【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的開(kāi)發(fā)商不得銷(xiāo)售商品房不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。那么收取的費(fèi)用都應(yīng)當(dāng)返還。 二〕、?擔(dān)保法?解釋15條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的給付定金的一方回絕訂立主合同的無(wú)權(quán)要求返還定金；承受定金的一方回絕訂立主合同的應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。〞 ?解釋?第四條 “出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的假如因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)按照法律定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。〞 值得注意的是：理解“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的〞？ 通常理解為：簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后開(kāi)發(fā)工程被行政取消、緩建、開(kāi)發(fā)商的主體資格喪失、自然災(zāi)害導(dǎo)致開(kāi)發(fā)工程滅失等。當(dāng)事人不能就商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容協(xié)商一致是否就可推是一方回絕訂立合同呢？是否均應(yīng)適用定金罰那么？對(duì)于這一問(wèn)題一般認(rèn)為只要當(dāng)事人在協(xié)商的主合同里沒(méi)有特別約定那么不能認(rèn)為是任何一方當(dāng)事人違背預(yù)約合同回絕訂立主合同不能適用定金罰那么。如有一個(gè)案件雙方簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)交付了定金后在這正式簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)買(mǎi)方發(fā)現(xiàn)合同文本中增加了11條補(bǔ)充條款〔是有關(guān)延交款和交房責(zé)任等方面的規(guī)定〕買(mǎi)方意欲刪除被告不同意后因未協(xié)商一致而未簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。后買(mǎi)方起訴要求雙方返還定金。一審訊被告有過(guò)錯(cuò)雙倍返還定金。二審認(rèn)為在簽訂認(rèn)購(gòu)合同時(shí)被告未出示銷(xiāo)售合同的補(bǔ)充條款致原告不能承受此時(shí)出示的合同補(bǔ)充條款雙方對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的買(mǎi)賣(mài)房屋的意思表示未能達(dá)成一致雙方均不存在違約被告應(yīng)返復(fù)原告定金。案例二：一消費(fèi)者許高訴中鴻天房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)合同糾紛案。2000年1月8日雙方簽訂SOHO現(xiàn)代城認(rèn)購(gòu)書(shū)一份約定認(rèn)購(gòu)預(yù)售商品房一套1月21日至30日簽預(yù)售合同交付定金3萬(wàn)元作為合同擔(dān)保。在簽訂預(yù)售合同時(shí)中鴻天未獲得商品房銷(xiāo)售答應(yīng)證。許高提出取證后再簽中鴻天回絕引發(fā)糾紛。一審認(rèn)為認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效違背法律強(qiáng)迫性規(guī)定。無(wú)效后定金失去擔(dān)保效力一次性返還3萬(wàn)元。許高不服上訴。二審認(rèn)為雙方當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)約定了定金條款符合以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的特點(diǎn)應(yīng)視為有效。該認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的立約定金的生效是的在主合同之前就已存在許高已交納定金該認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力自其交付定金后即已存在且對(duì)雙方均有約束力。該定金條款只在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的條件、范圍內(nèi)對(duì)是否簽訂主合同發(fā)生擔(dān)保效力對(duì)該認(rèn)購(gòu)書(shū)以外的情況并無(wú)約束力。被告抗辯主合同無(wú)效并不成立。根據(jù)擔(dān)保法解釋115規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為主合同擔(dān)保的適用定金罰那么。二審改判雙倍返還定金。四、商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容有哪些？(1)當(dāng)事人名稱(chēng)或者和住所； 一般包括買(mǎi)賣(mài)雙方的名稱(chēng)()、郵政編碼、聯(lián)絡(luò) 。假如有委托代理人的話那么包括委托代理人的名稱(chēng)()、郵政編碼、聯(lián)絡(luò) 。