【文章內容簡介】 的開發(fā)商不得銷售商品房不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。那么收取的費用都應當返還。 二〕、?擔保法?解釋15條規(guī)定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的給付定金的一方回絕訂立主合同的無權要求返還定金；承受定金的一方回絕訂立主合同的應當雙倍返還定金。〞 ?解釋?第四條 “出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的假如因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同應當按照法律定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由導致商品房買賣合同未能訂立的出賣人應當將定金返還買受人。〞 值得注意的是：理解“因不可歸責于當事人雙方的事由導致商品房買賣合同未能訂立的〞？ 通常理解為：簽訂認購書后開發(fā)工程被行政取消、緩建、開發(fā)商的主體資格喪失、自然災害導致開發(fā)工程滅失等。當事人不能就商品房買賣合同的內容協(xié)商一致是否就可推是一方回絕訂立合同呢？是否均應適用定金罰那么？對于這一問題一般認為只要當事人在協(xié)商的主合同里沒有特別約定那么不能認為是任何一方當事人違背預約合同回絕訂立主合同不能適用定金罰那么。如有一個案件雙方簽訂了認購書交付了定金后在這正式簽訂商品房買賣合同時買方發(fā)現(xiàn)合同文本中增加了11條補充條款〔是有關延交款和交房責任等方面的規(guī)定〕買方意欲刪除被告不同意后因未協(xié)商一致而未簽訂商品房買賣合同。后買方起訴要求雙方返還定金。一審訊被告有過錯雙倍返還定金。二審認為在簽訂認購合同時被告未出示銷售合同的補充條款致原告不能承受此時出示的合同補充條款雙方對認購書約定的買賣房屋的意思表示未能達成一致雙方均不存在違約被告應返復原告定金。案例二：一消費者許高訴中鴻天房地產認購合同糾紛案。2000年1月8日雙方簽訂SOHO現(xiàn)代城認購書一份約定認購預售商品房一套1月21日至30日簽預售合同交付定金3萬元作為合同擔保。在簽訂預售合同時中鴻天未獲得商品房銷售答應證。許高提出取證后再簽中鴻天回絕引發(fā)糾紛。一審認為認購合同無效違背法律強迫性規(guī)定。無效后定金失去擔保效力一次性返還3萬元。許高不服上訴。二審認為雙方當事人簽訂的認購書約定了定金條款符合以交付定金作為訂立主合同擔保的特點應視為有效。該認購書中約定的立約定金的生效是的在主合同之前就已存在許高已交納定金該認購書的效力自其交付定金后即已存在且對雙方均有約束力。該定金條款只在認購書中約定的條件、范圍內對是否簽訂主合同發(fā)生擔保效力對該認購書以外的情況并無約束力。被告抗辯主合同無效并不成立。根據(jù)擔保法解釋115規(guī)定：當事人約定以交付定金作為主合同擔保的適用定金罰那么。二審改判雙倍返還定金。四、商品房買賣合同主要內容有哪些？(1)當事人名稱或者和住所； 一般包括買賣雙方的名稱()、郵政編碼、聯(lián)絡 。假如有委托代理人的話那么包括委托代理人的名稱()、郵政編碼、聯(lián)絡 。(2)商品房根本狀況；有關房屋的情況是對買賣合同標的物的根本描繪也是標的物特定化的過程這主要包括以下內容：a．房屋的坐落位置、朝向、日照時間、采光通風等；b．所買賣房屋的面積應注明實際建筑面積和所分攤的公用建筑面積分別多少；巳房屋是現(xiàn)房還是預售的商品房；d．房屋的配套設施和裝修。(3)商品房的銷售方式；在房地產中商品房銷售的方式有很多不同的銷售方式下,當事人之間的權利義務也就有所不同所以明確銷售方式也是非常重要的譬如是現(xiàn)房銷售還是商品房預售或者是商品房包銷等方式。(4)商品房價款確實定方式及總價款、付款方式、付款時間；—般新建的商品房及預售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計算房屋的價格即約定每平方米建筑面積的售價為多少元然后用單價乘以建筑面積來計算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。