣合同訂立前收取的款項(xiàng)，可能為擔(dān)保金、訂約金、押金、訂金或者預(yù)付款等，對(duì)這里所講的定金一定要約定清楚，一是明確寫明為交付“定金”，或者明確約定該款項(xiàng)的處理辦法為：認(rèn)購(gòu)人不按照約定訂立商品房買賣合同的，該款不退，出賣人的原因不能訂立商品房買賣合同的，雙倍返還。這種約定實(shí)際上定金性質(zhì)。只有明確約定是定金的，才適用定金法則，否則，“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，不予支持?！倍?、“定金”究竟該不該退，要區(qū)別情況對(duì)待：一)．開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金的情形： 1.“因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的”。開(kāi)發(fā)商通過(guò)認(rèn)購(gòu)方式向購(gòu)房人收受定金作為訂立《商品房買賣合同》擔(dān)保的，如果因?qū)俨豢蓺w責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致《商品房買賣合同》未能訂立，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！耙虿荒軞w責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”怎么認(rèn)定？業(yè)界人士均認(rèn)為，雙方僅僅因正式合同、有關(guān)補(bǔ)充協(xié)議之內(nèi)容無(wú)法達(dá)成一致，而與認(rèn)購(gòu)意向書內(nèi)容無(wú)關(guān)，致使簽約不成的，則雙方不存在違約行為，屬于“因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將定金全額返還購(gòu)房者。如：《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》并未明確約定商品房的價(jià)格、面積、朝向等具體條件，而是把這些條件留待以后由雙方協(xié)商，若后來(lái)雙方不能就這些條件協(xié)商一致，導(dǎo)致不能簽訂《商品房買賣合同》，此時(shí)，因當(dāng)事人雙方對(duì)《商品房買賣合同》未能訂立均沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，故開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。因不可抗力或者政府原因?qū)е潞贤荒苡喠⒌?，屬于“因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將定金全額返還購(gòu)房者。，或者開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人提供的證明文件不真實(shí)或有瑕疵，致使未能訂立《商品房買賣合同》的，開(kāi)發(fā)商向買受人收取的定金應(yīng)當(dāng)返還。如果開(kāi)發(fā)商本身不具備房屋銷售或預(yù)售條件，導(dǎo)致《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》無(wú)效的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)返還定金并承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任?！渡唐贩夸N售管理辦法》第二十二條第一款規(guī)定： “不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用?！?．沒(méi)有明確約定為定金性質(zhì)的預(yù)收款項(xiàng)，不管誰(shuí)的原因未能訂立商品房買賣合同的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還?！渡唐贩夸N售管理辦法》第二十二條第一款規(guī)定： “符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定?！倍╅_(kāi)發(fā)商有權(quán)拒絕返還定金的情形：如果因購(gòu)房人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商有權(quán)拒絕返還定金。購(gòu)房人一方的原因常有：1）《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》已就日后簽訂的商品房買賣合同的某些條件作了明確約定，而購(gòu)房人卻不同意按這些條件簽訂《商品房買賣合同》，導(dǎo)致未能訂立商品房買賣合同，顯然購(gòu)房人明顯存在違約行為，故開(kāi)發(fā)商有權(quán)拒絕返還定金。2）《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》明確約定購(gòu)房人必須在一定期限內(nèi)與開(kāi)發(fā)商商談《商品房買賣合同》的簽訂事宜，否則定金不退。購(gòu)房人故意拖延，不按照《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》規(guī)定的日期前往簽訂商品房買賣合同的，屬購(gòu)房人違約，開(kāi)發(fā)商有權(quán)拒絕返還定金。三）開(kāi)發(fā)商雙倍返還定金的情形：如果因開(kāi)發(fā)商一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金的違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)商一方的原因常有：1．開(kāi)發(fā)商提出與《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》約定不同的條件，致使《商品房買賣合同》未能訂立的，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金的違約責(zé)任。2．由于開(kāi)發(fā)商的原因而不是政府原因，小區(qū)配套設(shè)施、綠地草坪等規(guī)劃做了變更，致使《商品房買賣合同》未能訂立的，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金的違約責(zé)任。3．《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》明確約定在一定期限內(nèi)商談《商品房買賣合同》的簽訂事宜，如果開(kāi)發(fā)商在上述期限內(nèi)將該認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售第三人或與第三人再次簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，導(dǎo)致雙方不能簽訂《商品房買賣合同》的，屬開(kāi)發(fā)商違約，應(yīng)雙倍返還定金。四）《解釋》第五條：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！比绻J(rèn)購(gòu)書中對(duì)商品房的價(jià)格、房號(hào)、面積、朝向等主要問(wèn)題做了約定，就具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，如果出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，則該《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》應(yīng)當(dāng)定性為商品房買賣合同。那么，協(xié)議中如果涉及定金問(wèn)題，則依據(jù)《合同法》、《擔(dān)保法》之規(guī)定來(lái)處理，不屬于這里討論的導(dǎo)致雙方不能簽訂《商品房買賣合同》的范圍。購(gòu)房者在簽訂《認(rèn)購(gòu)