(2)商品房根本狀況；有關(guān)房屋的情況是對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物的根本描繪也是標(biāo)的物特定化的過(guò)程這主要包括以下內(nèi)容：a．房屋的坐落位置、朝向、日照時(shí)間、采光通風(fēng)等；b．所買(mǎi)賣(mài)房屋的面積應(yīng)注明實(shí)際建筑面積和所分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e分別多少；巳房屋是現(xiàn)房還是預(yù)售的商品房；d．房屋的配套設(shè)施和裝修。(3)商品房的銷(xiāo)售方式；在房地產(chǎn)中商品房銷(xiāo)售的方式有很多不同的銷(xiāo)售方式下,當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)也就有所不同所以明確銷(xiāo)售方式也是非常重要的譬如是現(xiàn)房銷(xiāo)售還是商品房預(yù)售或者是商品房包銷(xiāo)等方式。(4)商品房?jī)r(jià)款確實(shí)定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；—般新建的商品房及預(yù)售的商品房都是按所買(mǎi)賣(mài)房屋的建筑面積來(lái)計(jì)算房屋的價(jià)格即約定每平方米建筑面積的售價(jià)為多少元然后用單價(jià)乘以建筑面積來(lái)計(jì)算房屋所需支付的價(jià)款。舊房的買(mǎi)賣(mài)有時(shí)就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價(jià)款。在合同中一般要列一個(gè)付款時(shí)間進(jìn)度表買(mǎi)方按該進(jìn)度表將每所需支付的價(jià)款交付給賣(mài)方。?城房地產(chǎn)交易價(jià)格理暫行規(guī)定?第4條規(guī)定對(duì)房產(chǎn)交易價(jià)格實(shí)行直接收理與間接收理相結(jié)合的原那么建立主要由形成價(jià)格的機(jī)制。保護(hù)正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)制止壟斷、哄抬價(jià)格。?商品住宅價(jià)格理暫行規(guī)定?中也規(guī)定了商品房?jī)r(jià)格實(shí)行調(diào)節(jié)價(jià)格銷(xiāo)售方與購(gòu)置方可以考慮房屋構(gòu)造質(zhì)量低和行情等因素對(duì)房屋價(jià)格在合同中確定。?商品房銷(xiāo)售理?8條規(guī)定商品房銷(xiāo)售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定另有規(guī)定的除外。在簽定合同中要防止價(jià)格的形式盡量確定價(jià)格否那么日后出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)較大或者是因?yàn)檎哒{(diào)整、建筑材料漲價(jià)等就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商變更價(jià)格。在合同中不僅要標(biāo)明每平方米的價(jià)格而且要寫(xiě)明總價(jià)款。一旦當(dāng)事人之間因?yàn)閮r(jià)格問(wèn)題發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)該按照以下原那么進(jìn)展調(diào)解和解決：。一方以調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同約定的價(jià)格的可以支持?！揭越ㄖ牧匣蛏唐贩?jī)r(jià)格變化為由要求變更合同約定價(jià)格的一般不予支持。—方要求按照核定價(jià)格為準(zhǔn)的應(yīng)該予以支持。；協(xié)商不成的參照當(dāng)?shù)毓嫉膬r(jià)格、房地產(chǎn)部門(mén)認(rèn)可的評(píng)估價(jià)格或者當(dāng)?shù)赝?lèi)質(zhì)量房屋的價(jià)格處理。?商品房銷(xiāo)售理?9條規(guī)定商品房銷(xiāo)售可以按套(單元)計(jì)價(jià)也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成套內(nèi)建筑面積部為產(chǎn)權(quán)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部為共有產(chǎn)權(quán)買(mǎi)受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利承當(dāng)責(zé)任。按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。按套(單元)計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)套型與設(shè)計(jì)圖紙一致相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍合同中未約定處理方式的買(mǎi)受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買(mǎi)受人退房的由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承當(dāng)違約責(zé)任。另外當(dāng)事人還應(yīng)該在合同中就商品房設(shè)備、設(shè)施和公用設(shè)備、設(shè)施費(fèi)用、 、閉路電視、電表、煤氣等費(fèi)用也作出明確約定。否那么就應(yīng)該明確這些建立配套費(fèi)用已經(jīng)計(jì)人整個(gè)房屋價(jià)款內(nèi)而除交付全部房屋價(jià)款外不需要再支付。(5)交付使用條件及日。