在合同中一般要列一個付款時間進度表買方按該進度表將每所需支付的價款交付給賣方。?城房地產交易價格理暫行規(guī)定?第4條規(guī)定對房產交易價格實行直接收理與間接收理相結合的原那么建立主要由形成價格的機制。保護正當?shù)膬r格競爭制止壟斷、哄抬價格。?商品住宅價格理暫行規(guī)定?中也規(guī)定了商品房價格實行調節(jié)價格銷售方與購置方可以考慮房屋構造質量低和行情等因素對房屋價格在合同中確定。?商品房銷售理?8條規(guī)定商品房銷售價格由當事人協(xié)商議定另有規(guī)定的除外。在簽定合同中要防止價格的形式盡量確定價格否那么日后出現(xiàn)房地產價格波動較大或者是因為政策調整、建筑材料漲價等就會導致房地產開發(fā)商變更價格。在合同中不僅要標明每平方米的價格而且要寫明總價款。一旦當事人之間因為價格問題發(fā)生糾紛時應該按照以下原那么進展調解和解決：。一方以調整與房地產有關的稅費為由要求變更合同約定的價格的可以支持?！揭越ㄖ牧匣蛏唐贩績r格變化為由要求變更合同約定價格的一般不予支持?！揭蟀凑蘸硕▋r格為準的應該予以支持。；協(xié)商不成的參照當?shù)毓嫉膬r格、房地產部門認可的評估價格或者當?shù)赝愘|量房屋的價格處理。?商品房銷售理?9條規(guī)定商品房銷售可以按套(單元)計價也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成套內建筑面積部為產權分攤的共有建筑面積部為共有產權買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利承當責任。按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。按套(單元)計價的現(xiàn)售房屋當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。按套(單元)計價的預售房屋房地產開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸并約定誤差范圍。房屋交付時套型與設計圖紙一致相關尺寸也在約定的誤差范圍內維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍合同中未約定處理方式的買受人可以退房或者與房地產開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的由房地產開發(fā)企業(yè)承當違約責任。另外當事人還應該在合同中就商品房設備、設施和公用設備、設施費用、 、閉路電視、電表、煤氣等費用也作出明確約定。否那么就應該明確這些建立配套費用已經計人整個房屋價款內而除交付全部房屋價款外不需要再支付。(5)交付使用條件及日。賣方應在某日之前將房屋交付買方。買方應在實際接收房屋之日起在房地產產權登記規(guī)定的限內向房地產產權登記小理權屬登記手續(xù)賣方應給予必要的協(xié)助。對于如何交付僅僅是交付鑰匙就是交付使用還是需要提供其他的輔助條件?這都需要在合同中明確不要籠統(tǒng)的在合同中寫上交付。(6)房屋面積條款。購房者在簽訂購置現(xiàn)房時合同時在此條款中要求寫明建筑面積及建筑面積中含共用面積的組成部及詳細平米數(shù)使用面積平米數(shù)建筑面積與使用面積的比例；購置預售房還要注意暫測面積與實測面積的誤差問題。根據(jù)?民法通那么?此條款之如此表述“誤差在3％之內(含3％)視為正常誤差但誤差部應按實際面積在合同中規(guī)定的單價重新結算；假設誤差超過3％那么視為賣方違約賣方應承當違約責任。〞 在合同中一定要將面積條款方面的內容進一步細化：第一公用部的建筑面積包括個公用部的名稱和面積如門廊、走道、電梯、公共車位等部；第二,套內建筑面積或專用部的建筑面積包括套內使用面積、套內墻體面積和臺建筑面積等等。(7)質量條款。購房者在簽合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修、等級；建材裝備、等級；屋內設備；水、電、氣、線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等質量要求都應涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質、附屬設備保持等。