詳讀最高院關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛的司法解釋-wenkub
2023-05-03 01:15:25 本頁面
【正文】 定為首層房屋專有部分的組成部分； ； “明示”，如該綠地被圍了起來，只能從該特定房屋才能進入該綠地。因此，不能片面理解“能夠登記”，對于沒有進行登記的露臺、車位確實屬于專有部分的組成部分或者本身就是專有部分，仍應(yīng)認定為專有部分或者專有部分的組成部分，不能因為沒有登記就否認其專有部分的性質(zhì)。 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。對開發(fā)商一房數(shù)賣的情形，如果依法取得所有權(quán)的人與現(xiàn)實占有人就業(yè)主身份問題產(chǎn)生爭議，應(yīng)當認定前者為業(yè)主?！窘庾x】《物權(quán)法》第六章規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)，權(quán)利主體為業(yè)主，合理界定業(yè)主身份至關(guān)重要。. . . .詳讀最高院關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛的司法解釋詳讀最高院關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛的司法解釋——《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》學(xué)習(xí)筆記陳寧 為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制度本解釋。 （1）依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權(quán)的人。 （4）二手房買賣中，若買受人買房后在尚未辦理所有權(quán)登記時即將房屋轉(zhuǎn)讓并移轉(zhuǎn)占有，可以認定合法占有人為業(yè)主；若買受人買房并辦理所有權(quán)登記將房屋轉(zhuǎn)讓并移轉(zhuǎn)占有的，如果雙方對業(yè)主身份存有爭議，則應(yīng)認定登記所有權(quán)人為業(yè)主；若買受人買房并辦理所有權(quán)登記后發(fā)生一房數(shù)賣的，已經(jīng)完成變更登記的二手房買受人與實際占有二手房買受人對業(yè)主身份存有爭議，應(yīng)認定完成變更登記的買受人為業(yè)主。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。 （3）“特定空間”一詞源于《房屋登記辦法》第10條第1款，相當于房屋，特定空間是指雖無固定墻壁間隔，但是根據(jù)明確界址確定，能夠排他使用的空間范圍。 第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分： （一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分； （二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。 （3）除了法定共有部分、天然共有部分，其余均屬于約定共有部分，包括其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等，本條第一款第二項系一兜底性條款。（7）建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)由業(yè)主共有，但以下情形例外：，該棟建筑物的規(guī)劃占地的建設(shè)用地使用權(quán)屬于該特定業(yè)主；；。這一權(quán)利是業(yè)主專有權(quán)行使的合理延伸。 （3）單個業(yè)主對共有部分進行合理利用，前提是不得違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約或者損害他人合法權(quán)益，否則就屬于侵權(quán)。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。 所謂配置比例，是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。【解讀】《物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十六條第一款第 （七）項規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項”?！皩Ｓ胁糠置娣e”以登記為準（尚未登記的，以實測面積為準；尚未實測的，以合同約定為準）；“建筑物總面積”按“專有部分面積”的總和計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算； （二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。 同樣，業(yè)主可以在管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)則中約定不低于《物權(quán)法》第76條第2款規(guī)定的標準。對于第一個要件，需注意“法規(guī)”包括行政法規(guī)和地方性法規(guī)，并非僅指行政法規(guī)。經(jīng)營性公寓又分為居住型、混合型、酒店型三種；公益性公寓包括學(xué)生公寓、老年公寓、軍官公寓等。 第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。 第十二條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據(jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當在知道或者應(yīng)當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。關(guān)于業(yè)主撤銷權(quán)之訴的訴訟主體，原告應(yīng)為合法權(quán)益受到侵害的業(yè)主（含準業(yè)主），且限于在業(yè)主大會以及業(yè)主委員會投票表決過程中明確表示反對的業(yè)主，在表決過程中投票贊成以及未明確表示異議的業(yè)主不得提起撤銷之訴?！窘庾x】本條系對業(yè)主知情權(quán)的規(guī)定。 （3）關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況的知情權(quán)，義務(wù)主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第十四條 建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。 實踐中，侵害業(yè)主共用部分情形一般包括：（1）建設(shè)單位侵害業(yè)主共有權(quán)：，比如開發(fā)商在項目前期宣傳中，承諾低容積率，待前期預(yù)售目標實現(xiàn)后，再申請調(diào)高容積率、減少綠化面積等；：比如將物業(yè)服務(wù)管理工作委托給自己的關(guān)聯(lián)公司，擅自將共有部分出租營利。對于侵害業(yè)主共有權(quán)的行為，權(quán)利人一般可以要求侵權(quán)人承擔如下責(zé)任：（1）停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復(fù)原狀，此時，權(quán)利人無需證明對方已給其造成了實際損失，只需證明對方行為給其造成了妨害即可，妨害既可能是現(xiàn)實面臨的，也可以是將來可能發(fā)生的；（2）賠償損失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對某個
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