賣(mài)方應(yīng)在某日之前將房屋交付買(mǎi)方。買(mǎi)方應(yīng)在實(shí)際接收房屋之日起在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定的限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記小理權(quán)屬登記手續(xù)賣(mài)方應(yīng)給予必要的協(xié)助。對(duì)于如何交付僅僅是交付鑰匙就是交付使用還是需要提供其他的輔助條件?這都需要在合同中明確不要籠統(tǒng)的在合同中寫(xiě)上交付。(6)房屋面積條款。購(gòu)房者在簽訂購(gòu)置現(xiàn)房時(shí)合同時(shí)在此條款中要求寫(xiě)明建筑面積及建筑面積中含共用面積的組成部及詳細(xì)平米數(shù)使用面積平米數(shù)建筑面積與使用面積的比例；購(gòu)置預(yù)售房還要注意暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差問(wèn)題。根據(jù)?民法通那么?此條款之如此表述“誤差在3％之內(nèi)(含3％)視為正常誤差但誤差部應(yīng)按實(shí)際面積在合同中規(guī)定的單價(jià)重新結(jié)算；假設(shè)誤差超過(guò)3％那么視為賣(mài)方違約賣(mài)方應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任。〞 在合同中一定要將面積條款方面的內(nèi)容進(jìn)一步細(xì)化：第一公用部的建筑面積包括個(gè)公用部的名稱(chēng)和面積如門(mén)廊、走道、電梯、公共車(chē)位等部；第二,套內(nèi)建筑面積或?qū)Ｓ貌康慕ㄖ娣e包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和臺(tái)建筑面積等等。(7)質(zhì)量條款。購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫(xiě)進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修、等級(jí)；建材裝備、等級(jí)；屋內(nèi)設(shè)備；水、電、氣、線通暢；門(mén)、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)、附屬設(shè)備保持等。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該向購(gòu)置者提供住宅質(zhì)量保證書(shū)為了證明開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)的房屋質(zhì)量檢驗(yàn)申請(qǐng)合法合同中約定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該向購(gòu)置者提供證明其質(zhì)量申報(bào)手續(xù)以及質(zhì)量評(píng)價(jià)等購(gòu)置者有權(quán)委托相關(guān)對(duì)商品房質(zhì)量進(jìn)展評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋質(zhì)量負(fù)有保修責(zé)任。合同中應(yīng)該就房屋的保修范圍、保修限和保修責(zé)任等作出明確約定。(8)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任條款。賣(mài)方保證在交付房屋時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛保證在交付時(shí)已去除該房屋上原由賣(mài)方設(shè)定的抵押權(quán)。假如房屋交付后發(fā)生該房屋交付前即存在的權(quán)利糾紛由賣(mài)方承當(dāng)全部責(zé)任。(9)購(gòu)房者知情權(quán)條款。一般包括理解施工進(jìn)程并設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理測(cè)量質(zhì)量監(jiān)物業(yè)理等機(jī)構(gòu)的書(shū)；理解與商品房相關(guān)的設(shè)計(jì)資料、建筑材料的質(zhì)量等。購(gòu)房者有權(quán)一切與房屋有關(guān)的原并可以懇求復(fù)印。(10)違約責(zé)任條款。 買(mǎi)賣(mài)雙方都應(yīng)實(shí)在履行合同中所約定的義務(wù)假如買(mǎi)賣(mài)雙方有任何一方違背合同的約定那么應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任并在合同中應(yīng)明確約定買(mǎi)方有按支付購(gòu)房款所應(yīng)承當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任賣(mài)方不按交付房屋所應(yīng)承當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任以及賣(mài)方‘所交付房屋不符合合同約定所應(yīng)承當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任等等。 (11)合同雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng)、設(shè)備承諾；供水、供電、供熱、燃?xì)?、道路、綠化等配套根底設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；另外所購(gòu)樓的樓、房l單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫(xiě)明之作為附件。B．不可抗拒力。