開發(fā)商應該向購置者提供住宅質量保證書為了證明開發(fā)商申請的房屋質量檢驗申請合法合同中約定房地產開發(fā)商應該向購置者提供證明其質量申報手續(xù)以及質量評價等購置者有權委托相關對商品房質量進展評價。房地產開發(fā)商對房屋質量負有保修責任。合同中應該就房屋的保修范圍、保修限和保修責任等作出明確約定。(8)權利瑕疵擔保責任條款。賣方保證在交付房屋時該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛保證在交付時已去除該房屋上原由賣方設定的抵押權。假如房屋交付后發(fā)生該房屋交付前即存在的權利糾紛由賣方承當全部責任。(9)購房者知情權條款。一般包括理解施工進程并設計、勘察、施工、監(jiān)理測量質量監(jiān)物業(yè)理等機構的書；理解與商品房相關的設計資料、建筑材料的質量等。購房者有權一切與房屋有關的原并可以懇求復印。(10)違約責任條款。 買賣雙方都應實在履行合同中所約定的義務假如買賣雙方有任何一方違背合同的約定那么應承當違約責任并在合同中應明確約定買方有按支付購房款所應承當?shù)倪`約責任賣方不按交付房屋所應承當?shù)倪`約責任以及賣方‘所交付房屋不符合合同約定所應承當?shù)倪`約責任等等。 (11)合同雙方認為應當約定的其他事項、設備承諾；供水、供電、供熱、燃氣、道路、綠化等配套根底設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；另外所購樓的樓、房l單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應在合同中寫明之作為附件。B．不可抗拒力。房產銷售合同有關違約責任的條件；一般都有“銷售方遇不可抗力導致逾交房不承當責任。〞這樣表述。我國?民法通那么?第一百五十三條規(guī)定：“本法所稱的‘不可抗力’是指不能預見、不可防止并不能克制的客觀情況如：、火災、戰(zhàn)爭等。〞按照此法房產買賣合同中設定了有關延伸、擴張。但售房方不能把開展商自己的過錯如：對判斷不準確投失誤、工程設計不周修改方案等因素歸之為不可抗力同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節(jié)影響、上級行為、行為等因素歸之為不可抗力從而免除自己理應承當?shù)倪`約責任。因此簽訂合同時應特別注意“不可抗力〞在合同中是如何界定的。C．售后物業(yè)理的條款。這是購房人在簽合同時容易忽略的內容。目前我國對物業(yè)理方面的法律、法規(guī)及相關政策尚不健全房產買賣雙方責任不好界定但購房人還是可以從以下幾個方面進展把握如：業(yè)主、物業(yè)理的選擇權利；業(yè)主對物業(yè)理方式確定的權利；物業(yè)理的職責范圍；物業(yè)理費的制定等。保證購房人人住后水、電、氣供給保安、房屋維修、公用設施、郵政、等效勞到。并按規(guī)定收取物業(yè)理費；D、公共配套建筑的產權歸屬；產權登記有關事宜；解決爭議的等。適用要點六：商品房預售合同是不是必需要經過備案？法條原文?解釋?第六條：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定登記備案手續(xù)為由懇求確認合同無效的不予支持。當事人約定以登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的從其約定但當事人一方已經履行主要義務對方承受的除外。〞相關法條連接：?房地產理法?第44條第2款：“商品房預售人應當按照有關規(guī)定將預售合同報級以上人民房地產主部門和土地主部門登記備案。〞公布的?城房地產開發(fā)經營理?第27條：“房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時應當向預購人出示商品房預售答應證明。房地產開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起３０日內到商品房所在地的級以上人民房地產開發(fā)主部門和負責土地理工作的部門備案。〞建立部?