房產(chǎn)銷(xiāo)售合同有關(guān)違約責(zé)任的條件；一般都有“銷(xiāo)售方遇不可抗力導(dǎo)致逾交房不承當(dāng)責(zé)任。〞這樣表述。我國(guó)?民法通那么?第一百五十三條規(guī)定：“本法所稱(chēng)的‘不可抗力’是指不能預(yù)見(jiàn)、不可防止并不能克制的客觀情況如：、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。〞按照此法房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中設(shè)定了有關(guān)延伸、擴(kuò)張。但售房方不能把開(kāi)展商自己的過(guò)錯(cuò)如：對(duì)判斷不準(zhǔn)確投失誤、工程設(shè)計(jì)不周修改方案等因素歸之為不可抗力同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒(méi)有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為、行為等因素歸之為不可抗力從而免除自己理應(yīng)承當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)應(yīng)特別注意“不可抗力〞在合同中是如何界定的。C．售后物業(yè)理的條款。這是購(gòu)房人在簽合同時(shí)容易忽略的內(nèi)容。目前我國(guó)對(duì)物業(yè)理方面的法律、法規(guī)及相關(guān)政策尚不健全房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方責(zé)任不好界定但購(gòu)房人還是可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)展把握如：業(yè)主、物業(yè)理的選擇權(quán)利；業(yè)主對(duì)物業(yè)理方式確定的權(quán)利；物業(yè)理的職責(zé)范圍；物業(yè)理費(fèi)的制定等。保證購(gòu)房人人住后水、電、氣供給保安、房屋維修、公用設(shè)施、郵政、等效勞到。并按規(guī)定收取物業(yè)理費(fèi)；D、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭(zhēng)議的等。適用要點(diǎn)六：商品房預(yù)售合同是不是必需要經(jīng)過(guò)備案？法條原文?解釋?第六條：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定登記備案手續(xù)為由懇求確認(rèn)合同無(wú)效的不予支持。當(dāng)事人約定以登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的從其約定但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)對(duì)方承受的除外。〞相關(guān)法條連接：?房地產(chǎn)理法?第44條第2款：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)級(jí)以上人民房地產(chǎn)主部門(mén)和土地主部門(mén)登記備案。〞公布的?城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理?第27條：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售答應(yīng)證明。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起３０日內(nèi)到商品房所在地的級(jí)以上人民房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主部門(mén)和負(fù)責(zé)土地理工作的部門(mén)備案。〞建立部?城商品房預(yù)售理?0條：“商品房預(yù)售開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)向房地產(chǎn)理部門(mén)和、人民土地理部門(mén)商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。〞一、為法律、法規(guī)和部門(mén)規(guī)章均規(guī)定商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)進(jìn)展登記？商品房預(yù)售――是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未開(kāi)工的、將來(lái)才能交付的、具備法定銷(xiāo)售條件的房屋售與買(mǎi)受人由買(mǎi)受人支付房屋價(jià)款。這就了在商品房預(yù)售時(shí)買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物－－房屋是不存在買(mǎi)受人所購(gòu)置的不是物權(quán)而是一種待權(quán)。所以買(mǎi)受人在支付購(gòu)房款后要承當(dāng)較大的風(fēng)險(xiǎn)為了保護(hù)買(mǎi)受人的利益降低買(mǎi)受人的風(fēng)險(xiǎn)法律、法規(guī)和部門(mén)規(guī)章均規(guī)定商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)進(jìn)展登記。另外對(duì)預(yù)購(gòu)人來(lái)講商品房預(yù)售合同登記備案制度可以使買(mǎi)受人以此對(duì)抗建立工程承包對(duì)該工程折價(jià)或拍賣(mài)價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。?