城商品房預售理?0條：“商品房預售開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內向房地產理部門和、人民土地理部門商品房預售合同登記備案手續(xù)。〞一、為法律、法規(guī)和部門規(guī)章均規(guī)定商品房預售合同應當進展登記？商品房預售――是指房地產開發(fā)企業(yè)將尚未開工的、將來才能交付的、具備法定銷售條件的房屋售與買受人由買受人支付房屋價款。這就了在商品房預售時買賣合同的標的物－－房屋是不存在買受人所購置的不是物權而是一種待權。所以買受人在支付購房款后要承當較大的風險為了保護買受人的利益降低買受人的風險法律、法規(guī)和部門規(guī)章均規(guī)定商品房預售合同應當進展登記。另外對預購人來講商品房預售合同登記備案制度可以使買受人以此對抗建立工程承包對該工程折價或拍賣價款的優(yōu)先受償權。?合同法?286條規(guī)定了建立工程承包對該工程折價或拍賣價款的優(yōu)先受償權但是人民2002年6月20日發(fā)布施行的?建立工程價款優(yōu)先受償權問題的?第2條規(guī)定：“消費者交付購置商品房的全部或者大部款項后承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。〞 商品房預售合同應當進展登記直接規(guī)定的法條〔見上〕有：?房地產理法?第44條第2款、公布的?城房地產開發(fā)經營理?第27條、建立部?城商品房預售理?0條建立部推薦使用的?商品房買賣合同?示范文本也將有關登記備案的內容作為合同條款建議由雙方予以約定。商品房預售合同登記備案制度作為一行政理手段對于房地產主體的行為、保護買受人的合法權益、促進房地產安康開展起到了重要作用。二、誰負有商品房預售合同登記備案的義務？ ?房地產理法?規(guī)定的是 ‘商品房預售人’?城房地產開發(fā)經營理?規(guī)定的是‘房地產開發(fā)企業(yè)’?城商品房預售理?規(guī)定的是‘開發(fā)企業(yè)’三者都是指的開發(fā)商負有商品房預售合同登記備案的義務。登記備案的機構有兩個：級以上人民房地產主部門和土地主部門。登記備案的時間是：自商品房預售合同簽訂之日起３０日內。三、開發(fā)商不履行登記備案義務辦？ 登記備案制度在我國現(xiàn)階段僅僅是一種行政理手段在私權保護方面未能發(fā)揮應有的作用?，F(xiàn)行的法律法規(guī)與規(guī)章只是將商品房合同登記備案規(guī)定為房地產開發(fā)企業(yè)的義務在其不履行義務時只規(guī)定了相應的行政責任。根據(jù)權利義務對立統(tǒng)一原理購房者作為與該預售合同具有最親聯(lián)絡的一方他就應該有權利要求預售人必須對預售合同進展登記而相關法律法規(guī)中并沒有賦予購房者這一權利。這樣一來即使買受人可以根據(jù)?合同法?追究房地產開發(fā)企業(yè)的違約責任但對于造成合同目的無法實現(xiàn)的損害后果卻不能獲得有效的救濟。四、不經登記備案的商品房預售合同是不是無效？ 有這樣一起典型案例： 1998年5月原告某房地產開場竹園住宅小區(qū)的樓花。被告某欲購置其中的6套商品房經洽談雙方達成協(xié)議。協(xié)議約定：(1)購置房地產竹園小區(qū)6個單元的物業(yè)共540平方米每平方米售價4000元人民幣。(2)房地產按的要求改變原設計圖紙對上述6個單元物業(yè)的構造作特殊設計、施工及裝飾。經審計事務所審核須對此變更設計工程另外支付房地產改裝費20萬元人民幣。(3)房地產于1999年12月1日之前交付房屋。(4)合同簽字時向房地產支 付定金20萬元本合同簽訂后9個月內應支付50％的房款和全部的改裝費余款在房屋交付前支付完畢。(5)合同還約定了房屋面積的結算不可抗力的事由、后果等。合同簽訂后如約向房地產支付合同定金20萬元房地產遂按合同規(guī)定對所預訂的房屋進展了特殊設計、施工和裝飾。但隨后未按合同約定向房地產支付房款和改裝費。房地產屢次向其催要聲稱已放棄購房打算并要求房地產返還已支付的房款。雙方遂發(fā)生糾紛房地產訴至要求繼續(xù)履行合同并承當違約責任。那么辯稱雙方的預售合同未經房地產主部門登記因此無效并要求房地產返還房款。該案例就涉及到不經登記備案的商品房預售合同是不是無效的問