合同法?286條規(guī)定了建立工程承包對(duì)該工程折價(jià)或拍賣(mài)價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)但是人民2002年6月20日發(fā)布施行的?建立工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的?第2條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)置商品房的全部或者大部款項(xiàng)后承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。〞 商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)進(jìn)展登記直接規(guī)定的法條〔見(jiàn)上〕有：?房地產(chǎn)理法?第44條第2款、公布的?城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理?第27條、建立部?城商品房預(yù)售理?0條建立部推薦使用的?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?示范文本也將有關(guān)登記備案的內(nèi)容作為合同條款建議由雙方予以約定。商品房預(yù)售合同登記備案制度作為一行政理手段對(duì)于房地產(chǎn)主體的行為、保護(hù)買(mǎi)受人的合法權(quán)益、促進(jìn)房地產(chǎn)安康開(kāi)展起到了重要作用。二、誰(shuí)負(fù)有商品房預(yù)售合同登記備案的義務(wù)？ ?房地產(chǎn)理法?規(guī)定的是 ‘商品房預(yù)售人’?城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理?規(guī)定的是‘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)’?城商品房預(yù)售理?規(guī)定的是‘開(kāi)發(fā)企業(yè)’三者都是指的開(kāi)發(fā)商負(fù)有商品房預(yù)售合同登記備案的義務(wù)。登記備案的機(jī)構(gòu)有兩個(gè)：級(jí)以上人民房地產(chǎn)主部門(mén)和土地主部門(mén)。登記備案的時(shí)間是：自商品房預(yù)售合同簽訂之日起３０日內(nèi)。三、開(kāi)發(fā)商不履行登記備案義務(wù)辦？ 登記備案制度在我國(guó)現(xiàn)階段僅僅是一種行政理手段在私權(quán)保護(hù)方面未能發(fā)揮應(yīng)有的作用?，F(xiàn)行的法律法規(guī)與規(guī)章只是將商品房合同登記備案規(guī)定為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的義務(wù)在其不履行義務(wù)時(shí)只規(guī)定了相應(yīng)的行政責(zé)任。根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)立統(tǒng)一原理購(gòu)房者作為與該預(yù)售合同具有最親聯(lián)絡(luò)的一方他就應(yīng)該有權(quán)利要求預(yù)售人必須對(duì)預(yù)售合同進(jìn)展登記而相關(guān)法律法規(guī)中并沒(méi)有賦予購(gòu)房者這一權(quán)利。這樣一來(lái)即使買(mǎi)受人可以根據(jù)?合同法?追究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的違約責(zé)任但對(duì)于造成合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的損害后果卻不能獲得有效的救濟(jì)。四、不經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同是不是無(wú)效？ 有這樣一起典型案例： 1998年5月原告某房地產(chǎn)開(kāi)場(chǎng)竹園住宅小區(qū)的樓花。被告某欲購(gòu)置其中的6套商品房經(jīng)洽談雙方達(dá)成協(xié)議。協(xié)議約定：(1)購(gòu)置房地產(chǎn)竹園小區(qū)6個(gè)單元的物業(yè)共540平方米每平方米售價(jià)4000元人民幣。(2)房地產(chǎn)按的要求改變?cè)O(shè)計(jì)圖紙對(duì)上述6個(gè)單元物業(yè)的構(gòu)造作特殊設(shè)計(jì)、施工及裝飾。經(jīng)審計(jì)事務(wù)所審核須對(duì)此變更設(shè)計(jì)工程另外支付房地產(chǎn)改裝費(fèi)20萬(wàn)元人民幣。(3)房地產(chǎn)于1999年12月1日之前交付房屋。(4)合同簽字時(shí)向房地產(chǎn)支 付定金20萬(wàn)元本合同簽訂后9個(gè)月內(nèi)應(yīng)支付50％的房款和全部的改裝費(fèi)余款在房屋交付前支付完畢。(5)合同還約定了房屋面積的結(jié)算不可抗力的事由、后果等。合同簽訂后如約向房地產(chǎn)支付合同定金20萬(wàn)元房地產(chǎn)遂按合同規(guī)定對(duì)所預(yù)訂的房屋進(jìn)展了特殊設(shè)計(jì)、施工和裝飾。但隨后未按合同約定向房地產(chǎn)支付房款和改裝費(fèi)。房地產(chǎn)屢次向其催要聲稱(chēng)已放棄購(gòu)房打算并要求房地產(chǎn)返還已支付的房款。雙方遂發(fā)生糾紛房地產(chǎn)訴至要求繼續(xù)履行合同并承當(dāng)違約責(zé)任。那么辯稱(chēng)雙方的預(yù)售合同未經(jīng)房地產(chǎn)主部門(mén)登記因此無(wú)效并要求房地產(chǎn)返還房款。該案例就涉及到不經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同是不是無(wú)效的問(wèn)